Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniuz 15 lipca 2026 r., sygn. akt II SA/Po 825/25

Uzasadnienie

Wójt Gminy [...] decyzją z dnia 7 maja 2024 r., nr [...], działając na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks Postępowania Administracyjnego (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 775, dalej: K.p.a.) oraz art. 60 ust. 1 i 4, art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm. dalej: u.p.z.p.) oraz Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021r. zmieniające rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2021r. poz. 2399). ustalił na rzecz spółki [...] Sp. z o.o. w W. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie farmy fotowoltaicznej o łącznej mocy do 2MW wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, zlokalizowanej na działce nr ewid.[...] obręb [...], gmina [...] z uwzględnieniem uzgodnień projektu decyzji z Starostą [...] w zakresie ochrony gruntów rolnych, Państwowym Powiatowym Inspektorem Sanitarnym w [...] pod względem wymagań higienicznych i zdrowotnych oraz zaopiniowaniu z Operatorem Gazociągów Przesyłowych [...], Grupa [...], [...] S. A. Oddział [...].

W dniu 21 maja 2024 r. zostały złożone dwa odwołania od powyższej decyzji o tożsamej treści, jedno przez K. S. i A. B. oraz drugie przez M. K. i A. K.. Odwołujący zaskarżyli decyzję w całości, domagając się wydania decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla ww. inwestycji.

W odwołaniach zarzucono organowi I instancji błędne przyjęcie, że oddziaływanie planowanej inwestycji ograniczy się do terenu objętego inwestycją i nie będzie wykraczało poza jego granice. Zdaniem odwołujących lokalizacja farmy fotowoltaicznej narusza zasadę dobrego sąsiedztwa, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. W ich ocenie inwestycje tego rodzaju powinny być lokalizowane z dala od terenów zabudowy mieszkaniowej.

Następnie, w dniu 23 maja 2024 r., odwołanie od decyzji wnieśli J. R. i D. R., zaskarżając ją w całości oraz wnosząc o wydanie decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy dla planowanego przedsięwzięcia.

Odwołujący wskazali, że są właścicielami działki nr [...], graniczącej z terenem inwestycji. W ich ocenie organ I instancji przeprowadził postępowanie w sposób nierzetelny, pomijając zgłaszane przez strony uwagi i zastrzeżenia, a analiza funkcji oraz cech zabudowy została sporządzona wadliwie. W odwołaniu zakwestionowano w szczególności lokalizację inwestycji w sąsiedztwie terenów zabudowy mieszkaniowej, zgodność planowanego przedsięwzięcia z przepisami prawa energetycznego oraz możliwość realizacji inwestycji bez uprzedniego uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

Odwołujący podnieśli również obawy dotyczące potencjalnego zakłócania pracy urządzeń technicznych znajdujących się na ich nieruchomości, negatywnego wpływu inwestycji na zdrowie ludzi, obniżenia wartości ich nieruchomości oraz ograniczenia możliwości jej dalszej zabudowy zgodnie z przepisami prawa budowlanego. W ich ocenie inwestycje tego rodzaju powinny być lokalizowane z dala od terenów zamieszkałych.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 27 sierpnia 2025 r., nr [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji.

W uzasadnieniu Kolegium wskazało, że teren planowanej inwestycji nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego – zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. – realizacja inwestycji wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, której wydanie jest uzależnione od spełnienia przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Kolegium podkreśliło jednak, że z uwagi na obowiązujące Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] oraz przepisy przejściowe ustawy z 7 lipca 2023 r. zmieniającej ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w sprawie nie znajdują zastosowania art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a u.p.z.p., a ustalenie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji jest dopuszczalne w drodze decyzji administracyjnej.

Kolegium wskazało również, że choć od 24 września 2023 r. art. 14 ust. 6a pkt 2 u.p.z.p. przewiduje co do zasady obowiązek lokalizowania określonych instalacji odnawialnych źródeł energii na podstawie miejscowego planu, to zgodnie z przepisami przejściowymi ustawy nowelizującej do czasu utraty mocy studium dopuszczalne jest również wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Jednocześnie, na podstawie art. 61 ust. 3 pkt 3 u.p.z.p., do instalacji odnawialnych źródeł energii nie stosuje się wymogów określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 i 2 u.p.z.p.

Zdaniem Kolegium urządzenia objęte wnioskiem stanowią instalację odnawialnego źródła energii w rozumieniu art. 2 pkt 13 ustawy o odnawialnych źródłach energii, gdyż służą do wytwarzania energii elektrycznej z energii promieniowania słonecznego. W konsekwencji nie było konieczne badanie spełnienia przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 i 2 u.p.z.p.

Kierując się powyższym stanowiskiem Kolegium w celu załatwienia sprawy wywołanej wnioskiem zbadało, czy objęta nim inwestycja spełnia warunki z art. 61 ust. 1 pkt 3 - 6 u.p.z.p. Sporna inwestycja te warunki spełnia:

1. - warunek z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. jest spełniony, urządzenia nie będą potrzebowały żadnego uzbrojenia terenu, zasilanie w energię elektryczną będzie się odbywało w razie potrzeby z agregatu prądotwórczego;
2. - warunek z art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. jest spełniony, gdyż grunty działek objętych wnioskiem są oznaczone w ewidencji gruntów jako grunty orne RV, RVI, które nie wymagają uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze;
3. - warunek z art. 61 ust. 1 pkt 5 i 6 u.p.z.p. jest spełniony, gdyż decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi a zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze określonym w pkt 6 u.p.z.p. Na terenie dz. 506 występują gazociągi, lecz poza terenem wskazanym pod inwestycję.

Projekt decyzji został uzgodniony z właściwymi organami, w tym starostą oraz Dyrektorem Zarządu Zlewni w [...] PGW Wody Polskie, a także uwzględnia zastrzeżenie Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego w [...]. dotyczące ograniczenia oddziaływania inwestycji poza teren pozostający we władaniu inwestora. Planowana elektrownia nie wymaga uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach z uwagi na kryterium powierzchni obszaru zajętego przez panele fotowoltaiczne- poniżej 2 ha. Projekt decyzji sporządziła osoba posiadająca wymagane kwalifikacje, o których mowa w art. 5 pkt 4 u.p.z.p. W konsekwencji Kolegium uznało, że nie zachodzą przeszkody do ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium uznało je za nieuzasadnione. Kolegium podkreśliło, że kwestia wpływu działania elektrowni fotowoltaicznej na jakość życia okolicznych mieszkańców lub na wartość sąsiadujących działek zdaniem Kolegium nie mogła mieć wpływu na wydanie decyzji, ponieważ są to pozaprawne aspekty. Wbrew zarzutom odwołania w sprawie takiego obiektu nie bada się zabudowy z okolicy tak by stwierdzić kontynuowanie cech i funkcji zabudowy (tzw. "zasada dobrego sąsiedztwa"). Organ odwoławczy wskazał, że kwestie immisji z elektrowni zakłócających korzystanie z nieruchomości sąsiednich, bezpieczeństwa pożarowego, norm budowlanych nie są rozpatrywane w tym postępowaniu, lecz w oparciu o normy prawa cywilnego lub na etapie pozwolenia na budowę. Inwestycja spełniła warunki z art. 61 ust. 1 pkt 3- 6 u.p.z.p. co wystarczało do wydania decyzji pozytywnej dla inwestora.

Do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu wpłynęły trzy skargi: M. K. i M. K., K. S. i A. B. (o tożsamej treści), D. R. i J. R. (ostatni reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika).

W skargach zarzucono naruszenie przepisów postępowania oraz przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, polegające w szczególności na braku odniesienia się przez organ II instancji do zarzutu, że w sprawie błędnie ustalono, iż obszar oddziaływania inwestycji zamyka się w granicach planowanego przedsięwzięcia. Skarżący wskazali również na naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez niewłaściwe zastosowanie zasady dobrego sąsiedztwa, a także art. 53 ust. 3 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. poprzez pominięcie w przeprowadzonej analizie magazynu energii stanowiącego element planowanej inwestycji. W skardze D. i J. R. dodatkowo zarzucono naruszenie art. 8, 11 oraz art. 107 § 3 k.p.a. poprzez brak należytego odniesienia się do zarzutów zawartych w odwołaniu, a także naruszenie art. 61 oraz art. 61 ust. 1 i 3 u.p.z.p. poprzez błędne uznanie, że planowane przedsięwzięcie stanowi instalację odnawialnego źródła energii.

Zarzucono również naruszenie art. 1 ust. 1 pkt 2 oraz art. 1 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. poprzez ich niezastosowanie pomimo, że realizacja inwestycji – zdaniem skarżących – prowadzi do naruszenia ładu przestrzennego. Ponadto wskazano na naruszenie zasad postępowania administracyjnego wynikających z art. 7, 77, 80, 11, 15 oraz 136 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności sprawy, brak wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego oraz niewłaściwe przeprowadzenie postępowania odwoławczego.

Skarżący wnieśli o uchylenie w całości decyzji organów I i II instancji i zasądzenie kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargi Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o ich oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Skargi należało oddalić.

Przedmiotem kontroli sądowoadministracyjnej była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 27 sierpnia 2025 r., nr [...], utrzymująca w mocy Wójta Gminy [...] z dnia 7 maja 2024 r., nr [...], którą ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie elektrowni fotowoltaicznej o łącznej mocy do 2 MW wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, na terenie obejmującym część działki ewidencyjnej nr [...], położonej w obrębie [...], w gminie [...].

Materialną podstawę prawną zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (w tekście w skrócie "u.p.z.p.").

Podzielając w całości argumentację Kolegium wyjaśnić przyjdzie, że zgodnie z art. 4 ust. 2 u.p.z.p. w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W okolicznościach rozpoznawanej sprawy nie jest sporne to, że inwestycja objęta zaskarżoną decyzją ma być realizowana na terenie, na którym brak jest aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Stosownie zatem do art. 59 ust. 1 u.p.z.p. dla przedmiotowej inwestycji wymagało wydania decyzji administracyjnej.

Z art. 60 ust. 1 u.p.z.p. wynika, że decyzję o warunkach zabudowy wydaje, z zastrzeżeniem ust. 3 (który w niniejszej sprawie nie ma zastosowania), wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4, i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie, o której mowa w art. 5, albo osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego architektów posiadającej uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej albo uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej (art. 60 ust. 4 u.p.z.p.). Stosownie przy tym do art. 64 ust. 1 ustawy do decyzji o warunkach zabudowy stosuje się odpowiednio przepisy art. 51 ust. 3, art. 52, art. 53 ust. 3-5a i 5d-5f, art. 54, art. 55 i art. 56 ustawy.

Ustalenie warunków zabudowy następuje zatem na wniosek inwestora (art. 52 ust. 1 u.p.z.p.), który powinien spełniać określone wymagania (art. 52 ust. 2 u.p.z.p.). W postępowaniu prowadzonym w tym przedmiocie organ dokonuje analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych oraz analizy stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji (art. 53 ust. 3 ustawy). Dokonuje też wymaganych uzgodnień decyzji z innymi organami (art. 53 ust. 4 i 5 u.p.z.p.), a sama decyzja o ustaleniu warunków zabudowy winna spełniać wymogi określone w art. 54 ustawy. Organ nie może przy tym odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi, a przepis art. 1 ust. 2 nie może stanowić wyłącznej podstawy odmowy (art. 56 u.p.z.p.).

Mając na uwadze powyższe uregulowania wyjaśnić przyjdzie, że celem postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzone przez inwestora zmiany w zagospodarowaniu terenu, dla którego nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, są dopuszczalne. Decyzja o warunkach zabudowy nie jest jednak decyzją uznaniową, co oznacza, że organ odpowiedzialny za jej wydanie musi wydać pozytywną decyzję, jeżeli wnioskowane zamierzenie inwestycyjne spełnia wszystkie warunki, od których łącznego spełnienia przepisy ustawy uzależniają wydanie decyzji i może odmówić ustalenia warunków zabudowy tylko wtedy, gdy wnioskowana inwestycja nie spełnia choćby jednego z nich.

Przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy zostały określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. – w brzmieniu znajdującym zastosowanie w niniejszej sprawie, tj. w brzmieniu przed zmianą dokonaną ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688) – który stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1. 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2. 2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3. 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4. 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
5. 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;
6. 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:
7. a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych, ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy;
8. b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,
9. c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Niewątpliwie z zasady "dobrego sąsiedztwa", której dotyczy art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy wynika konieczność takiego ukształtowania nowej zabudowy, aby współgrała ona ze stanem wyznaczonym w obszarze najbliższego sąsiedztwa, pod względem funkcji, zagospodarowania i formy architektonicznej planowanej inwestycji. Zgodnie jednak z art. 61 ust. 3 ustawy, przepisu ust. 1 pkt 1 oraz ust. 1 pkt 2 (ustalającego warunek dostępu do drogi publicznej) nie stosuje się m.in. do obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej oraz instalacji odnawialnego źródła energii w rozumieniu art. 2 pkt 13 ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii.

Na podstawie art. 2 pkt 13 ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii (wg stanu prawnego stosowanego w niniejszej sprawie - Dz. U. z 2024 r. poz. 1361, ze zm. dalej zwanej u.o.z.e.) przyjąć należy, że instalacja odnawialnego źródła energii oznacza instalację stanowiącą wyodrębniony zespół: a) urządzeń służących do wytwarzania energii elektrycznej lub ciepła lub chłodu opisanych przez dane techniczne i handlowe, w których energia elektryczna lub ciepło lub chłód są wytwarzane z odnawialnych źródeł energii, lub b) obiektów budowlanych i urządzeń, stanowiących całość techniczno-użytkową służącą do wytwarzania biogazu, biogazu rolniczego, biometanu lub wodoru odnawialnego - a także połączony z tym zespołem magazyn energii elektrycznej, magazyn biogazu lub instalacja magazynowa w rozumieniu art. 3 pkt 10a ustawy - Prawo energetyczne wykorzystywana do magazynowania biogazu rolniczego, biometanu lub wodoru odnawialnego.

Odnawialne źródło energii to z kolei, zgodnie z definicją sformułowaną w art. 2 pkt 22 u.o.z.e., odnawialne, niekopalne źródła energii obejmujące energię wiatru, energię promieniowania słonecznego, energię aerotermalną, energię geotermalną, energię hydrotermalną, hydroenergię, energię fal, prądów i pływów morskich, energię otoczenia, energię otrzymywaną z biomasy, biogazu, biogazu rolniczego, biometanu, biopłynów oraz z wodoru odnawialnego.

W niniejszej sprawie przedmiotem postępowania było ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie instalacji fotowoltaicznej składającej się z: paneli w liczbie do 5000 (o łącznej mocy do 2MW), sieci przesyłowej energii wewnętrznej, przyłącza do sieci elektroenergetycznej, monitoringu, odgromnik, kontener z urządzeniami. Prawidłowo zatem, zdaniem Sądu, powyższa inwestycja zakwalifikowana została przez organy jako instalacja odnawialnego źródła energii. Niewątpliwie bowiem jej zasadniczą, podstawową część stanowią urządzenia w postaci paneli fotowoltaicznych służących do wytwarzania energii elektrycznej, który to zespół urządzeń połączony jest funkcjonalnie z kontenerem stacji transformatorowej i magazynami energii, stanowiące urządzenia techniczne wykorzystywane do wytwarzania i przetwarzania oraz przesyłania i magazynowania energii.

Odnosząc się natomiast do argumentacji skargi, kwestionującej wyłączenie, na zasadzie art. 61 ust. 3 u.p.z.p. konieczności spełnienia wymogów z art. 61 ust. 1 pkt 1 i 2 u.p.z.p. wobec ujętych w zakresie inwestycji kontenera technicznego, magazynu energii i ogrodzenia uznać należy, że jako elementy inwestycji stanowią one urządzenia infrastruktury technicznej związane z instalacją odnawialnego źródła energii. Niewątpliwie bowiem są to obiekty funkcjonalnie powiązane z instalacją odnawialnego źródła energii służące jej sprawnemu funkcjonowaniu. W konsekwencji też objęte są one wyłączeniem na zasadzie art. 61 ust. 3 u.p.z.p. jako część planowanej inwestycji - stanowiącej funkcjonalną całość, w postaci elektrowni słonecznej.

Mając na uwadze powyższe Sąd podzielił stanowisko organów obu instancji, że na podstawie art. 61 ust. 3 u.p.z.p., do spornej inwestycji nie znajdowały zastosowania wymogi z art. 61 ust. 1 pkt 1 i 2 u.p.z.p. Lokalizacja przedmiotowej inwestycji nie wymagała zatem oceny przesłanki dotyczącej zasady dobrego sąsiedztwa oraz dostępu do drogi publicznej. Wobec tego zarzuty skargi związane z naruszeniem ładu przestrzennego i lokalizacji inwestycji zbyt blisko zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej pozostawały bez wpływu na wynik sprawy.

Wniosek o wydanie decyzji został złożony na urzędowym formularzu, a zawarte w nim dane oraz dołączone do niego dokumenty pozwalały na dokonanie oceny w zakresie spełnienia wymogów z art. 61 ust. 1 pkt 3-pkt 6 u.p.z.p., jak również pozwalały na określenie w decyzji rodzaju inwestycji oraz wszelkich wymaganych warunków i zasad zagospodarowania terenu. Z dokonanych w sprawie ustaleń wynika, że istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające do funkcjonowania planowanego zamierzenia (pkt 3), albowiem w zakresie mediów inwestor planuje jedynie przyłączenie do sieci energetycznej i na potwierdzenie technicznej możliwości takiego przyłączenia przedłożył stosowne zapewnienie gestora sieci.

Jednocześnie według danych z wniosku wody opadowe będą odprowadzane na nieutwardzony grunt działki. Ponadto, jak szczegółowo ustalono w zaskarżonej decyzji, w związku z planowaną inwestycją teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów na cele nierolne i nieleśne (pkt 4), brak jest przepisów odrębnych, z którymi inwestycja mogłaby być niezgodna (pkt 5), jak również planowane przedsięwzięcie nie znajduje się w obszarze, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 6 ustawy.

W tym stanie rzeczy, skoro inwestycja spełnia wszystkie warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 3-6 u.p.z.p. nie było w niniejszej sprawie podstaw do odmowy ustalenia warunków zabudowy na rzecz inwestora.

Dostrzec przy tym należy, że stosownie do art. 54 ust. 3 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy zostało poprzedzone wymaganym postępowaniem uzgodnieniowym, a w decyzji, zgodnie z art. 54 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. i stosownie do rozporządzenia, prawidłowo określono rodzaj inwestycji oraz warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu w tym m.in. linię zabudowy, wskaźniki intensywności wykorzystania terenu i parametry poszczególnych obiektów składających się na inwestycję. Ponadto, na dołączonej mapie wyznaczono linie rozgraniczające teren inwestycji.

Podkreślić w tym miejscu należy, co słusznie dostrzegło Kolegium, że ustalenie warunków zabudowy jest etapem wstępnym realizacji inwestycji. Ma ono charakter rozstrzygnięcia ogólnego, zakreślającego ramy, które dopiero muszą być doprecyzowane w dalszej fazie procesu inwestycyjnego, czyli w decyzji o pozwoleniu na budowę, zatwierdzającej konkretne parametry inwestycji podane w projekcie budowlanym, opracowanym z uwzględnieniem wymogów ustalonych w decyzji w sprawie warunków zabudowy. Na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy nie są badane okoliczności dotyczące wykonawczego etapu procesu inwestycyjnego. W postępowaniu w sprawie warunków zabudowy nie bada się również gospodarczego czy ekonomicznego wpływu planowanej inwestycji na sąsiedztwo, bo celem tego postępowania jest zgodność planowanej zabudowy z ładem przestrzenno-urbanistycznym, a nie ocena gospodarczego zamiaru inwestora i jego wpływu na działalności i aktywności sąsiadów.

Za niedopuszczalne na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy uznać zatem należy wszelkie zarzuty związane z takim kwestiami jak: ograniczenie dostępu do światła, zwiększenie hałasu i zanieczyszczeń oraz natężenia ruchu czy też naruszenie warunków gruntowych, a także obniżenie wartości sąsiednich nieruchomości i pogorszenie warunków życia. Zarzuty te zbadane być mogą dopiero na dalszym etapie procesu inwestycyjnego, tj. w postępowaniu prowadzącym do wydania pozwolenia na budowę (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 2 kwietnia 2025 r., sygn. akt II SA/Kr 1272/24).

Stosownie do tego dostrzec też trzeba, że w pkt 9 lit. a-c decyzji organu I instancji określone zostały wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich. W punkcie tym wskazano, że inwestycja nie może ograniczać warunków gospodarowania na działkach sąsiednich, ewentualne uciążliwości powstałe w trakcie realizacji i eksploatacji inwestycji nie mogą wykraczać poza granice nieruchomości inwestora, a na etapie projektowania, realizacji i eksploatacji inwestycji należy uwzględnić całość warunków wynikających z przeprowadzonych uzgodnień oraz zapewnić ochronę interesów osób trzecich, respektując wymagania określone w art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2023 r. poz. 682).

Zdaniem Sądu tak przyjęte rozwiązanie w pełni zabezpiecza ochronę interesów osób trzecich na obecnym etapie postępowania inwestycyjnego. Dopiero bowiem na następnym etapie postępowania, warunki te będą urzeczywistnione w projekcie budowlanym, stanowiącym podstawę do wydania pozwolenia na budowę. Na obecnym etapie postępowania ochrona interesów osób trzecich jest natomiast ograniczona i nie obejmuje badania inwestycji w zakresie poszanowania, występujących w obszarze oddziaływania obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich. Decyzja o warunkach zabudowy jest wyłącznie promesą umożliwiającą, po spełnieniu szeregu wymagań, ubieganie się o pozwolenie na budowę. Na etapie postępowania w przedmiocie warunków zabudowy ochrona interesów osób trzecich jest o tyle ograniczona, że nie może być rozciągana na okoliczności związane ze zgodnością z przepisami Prawa budowlanego. Kwestie dotyczące wpływu planowanej inwestycji na nieruchomości sąsiednie i jej zgodności z warunkami techniczno-budowlanymi będą rozstrzygane w odrębnym postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę.

Podsumowując, wobec spełnienia przesłanek z art. 61 ust. 1 pkt 3-6 u.p.z.p. brak było w niniejszej sprawie podstaw faktycznych i prawnych do odmowy wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy. W niniejszej sprawie nie uchybiono również przepisom prawa procesowego. Wydanie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji poprzedziło wyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności faktycznych, stosownie do wymogów art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a., a dokonana przez organy ocena nie nosi cech dowolności i nie narusza art. 80 k.p.a. Rozstrzygnięcie decyzji zawiera wymagane elementy, a jej uzasadnienie spełnia wymogi z art. 107 § 3 k.p.a. Dokonane w sprawie ustalenia faktyczne oraz przeprowadzoną ocenę zgromadzonego materiału dowodowego uznać należy za wystarczające do załatwienia sprawy.

Mając na uwadze powyższe Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2026 poz. 143) orzekł jak w sentencji.

/-/ J. Rejman /-/ P. Daniel /-/ E. Podrazik