Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczeciniez 20 sierpnia 2026 r., sygn. akt II SA/Sz 301/26

Uzasadnienie

Wojewoda Zachodniopomorski decyzją z dnia 27 lutego 2026 r.

GN-2.7536.12.2025.MK, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2025 r. poz. 1691 - dalej "k.p.a.") utrzymał w mocy decyzję Starosty G. z dnia 28 października 2025 r., znak: WGN.6853.7.1.2023.JP ustalającą odszkodowanie na rzecz K. U. (dalej "skarżący") z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z części nieruchomości położonych w obrębie ewidencyjnym [...] O., gmina N., oznaczonych jako działki: nr [...] o pow. [...] ha, KW nr [...] oraz nr [...] o pow. [...] ha, KW nr [...], w związku z decyzją Starosty G. z dnia 30 marca 2021 r., znak: WGN.6853.28.2020.JP.

Powyższa decyzja zapadła w następującym stanie sprawy.

Na podstawie decyzji Starosty G. z dnia 30 marca 2021 r., znak: WGN.6853.28.2020JP ograniczono sposób korzystania m. in. z ww. nieruchomości w części dot.: dz. nr [...] - pow. ograniczenia [...] m2; dz. nr [...] - pow. ograniczenia [...] m2, zgodnie z załącznikami graficznymi, stanowiącymi integralną część decyzji i jednocześnie zezwalającą E. sp. z o.o. z siedzibą w P. na przebudowę napowietrznej linii elektroenergetycznej WN 110 kV relacji M. - N.. Decyzja ta stała się ostateczna z dniem 30 kwietnia 2021 r.

Następnie Starosta G. decyzją z dnia 29 maja 2024 r., ustalił odszkodowanie z tytułu ograniczenia sposobu korzystania części ww. nieruchomości na rzecz skarżącego w wysokości 8 025,00 zł przyjmując jako podstawę operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P. W. z dnia 15 listopada 2023 r.

W wyniku rozpoznania odwołania, Wojewoda Zachodniopomorski decyzją z dnia 15 stycznia 2025 r., uchylił ww. decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji wskazując, że operat szacunkowy utracił ważność, a rzeczoznawca majątkowy nie potwierdził jego aktualności.

Starosta G. ponownie prowadząc postępowanie, zlecił sporządzenie nowego operatu szacunkowego, który został wykonany w dniu 8 maja 2025 r. przez rzeczoznawczynię majątkową H. S.. Następnie organ I instancji decyzją z dnia 28 października 2025 r., nr WGN.6853.7.1.2023.JP, na podstawie art. 128 ust. 4, art. 129 ust.1 i ust. 5, art. 130, art. 132 ust. 1a, ust. 2, ust. 3, ust. 6 w związku z art. 124 ust.1 oraz z art. 6 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomości (Dz.U. z 2024 r., poz. 1145 ze zm. – dalej "u.g.n."), rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. poz. 1832 – dalej "rozporządzenie"), a nadto art. 104 k.p.a., ustalił odszkodowanie z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z części ww. nieruchomości na rzecz skarżącego w wysokości 19 750,00 zł.

W uzasadnieniu decyzji Starosta G. scharakteryzował przebieg postępowania, powołał okoliczności faktyczne sprawy, dokonał oceny stanu prawnego, a także wnikliwie ocenił operat szacunkowy uznając go za dowód w sprawie.

Wskazał, że w niniejszej sprawie wystąpiło zmniejszenie wartości ww. nieruchomości, na którą składała się: wartość zmniejszenia wartości działki nr [...] na kwotę 4 860,00 zł, natomiast działki nr [...] na kwotę 460,00 zł. Z kolei wartość szkód w pożytkach naturalnych wyniosła: na działce nr [...] jako szkoda w postaci rekultywacji gruntu i zmniejszonego plonowania na ogólną kwotę 13 140,00 zł; zaś na działce nr [...] wartość utraconych korzyści z upraw, koszty rekultywacji i zmniejszonego plonowania na łączną kwotę 1290,00 zł.

Rzeczoznawczyni majątkowa określiła szkodę prawną - zmniejszenie wartości nieruchomości przy wykorzystaniu podejścia porównawczego metody porównywania parami. W procesie doboru nieruchomości podobnych wykorzystał działki z obszaru powiatu goleniowskiego, z których wyselekcjonował najbardziej podobne - z obrębów [...]. Powołane nieruchomości były obciążone liniami napowietrznymi.

Biegła dokonała korekty wartości prawa własności ww. nieruchomości i przeprowadziła analizę wystąpienia czynników, o których mowa w § 52 rozporządzenia. Mianowicie uznała, że zmiana warunków korzystania z nieruchomości nie występuje, ponieważ linia elektroenergetyczna nie zmienia warunków korzystania z nieruchomości; przed wydaniem decyzji ograniczającej sposób korzystania, jak również po jej wydaniu na omawianych działkach istniała linia 110 kV i po przebudowie znajduje się ona na tym samym śladzie - zgodnie z m.p.z.p. Zmiana przydatności użytkowej nieruchomości nie występuje, gdyż działki mogą być użytkowane w dotychczasowy sposób. Kolejny czynnik w postaci trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości również nie wystąpił, gdyż trwałe ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości istniało. Zgodnie z oświadczeniem wykonawcy robót budowlanych przed przebudową był poziomy układ przewodów roboczych, natomiast na linii 110 kV po przebudowie zastosowano "trójkątny lub leśny" układ przewodów roboczych w związku z czym gabaryty rozstawu przewodów uległy zmniejszeniu.

Linia 110 kV została przebudowana po trasie istniejącej linii, a ponadto napięcie linii nie uległo zmianie. Nastąpiło zmniejszenie gabarytów linii. Ponadto w zakresie oceny wpływu czynnika stanowiącego obowiązek udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, biegła stwierdziła, że czynnik ten obciąża nieruchomości, ale jego skutki są niemożliwe do ustalenia na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości obciążonych urządzeniami przesyłowymi. W operacie szacunkowym zastosowano tzw. współczynnik ekspercki.

Rzeczoznawczyni majątkowa określiła również poziom współczynnika współkorzystania na poziomie 1 dla słupa oraz w wymiarze 0,5 dla gruntu pod linią, uwzględniając ingerencję ograniczenia w prawo własności.

Organ I instancji odniósł się także do zagadnienia zmniejszenia wartości nieruchomości, podzielając stanowisko biegłej, która stwierdziła, że jeżeli inwestycja jest wykonana w oparciu o decyzję ograniczającą sposób korzystania z nieruchomości, w sytuacji, gdy sama inwestycja jest przewidziana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, to tym samym mamy wtedy do czynienia ze szkodą planistyczną.

Od powyższej decyzji odwołanie wniósł skarżący podnosząc zarzut naruszenia: art. 7 i 77 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie pełnego postępowania dowodowego i bezkrytyczne przyjęcie operatu szacunkowego stanowiącego podstawę wydania zaskarżonej decyzji, art. 80 k.p.a. poprzez naruszenie zasady swobodnej oceny dowodów, tj. przyjęcie operatu jako wiarygodnego bez odniesienia się do zarzutów skarżącego oraz bez analizy czy wycena obejmuje skutki fizycznej zabudowy słupem i trwałego ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, art. 84 k.p.a. poprzez zaniechanie powołania innego biegłego, art. 107 k.p.a. w zakresie niepełnego uzasadnienia decyzji oraz art. 130, art. 124, art. 128 u.g.n., a także § 52 rozporządzenia, poprzez błędne przyjęcie, że w wyniku przebudowy linii elektroenergetycznej nie doszło do zmiany warunków korzystania z nieruchomości, ani do trwałego ograniczenia korzystania z jej części.

Organ odwoławczy uznając odwołanie za nieuzasadnione wskazał, że podstawę ustalenia odszkodowania stanowił operat szacunkowy sporządzony w dniu 8 maja 2025 r. przez rzeczoznawczynię majątkową H. S., powołaną przez Starostę G. (nr [...]), w którym biegła określiła ogólną wartość szkód na części omawianej nieruchomości w wysokości 19 750,00 zł. Przechodząc do merytorycznej oceny treści ww. operatu szacunkowego ustalono, że rzeczoznawczyni majątkowa wskazała daty istotne dla operatu szacunkowego oraz zawarła opis nieruchomości wskazując, że obie działki były użytkowane rolniczo i przebiega przez nie napowietrzna linia energetyczna wsparta na słupach. Rzeczoznawczyni majątkowa powołała się na protokół inwestora nr 17/2023 z dnia 9 lutego 2023 r., w którym opisano stan zagospodarowania nieruchomości przed wejściem wykonawcy robót. Z powołanego dokumentu wynika, że na działce nr [...] stanowiącej grunt orny znajdowały się napowietrzne przewody linii 110 kV M. - N.; na działce nr [...] stanowiącej grunt orny znajdował się jeden słup oraz napowietrzne przewody linii 110 kV M. - N..

Na działce nr [...] wykonano rozbiórkę napowietrznych przewodów i wykonano naciąg przewodów oraz posadowiono słup o wymiarach 3,7 m x 2,7 m o pow. zajęcia 26 m2. Z kolei na działce nr [...] wykonano rozbiórkę słupa oraz rozbiórkę napowietrznych przewodów. Wykonano poza tym budowę słupa przelotowego o rozstawie fundamentów 3,95 m x 2,86 m o pow. zajęcia 27 m2 w miejsce istniejącego słupa o rozstawie fundamentów 2,56 m x 2,78 m i wykonano naciąg przewodów. W wyniku przeprowadzonych prac powstała strata w uprawie żyta hybrydowego i strata w strukturze gleby na pow. 0,0035 ha. Na zdemontowanej linii 110 kV był poziomy układ przewodów roboczych, natomiast po przebudowie zastosowano trójkątny lub leśny układ przewodów roboczych w związku z czym gabaryty rozstawu przewodów uległy zmniejszeniu. Linia 110 kV została przebudowana po trasie istniejącej linii, a ponadto napięcie linii nie uległo zmianie.

Okres zajęcia nieruchomości na potrzeby realizacji prac budowlanych trwał od 14 lipca 2022 r. do dnia 20 grudnia 2022 r. Bazę gruntów przyjętych do porównania stanowiły działki o przeznaczeniu rolnym z obszaru powiatu goleniowskiego z lat 2023-2025. Cena 1 m2 wahała się w przedziale od 2,61 zł do 5,63 zł. Rzeczoznawczyni majątkowa określiła również poziom współczynnika współkorzystania na poziomie 1 dla słupa oraz w wymiarze 0,5 dla gruntu pod linią uwzględniając ingerencję ograniczenia w prawo własności. Określiła także szkodę prawną - zmniejszenie wartości nieruchomości przy wykorzystaniu podejścia porównawczego metody porównywania parami. W procesie doboru nieruchomości podobnych wykorzystała działki z obszaru powiatu goleniowskiego, z których wyselekcjonowała najbardziej podobne - z obrębów B., W. i S.. Powołane nieruchomości były obciążone liniami napowietrznymi. Biegła dokonała następnie korekty wartości prawa własności ww. nieruchomości oraz przeprowadziła analizę wystąpienia czynników, o których mowa w § 52 rozporządzenia.

W tej mierze uznała, że zmiana warunków korzystania z nieruchomości nie występuje, ponieważ linia elektroenergetyczna nie zmienia warunków korzystania z nieruchomości; przed wydaniem decyzji ograniczającej sposób korzystania, jak również po jej wydaniu na omawianych działkach istniała linia 110 kV i po przebudowie znajduje się ona na tym samym śladzie - zgodnie z m.p.z.p. Zmiana przydatności użytkowej nieruchomości nie występuje, gdyż działki mogą być użytkowane w dotychczasowy sposób. Kolejny czynnik w postaci trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości również nie wystąpił, gdyż trwałe ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości istniało. Zgodnie z oświadczeniem wykonawcy robót budowlanych przed przebudową był poziomy układ przewodów roboczych, natomiast na linii 110 kV po przebudowie zastosowano "trójkątny lub leśny" układ przewodów roboczych w związku z czym gabaryty rozstawu przewodów uległy zmniejszeniu.

Linia 110 kV została przebudowana po trasie istniejącej linii, a ponadto napięcie linii nie uległo zmianie. Nastąpiło zmniejszenie gabarytów linii. Ponadto w zakresie oceny wpływu czynnika stanowiącego obowiązek udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, biegła stwierdziła, że czynnik ten obciąża nieruchomości, ale jego skutki są niemożliwe do ustalenia na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości obciążonych urządzeniami przesyłowymi. W operacie szacunkowym zastosowano tzw. współczynnik ekspercki na poziomie 1 dla słupa oraz w wymiarze 0,5 dla gruntu pod linią uwzględniając ingerencję ograniczenia w prawo własności. W rezultacie dokonanych ustaleń, biegła określiła ogólną wartość szkód na części omawianej nieruchomości w wysokości 19 750,00 zł.

W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy, stanowiący podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania czyni zadość przepisom prawa, a także uwzględnia konstytucyjną zasadę słuszności odszkodowania. Przedłożona opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Treść operatu pozwala stwierdzić, że przyjęte przez biegłą podejścia, metody i techniki szacowania są prawidłowe.

Ustosunkowując się do twierdzeń skarżącego organ wskazał, że nie stwierdził naruszeń przepisów k.p.a., a także przepisów prawa materialnego zwłaszcza, że fakt posadowienia nowego słupa elektroenergetycznego został uwzględniony w operacie szacunkowym. Szkoda z tego tytułu na pow. 26 m2 działki nr [...] została określona w wysokości 4860,00 zł. Podkreślił, że zarzuty powołane w pismach z dnia 19 maja 2025 oraz z dnia 12 sierpnia 2025 r., zostały wyjaśnione przed organem I instancji. Odnosząc się z kolei do twierdzenia, że operat szacunkowy zaniża rzeczywistość wartość szkód, przypomniano, że w aktach sprawy znajduje się również operat szacunkowy sporządzony w dniu 15 listopad 2023 r., w którym łączna wartość szkód została oszacowana na kwotę 8 025,00 zł, a zatem aktualna wycena jest dla właściciela nieruchomości korzystniejsza. Końcowo podkreślono, że część zarzutów zawartych w odwołaniu dotyczy wiadomości specjalnych (np. dobór nieruchomości porównawczych), wobec czego stwierdzić należy, że ani organy administracji publicznej, ani też pełnomocnik właściciela nieruchomości nie posiadają odpowiednich kompetencji do kwestionowania takich ustaleń.

Skarżący wniósł skargę na decyzję organu odwoławczego do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie zarzucając naruszenie:

1. 1. przepisów postępowania administracyjnego, mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:
2. a) art. 7 k.p.a. i art. 77 § 1 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a. - poprzez niewyjaśnienie w sposób wyczerpujący stanu faktycznego sprawy oraz wadliwą ocenę materiału dowodowego polegające na przyjęciu, że przebudowa linii elektroenergetycznej nie spowodowała zmiany charakteru ani zakresu trwałego ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości podczas gdy z materiału dowodowego wynika, że:
3. - przed przebudową na działce nr [...] nie znajdowały się słupy elektroenergetyczne,
4. - dotychczas słupy zlokalizowane były na innych działkach,
5. - w wyniku przebudowy doszło do posadowienia słupa na działce [...], co oznacza istotną zmianę charakteru ingerencji w prawo własności mającą bezpośredni wpływ na zakres ograniczeń i wysokość odszkodowania,
6. b) art. 80 k.p.a. - poprzez bezkrytyczne uznanie operatu szacunkowego za w pełni wiarygodny i wystarczający dowód, bez należytego odniesienia się do merytorycznych zarzutów skarżącego dotyczących błędnych założeń faktycznych i wniosków wyceny co do wpływu przebudowy na działkę nr [...], w szczególności w zakresie tego, czy posadowienie słupa na tej działce nie stanowiło okoliczności zmieniającej ocenę czynników wpływających na ograniczenie sposobu korzystania i na zmniejszenie wartości nieruchomości,
7. c) art. 84 § 1 k.p.a. - poprzez zaniechanie powołania innego biegłego lub dopuszczenia dowodu uzupełniającego, mimo istnienia istotnych i uzasadnionych wątpliwości co do prawidłowości operatu szacunkowego,
8. 2. przepisów prawa materialnego mających wpływ na wynik sprawy, tj.:
9. a) art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 u.g.n. - poprzez błędne zastosowanie i przyjęcie, że ustalone odszkodowanie odpowiada rzeczywistej wysokości szkody, podczas gdy przyjęta przez organ ocena nie uwzględnia prawidłowo rzeczywistego zakresu ingerencji w nieruchomość skarżącego, w szczególności zmiany polegającej na posadowieniu słupa na działce nr [...] (okoliczności istotnej dla rozmiaru ograniczeń i ich skutków ekonomicznych) oraz przez to nie zapewnia ustalenia odszkodowania w wysokości odpowiadającej pełnemu rozmiarowi szkód w rozumieniu art. 128 ust. 4 u.g.n.,
10. b) art. 130 u.g.n. - poprzez oparcie ustalenia wysokości odszkodowania na operacie szacunkowym sporządzonym na podstawie niepełnych i nieprawidłowych założeń faktycznych, co skutkowało określeniem odszkodowania w wysokości nieodpowiadającej rzeczywiście poniesionej szkodzie,
11. c) § 52 rozporządzenia - poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na błędnej ocenie czynników wpływających na zmniejszenie wartości nieruchomości, w szczególności poprzez nieuzasadnione przyjęcie, że nie doszło do zmiany warunków korzystania z nieruchomości oraz że nie wystąpiło nowe ani istotnie odmienne trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości, podczas gdy z ustaleń operatu oraz przebiegu inwestycji wynika, iż na działce nr [...] doszło do posadowienia słupa elektroenergetycznego, co stanowi jakościowo odmienną i bardziej dolegliwą ingerencję w prawo własności, co skutkowało zaniżeniem ustalonego odszkodowania.

Skarżący wskazał, że operat szacunkowy został sporządzony przy założeniu nieuwzględniającym rzeczywistego stanu nieruchomości przed realizacją inwestycji, w szczególności poprzez pominięcie okoliczności, iż na działce nr [...] przed przebudową nie znajdowały się słupy elektroenergetyczne. Zdaniem skarżącego, okoliczność ta ma charakter podstawowy dla oceny zakresu ingerencji w prawo własności oraz rozmiaru trwałego ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, albowiem posadowienie słupa elektroenergetycznego na nieruchomości stanowi jakościowo odmienny rodzaj ingerencji niż jedynie przebieg przewodów nad nieruchomością. Tymczasem operat szacunkowy, a w ślad za nim organy administracji, nie wyprowadziły z tej okoliczności właściwych wniosków prawnych, przyjmując, że nie doszło do powstania nowego lub zwiększonego trwałego ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2024 r., poz. 1267, ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2026 r., poz. 143 ze zm. - dalej "p.p.s.a.") sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach kontroli działalności administracji publicznej sąd uprawniony jest do badania, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego, określającego prawa i obowiązki stron oraz prawa procesowego, regulującego postępowanie przed organami administracji publicznej.

Stosownie do treści art. 134 § 1 p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Uchylenie decyzji administracyjnej następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). W przypadku zaś, gdy nie zachodzą okoliczności wskazane w art. 145 § 1 p.p.s.a. skarga, zgodnie z art. 151 p.p.s.a., podlega oddaleniu.

Skarga okazała się niezasadna, bowiem sądowa kontrola zaskarżonej decyzji, dokonana według kryterium zgodności z prawem wykazała, że odpowiada ona prawu.

Przedmiotem kontroli sądowej w badanej sprawie jest decyzja ustalająca skarżącemu odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z części nieruchomości położonych w obrębie ewidencyjnym [...] O., gmina N., oznaczonych jako działki: nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...].

Podstawę materialnoprawną obu decyzji stanowiły przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości.

Stosownie do art. 124 u.g.n. starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (ust.1). Na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o zezwolenie ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w ust.

1. 1. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, stosuje się odpowiednio przepis art. 128 ust. 4 (ust. 4).

W myśl art. 128 ust. 4 u.g.n. odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

Na mocy § 52 rozporządzenia przy określeniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., uwzględnia się w szczególności:

1. 1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości;2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości;3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości;4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępniania nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii, a także remontów i demontażu, ciągów, przewodów i urządzeń wymienionych w art. 124 ust. 1 u.g.n.

W myśl art. 130 u.g.n. wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio (ust. 1). Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (ust. 2). Opinia o wartości nieruchomości sporządzana jest w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.).

Na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady:

1. 1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych;
2. 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności.

W sprawie bezsporne pozostaje spełnienie przesłanek uzasadniających przyznanie skarżącemu odszkodowania w związku z wykonaniem decyzji Starosty G. ograniczającej sposób korzystania z jego nieruchomości obejmującej działki o nr [...] i nr [...] i zezwalającej E. Sp. z o.o. w siedzibą w P. na przebudowę napowietrznej linii elektroenergetycznej WN 110 kV relacji M. - N.. Natomiast przedmiotem sporu jest wysokość należnego odszkodowania oraz ocena, czy przebudowa linii elektroenergetycznej doprowadziła do takiej zmiany zakresu i charakteru ingerencji w prawo własności, która powinna skutkować ustaleniem odszkodowania w wyższej wysokości.

Organ ustalił odszkodowanie w wysokości 19 750 zł opierając się na operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 8 maja 2025 r. przez rzeczoznawczynię majątkową H. S..

Z kolei skarżący zakwestionował prawidłowość tego operatu podnosząc przede wszystkim, że przyjęte w nim założenia nie uwzględniają w należyty sposób okoliczności, że przed przebudową na jednej z działek nie znajdował się słup elektroenergetyczny, natomiast w wyniku inwestycji taki słup został posadowiony. W ocenie skarżącego okoliczność ta skutkowała zwiększeniem zakresu trwałego ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, a tym samym powinna prowadzić do ustalenia wyższego odszkodowania.

W tym miejscu wyjaśnienia wymaga, że dla rozstrzygnięcia sporu dotyczącego wysokości odszkodowania zasadnicze znaczenie ma operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Dokument ten zawiera informacje i wnioski wymagające wiedzy specjalistycznej, której posiadanie potwierdzają ustawowo określone kwalifikacje zawodowe rzeczoznawcy. Nie oznacza to jednak, że organ administracji może poprzestać na przyjęciu operatu bez jego weryfikacji. Operat podlega bowiem ocenie organu, przy czym ocena ta, zbliżona do oceny dowodu z opinii biegłego. Zakres tej oceny nie może zatem wkraczać przez organ w obszar zastrzeżony dla wiedzy specjalistycznej rzeczoznawcy majątkowego. Organ nie jest bowiem uprawniony do zastępowania rzeczoznawcy w dokonywaniu fachowych ustaleń dotyczących wartości nieruchomości ani do formułowania, na podstawie własnej wiedzy, odmiennych wniosków co do jej wartości.

Do organu należy natomiast zbadanie operatu pod względem formalnym, a także sprawdzenie, czy został sporządzony przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia zawodowe, czy odpowiada obowiązującym przepisom prawa, czy zawiera wszystkie wymagane elementy oraz czy przedstawione w nim ustalenia są jasne, logiczne i wewnętrznie spójne. Organ powinien również ocenić, czy operat pozwala na prześledzenie toku rozumowania rzeczoznawcy i czy zawarte w nim wnioski znajdują oparcie w przedstawionych danych i przyjętych założeniach.

Sąd podziela stanowisko organu odwoławczego, że operat szacunkowy z dnia 8 maja 2025 r. został sporządzony zgodnie z wymogami wynikającymi z przepisów u.g.n. oraz rozporządzenia, a zatem stanowi wiarygodny dowód w zakresie ustalenia wysokości odszkodowania.

W pierwszej kolejności podkreślenia wymaga, że nie jest zasadny zarzut skarżącego jakoby operat szacunkowy nie uwzględnił rzeczywistego stanu nieruchomości przed realizacją inwestycji. Z treści operatu wynika bowiem, że rzeczoznawczyni dokonując ustalenia stanu nieruchomości oparła się na protokole inwestora, w którym szczegółowo opisano sposób zagospodarowania nieruchomości przed rozpoczęciem robót oraz zakres wykonanych praw. Protokół ten potwierdza ustalenia rzeczoznawczyni, że przed rozpoczęciem robót na obu działkach znajdowały się napowietrzne przewody linii 110 kV M.-N., natomiast w ramach inwestycji dokonano ich rozbiórki, a następnie wykonano naciąg nowych przewodów.

Jednocześnie na działce nr [...] rozebrano istniejący słup o rozstawie fundamentów 2,56 m x 2,78 m i wykonano słup o powierzchni zajęcia ok 27 m2, natomiast na działce nr [...] posadowiono kolejny słup o powierzchni zajęcia 26 m2, którego wcześniej tam nie było. Nie można zatem uznać, że fakt posadowienia nowego słupa działce nr [...] został pominięty w procesie wyceny. Wręcz przeciwnie okoliczność ta została uwzględniona w operacie, o czym świadczą wyliczenia zawarte na str 22 i wskazana tam kwota 4 860 zł odpowiadająca zmniejszeniu wartości działki, w tym z tytułu posadowienia na niej słupa. Jednocześnie oszacowano szkody w uprawie (działka nr [...]) oraz w strukturze gleby związane z prowadzeniem robót (działka [...] i [...]).

Nie można podzielić argumentacji skarżącego jakoby fakt posadowienia nowego słupa przesądzał automatycznie o wystąpieniu zmiany warunków korzystania z nieruchomości lub o powstaniu nowego albo istotnie odmiennego trwałego ograniczenia prawa własności w rozumieniu przepisów regulujących ustalenie odszkodowania. Dla oceny rozmiaru szkody znaczenie ma przede wszystkim rzeczywiste oddziaływanie danego urządzenia na prawo własności, możliwość korzystania z nieruchomości zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem oraz wpływ określonej zmiany na wartość nieruchomości. Kwestia ta wymagała odrębnej oceny w świetle czynników wskazanych w § 52 rozporządzenia i jak wynika z operatu, rzeczoznawczyni taką analizę przeprowadziła, a przedstawione przez nią wnioski są logiczne, spójne i znajdują oparcie w ustalonym stanie faktycznym.

Jak wyjaśniono w operacie, przebudowa linii elektroenergetycznej nie doprowadziła do zmiany jej przebiegu. Zarówno przed inwestycją jak i po jej wykonaniu linia przebiegała po tym samym śladzie, zgodnie z obowiązującym planem miejscowym, a nieruchomość mogła być użytkowana w dotychczasowy sposób (tj. rolniczo-przypisek Sądu). Podkreślono przy tym, że trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości istniało przed wykonaniem przebudowy i było związane z wcześniejszą fizyczną lokalizacją linii. Z tego względów nie stwierdzono zmiany warunków korzystania z nieruchomości ani zmiany jej przydatności użytkowej czy nowego trwałego ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości.

Jednocześnie rzeczoznawczyni uwzględniła obowiązek udostępniania nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją i usuwaniem awarii, a także remontów i demontażu ciągów, przewodów i urządzeń wymienionych w art. 124 ust. 1 u.g.n., przy zastosowaniu współczynnika eksperckiego.

W ocenie Sądu przedstawiona ocena nie została skutecznie podważona przez skarżącego. W tym miejscu podkreślenia wymaga, że faktu posadowienia słupa w związku z przebudową nie można utożsamiać z powstaniem nowego trwałego ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, ani z dalszym obniżaniem jej wartości. Istotne znaczenie w niniejszej sprawie ma bowiem to, że przebudowa nie stworzyła nowego rodzaju ograniczenia, lecz dotyczyła istniejącej już infrastruktury i istniejącego sposobu jej odziaływania na nieruchomości, zaś sama zmiana polegająca na powstaniu nowego słupa w ramach tej przebudowy została przez rzeczoznawczynię oceniona jako konkretny element szkody i uwzględniona w wysokości odszkodowania.

W konsekwencji nie można zatem przyjąć, aby posadowienie słupa przesądzało o wystąpieniu jakościowo odmiennej ingerencji w prawo własności, której skutki zostały pominięte przy ustaleniu odszkodowania.

Nie sposób zgodzić się również ze skarżącym, że organ bezkrytycznie zaakceptował operat szacunkowy. Organ I instancji dwukrotnie zwracał się do rzeczoznawczyni majątkowej o zajęcie stanowiska wobec zarzutów zgłoszonych przez skarżącego w odniesieniu do operatu szacunkowego i rzeczoznawczyni każdorazowo przedstawiała merytoryczne wyjaśnienia dotyczące podniesionych zastrzeżeń, podtrzymując przyjęte w operacie szacunkowym ustalenia i wartości określonego odszkodowania. Tym samym organ umożliwił zweryfikowanie kwestionowanych przez skarżącego założeń operatu i uzyskał wyjaśnienia osoby posiadającej wiadomości specjalne. Ocena operatu nie była zatem dowolna, lecz dokonana przez organ z uwzględnieniem zgłoszonych przez skarżącego zastrzeżeń i wyjaśnień rzeczoznawcy.

Skarżący nie wykazał przy tym konkretnych nieprawidłowości operatu, które podważałby jego przydatność jako dowodu w sprawie, ani nie przedstawił oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców kwestionującej jego prawidłowość. W sprawie nie ujawniono takich wad operatu, które czyniłoby go niejasnym, wewnętrznie sprzecznym lub niewystarczającym dla ustalenia wysokości odszkodowania. Odmienne stanowisko skarżącego co do znaczenia posadowienia słupa i skutków tego faktu dla wartości nieruchomości nie oznacza wadliwości operatu. Argumentacja skarżącego sprowadza się w istocie do twierdzenia, że rzeczoznawczyni powinna nadać większe znaczenie faktowi posadowienia nowego słupa i wyprowadzić z niego dalej idące konsekwencje w zakresie zmniejszenia wartości nieruchomości. Jest to polemika z oceną skutków określonego stanu faktycznego dokonaną przez rzeczoznawczynię jako osobę powiadającą wiadomości specjalne, a nie wskazanie konkretnego błędu rachunkowego, metodologicznego czy formalnego operatu.

W tych okolicznościach brak było podstaw do powołania kolejnego rzeczoznawcy majątkowego lub zlecenia sporządzenia opinii uzupełniającej. Potrzeba takiego działania nie może wynikać wyłącznie z tego, że skarżący nie zgadza się z wnioskami opinii już sporządzonej. Jeśli operat jest kompletny, spójny, logiczny i pozwala na ocenę okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, to samo niezadowolenie strony z jego treści, nie może uzasadniać sporządzenia nowej opinii czy uzupełnienia dotychczasowej.

Ponownie podkreślenia wymaga, że w niniejszej sprawie skarżący nie wykazał, aby zachodziły wątpliwości co do wartości dowodowej operatu. Zawierał on bowiem analizę poszczególnych następstw inwestycji, a przyjęte wnioski zostały odniesione do stanu nieruchomości przed i po przebudowie. Wysokość odszkodowania ustalono zatem z uwzględnieniem rzeczywistego zakresu ingerencji w prawo własności przy wykorzystaniu operatu szacunkowego, w którym przeanalizowano wszystkie czynniki wpływające na obniżenie wartości nieruchomości. Skarżący nie wykazał, aby organ pominął jakikolwiek element szkody, a w szczególności aby posadowienie słupa spowodowało dodatkowe zmniejszenie wartości nieruchomości, którego nie uwzględniono w operacie.

Podsumowując stwierdzić należy, że przeprowadzone postępowanie dowodowe nie daje podstaw do uznania, że ustalona wysokość odszkodowania nie odpowiada rozmiarowi szkody wynikającej z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości. Zakres ingerencji został ustalony w oparciu o decyzję ograniczającą sposób korzystania z nieruchomości, stan nieruchomości przed inwestycją oraz rzeczywisty przebieg wykonanych prac i faktyczną powierzchnię objętą ograniczeniem. Poszczególne następstwa inwestycji, w tym posadowienie słupa, zostały opisane i ocenione w operacie szacunkowym, natomiast skarżący nie wykazał, aby poza elementami już uwzględnionymi w wycenie wystąpiła dodatkowa szkoda uzasadniająca przyznanie odszkodowania w wyższej wysokości.

Tym samym w sprawie nie doszło do zarzucanego skargą naruszenia art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 84 § 1 k.p.a. ani art. 124, art. 128 i art. 130 u.g.n. oraz § 52 rozporządzenia w stopniu uzasadniającym wyeliminowanie z obrotu prawnego zaskarżonej decyzji.

W tym stanie rzeczy, wobec bezzasadności zarzutów podniesionych przez skarżącego oraz braku okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie, na mocy art. 151 p.p.s.a., skargę oddalił.

Orzeczenia przywołane w treści niniejszego uzasadnienia dostępne są w Internecie w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych.