Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczeciniez 9 lipca 2026 r., sygn. akt II SA/Sz 805/25

Uzasadnienie

Decyzją z 28 sierpnia 2025 r., nr [...] Wojewoda Zachodniopomorski, po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w S. (dalej: "Wspólnota Mieszkaniowa" lub "Skarżąca"), orzekł o utrzymaniu w mocy decyzji Prezydenta Miasta S. Nr [...] z dnia 16 kwietnia 2025 r., znak: [...], zatwierdzającej projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę czterech budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi, zagospodarowaniem terenu oraz niezbędną infrastrukturą techniczną, w granicach działek nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], obr. [...], położonych w rejonie [...] w S., wydanej dla A. S.A. z siedzibą w C. (dalej: "Inwestor").

Jak wskazał organ odwoławczy w uzasadnieniu powyższej decyzji, w dniu 30 września 2024 r. Inwestor wystąpił z wnioskiem wydanie pozwolenia na budowę. Do wniosku załączono m.in. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pełnomocnictwo do reprezentowania Inwestora.

W toku postępowania strony wniosły szereg zarzutów dotyczących, m.in. kwestii: zacieniania i przesłaniania mieszkań w budynku przy ul. [...], emisji hałasu, wibracji i zanieczyszczenia powietrza, bezpieczeństwa konstrukcji i użytkowania sąsiedniego budynku, ryzyka zalewania sąsiednich nieruchomości, przebiegu planowanego przyłącza do sieci ciepłowniczej, projektowanych rozwiązań komunikacyjnych, rodzaju i wielkości projektowanej zabudowy oraz jej wpływu na tereny sąsiednie, a do kwestii tych odniósł się Inwestor. Po szczegółowo przeprowadzonym postępowaniu i zawiadomieniu stron o możliwości zapoznania się ze zgromadzonym materiałem dowodowym organ I instancji, ww. decyzją z 16 kwietnia 2025 r., rozstrzygnął sprawę, zatwierdzając projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany i udzielił pozwolenia na budowę.

Od decyzji organu I instancji, odwołała się Wspólnota Mieszkaniowa wnosząc o uchylenie kwestionowanej decyzji w całości i wydanie decyzji odmownej. Podczas postępowania odwoławczego Wspólnota Mieszkaniowa wniosła również pismo z dnia 22 sierpnia 2025 r., w którym podtrzymała swoje dotychczasowe stanowisko odniosła się do wskazywanych zarówno na etapie postępowania I i II instancji kwestii, wskazanych w odwołaniu.

Rozpatrując powyższe odwołanie, po przywołaniu mających zastosowanie w sprawie przepisów ustawy Prawo budowalne organ odwoławczy ustalił, iż zamierzenie inwestycyjne polega na budowie zespołu złożonego z czterech budynków mieszkalnych wielorodzinnych z podziemnymi garażami wraz z zagospodarowaniem terenu i towarzyszącą infrastrukturą techniczną w granicach działek inwestycyjnych. Zakresem zamierzenia budowlanego jest budowa czterech budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi, budowa wewnętrznego układu komunikacyjnego (drogi, chodniki, place, miejsca postojowe), budowa instalacji wodociągowej, kanalizacyjnej, deszczowej i elektroenergetycznej na terenie działek należących do inwestora, budowa oświetlenia terenu, zagospodarowanie terenu wokół budynków z wykonaniem małej architektury, murków oporowych, placu zabaw.

Natomiast nie jest przedmiotem zamierzenia budowlanego budowa stacji transformatorowej, budowa sieci i przyłączy wodociągowych, kanalizacji sanitarnej, kanalizacji deszczowej, teletechnicznych i ciepłowniczych.

Według ustaleń organu, na terenie inwestycyjnym znajduje się budynek stacji transformatorowej, który przeznaczony jest do rozbiórki, zgodnie z decyzją Prezydenta Miasta S. z dnia 25 kwietnia 2024 r. Teren jest częściowo utwardzony, na terenie działki inwestycyjnej występują zadrzewienia przeznaczone do wycinki.

Nie występują drzewa cenne przyrodniczo, a także drzewa i siedliska chronione.

Działki inwestycyjne objęte zamierzeniem Inwestora położone są na terenie, na którym obowiązują zapisy uchwały Nr [...] Rady Miasta S. z dnia 26 maja 2015 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...] w S. (Dziennik Urzędowy Województwa z dnia [...] czerwca 2015 r., poz. [...], dalej; "Plan miejscowy"), na terenie elementarnym [...]. Fragment działki inwestycyjnej nr [...], na którym zgodnie projektem zagospodarowania terenu nie przewiduje się zabudowy i utwardzenia, leży w obszarze, na którym obowiązują zapisy uchwały Nr [...] Rady Miasta S. z dnia [...] kwietnia 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...]" w S. (Dz. Urzędowy Województwa z dnia [...] czerwca 2006 r., Nr [...], poz. [...]), na terenie elementarnym [...]

Zgodnie z § 6 ustaleń szczegółowych Planu miejscowego, przeznaczeniem tego terenu jest zabudowa usługowa, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z dopuszczeniem usług; ustalenia ekologiczne - minimalny udział powierzchni terenu biologicznie czynnej, zagospodarowanej bogatym programem zieleni na działkach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z dopuszczeniem usług: 30%; zakazuje się wycinki wartościowego drzewostanu, a także likwidacji innej zieleni stanowiącej element kompozycji zespołu zabudowy lub zespołu zieleni, zakaz nie obejmuje cięć sanitarnych, niezbędnej wycinki związanej z realizacją i przebudową ulic, z zastrzeżeniem pkt 4, niezbędnej wycinki pojedynczych drzew, związanej z realizacją inwestycji, zaś w przypadku wycinki wartościowego drzewostanu obowiązuje zastąpienie likwidowanego drzewostanu nowymi nasadzeniami.

Odnośnie ustaleń kompozycji, form zabudowy i sposobu zagospodarowania terenu (ust. 3): maksymalna powierzchnia zabudowy: na działkach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z dopuszczeniem usług: 40% (...). W § pkt 5 Planu miejscowego ustalono, iż powierzchnia zabudowy (powierzchnia zabudowana)

1. - to obszar wyznaczony przez rzut pionowy skrajnego obrysu budynku w stanie wykończonym na płaszczyznę poziomą, przyjmując za podstawę obrys: parteru
2. - w wypadku, gdy jest on większy od rzutu pionowego obrysu ścian fundamentowych, albo ścian fundamentowych, jeżeli na poziomie terenu jest on większy od rzutu obrysu parteru; przy czym do powierzchni zabudowy wlicza się powierzchnię występujących w obrębie przyziemia takich elementów budynku jak: prześwity, przejścia i przejazdy (bramy), ganki, krużganki, loggie wgłębne (cofnięte) i loggio - balkony przystawiane, werandy otwarte i oszklone oraz przybudowane szklarnie (ogrody zimowe), garaże lub wiaty garażowe - stanowiące integralną część budynku oraz powierzchnię obiektów pomocniczych (gospodarczych), jak garaże, szopy, szklarnie, altany itp.; przy czym do powierzchni zabudowy nie wlicza się powierzchni budynków lub ich części, znajdujących się poniżej poziomu terenu oraz powierzchni schodów, pochylni i ramp zewnętrznych, studzienek przy okienkach piwnicznych, osłon przeciwsłonecznych, daszków, okapów dachowych a także nadwieszonych części budynku powyżej parteru, basenów i sztucznych oczek wodnych. Maksymalna wysokość zabudowy:

12 m (...) ustala się sposób mierzenia wysokości zabudowy od poziomu terenu przy najniżej położonym wejściu do budynku (z wyłączeniem wejść do pomieszczeń technicznych, gospodarczych i garaży podziemnych) do najwyższego punktu przekrycia dachu (z wyłączeniem obiektów i urządzeń technicznych takich jak np.: infrastruktura telekomunikacyjna, maszynownie dźwigów oraz wyjścia na dach, pomieszczenia dla obsługi parkingu, o ile parking znajduje się na dachu - pkt 3). Wskaźnik intensywności zabudowy jako iloraz sumy powierzchni całkowitej wszystkich kondygnacji nadziemnych, liczonej po obrysie zewnętrznym, do powierzchni działki budowlanej (z wyłączeniem tarasów i balkonów), do obliczania powierzchni poddasza przyjmuje się powierzchnię po jego obrysie zewnętrznym w granicach działki budowlanej: od 0,6 do 2,4; dachy płaskie; dopuszcza się szyldy, instalowane w sposób nie przysłaniający elementów wystroju architektonicznego, otworów okiennych i drzwiowych o powierzchni ekspozycyjnej każdego do 1,5 m2, wykonane w formie liter lub znaków, umieszczone w dowolnym miejscu budynku.

W przypadku nieprzekraczalnych linii zabudowy, określonych na rysunku Planu miejscowego, dopuszcza się wysunięcia poza linie zabudowy na wysokości powyżej parteru: wykuszy, balkonów, gzymsów wieńczących - do 1,2 m, innych elementów programu architektonicznego - do 0,7 m. Linie zabudowy przyziemia traktuje się jako nieprzekraczalne dla wszystkich elementów programu architektonicznego z wyłączeniem: schodów zewnętrznych, daszków nad wejściami, studzienek doświetlających piwnice, zjazdów do garaży oraz ramp. Ustalenia komunikacyjne (ust.

5) obsługa terenu z działki drogowej nr [...], obr. [...] (poza obszarem planu, wzdłuż północnej granicy planu), ul. [...], ul. [...] (poza obszarem planu); minimalny wskaźnik liczby miejsc postojowych dla samochodów osobowych - 1 mp/1 mieszkanie; minimalny wskaźnik liczby miejsc postojowych dla pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową - 2 mp/100 mieszkań; minimalny wskaźnik liczby miejsc postojowych dla rowerów - 0,2 mr/1 mieszkanie. Ustalenia inżynieryjne (ust.

6) dla inwestycji realizowanych z zabudową, o powierzchni połaci dachowych i utwardzonych powierzchni terenu większej niż 1000 m2, obowiązuje zastosowanie retencji wód opadowych i roztopowych; ich wtórne wykorzystanie lub odprowadzenie do gruntu, kanalizacji, po spełnieniu wymagań dotyczących ich czystości, określonych w przepisach odrębnych (pkt 6), zaopatrzenie w wodę, gaz, ciepło, energię elektryczną oraz odprowadzanie ścieków i wód opadowych realizuje się w oparciu o sieci uzbrojenia w terenie [...] oraz spoza obszaru planu.

Analizując przedmiotową inwestycję w odniesieniu do ustaleń szczegółowych Planu miejscowego Wojewoda wskazał, że projekt jest zgodny z postanowieniami Planu. Inwestycję stanowi zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Obrys i lokalizacja projektowanych budynków są zgodne z planem miejscowym. Od północy ściany budynków nie przekraczają wyznaczonej nieprzekraczalnej linii zabudowy. Inwestycja spełnia również wymogi dotyczące minimalnej powierzchni biologicznie czynnej. Inwestycja spełnia też wymogi maksymalnej powierzchni zabudowy, wskaźnika intensywności zabudowy.

Zdaniem organu odwoławczego, również ustalenia w przedmiocie maksymalnej wysokości zabudowy są zgodne z zapisami Planu i spójne z § 6 ust. 3 pkt 2 tego aktu, bowiem zapis ten dopuszcza, że maksymalna wysokość zabudowy wynosi 12 m mierzona od poziomu terenu przy najniżej położonym wejściu do budynku (z wyłączeniem wejść do pomieszczeń technicznych, gospodarczych i garaży podziemnych) do najwyższego punktu przekrycia dachu (z wyłączeniem obiektów i urządzeń technicznych, takich jak np.: infrastruktura telekomunikacyjna, maszynownie dźwigów oraz wyjścia na dach, pomieszczenia dla obsługi parkingu, o ile parking znajduje się na dachu). Wszystkie budynki posiadają dachy płaskie zwieńczone attyką. Spełniono wymagania dotyczące dopuszczenia szyldów, na rysunkach elewacji określono projektowaną powierzchnię ekspozycyjną logo, nieprzekraczającą 1,5 m2. Spełniono również wymagania w zakresie ilości miejsc parkingowych w przeliczeniu na lokale mieszkalne - zaprojektowano 171 miejsc w garażach podziemnych (wymagane 153 miejsca postojowe), jak również w zakresie samochodów zaopatrzonych w kartę parkingową - zaprojektowano 3 miejsca postojowe w terenie (wymagane 3 miejsca postojowe).

Spełniono minimalny wskaźnik miejsc postojowych dla rowerów bowiem zapewniono 31 miejsc na rowery w 5 pomieszczeniach, o pow. min. 15 m2. Dodatkowo dla gości przy każdym wejściu zaprojektowano stojaki rowerowe na terenie, w liczbie 21 sztuk (wymagane 31 miejsca).

Dla inwestycji przewidziano obsługę, poprzez działkę drogową (gminną, służebną) nr [...] obr. [...] - wjazd z działki drogowej nr [...] zgodnie z § 6 ust. 5 pkt 1 Planu miejscowego, wjazd z działki drogowej nr [...], wg odrębnego opracowania. Spełniono wymagania inżynieryjne, poprzez zaprojektowanie retencji wód deszczowych w szczelnych zbiornikach oraz wykorzystanie ich do podlewania zieleni ogólnodostępnej, w projektowanym budynku, zaprojektowano wszelkie niezbędne elementy infrastruktury technicznej, dopuszczone Planem miejscowym.

Ponadto pod kątem analizy przedłożonego projektu zagospodarowania terenu, w zakresie zgodności z przepisami rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zdaniem organu odwoławczego spełnia on wymogi tego rozporządzenia.

Nowoprojektowane budynki na działkach inwestycyjnych (z których część sąsiaduje z działką nr [...]), to budynki posiadające 4 kondygnacje nadziemne i 1 kondygnację podziemną, których wysokość zgodnie z § 6 rozporządzenia wynosi 12,00 m, które zostały zlokalizowane zgodnie z wymaganymi przepisami odległościami od granic działek sąsiednich;

1. - od strony północno-zachodniej - budynek nr 1 - min. 5,31 m, budynek nr 2 - min.

5,76 m, budynek nr 3 - min. 5,60 m, budynek nr 4 - min. 4,02 m;

1. - od strony południowo-zachodniej - budynek nr 4 - min. 4,02 m;
2. - od strony południowo-wschodniej - budynek nr 1 - min. 4,24 m, budynek nr 2 - min. 4,17 m, budynek nr 3 - min. 6,39 m, budynek nr 4 - min. 4,05 m.
3. - od strony północno-wschodniej - budynek nr 1 - min. 5,86 m.

Ze względu na planowane usytuowanie budynków w stosunku do granic działek sąsiednich nie zachodzi zjawisko przesłaniania i zacieniania (§ 13 i § 60 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 1225 ze zm., dalej: "rozporządzenie"). Zgodnie bowiem z § 13 ust. 1 rozporządzenia, odległość budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów powinna umożliwiać naturalne oświetlenie tych pomieszczeń - co uznaje się za spełnione, jeżeli: 1) między ramionami kąta 60°, wyznaczonego w płaszczyźnie poziomej, z wierzchołkiem usytuowanym w wewnętrznym licu ściany na osi okna pomieszczenia przesłanianego, nie znajduje się przesłaniająca część tego samego budynku lub inny obiekt przesłaniający w odległości mniejszej niż:

1. a) wysokość przesłaniania - dla obiektów przesłaniających o wysokości do 35 m.

Jak wynika z przekroju terenowego, przyjęto odpowiednią wysokość przesłaniania i w stosunku do budynków nr 2 i 3 (zaprojektowanych na rzędnej 42,20 m n.p.m.) wynosi ona 12,5 m, dla budynku przesłanianego przy ul. [...], zaś dla budynku nr 4 (zaprojektowanego na rzędnej 42,70 m n.p.m.) wysokość ta wynosi 13,00 m dla budynku przesłanianego przy ul. [...]. Wysokość attyki na tych budynkach została uwzględniona w ustalonej przez projektanta wysokości przesłaniania. Załączona przez Inwestora analiza przesłaniania uwzględnia również lokalizację okien oraz rzuty mieszkań w kondygnacji parteru w budynku przy ul. [...] w S..

Biorąc pod uwagę usytuowanie budynków na działkach inwestycyjnych i sąsiednich, zdaniem organu uznać należy, iż w wyznaczonym analizą obszarze nie znajduje się przesłaniająca część tego samego budynku lub inny obiekt przesłaniający, zatem uznano za spełniony warunek naturalnego oświetlenia pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi w budynkach projektowanych i sąsiednich. Sporządzoną przez projektanta analizę, uzupełnioną podczas postępowania prowadzonego przed organem I instancji, organ odwoławczy uznał za wyczerpującą i odpowiadającą przepisom prawa.

Organ wyjaśnił, że w myśl § 60 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia, pokoje mieszkalne powinny mieć zapewniony czas nasłonecznienia wynoszący co najmniej 3 godziny w dniach równonocy w godzinach 7.00 - 17.00. W mieszkaniach wielopokojowych wymagania ust. 1 powinny być spełnione przynajmniej dla jednego pokoju.

Do projektu załączono analizę dotyczącą nasłonecznienia (§ 60 rozporządzenia) w równonoc wiosenną i jesienną. Rysunki uzupełnione zostały o elewację południową i zachodnią budynku przy ul. [...] oraz informację, gdzie dokładnie przebiega cofnięta ściana zewnętrzna ostatniej kondygnacji projektowanego budynku nr 4.

Z powyższej analizy wynika, iż pokoje mieszkalne we wszystkich lokalach realizowanych i istniejących (przy czym w lokalach wielopokojowych - przynajmniej jeden pokój), mają zagwarantowane co najmniej trzygodzinne nasłonecznienie w dniach równonocy wiosennej i jesiennej w godzinach 7:00-17:00. Spełniono tym samym warunek minimalnego czasu nasłonecznienia pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi w budynkach projektowanych i sąsiednich. Dodatkowo do analizy nasłonecznienia projektant dołączył bardziej szczegółową analizę nasłonecznienia (za pomocą narzędzi 3D), dla wskazanych przez Wspólnotę Mieszkaniową mieszkań nr [...] w budynku przy ul. [...] w S..

W ocenie organu, w stosunku do wskazywanego w odwołaniu lokalu nr [...] (parter) zapewniony zostanie minimalny warunek czasu nasłonecznienia - 3 h, a załączona do projektu analiza nasłonecznienia wykazała, iż spełniony został warunek naturalnego oświetlenia pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi w budynkach projektowanych i sąsiednich.

Na powyższej podstawie, sporządzoną przez projektanta analizę, uzupełnioną podczas postępowania prowadzonego przed organem I instancji, organ odwoławczy uznał za wyczerpującą i odpowiadającą przepisom prawa.

W ocenie Wojewody, planowane budynki zostały zaprojektowane także z uwzględnieniem odległości, wynikających z § 271 -273 rozporządzenia.

Co do stanowiska Wspólnoty Mieszkaniowej podnoszącej, iż poszycie dachu na budynku należącego do Wspólnoty Mieszkaniowej nie zostało wykonane z papy termozgrzewalnej lub innego materiału o klasyfikacji NRO, w związku z czym zgodnie z rozporządzeniem nie zachowano prawidłowej odległości między budynkiem istniejącym, a nowoprojektowanymi, organ odwoławczy wskazał, że jak wynika z projektu budowlanego, projektant z ostrożności przyjął, iż znajdujący się na działce nr [...] budynek Wspólnoty Mieszkaniowej posiada przekrycie dachowe o właściwościach rozprzestrzeniających ogień i zastosował wymagania dotyczące usytuowania budynków w granicach działki inwestycyjnej, zdeterminowane przepisami § 271 ust. 10 w zw. z § 271 ust. 2 rozporządzenia. Jak wynika z brzmienia § 271 ust. 2 warunków technicznych, projektowane budynki powinny być zlokalizowane w odległości o 50% większej niż wynika to z ust. 1 - tj. 12 m, lub w myśl § 271 ust. 10 warunków technicznych w pasie terenu o szerokości określonej w ust. 1-7 ściany zewnętrzne innego budynku powinny spełniać wymagania określone w § 232 ust. 4 i 5 dla ścian oddzielenia przeciwpożarowego obu budynków.

Jak zaś wynika z § 271 ust. 1 rozporządzenia, dla budynków ZL, odległość między zewnętrznymi ścianami budynków, niebędącymi ścianami oddzielenia przeciwpożarowego, a mającymi na powierzchni większej niż 65% klasę odporności ogniowej(E), nie powinna, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, być mniejsza niż 8 m. Zgodnie z powyższym, ściany budynków nr 2 i 3 (usytuowanych w odległości niż 12 m w stosunku do budynku wielorodzinnego na dz. nr [...]) zaprojektowano jako ściany oddzielenia ppoż REI120.

Według organu odwoławczego, w przedmiotowej sprawie zachowano również normy określające usytuowanie budynku w stosunku do granic działki budowlanej, określające odległości miejsc postojowych od okien budynków oraz od granicy działki budowlanej (§ 18, § 19 i § 20 rozporządzenia), bowiem zaprojektowano miejsca postojowe w garażu podziemnym. Nadto 3 miejsca dla osób niepełnosprawnych, zaprojektowane w terenie przy budynkach nr 1, 2 i 3, spełniają ww. przepisy.

Jak ponadto wynika z projektu zagospodarowania terenu, zaprojektowany plac zabaw oraz miejsce rekreacji spełniają wymogi z § 40 rozporządzenia. Powierzchnia minimalna placu zabaw = 0,50m2 x 153 (suma mieszkań) = 76,50 m2 - zaprojektowano plac zabaw o powierzchni 204 m2 (134,10 m2 stanowi powierzchnia urządzeń, 69,9 m2 stanowi dodatkowa powierzchnia piasek, trawnik), powierzchnia biologicznie czynna placu zabaw stanowi 70,28% dla wymaganej rozporządzeniem min. 30% powierzchni biologicznie czynnej; wykazano spełnienie nasłonecznienia co najmniej 50% powierzchni placu zabaw w równonoc wiosenną w godzinach 11:00-13:00, oraz w równonoc jesienną 12:30-14:30 (w przedziale od godz. 10:00 do 16:00); plac zabaw ogrodzony będzie żywopłotem, dostępny dla osób ze szczególnymi potrzebami. Na placu zabaw dla dzieci zapewniono wyposażenie o różnej funkcji zabawy oraz dostosowane do różnych kategorii wiekowych dzieci, umożliwiające jednoczesne korzystanie z wyposażenia przez co najmniej 5 dzieci, na każde 20 m2 powierzchni placu zabaw dla dzieci.

Zaprojektowano miejsce rekreacji o powierzchni 37 m2, z czego 30% stanowi teren powierzchni biologicznie czynnej.

Spełniono również zapis dotyczący zachowania odległości placów zabaw i miejsc rekreacyjnych od linii rozgraniczających ulicę, dróg, ciągów pieszo-jezdnych, okien pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz miejsc gromadzenia odpadów - ustaloną na co najmniej 10 m, przy zachowaniu wymogów, o których mowa w § 19 ust. 1 rozporządzenia.

Miejsca do gromadzenia odpadów zaprojektowano zgodnie z § 22 i 23 rozporządzenia, poprzez zaprojektowanie trzech pomieszczeń do gromadzenia odpadów stałych na poziomie garażu, dostępnych z chodnika przy drodze wewnętrznej, do których dojście od najdalszego wejścia do budynków wynosi nie więcej niż 80 m.

W zakresie odporności pożarowej budynków ze względu na swoje przeznaczenie, budynki kwalifikuje się do kategorii zagrożenia ludzi ZL IV. W kondygnacjach podziemnych garaże z pomieszczeniami technicznymi - kwalifikowane jako PM.

Projekt został również uzgodniony bez uwag przez rzeczoznawcę ds. zabezpieczeń pożarowych pod względem zgodności z wymaganiami ochrony przeciwpożarowej.

Według ustaleń organu, przedmiotowa inwestycja nie zalicza się także do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko wymienionych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U. z 2019 r., poz. 1839 ze zm.).

Ponadto teren inwestycji nie leży na obszarze szczególnej ochrony przyrody, określonej w art. 6 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz. U. z 2024 r., poz. 1478 ze zm.).

Projekt zagospodarowania terenu został uzgodniony bez uwag przez rzeczoznawcę do spraw sanitarno-higienicznych.

Z załączonej do projektu architektoniczno-budowlanego opinii geotechnicznej wynika, że przy posadowieniu projektowanego obiektu ponad zwierciadłem wód gruntowych, warunki kwalifikuje się jako proste. Projektant sporządzający projekt architektoniczno-budowlany wskazał, iż budynki nr 2,3 i 4 zostały zaliczone do drugiej kategorii geotechnicznej. Kategoria ta została ustalona z uwagi na charakter obiektu oraz warunki gruntowe występujące w podłożu projektowanej inwestycji, i określone jako proste. Budynek nr 1 został zaliczony do drugiej kategorii geotechnicznej, kategoria ta została ustalona z uwagi na charakter obiektu oraz warunki gruntowe występujące w podłożu projektowanej inwestycji, określone jako złożone.

Do projektu załączono ponadto sporządzoną na podstawie § 206 rozporządzenia ekspertyzę, zawierającą wniosek, iż zarówno w trakcie jak i po wzniesieniu nowego obiektu możliwe będzie użytkowanie budynków bez obniżenia ich przydatności do użytkowania.

W odniesieniu do zarzutu Wspólnoty Mieszkaniowej, dotyczącego wysokości budynków wskazano, iż jak wynika z projektu budowlanego - opis do projektu zagospodarowania terenu pkt 3.6 - poziom ±0,00 przyjęto dla budynków nr 2 i 3 równy 42,20 m n.p.m., dla budynku nr 1 - punkt posadowienia posadzki parteru (PPP) wynosi 41,70 m n.p.m. =-0,50, natomiast PPP dla budynku nr 4 wynosi 42,70 m n.p.m.=+0,50.

Po analizie rzutów dachów budynków oraz ich zestawieniu przekrojami dla poszczególnych budynków organ stwierdził, iż wysokość budynków wynosi 12,00 m, i spełnia § 6 rozporządzenia, który stanowi, że wysokość budynku, służąca do przyporządkowania temu budynkowi odpowiednich wymagań rozporządzenia, mierzy się od poziomu terenu przy najniżej położonym wejściu do budynku lub jego części, znajdującym się na pierwszej kondygnacji nadziemnej budynku, do górnej powierzchni najwyżej położonego stropu, łącznie z grubością izolacji cieplnej i warstwy ją osłaniającej, bez uwzględniania wyniesionych ponad tę płaszczyznę maszynowni dźwigów i innych pomieszczeń technicznych, bądź do najwyżej położonego punktu stropodachu lub konstrukcji przekrycia budynku znajdującego się bezpośrednio nad pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz zgodna jest z przepisem § 6 ust. 3 pkt 2 i 3 Planu miejscowego.

Odnosząc się z kolei do kwestii zarzutu dotyczącego kondygnacji podziemnej, organ odwoławczy wyjaśnił, iż jak wynika z pkt 2.3 opisu do projektu zagospodarowania terenu - teren przeznaczony pod inwestycję jest nachylony w kierunku zachodnim, najniższa wysokość bezwzględna narożnika północno-wschodniego terenu inwestycyjnego wynosi 38,20 m n.p.m., natomiast narożnika północno-zachodniego - 42,70 m n.p.m. Różnice wysokości terenu pod inwestycję wynoszą zatem ok. 4,5 m. W punkcie 3.6 opisu do projektu zagospodarowania terenu wskazano, iż ukształtowanie terenu zostanie zmienione, głównie od strony północno-zachodniej oraz południowo-wschodniej. Od północno-zachodniej strony projektowana jest droga, która zaczyna się na istniejącej rzędnej i zagłębia się w teren istniejący o ok. 3,5 m. W związku z dużymi różnicami pomiędzy obszarem inwestycji a terenami w tym miejscu przylegającymi, zaprojektowano skarpy 1:1,5 wysokości ok. 2,4-3,3 m. Zgodnie z obowiązującą obecnie definicją kondygnacji podziemnej (§ 3 pkt 17 rozporządzenia), przez kondygnację podziemną - należy rozumieć kondygnację zagłębioną poniżej poziomu przylegającego do niej terenu co najmniej w połowie jej wysokości w świetle, a także każdą usytuowaną pod nią kondygnację. Jak wynika z projektu architektoniczno-budowlanego, wysokość kondygnacji garażu pod budynkiem nr 1, w świetle wynosi 2,91 m, natomiast pod budynkami nr 2,3 i 4 - 3,01 m.

W następstwie analizy projektu architektoniczno-budowlanego, m. in. rzutów elewacji wraz z przekrojami oraz na podstawie akt, organ odwoławczy doszedł do przekonania, że "kondygnacja garaży" przedmiotowych budynków, w przeważającej części (dot. elewacji wschodniej, południowej i zachodniej) znajduje się w ponad połowie swojej wysokości pod poziomem przylegającego gruntu, i uznać ją należy za kondygnacje podziemne. Natomiast od strony elewacji północnych, a w przypadku budynku nr 4 również w elewacji wschodniej, zaprojektowano wjazdy do garaży podziemnych oraz wejścia do pomieszczeń technicznych i komórek lokatorskich.

Odnosząc się do stanowiska Wspólnoty Mieszkaniowej, opartego na przedkładanych dowodach, organ wyjaśnił, że opinie innych organów administracji, instytucji lub wyrażone w publikacjach prasowych, nie są prawnie wiążące dla organu administracji architektoniczno-budowlanej, orzekającego w konkretnym stanie faktycznym i prawnym danej sprawy. Organ administracji architektoniczno-budowlanej dokonuje samodzielnie wykładni przepisów prawa, mających zastosowanie w danym stanie faktycznym. Z powyższej analizy wynika, iż kondygnacja garaży stanowi kondygnację podziemną.

Zdaniem Wojewody, niezasadne są też zarzuty naruszenia art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego (wymóg projektowania i budowy obiektu budowlanego z poszanowaniem występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich). Projekt architektoniczno-budowlany spornej inwestycji w punkcie 9.4 zawiera opis właściwości akustycznych oraz emisji drgań, a także promieniowania, w szczególności jonizującego, pola elektromagnetycznego i innych zakłóceń - projektant wskazał, iż przedsięwzięcie nie spowoduje emisji drgań a także promieniowania; w punkcie 9,7 wskazano m.in. iż, realizowane przedsięwzięcie nie będzie miało negatywnego wpływu na wody powierzchniowe, podziemne, jak również nie spowoduje przekroczeń dopuszczalnych norm w zakresie emisji zanieczyszczeń do powietrza i hałasu. Oddziaływanie inwestycji podczas jej realizacji ma jedynie charakter tymczasowy i odwracalny, a czas tych działań kończy się z zakończeniem robót budowlanych.

Przedsięwzięcie nie wpływa negatywnie na inne obiekty budowlane. Nadto w projekcie zagospodarowania terenu, w punkcie 5.5, projektant wskazał m. in., iż projektowane obiekty (zarówno mieszkalne wielorodzinne, jaki i elementy towarzyszące zagospodarowania terenu) nie będą stwarzały zagrożenia dla otoczenia oraz higieny i zdrowia ludzi, nie będą powodowały przekroczenia standardów w otaczającym środowisku, eksploatacja obiektu i towarzyszącej mu infrastruktury nie będzie powodowała zagrożeń i dodatkowych uciążliwości dla otoczenia. Uciążliwości związane z funkcjonowaniem obiektu zamkną się w granicach inwestowanych działek, hałas nie przekroczy wartości dopuszczalnych, inne uciążliwości nie występują. Organ odwoławczy uznał, że nie ma podstaw do zakwestionowania zawartych w tym zakresie danych. Odpowiedzialność za tego rodzaju rozwiązania projektowe została nałożona na projektanta oraz na osoby sprawdzające projekt.

Organ nie jest uprawniony do prowadzenia ustaleń faktycznych czy przyjęte rozwiązania techniczne projektu architektoniczno-budowlanego są prawidłowe. W aktualnym stanie prawnym, wobec braku odpowiednika uchylonego ust. 2 art. 35 Prawa budowlanego, nie ma podstawy prawnej dla dokonywania przez organy administracji architektoniczno-budowlanej oceny materialnych rozwiązań projektu budowlanego w zakresie wykraczającym poza zagadnienia związane z zagospodarowaniem działki lub terenu, a dotyczące projektu architektoniczno-budowlanego, bowiem pełną odpowiedzialność za zgodność tego projektu z prawem ponosi wyłącznie projektant oraz - w przypadku obowiązku sprawdzenia projektu - sprawdzający projekt, którzy mają obowiązek odpowiednio opracowania projektu budowlanego w sposób zgodny między innymi z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej oraz sprawdzenia projektu architektoniczno-budowlanego pod względem zgodności z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi.

Odnosząc się do zarzutu dotyczącego kwestii rozwiązań przyjętych w projekcie, dotyczących odprowadzania wód opadowych oraz naruszenia art. 35 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego w zw. z § 29 rozporządzenia wyjaśniono, że w projekcie zagospodarowania terenu w punkcie 3.5.3 wskazano m.in., iż wody opadowe z powierzchni utwardzonych, dachów oraz wpustów ulicznych odprowadzane będą systemem rynien, rur spustowych, a dalej kolektorami do miejskiej sieci kanalizacji deszczowej, zlokalizowanej w [...]. Na wylocie w studni zamontowany zostanie regulator przepływu o wydajności 20 l/s. Retencja wód deszczowych na terenie inwestycyjnym realizowana będzie poprzez zastosowanie kanału o średnicy 600 mm i długości 100 m oraz montaż dwóch zbiorników w poziomie garażu.

Na wylocie każdego zbiornika zamontowany będzie regulator przepływu. Odwodnienie drogi wewnętrznej będzie się odbywać poprzez montaż dwóch wpustów ulicznych. W celu zabezpieczenia przed zalaniem działki zlokalizowanej poniżej projektowanej skarpy, wykonane zostanie koryto odwadniające zlokalizowane wzdłuż palisady. Nadto w piśmie z dnia 20 stycznia 2025 r. Inwestor wskazał, iż odprowadzenie wód deszczowych zaprojektowano, zgodnie z warunkami wydanymi przez ZWIK, do kanału długości 300 mm, który odprowadza wody deszczowe do zlewni w kierunku [...]. Oprócz przyłącza kanalizacji deszczowej zaprojektowano również sieć kanalizacji deszczowej o długości 300 m, przebiegającą w [...], ponadto Inwestor na terenie własnym zapewnił retencję wód deszczowych.

Nadto odległość garażu podziemnego od działek nr [...] i [...] wynosi 1,66 m (co wynika z rysunku projektu zagospodarowania terenu). Powyższe gwarantuje odpowiedni fragment terenu płaskiego na terenie Inwestora. Inwestor planuje liczne nasadzenia krzewów wzdłuż sąsiadujących granic, co przyczyni się do akumulacji wód powierzchniowych. Również w tym zakresie, za zgodność wykonania projektu z prawem ponosi wyłącznie projektant.

Organ zwrócił też uwagę, iż mur oporowy od strony działki inwestycyjnej, ok. 10 cm, "wychodzi" ponad teren, a teren nasypu posiada również wypłaszczenie, co zapobiegać ma przelewaniu się wody. Nadto na terenie działki inwestycyjnej, również na stropach garażów zaprojektowano wpusty terenowe, do których odprowadzany będzie nadmiar wód.

Według organu, zarzuty dotyczące zaprojektowania układu komunikacyjnego, również są nietrafne, gdyż za przyjęte w projekcie rozwiązania odpowiedzialność ponosi projektant. Nadto zjazd objęty został odrębnym opracowaniem, a zarzut dotyczący naruszenia art. 35 ust. 1 pkt 3a Prawa budowlanego, poprzez brak uzgodnienia z zarządcą drogi, nie znajduje w tej sytuacji zastosowania.

W ocenie organu, z dokumentacji nie wynika, aby inwestycja wymagała uzyskania pozwoleń lub uzgodnień z zakresu objętego ochroną konserwatorską, bowiem nie jest wpisana do rejestru zabytków, ani do gminnej ewidencji zabytków, a zarzut dotyczący naruszenia art. 35 ust. 1 pkt 3a w zw. z art. 39 ust. 3 Prawa budowlanego nie znajduje w tej sytuacji zastosowania.

Odnosząc się do zarzutu zaprojektowania inwestycji niespełniającej na swoim terenie minimalnego współczynnika powierzchni biologicznie czynnej, w ocenie organu odwoławczego teren zajętego urządzeniami placu zabaw oraz teren położonych pod obrysem budynków wyższych kondygnacji, może stanowić teren biologicznie czynny, pod warunkiem spełnienia § 3 pkt 22 rozporządzenia, zgodnie z którym teren biologicznie czynny to teren o nawierzchni urządzonej w sposób zapewniający naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych, a także 50% powierzchni tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią oraz innych powierzchni zapewniających naturalną wegetację roślin, o powierzchni nie mniejszej niż 10 m2, oraz wodę powierzchniową na tym terenie. W powyższej sprawie, jak wskazał projektant w projekcie, są to tereny powierzchni biologicznie czynnej, a organ nie znalazł podstaw do kwestionowania powyższego stanowiska.

Co do zarzutu naruszenia art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego, poprzez sztuczne zasypanie terenu, aż do granicy działki Wspólnoty Mieszkaniowej i otoczenie skarpy żelbetowym murem oporowym, co spowoduje utratę możliwości stanowienia o formie ogrodzenia własnej działki, zacienienie terenu wzdłuż projektowanego muru oporowego oraz zablokowanie naturalnej infiltracji wody, Wojewoda wskazał, że jak wynika z projektu, Inwestor z uwagi na szczegółowo opisane różnice wysokościowe terenu, dostosował teren inwestycyjny do stanu zastanego, z uwzględnieniem zabezpieczenia nieruchomości sąsiednich.

Nie zgadzając się z powyższym rozstrzygnięciem, pismem z 24 września 2025 r. Wspólnota Mieszkaniowa wniosła skargę na decyzję organu odwoławczego z 28 sierpnia 2025 r., domagając się jej uchylenia wraz z poprzedzającą ją decyzją organu I instancji.

Skarżąca zarzuciła kwestionowanej decyzji:

1. 1. rażące naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:
2. a) art. 7 k.p.a., art. 8 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a., art. 80 k.p.a. i art. 107 § 3 k.p.a., poprzez niewystarczające przeprowadzenie postępowania dowodowego oraz nierozpatrzenie zebranego materiału dowodowego w sposób wyczerpujący, a w szczególności nieuwzględnienie stanowiska Skarżącej, wyrażonego w odwołaniu od decyzji organu

I instancji i licznych pismach, m.in. z dnia 22 listopada 2024 r., 9 grudnia 2024 r., 24 lutego 2025 r. i 22 sierpnia 2025 r. oraz:

1. - bezkrytyczne przyjęcie stanowiska Inwestora i bezzasadne uznanie, że projektowana inwestycja nie spowoduje nadmiernego zacienienia i przesłonienia mieszkań członków Wspólnoty Mieszkaniowej, w sytuacji gdy przeprowadzona przez Skarżącą analiza jednoznacznie wskazuje na zbyt duże przesłanianie i zacienianie nieruchomości sąsiedniej przez jeden z budynków planowanej inwestycji, a analiza nasłonecznienia przedstawiona przez Inwestora zawierała błąd rachunkowy, mający bezpośredni wpływ na wyniki analizy nasłonecznienia mieszkań;
2. - bezkrytyczne przyjęcie stanowiska Inwestora i bezzasadne uznanie, iż zaproponowane przez Inwestora rozwiązania dotyczące odprowadzania wód opadowych są wystarczające dla zapobieżenia zalewania nieruchomości sąsiednich, w sytuacji gdy wskazane przez Inwestora średnice rur odprowadzających wodę z terenu projektowanej inwestycji z pewnością nie będą w stanie zapewnić efektywnego odprowadzania wód opadowych z osiedla o wysokim wskaźniku intensywności zabudowy, w szczególności obecnie już istniejąca miejska instalacja kanalizacyjna w rejonie [...], ul. [...] oraz ul. [...] jest mało wydajna i nieefektywnie odbiera wody opadowe w wyżej wskazanym rejonie;
3. - bezkrytyczne przyjęcie stanowiska Inwestora i bezzasadne uznanie, iż projektowana inwestycja nie spowoduje zakłócenia spływu wód opadowych w sytuacji, gdy naturalnym zjawiskiem jest, że w przypadku posadowienia niedaleko granicy działki około 2 metrowego muru oporowego wody opadowe kierowane będą na teren usytuowany niżej, czyli nieruchomość Skarżącej;
4. - niewzięcie pod uwagę, że wybudowanie przez Inwestora muru oporowego nie dość, że powodowało będzie zalewanie nieruchomości sąsiedniej, to nadto ma na celu obejście przepisów prawa, bowiem w przypadku braku projektowanego muru oporowego kondygnacja garażowa nowego budynku zostałaby zakwalifikowana jako pierwsza kondygnacja naziemna, a naruszałoby to wymogi odległościowe określone w § 12 rozporządzenia, dotyczące minimalnej odległości nowobudowanego budynku od granicy z sąsiednią działką;
5. - bezkrytyczne przyjęcie stanowiska Inwestora i bezzasadne uznanie, iż projektowana inwestycja spełni warunki dotyczące minimalnej powierzchni biologicznie czynnej, w sytuacji, gdy Inwestor wliczył do tej powierzchni również miejsca pozbawione fizycznej możliwości wzrostu roślin, dostępu do światła słonecznego oraz wody;
6. - bezkrytyczne przyjęcie stanowiska Inwestora, iż projektowany budynek spełnia wymogi Planu miejscowego dotyczące wysokości budynków i ilości kondygnacji podziemnych i naziemnych, w sytuacji gdy zaprojektowana przez Inwestora kondygnacja "podziemna" winna zostać uznana jako kondygnacja naziemna, co potwierdza opinia rzeczoznawcy przedstawiona w toku postępowania przez Skarżącą oraz stanowisko przedstawione w Opinii nr [...] Zespołu Rzeczoznawców przy Radzie Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów RP z dnia 11 grudnia 2023 r.;
7. - bezkrytyczne przyjęcie stanowiska i bezzasadne uznanie, iż realizacja i eksploatacja planowanej inwestycji nie spowoduje nadmiernej emisji hałasów, wibracji, drgań oraz zanieczyszczenia powietrza, w sytuacji, gdy:
8. i. przedłożone przez Inwestora dokumenty w żaden sposób nie wskazują na wprowadzenie jakichkolwiek zabezpieczeń przed tymi emisjami dla nieruchomości sąsiednich, ii. Inwestor nie przedłożył odrębnego opracowania analizy emisji w postaci hałasu, drgań i pyłu dla fazy budowy oraz odrębnego opracowania analizy emisji w postaci hałasu i pyłu dla fazy eksploatacji urządzeń wentylacji, iii. Inwestor nie przedłożył operatu akustycznego, analizy źródła hałasu od urządzeń na dachu i urządzeń w garażu wyprowadzonych na zagospodarowanie terenu dla fazy eksploatacji inwestycji, a oczywistym jest, iż budowa oraz użytkowanie inwestycji liczącej ponad 100 mieszkań wraz z garażami podziemnymi spowoduje znaczne hałasy, wibracje, drgania oraz zanieczyszczenia negatywnie oddziałujące i mogące stanowić zagrożenie dla nieruchomości sąsiednich i ich mieszkańców;
9. - bezkrytyczne przyjęcie stanowiska Inwestora i bezzasadne uznanie, że zaprojektowany przez Inwestora układ komunikacyjny jest wystarczający dla zapewnienia obsługi komunikacyjnej projektowanego osiedla, w sytuacji gdy już nawet pobieżna analiza projektowanych rozwiązań wskazuje, iż zaproponowane rozwiązania spowodują paraliż komunikacyjny i nie zapewnią efektywnej obsługi komunikacyjnej projektowanego osiedla;
10. - brak dodatkowych i dostatecznych uzgodnień planowanego przedsięwzięcia z Zarządem Dróg i Transportu Miejskiego pod kątem obsługi komunikacyjnej osiedla, poprzez działkę nr [...], z obrębu [...];
11. - nieuzgodnienie planowanego przedsięwzięcia z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków, w sytuacji gdy planowana inwestycja będzie miała znaczący wpływ na sąsiedni obiekt wpisany do gminnej ewidencji zabytków;
12. b) art. 77 § 1 i 3 w zw. z art. 84 § 1 k.p.a., poprzez nieprzeprowadzenie z urzędu dowodu z opinii biegłego sądowego, w sytuacji gdy istniały istotne rozbieżności pomiędzy stanowiskiem Inwestora, a twierdzeniami zawartymi w prywatnej opinii sporządzonej na zlecenie Skarżącej, a do rozstrzygnięcia tychże wątpliwości potrzebne były wiadomości specjalne i opinia niezależnego biegłego;
13. c) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., poprzez utrzymanie w mocy decyzji wydanej z naruszeniem prawa w sytuacji, gdy winna ona zostać uchylona;
14. 2. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:
15. a) art. 35 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane w zw. z § 60 rozporządzenia, poprzez wydanie skarżonej decyzji na podstawie projektu naruszającego postanowienia przepisów budowlano - technicznych określających minimalny czas nasłonecznienia dla obiektu, w postaci zaprojektowania budynku nr 4 drastycznie ograniczając nasłonecznienie mieszkań w istniejącym budynku Wspólnoty;
16. b) art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy Prawo budowlane, poprzez wydanie skarżonej decyzji bez poszanowania występujących w obszarze oddziaływania projektowanej inwestycji uzasadnionych interesów osób trzecich, w szczególności:
17. - przez sztuczne zasypanie terenu aż do granicy działki Skarżącej, tworząc skarpę z różnicą terenu większą o około 2 m niż dotychczas i otoczenie tejże skarpy żelbetowym murem oporowym, co spowoduje utratę przez Wspólnotę mieszkaniową możliwości stanowienia o formie ogrodzenia własnej działki, zacienienie terenu Skarżącej wzdłuż projektowanego muru oporowego oraz zablokowanie naturalnej możliwości infiltracji wody,
18. - przez budowę i eksploatację projektowanej inwestycji spowodowane zostaną znaczne i uciążliwe emisje hałasów, wibracji, drgań oraz zanieczyszczeń powietrza;
19. c) art. 35 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane w zw. z § 29 rozporządzenia, poprzez wydanie skarżonej decyzji na podstawie projektu naruszającego postanowienia przepisów budowlano-technicznych zakazujących kierowania wód opadowych z projektowanej inwestycji na teren sąsiedniej nieruchomości;
20. d) art. 35 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy Prawo budowlane w zw. z § 3 pkt 22 rozporządzenia oraz pkt 5.1.2.2 Normy PN-ISO 9836, w zw. z § 6 ust. 2 pkt 1b Planu miejscowego, poprzez wydanie skarżonej decyzji na podstawie projektu naruszającego postanowienia obowiązującego na danym terenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz przepisów budowlano- technicznych, w tym norm budowlanych, w postaci zaprojektowania inwestycji niespełniającej na swoim terenie minimalnego współczynnika powierzchni biologicznie czynnej;
21. e) art. 35 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy Prawo budowlane w zw. z § 3 pkt 17 rozporządzenia oraz pkt 5.1.2.2 Normy PN-ISO 9836, w zw. z § 6 ust. 2 pkt 1b Planu miejscowego, poprzez wydanie skarżonej decyzji na podstawie projektu naruszającego postanowienia obowiązującego na danym terenie planu miejscowego oraz przepisów budowlano-technicznych, w postaci nieprawidłowego zmierzenia wysokości budynków i ilości kondygnacji podziemnych i naziemnych;
22. f) art. 35 ust. 1 pkt 3a ustawy Prawo budowlane oraz art. 35 ust. 1 pkt 3a w zw.

z art. 39 ust. 3 ustawy Prawo budowlane, poprzez wydanie skarżonej decyzji bez uprzedniego uzgodnienia wpływu planowanej inwestycji z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków, w sytuacji, gdy w niedalekiej odległości od planowanej inwestycji znajduje się zabytek wpisany do gminnej ewidencji zabytków oraz braku dostatecznych uzgodnień z Zarządem Dróg i Transportu Miejskiego w zakresie drogi dojazdowej i obsługi komunikacyjnej projektowanej inwestycji.

Powyższe zarzuty zostały rozwinięte w uzasadnieniu skargi.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie oraz podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko.

Inwestor przedstawił swoje stanowisko w piśmie z 2 czerwca 2026 r., wnosząc o oddalenie skargi.

Na rozprawie w dniu 25 czerwca 2025 r. pełnomocnik Skarżącej podtrzymał skargę, zaś pełnomocnicy Inwestora wnieśli o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w piśmie Inwestora z 2 czerwca 2026 r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje

Stosownie do art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów powszechnych (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1267), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej oraz rozstrzyganie sporów kompetencyjnych i o właściwość między organami jednostek samorządu terytorialnego, samorządowymi kolegiami odwoławczymi i między tymi organami a organami administracji rządowej. Zgodnie z art. 1 § 2 przywołanej ustawy kontrola, o której mowa w § 1, sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

W świetle przywołanego przepisu powinnością sądu administracyjnego jest zbadanie zaskarżonego aktu lub czynności, a jedynym kryterium, które sąd ten bierze pod uwagę jest zgodność z prawem, nie jest natomiast badana zgodność działania organu z zasadami współżycia społecznego.

Stosownie do art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 143 ze zm., dalej: "p.p.s.a."), sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie:

1. 1) uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi:
2. a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,
3. b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego,
4. c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy;
5. 2) stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach;
6. 3) stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach.

Przedmiotem skargi jest decyzja Wojewody Zachodniopomorskiego, która zapadła po rozpatrzeniu odwołania złożonego przez Skarżącą od decyzji Prezydenta Miasta S. z dnia 16 kwietnia 2025 r., zatwierdzającej projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany oraz udzielającej pozwolenie na budowę czterech budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi, zagospodarowaniem terenu oraz niezbędną infrastrukturą techniczną w granicach działek nr [...],[...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] z obrębu [...], położonych w rejonie [...] oraz ul. [...] w S..

Istota sporu zawisłego przed Sądem sprowadza się do oceny czy dopuszczalne było - szczególne w kontekście przestawianych przez Skarżącą dowodów oraz twierdzeń - zatwierdzenie projektu budowalnego przedłożonego przez Inwestora.

W pierwszej kolejności należy zauważyć, iż rola organu administracji architektoniczno-budowlanej w postępowaniu dotyczącym pozwolenia na budowę została precyzyjnie zdefiniowana w ustawie Prawo budowalne. W szczególności w myśl art. 35 ustawy Prawo budowalne, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza:

1. 1) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z:
2. a) ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu,
3. b) wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko,
4. c) ustaleniami uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej;
5. 2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;
6. 3) kompletność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, w tym dołączenie kopii zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7, dotyczącego projektanta i projektanta sprawdzającego, 3a) dołączenie:
7. a) wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń,
8. b) oświadczeń, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 10 i 13;
9. 4) posiadanie przez projektanta i projektanta sprawdzającego odpowiednich uprawnień budowlanych na podstawie:
10. a) kopii dokumentów, o których mowa w art. 34 ust. 3d pkt 1 - w przypadku uprawnień niewpisanych do centralnego rejestru osób posiadających uprawnienia budowlane,
11. b) danych w centralnym rejestrze osób posiadających uprawnienia budowlane
12. - w przypadku uprawnień wpisanych do tego rejestru;

4a) przynależność projektanta i projektanta sprawdzającego do właściwej izby samorządu zawodowego na podstawie:

1. a) zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7 - w przypadku osób niewpisanych do centralnego rejestru osób posiadających uprawnienia budowlane,
2. b) danych w centralnym rejestrze osób posiadających uprawnienia budowlane
3. - w przypadku osób wpisanych do tego rejestru.
4. 3. W razie stwierdzenia nieprawidłowości w zakresie określonym w ust. 1 organ administracji architektoniczno-budowlanej nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia.

3a. Do postępowania w sprawie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, poprzedzonej decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach, stosuje się przepis art. 86f ust. 6 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

Jak wynika z kolei z art. 35 ust. 4 ustawy Prawo budowalne, decyzja o pozwoleniu na budowę ma charakter związany, gdyż w razie spełnienia wymagań określonych w ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4, organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Jak wskazuje się w orzecznictwie sądów administracyjnych, odpowiedzialność za prawidłowe, tj. zgodne z przepisami powszechnie obowiązującymi, ale również zgodne z wiedzą techniczną, sporządzenie projektu budowlanego spoczywa na projektancie. O ile organy administracji architektoniczno - budowlanej mają obowiązek sprawdzić kompletność projektu budowlanego i jego zgodność z przepisami powszechnie obowiązującymi, o tyle nie mają takiej kompetencji w zakresie sprawdzenia projektu budowlanego, co do jego zgodności z zasadami wiedzy technicznej. Pracownicy organu - w przeciwieństwie do projektanta - nie muszą bowiem legitymować się taką wiedzą i nie muszą dysponować poświadczającymi ją uprawnieniami i zaświadczeniami. Nawet jednak, gdyby pracownik organu taką wiedzę i kwalifikacje posiadał, to w postępowaniu administracyjnym o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę nie pełni on roli projektanta w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane, ale rolę organu i nie ma ani prawa, ani obowiązku wyręczać projektanta w zakresie jego obowiązków (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 7 lipca 2016 r., sygn. akt II SA/Kr 592/16).

Właściwy organ co do zasady nie może ingerować w zawartość merytoryczną projektu. Ocenie organu może podlegać jedynie zgodność przyjętych rozwiązań z prawem i to w zakresie ściśle określonym w ustawie. Dopuszczalne jest jedynie sprawdzenie zgodności projektu budowlanego (a więc projektu zagospodarowania działki i projektu architektoniczno - budowlanego) z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy oraz wymaganiami ochrony środowiska (tak np. WSA w Łodzi w wyroku z dnia 16 października 2018 r., sygn. akt II SA/Łd 459/18). WSA w Warszawie w wyroku z dnia 23 stycznia 2018 r., sygn. akt VII SA/Wa 700/17, wskazał nadto, że projekt budowlany w części obejmującej projekt architektoniczno-budowlany, a więc w zakresie rozwiązań dotyczących bezpośrednio obiektu budowlanego, tj. jego formy, konstrukcji, i funkcji, a także proponowanych rozwiązań technicznych, materiałowych i zasad nawiązania do otoczenia, nie podlega co do zasady merytorycznej kontroli organu administracji architektoniczno-budowlanej (por. też wyrok WSA w Krakowie z dnia 20 stycznia 2020 r., sygn. akt II SA/Kr 1190/19).

Podobne stanowisko wielokrotnie zajmował też Naczelny Sąd Administracyjny, czego przykładem jest wyrok z dnia 23 stycznia 2020 r., sygn. akt II OSK 2089/18, w którym przekonująco wskazano, że zasadą jest, iż odpowiedzialność za merytoryczną zawartość projektu architektoniczno-budowlanego ponoszą wyłącznie projektant oraz ewentualnie osoba sprawdzająca projekt, którzy mają obowiązek złożyć oświadczenie o sporządzeniu projektu budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej (art. 20 ust. 4 ustawy Prawo budowalne). Przepis art. 35 ustawy Prawo budowalne przewiduje ograniczony zakres badania projektu budowlanego przez organy nadzoru budowlanego (w tym przypadku organy administracji architektoniczno – budowlanej).

W ocenie Sądu, treść uzasadnienia skarżonej decyzji jednoznacznie wskazuje, iż organ poddał przedłożone mu przez Inwestora dokumenty szczegółowej analizie, odpowiedniej dla roli takiego organu w procesie budowalnym. Postępowanie administracyjne, które poprzedziło wydanie skarżonej decyzji miało charakter wielowątkowy i wieloetapowy, a zgromadzona w aktach administracyjnych dokumentacja mogła stanowić podstawę orzekania o pozwoleniu na budowę.

Sąd badając poszczególne zarzuty skargi nie znalazł podstaw do uznania ich za uzasadnione, w tym także zarzuty w zakresie przeprowadzenia niewystarczającego postępowania dowodowego oraz nierozpatrzenia zebranego materiału dowodowego w sposób wyczerpujący.

Wbrew zarzutom skargi, organy w toku swoich czynności podejmowały działania zmierzające do wyjaśnienia istotnych w sprawie okoliczności oraz odnosiły się do zgłaszanych przez Skarżącą licznych i zróżnicowanych zastrzeżeń. W toku postepowania również Inwestor brał aktywny udział przedstawiając zarówno na wezwania organu, jak i z własnej inicjatywy, wyczerpujące stanowiska dotyczące okoliczności kwestionowanych przez Skarżącą.

Wbrew tezie skargi, nie sposób uznać jakoby organ bezkrytycznie przyjmował stanowiska Inwestora, gdyż z treści skarżonych decyzji jednoznacznie wynika, iż swoje rozstrzygnięcie organ opierał na przedłożonej mu dokumentacji źródłowej, która podlegała jego własnej ocenie, również pod kątem artykułowanych przez Skarżącą zarzutów.

Zasadnicza część zarzutów skargi opiera się na opracowaniu przedłożonym przez Wspólnotę Mieszkaniową na etapie postępowania odwoławczego. Opracowanie to zostało zatytułowane jako "Analiza projektu budowlanego czterech budynków mieszkalnych zlokalizowanych przy [...] w S." (dalej: "Analiza"), a opracowała je mgr inż. arch. M. G..

Jak wynika z treści Analizy, powyższy dokument wyraża stanowisko autorki tego opracowania o planowanej inwestycji i projekcie budowalnym. W zakresie nasłonecznienia, autorka doszła do wniosku, iż "projektowany Budynek nr 4 ogranicza drastycznie nasłonecznienie mieszkań w istniejącym budynku przy ul. [...] w sposób niezgodny z obowiązującymi przepisami określonymi w § 60 rozporządzenia mówiącym o minimalnym czasie nasłonecznienia". Co do powierzchni biologicznie czynnej autorka stwierdziła "nieprawidłowe kwalifikowanie powierzchni do ogółu powierzchni biologicznie czynnej, skutkuje zawyżeniem udziału procentowego tej powierzchni i w konsekwencji niedotrzymaniem zapisów Planu miejscowego".

Nadto autorka stwierdziła, iż "należy zrewidować projekt pod kątem zgodności z § 3 pkt 17 rozporządzenia i wykazać, że wysokość budynków i ilość kondygnacji podziemnych i naziemnych są opisane prawidłowo i są zgodne z MPZP".

Do powyższych twierdzeń oraz stanowiska zawartego w odwołaniu i Analizie odniósł się Inwestor w swoim piśmie. Kwestie powyższe stały się też elementem szczegółowych rozważań ujętych w uzasadnieniu skarżonej decyzji. W ocenie Sądu, powyższe rozważania organu jawią się jako należycie wnikliwe, a wnioski przedstawione w decyzji organu odwoławczego jawią się jako logiczne przekonujące.

Przedłożenie Analizy, wbrew zarzutom głównym skargi, nie obligowało organu administracji architektoniczno-budowlanego do przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego, a tym bardziej - jak oczekuje tego strona skarżąca – z biegłego sądowego. W realiach badanej sprawy, organ odwoławczy przed wydaniem decyzji dysponował specjalistyczną dokumentacją, opracowaną przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia, miał wgląd w opisaną powyżej Analizę, przedłożoną przez Skarżącą oraz zapoznał się ze stanowiskiem Inwestora zawartym w odpowiedzi na odwołanie.

W ocenie Sądu, organ administracji architektoniczno-budowlanej był uprawniony do samodzielnego zestawienia tak artykułowanych stanowisk stron postępowania oraz skonfrontowania ich z dokumentacją podlegającą zatwierdzeniu oraz z obowiązującymi przepisami, a dalej do dokonania własnych ocen przedstawionych w skarżonej decyzji.

Brak jest racjonalnych podstaw do uznania, że stanowisko Inwestora zostało w powyższych zakresach przyjęte "bezkrytycznie". Przeczy powyższemu szczegółowość uzasadnienia skarżonej decyzji, z którego wynika, iż organ rozważał stanowiska wszystkich stron postępowania w tym stanowiska przedstawione przez Wspólnotę mieszkaniową oraz sięgał do dokumentacji przedłożonej przez Inwestora. O bezkrytycznym zaakceptowaniu stanowiska można by mówić, gdyby organ zaniechał własnej oceny materiału dowodowego i ograniczył się do powielenia cudzej argumentacji. W niniejszej sprawie taka sytuacja nie miała jednak miejsca. Organ w zakresie powierzonych mu przez prawodawcę kompetencji miał powody do uznania, że stanowisko Wspólnoty mieszkaniowej nie stanowi podstawy do zakwestionowania prawidłowości poddanych ocenie organu dokumentów.

W szczególności organ należycie rozważył kwestię przesłaniania i zacieniania nieruchomości sąsiedniej. Brak jest przy tym podstaw do twierdzenia, iżby faktycznie w dokumentacji przedkładanej przez Inwestora znalazł się błąd rachunkowy. Jak racjonalnie wskazuje Inwestor w odpowiedzi na skargę, dla budynków nr 2 i nr 3 (zaprojektowanych na rzędnej 42,20 m n.p.m.) założono wysokość 12,5 m dla przesłanianego budynku Skarżącej (przy czym z dokumentacji projektowej budynku przy ul. [...], w oparciu o którą uzyskano pozwolenie na budowę, wynika, że może ona wynosić mniej, czyli 12,2 m), zaś dla budynku nr 4 (zaprojektowanego o 0,5 m wyżej) – wysokość 13 m dla przesłanianego budynku Skarżącej (przy czym z dokumentacji projektowej budynku przy ul. [...], w oparciu o którą uzyskano pozwolenie na budowę, wynika, że wysokość ta może wynosić mniej, czyli 12,7 m). W oparciu o powyższe dane oraz o rysunki będące załącznikiem do opisu technicznego, przedstawiona została analiza uwzględniająca rzut budynku przy ul. [...] z dokładną lokalizacją okien. Została też ona następnie uaktualniona o rzut mieszkań na kondygnacji parteru.

W analizie, wysokość przesłaniania budynku Skarżącej przez budynek nr 4 przyjęto na poziomie 13,00 m, natomiast w analizie nasłonecznienia dla jej budynku podano, że "H=12,00 m". Zdaniem Sądu, dokumenty te obrazują różne zagadnienia i nie można podawanych w nich wartości prosto przenosić pomiędzy przedmiotowymi dokumentami. Wartość "H" podana na budynku Skarżącej w analizie nasłonecznienia, to "wysokość zacieniania", czyli zacieniająca wysokość budynku nr 4 (13,00 m) pomniejszona o 1,00 m, a nie wysokość budynku Wspólnoty mieszkaniowej.

Pomniejszenie o 1,00 m zostało wyjaśnione w legendzie analizy nasłonecznienia, gdzie podano, że diagram wykreślony za pomocą linijki słońca wskazuje zakres 3 godzin w przedziale od 7:00 do 17:00, zapewniających nasłonecznienie przynajmniej jednego pomieszczenia przeznaczonego na stały pobyt ludzi w lokalach mieszkalnych, położonych na najniższych kondygnacjach, w odległości 1m nad posadzką pomieszczenia. Tym samym parametr "H=12,00m" obrazuje wysokość zacieniania, odnoszoną do różnicy wysokości pomiędzy budynkiem nr 4 (o wysokości zacieniającej 13,00 m) oraz poziomem 1,00 m nad posadzką lokali położonych na parterze budynku Skarżącej. Nie występuje zatem zarzucana rozbieżność pomiędzy przyjętymi w projekcie wysokościami poszczególnych obiektów poddanych analizie, tj. w obu wypadkach wysokość zacieniającą budynku nr 4 określono jako 13,00 m.

W kwestii nasłonecznienia Inwestor trafnie też podnosi, że § 60 rozporządzenia stanowi o nasłonecznieniu przynajmniej jednego pokoju przez czas 3h w dniach równonocy, w godzinach od 7:00 do 17:00. Dla uznania spełnienia tego warunku wystarczający jest dostęp lokalu do światła dziennego i nawet padanie "cienia na posadzkę" w badanym lokalu nie daje podstaw do twierdzenia, że nie ma on wymaganego dostępu do światła dziennego.

Warto wreszcie nadmienić, że artykułowana przez Skarżącą oraz autora Analizy ocena, iż wskutek wzniesienia budynków na działkach sąsiednich dojdzie do "drastycznego ograniczenia" nasłonecznienia mieszkań w budynku Skarżącej, ma charakter subiektywny. Tymczasem ocenie organu administracji podlegały dane obiektywne, w kontekście spełnienia norm wynikających z § 60 rozporządzenia. Spełnienie choćby w minimalnym zakresie parametrów określonych przez prawodawcę czyni nieuprawnionym kwestionowanie zgodności z prawem przyjętych rozwiązań. Rozstrzygającymi w tym zakresie są wyliczenia zawarte w przedłożonej przez Inwestora analizie nasłonecznienia, uszczegółowionej dodatkowo za pomocą narzędzi do modelowania 3D. Z powyższych opracowań wynika, że lokale w budynku Skarżącej będą miały zapewniony wymagany czas nasłonecznienia. W powyższym zakresie Skarżąca nie przedstawiła równoważnych dowodów, w szczególności analizy nasłonecznienia/zacieniania.

Takiego charakteru nie ma w szczególności przedłożona na etapie odwoławczym Analiza. W ocenie Sądu, kluczowe dla oceny zgodności z prawem skarżonej decyzji ma to, że w projekcie budowlanym uwzględniono analizę zacienienia i przesłaniania, z których wynika, że mający powstać budynek nie będzie nadmiernie ograniczał dostępu światła dziennego do sąsiednich nieruchomości. Powyższe organ należycie ocenił w skarżonej decyzji, a wyprowadzone z tej oceny wnioski są racjonalne i przekonujące.

Jeśli chodzi o wnioski Analizy i stanowiska Skarżącej, dotyczące powierzchni biologicznie czynnej oraz kwalifikacji kondygnacji podziemnej w budynku na działkach inwestycyjnych, to – w ocenie Sądu - organ architektoniczno-budowalny był uprawniony, a nawet zobowiązany, do dokonania własnej wykładni obowiązujących przepisów w realiach badanej sprawy. Mając na względzie treść uzasadnienia skarżonej decyzji, brak jest podstaw do kwestionowania tego stanowiska. W tym też zakresie całkowicie nieuzasadnione jest artykułowane w skardze oczekiwanie uzyskiwania opinii biegłego sądowego. Taka opinia w istocie stanowiłaby opinię prawną. Same rozwiązania techniczne nie są bowiem sporne, a przedmiotem sporu jest ocena przyjętych rozwiązań pod kątem ich kwalifikacji prawnej.

Nie jest też uprawnione twierdzenie skargi jakoby organ bezkrytycznie przyjął zaproponowane przez Inwestora rozwiązania dotyczące odprowadzania wód opadowych. Rozważania w tym zakresie organ poddał ocenie opierając się na projekcie zagospodarowania terenu i samodzielnie odniósł się do przyjętych w tym zakresie rozwiązań. Twierdzenia Skarżącej, iż "średnice rur odprowadzających wodę z terenu projektowanej inwestycji z pewnością nie będą w stanie zapewnić efektywnego odprowadzania wód opadowych z osiedla o wysokim wskaźniku intensywności zabudowy, w szczególności, z tej przyczyny, iż istniejąca miejska instalacja kanalizacyjna jest mało wydajna", nie dają podstaw do przyjmowania, iż organ był zobligowany do przeprowadzania dodatkowych analiz. W tym zakresie dla wydania decyzji zgodnej z wnioskiem wystarczające było stwierdzenie, iż rozwiązania projektowe zostały opracowane przez uprawnioną osobę, oraz że odprowadzenie wód deszczowych zaprojektowano zgodnie z warunkami wydanymi przez Zakład Wodociągów i Kanalizacji.

Podobnie niezasadne jest stanowisko skargi oparte na twierdzeniu, iż naturalnym zjawiskiem jest, że w przypadku posadowienia niedaleko granicy działki około 2.metrowego muru oporowego, wody opadowe kierowane będą na teren usytuowany niżej, czyli na nieruchomość Skarżącej. Takie twierdzenie jest nieuprawnione w sytuacji, gdy teren sąsiedni, oparty na murze oporowym, posiada odwodnienie oraz pewną chłonność. Co więcej, w sytuacji, gdy mur oporowy "wychodzi" 10 cm ponad teren działek inwestycyjnych, takie rozwiązanie uniemożliwi przelewanie się wody przez mur oporowy na teren nieruchomości Skarżącej. Zatem brak jest jakichkolwiek racjonalnych podstaw do twierdzenia, że projektowana inwestycja doprowadzi do skierowania wód opadowych na teren działki Skarżącej.

W zakresie stanowiska Skarżącej dotyczącego powierzchni biologicznie czynnej, wskazującej w szczególności, że do ogółu powierzchni biologicznie czynnej na terenie inwestycji zaliczono powierzchnię pod urządzeniami na placu zabaw oraz powierzchnię w poziomie przyziemia wzdłuż północnych elewacji projektowanych budynków, nad która zostały nadwieszone wyżej położone kondygnacje budynków, warto wskazać, że stosownie do § 3 pkt 22 rozporządzenia, jako powierzchnię biologicznie czynną należy rozumieć teren o nawierzchni urządzonej w sposób zapewniający naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych, a także 50% powierzchni tarasów i stropodachów z taką nawierzchnią oraz innych powierzchni zapewniających naturalną wegetację roślin, o powierzchni nie mniejszej niż 10 m2, oraz wodę powierzchniową na tym terenie. Powyższa definicja nie ogranicza się do powierzchni o charakterze stricte ziemnym czy gruntowym.

Obejmuje ona wszelkie rozwiązania projektowe spełniające oba wskazane warunki: wegetacji i retencji. Jak trafnie wskazuje Inwestor, okoliczność, że urządzenia na placu zabaw punktowo stykają się z gruntem, nie zmienia tego, że słońce z kierunków bocznych dociera w ciągu dnia w miejsca pod nimi i umożliwia wegetację roślin. Słuszne jest w efekcie założenie, że trawa czy inna podobna roślinność będzie mogła rosnąć w takich miejscach. Również w zakresie retencji wód, brak jest podstaw do twierdzenia, że urządzenia typowe dla placu zabaw stoją na przeszkodzie takiemu zjawisku. Jeśli chodzi zaś o powierzchnię w poziomie przyziemia, nad którą nadwieszone zostały na nieznaczną głębokość wyżej położone kondygnacje budynku, to analogicznie jak wyżej, brak jest racjonalnych podstaw twierdzenia, że miejsca te nie mogą pełnić funkcji powierzchni biologicznie czynnej. Również w takich miejscach możliwy jest wzrost roślin oraz retencja wody.

Sąd nie dopatrzył się też podstaw do uznania za trafnego stanowiska Skarżącej, iż zaprojektowana przez Inwestora kondygnacja podziemna winna zostać uznana za kondygnacją naziemną. Organ w swojej decyzji prawidłowo wyjaśnił, iż kwestionowane kondygnacje spełniają wymagania opisane w § 3 pkt 17 rozporządzenia. Należy wskazać, że przez kondygnację podziemną należy rozumieć kondygnację zagłębioną poniżej poziomu przylegającego do niej terenu, co najmniej w połowie jej wysokości w świetle, a także każdą usytuowaną pod nią kondygnację. Powyższy przepis daje podstawy do uznania, że wystarczające jest zagłębienie kondygnacji co najmniej w połowie jej wysokości, i nie wynika z niego wymóg, że musi to dotyczyć wszystkich ścian zewnętrznych. Organ odwoławczy szczegółowo opisał rozwiązania projektowe i w uprawniony sposób stwierdził, że kondygnacja garaży stanowi kondygnację podziemną. Stanowisko to zostało też poparte przekonującym orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego

Jeśli chodzi o twierdzenie Skarżącej, że realizacja, a dalej eksploatacja planowanej inwestycji, spowoduje nadmierną emisję hałasów, wibracji, drgań i zanieczyszczeń, brak jest podstaw do twierdzenia, że projekt w tym zakresie został wykonany niezgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

W zakresie zarzutu cyt. "nieuprawnionego uznania, że zaprojektowany przez Inwestora układ komunikacyjny jest wystarczający dla zapewnienia obsługi komunikacyjnej projektowanego osiedla", należało dostrzec, iż obsługa komunikacyjna mających powstać budynków została zaprojektowana zgodnie z Planem miejscowym, czyli z działki drogowej nr [...], obręb [...]. Ponadto Inwestor posiada dostęp do drogi publicznej ([...]) na podstawie służebności. Wobec ogólnikowości twierdzeń Skarżącej w zakresie "oczywistości przyszłego paraliżu komunikacyjnego" nie sposób się do powyższej kwestii odnieść bardziej szczegółowo. Przy czym w zakresie twierdzeń Skarżącej o braku dostatecznych uzgodnień z Zarządem Dróg i Transportu Miejskiego co do obsługi komunikacyjnej, to zakres wymaganych uzgodnień z zarządcą drogi wyznaczają przepisy ustawy o drogach publicznych oraz postanowienia Planu miejscowego. Stwierdzenie organu w kwestionowanej decyzji, że dokumentacja projektowa uwzględnia wymagane w tym zakresie rozwiązania, czyni taki zarzut niezasadnym.

Co do twierdzeń skargi o istnieniu podstaw do uzgodnienia planowanego przedsięwzięcia z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków z uwagi na fakt, iż "sąsiedni obiekt jest wpisany do gminnej ewidencji zabytków" należy stwierdzić, że obowiązek takich uzgodnień nie wynika z art. 39 ustawy Prawo budowalne. Przepis ten odnosi się do sytuacji, gdy projekt dotyczy obiektu ujętego w gminnej ewidencji zabytków, a z taką sytuacją nie mamy miejsca w rozpatrywanym przypadku.

Wobec powyższego Sąd uznał, iż w badanej sprawie organy administracji dysponowały wystarczającym materiałem dowodowym, który pozwalał na dokonanie kompleksowej analizy projektu budowlanego oraz jego zgodności z obowiązującymi przepisami prawa. Organy dokonały stosownej kompleksowej oceny zgromadzonego materiału dowodowego oraz odniosły się do zarzutów wszystkich stron postępowania swoje stanowisko przedstawiając w kompleksowym i przekonującym uzasadnieniu decyzji.

W tym stanie rzeczy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę oddalił.

Orzeczenia sądów administracyjnych cytowane powyżej są dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych: www.orzeczenia.nsa.gov.pl.