Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodziz 17 lipca 2026 r., sygn. akt II SA/Łd 246/26

Uzasadnienie

1. 1. Decyzją z 26 stycznia 2026 r., nr KO.420.212.2025, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Piotrkowie Trybunalskim, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2025 r., poz. 1691) – dalej: "Kpa" – utrzymało w mocy decyzję Dyrektora Pracowni Planowania Przestrzennego w Piotrkowie Trybunalskim z 6 sierpnia 2025 r., nr 277/2025, znak: PPP.4140.85.2020, o ustaleniu, z wniosku W.F. i W 1.F. sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy terenu dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z częścią mieszkalną jednorodzinną wraz z wykonaniem niezbędnej infrastruktury technicznej, na terenie nieruchomości przy ul. [...] i ul. [...] w P., działka ozn. nr ewid. [...], obręb [...].

1. 1. W pierwszej kolejności Kolegium wyjaśniło, że sprawa ustalenia warunków zabudowy z wniosku W.F. i W 1.F. z 9 czerwca 2020 r. była już przedmiotem rozpatrzenia przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze, które decyzją z 4 lutego 2021 r., znak: KO.420.152.2020, utrzymało w mocy decyzję Dyrektora Pracowni Planowania Przestrzennego w Piotrkowie Trybunalskim z 6 października 2020 r., nr 178/2020, znak: PPP.4140.85.2020, ustalającą warunki zabudowy dla ww. inwestycji.
2. 2. Na ww. decyzję Kolegium z 4 lutego 2021 r. M.Ć. złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, który wyrokiem z 17 listopada 2021 r., sygn. akt II SA/Łd 241/21, uchylił zaskarżoną decyzję Kolegium z 4 lutego 2021 r. oraz poprzedzającą ją decyzję Dyrektora Pracowni Planowania Przestrzennego w Piotrkowie Trybunalskim z 6 października 2020 r.
3. 3. Ustalając w wyniku ponownego rozpoznania sprawy warunki zabudowy dla wymienionego wyżej zamierzenia inwestycyjnego, organ I instancji wskazał, że spełnia ono wszystkie warunki określone wart. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1130 ze zm.) – w skrócie "u.p.z.p.". Z powołaniem się na wyniki analizy zagospodarowania terenów, przewidzianej rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 ze zm.), dalej też jako "rozporządzenie", w treści decyzji organ określił ustalił warunki i zasady zagospodarowania terenu objętego postępowaniem.
4. 4. W odwołaniu od decyzji organu I instancji z 6 sierpnia 2025 r. S.Ć. i M.Ć., właściciele działki nr ewid. [...], graniczącej z terenem inwestycji podnieśli, że podtrzymują stanowisko w sprawie braku kontynuacji funkcji usługowo-handlowej. Powiększanie obszaru analizy do wielkości aż "załapie" jakiś budynek usługowy jest "niedorzeczne". Faktem niezaprzeczalnym jest, że działka znajduje się w obszarze zabudowy jednorodzinnej. Poza jednokondygnacyjnym budynkiem o wymiarach ok. 9 m x 5 m, co daje powierzchnię zabudowy ok. 45 m2 i szacowanej wysokości ok. 4,5 m, w zasięgu trzykrotnej szerokości frontu działki nie znajdują się żadne budynki handlowe, ani usługowe. Na skraju obszaru analizy nadal uwzględniono budynek piekarni znajdujący się na działce nr [...]. Sama siedziba firmy posiadającej w nazwie słowo "usługowa" nie świadczy o prowadzeniu usług w miejscu siedziby, natomiast wg ewidencji budynków wspomniana piekarnia to obiekt produkcyjny: piekarnia to miejsce produkcji chleba dla ludności, który potem trafia do dalszej sprzedaży - to nie usługa polegająca na użyczaniu pieca do wypieków chleba czy ciasta własnej roboty, zatem nie stanowi on kontynuacji funkcji usługowej. Owszem, znajduje się tam obiekt o większych parametrach mogących wskazywać na dopuszczenie ustalonych w decyzji parametrów powierzchni sprzedaży, ale nie jest to obiekt handlowy, jest on jednokondygnacyjnym budynkiem o wymiarach ok. 10x8 m, co daje powierzchnię zabudowy ok. 80 m2. Zatem, planowana powierzchnia sprzedaży przyszłego budynku handlowo-usługowego, to od 30 m2 do 250 m2 i ustalono ją na podstawie powierzchni zabudowy jedynego w okolicy istniejącego na działce nr [...] obr. [...] budynku handlowo-usługowego wynoszącej 45 m2. Z tym odwołujący nie mogą się zgodzić.

1. 1. Odwołujący się uważają, że nie jest to zabudowa jednorodzinna. Nie można używać tu określenia, które Prawo budowlane definiuje jednoznacznie. Jest to błąd merytoryczny. Podtrzymują stanowisko, że branie pod uwagę gabarytów istniejących budynków mieszkalnych jako podstawę do określenia zabudowy handlowo-usługowej w obszarze osiedla mieszkaniowego, to naruszenie interesów osób trzecich. Budynek mieszkalny jednorodzinny o trzech czy czterech kondygnacjach (piwnica, parter, piętro i poddasze) nie daje takiej uciążliwości użytkowania jak budynek usługowo-handlowy o takich samych parametrach. Ogólnie wiadomym jest mieszkańcom w pobliżu sklepów "pod popularnym płazem", że uciążliwość takiego sklepu jest ogromna poprzez stałe otwarcie takiej placówki, hałas korzystających, hałas i zanieczyszczenia ich samochodów, duża ilość aut dostawczych i obsługujących sklep (nie tylko dostawy towaru, ale i wszelkie usługi kurierskie inne pośredniczące świadczone przez te sklepy), aż po duże ilości odpadów generowanych przez taką działalność.
2. 2. Odwołujący się zarzucili, że nadal zróżnicowano linie zabudowy: od ulicy [...] zastosowano 6,0 m, zgodnie z zapisami ustawy o drogach publicznych, zaś od ulicy [...] linię zabudowy wyznaczono na 5,0 m. Ulice te są ulicami równorzędnymi zarówno pod względem rodzaju drogi (drogi publiczne gminne), jak i pod względem przepisów o ruchu drogowym (skrzyżowanie równorzędne). Przepis ten jest obowiązujący, wiążący i gwarantuje w obszarze zabudowy pozostawienie miejsca na poprowadzenie infrastruktury, budowę chodnika, a także zachowanie bezpieczeństwa, szczególnie tu w obrębie skrzyżowania ulic powinna być zachowana dobra widoczność. Dlatego nie zgadzają się z linią zabudowy ustaloną na 5,0 m od ulicy [...].
3. 3. Zdaniem odwołujących się zgoda na ilość miejsc postojowych w ilości 8 na tak małą działkę skutkować będzie, albo samochodami pod ich oknami, albo ścianą wymurowaną w odległości 3,0 m przed ich oknami i przesłaniającą im południowe okna od pomieszczeń mieszkalnych. Wiadomo przecież, że miejsc parkingowych na działce znajdującej się przy skrzyżowaniu ulic w obrębie skrzyżowania urządzić nie można z uwagi na zachowanie widoczności i bezpieczeństwa pieszych. Nie podano także sposobu ustalenia ilości miejsc - czy, aby wnioskowane 8 to nie za dużo jak na zabudowę działki i pozostawienie powierzchni biologicznie czynnej. Nie zgadzają się z taką ilością miejsc parkingowych i żądają "rzetelnego ustalenia, że 250: 50 = 5 miejsc".
4. 4. W ocenie odwołujących się dopuszczalna wysokość budynku została ponownie ustalona na 11,0 m. W dalszym ciągu utrzymano dopuszczalną wysokość 11,0 m kierując się budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, w tym również w zabudowie szeregowej. Jakby ich budynku na działce obok w bezpośrednim sąsiedztwie inwestycji po prostu nie było. Ustalenie wysokości budynku handlowo-usługowego na maks. 11,0 m oznacza, szacując po 3,3 m na każdą kondygnację, trzy pełne piętra budynku z dachem o nachyleniu określony decyzją parametrach od 1 do 25 stopni. W decyzji brak jest także zapisu, ile kondygnacji posiadać będzie budynek. Każda kolejna kondygnacja oznacza kolejne użytkowe metry kwadratowe handlu lub usług. Poza tym podkreślają, że pod uwagę należy brać istniejącą zabudowę usługową, a ta jest w analizowanym obszarze jednokondygnacyjna.
5. 5. Zdaniem odwołujących się nie zachodzi łączne spełnienie warunków dających podstawę do ustalenia pozytywnych warunków zabudowy dla budynku handlowo-usługowego w tych gabarytach i na przedstawionych decyzją warunkach. Punkt 1 pozostaje niespełniony, zatem decyzja w tej postaci nie może zostać wydana jako właściwa.

1. 5. W toku postępowania odwoławczego, Kolegium pismami z 28 listopada 2025 r. wystąpiło do Dyrektora Pracowni Planowania Przestrzennego w Piotrkowie Trybunalskim o wyjaśnienie, czy planowana inwestycja jest zgodna z przepisami ustawy z dnia 20 maja 2016 r. o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych (Dz. U. z 2024 r. poz. 317), a także odniesienie się do zarzutu odwołania, iż: "Sama siedziba firmy posiadającej w nazwie słowo "usługowa" nie świadczy o prowadzeniu usług w miejscu siedziby" (chodzi o budynek znajdujący się na działce nr [...]).
2. 6. Zwrócono się również do W.F. i W 1.F. o przedłożenie aktualnego oświadczenia P.S.A. o zapewnieniu dostaw energii elektrycznej dla planowanego obiektu.
3. 7. Dyrektor Pracowni Planowania Przestrzennego w Piotrkowie Trybunalskim, w piśmie z 3 grudnia 2025 r., stanowiącym odpowiedź na ww. pismo z 28 listopada 2025 r., poinformował, iż planowana inwestycja jest zgodna z przepisami ustawy o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych. Natomiast na działce o dz. nr ewid. [...] znajduje się zabudowa produkcyjno-usługowa - piekarnia (Przedsiębiorstwo O.). Zabudowa ww. działki składa się z budynku mieszkalnego jednorodzinnego rozbudowanego o parterowe obiekty zarówno na froncie nieruchomości, jak i w głębi działki. W przyziemiu budynku mieszkalnego, jak i również w budynkach parterowych przylegających do niego funkcjonuje piekarnia z niezależnymi wejściami od frontu budynku i z głębi działki do produkcyjnej części obiektu. Firma O. " zajmuje się produkcją i sprzedażą pieczywa. Na terenie nieruchomości bez wątpienia odbywa się produkcja wyrobów piekarniczych, czyli produktów gotowych do sprzedaży. Na podstawie wizji w terenie nie udało się jednoznacznie ustalić, czy w budynku odbywa się sprzedaż detaliczna pieczywa. Nie wyklucza to jednak innych usług świadczonych przez firmę w ramach jej działalności np. sprzedaży hurtowej lub sprzedaży personalizowanej.
4. 8. W.F. złożył 23 grudnia 2025 r. do Kolegium oświadczenie P. S.A.. z 22 grudnia 2025 r., znak: 24-D1/WZD/00640/1, o zapewnieniu dostawy energii oraz warunkach przyłączenia dla wnioskowanego obiektu budowlanego.
5. 9. Rozpatrując ww. odwołanie od decyzji organu I instancji Kolegium wskazało, że brak zgody skarżących na realizację projektowanej zabudowy nie może tamować podjęcia decyzji ustalającej warunki zabudowy dla planowanego zadania. Stosownie do treści art. 56 w związku z art. 6 ust. 2 pkt 1 i art. 61 ust. 1 u.p.z.p., nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli planowana inwestycja spełnia uwarunkowania określone w tych przepisach i nie sprzeciwiają się jej przepisy odrębne, do których nie zalicza się przepisów prawa budowlanego, bowiem nie należą one do materii z zakresu planowania przestrzennego. Decyzja w tym przedmiocie nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich, co podkreśla art. 63 ust. 2 u.p.z.p. Przez wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie może w istocie dojść do naruszenia praw innych osób. Jednakże decyzja z mocy art. 54 pkt 2 lit. d w związku z art. 64 ust. 1 i art. 6 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p. musi zawierać wymagania odnoszące się do ochrony interesów osób trzecich. Ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy w zakresie ustalonym w przepisach odrębnych może mieć miejsce tylko do zagadnień, które nie są objęte kognicją organów architektoniczno-budowlanych. Ochrona taka może zatem dotyczyć tylko tych kwestii, które są przedmiotem ustaleń decyzji o warunkach zabudowy. Zdaniem organu II instancji na obecnym etapie taka ochrona została zapewniona (określa to pkt 6 skarżonej decyzji), ale niewątpliwie jest ona węższa, gdyż wyznaczają ją wyłącznie ogólne zasady zapisane w u.p.z.p. Określone w decyzji wymagania dotyczące ochrony osób trzecich odpowiadają wymogom, o których mowa w § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1589). Zatem interesy osób trzecich, do których należą skarżący, zostały tym samym zabezpieczone już na obecnym etapie procesu inwestycyjnego i muszą być uwzględnione w odrębnym postępowaniu prowadzonym na podstawie przepisów prawa budowlanego, jako że ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy organ wydający pozwolenie na budowę jest związany (art. 55 w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p.).
6. 10. Organ odwoławczy wskazał następnie, że decyzja o warunkach zabudowy nie rozstrzyga zagadnień techniczno-budowlanych. Kwestie te, w tym dotyczące usytuowania obiektów względem granic działek sąsiednich, należą w istocie do materii normowanej przez przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r., poz. 418 ze zm.) i przepisy wykonawcze do tej ustawy, do których należy rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. 2022 r. poz. 1225 ze zm.). W decyzji o ustaleniu warunków zabudowy nie określa się liczby kondygnacji budynku, natomiast we wniosku o ustalenie warunków zabudowy z 9 czerwca 2020 r. inwestorzy wskazali: liczba kondygnacji naziemnych: 2.
7. 11. Kolegium wyjaśniło również, że decyzja o warunkach zabudowy rozstrzyga tylko o dopuszczalności realizacji inwestycji określonego rodzaju. W postępowaniu w przedmiocie warunków zabudowy nie podlega ocenie uciążliwości wnioskowanej inwestycji "poprzez stałe otwarcie takiej placówki, hałas korzystających, hałas i zanieczyszczenia ich samochodów, duża ilość aut dostawczych i odsługujących sklep (nie tylko dostawy towaru, ale i wszelkie usługi kurierskie inne pośredniczące świadczone przez te sklepy), aż po duże ilości odpadów generowanych przez taką działalność". WSA w Łodzi w wyroku z 5 kwietnia 2018 r., II SA/Łd 951/17 wskazał, iż "ustalenia decyzji o warunkach zabudowy nie wpływają na ocenę, czy planowana inwestycja będzie uciążliwa dla stron skarżących i otoczenia. Decyzja ta określa jedynie, czy dana inwestycja jest w danym miejscu możliwa i jeśli tak - jakie warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy są dopuszczalne. Na etapie postępowania w przedmiocie warunków zabudowy ochrona interesów osób trzecich jest ograniczona. Kwestie dotyczące wpływu planowanej inwestycji na nieruchomości sąsiednie są rozstrzygane w odrębnym postępowaniu i nie mieszczą się w granicach postępowania dotyczącego ustalenia warunków zabudowy. Kwestia intensyfikacji ruchu w obszarze inwestycji, obniżenie wartości rynkowej działek skarżących, zwiększenie hałasu, pogorszenie klimatu akustycznego, świetlnego, natężenie zanieczyszczenia powietrza, nie stanowiły oceny w przedmiotowym postępowaniu administracyjnym, a tym samym nie mogły mieć wpływu na wynik sprawy. Ponadto, żaden z przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie uzależnia możliwości zabudowy od zgody czy akceptacji właścicieli, czy mieszkańców sąsiednich gruntów. Innymi słowy, sprzeciw społeczny okolicznych mieszkańców towarzyszący zabudowie nie może blokować planów inwestycyjnych, gdy spełnione są wszystkie niezbędne przesłanki warunkujące zabudowę.
8. 12. Organ II instancji odwołał się do treści § 2 pkt 1 rozporządzenia w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy i podkreślił, że ww. rozporządzenie nie zawiera katalogu zamkniętego, o czym świadczy zwrot "w szczególności", który przesądza o możliwości dalszej precyzacji "rodzaju zabudowy" z użyciem innych jeszcze, niż wyliczone określeń, jak i dopuszcza połączenie tych określeń z pewną ich modyfikacją. Z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie, co oznacza, że określenie planowanej inwestycji w decyzji ustalającej warunki zabudowy, odpowiada wymogom stawianym przez ustawodawcę. Z kolei uwzględniając § 2 pkt 2 ww. rozporządzenia w decyzji organu I instancji ustalono warunki zabudowy dla "budowy budynku handlowo-usługowego wraz z częścią mieszkalną jednorodzinną (...)". Jako rodzaj inwestycji, wskazano zabudowa handlowo-usługowo-mieszkalna. W decyzji tej określono zatem funkcję zabudowy (handlowo-usługowo-mieszkaniowa jednorodzinna). We wniosku o ustalenie warunków zabudowy z 9 czerwca 2020 r. inwestorzy wskazali funkcję planowanego budynku - nieuciążliwe usługi, handel i biura oraz mieszkalna jednorodzinna, tak aby spełniony został warunek dobrego sąsiedztwa. Proponowane funkcje poszczególnych lokali będą służyły zaspokojeniu potrzeb ludności miejscowej.
9. 13. Następnie Kolegium podkreśliło, że konieczność określenia w decyzji o warunkach zabudowy - w ustaleniach dotyczących obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej - m.in. wymaganej ilości miejsc parkingowych wynika z przepisów wykonawczych, tj. § 2 pkt 6 rozporządzenia w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy. Przepis ten reguluje jedynie sposób zapisywania w decyzji o warunkach zabudowy ustaleń odnoszących się do "wymaganej ilości miejsc parkingowych", przy czym nie precyzuje sposobu określania ilości miejsc parkingowych dla nowych inwestycji. Organ I instancji w wydanej decyzji (pkt 1 lit. d) przewidział urządzenie miejsc parkingowych, a co za tym idzie uczynił zadość przepisom prawa. Odwołując się do orzecznictwa organ II instancji wskazał, że przepis art. 54 pkt 2 lit. c ustawy nie precyzuje sposobu określania ilości miejsc parkingowych dla nowych inwestycji, wymaga tylko by decyzja o warunkach zabudowy określiła warunki co do obsługi w zakresie infrastruktury i komunikacji. W obowiązującym systemie prawnym nie ma żadnego przepisu szczególnego, który nakazywałby określenie w decyzji o warunkach zabudowy konkretnej liczby miejsc postojowych w zależności od planowanego sposobu zagospodarowania terenu. Określenie konkretnej liczby i sposób urządzania miejsc postojowych może nastąpić na etapie późniejszym, tworzenia projektu budowlanego z uwzględnieniem zapisów decyzji o warunkach zabudowy oraz przepisów powoływanego wcześniej rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Organ odwoławczy zauważył, że inwestorzy w piśmie z 3 marca 2024 r. zrezygnowali z zapisu w treści zamierzenia inwestycyjnego o realizacji ośmiu miejsc postojowych.
10. 14. Kolegium wyjaśniło dalej, że przepisy u.p.z.p. nie precyzują metody określenia terenów biologicznie czynnych. Stosownie do art. 64 ust. 2 u.p.z.p., w przypadku planowanej budowy obiektu handlowego wniosek o ustalenie warunków zabudowy powinien zawierać określenie powierzchni sprzedaży. Powierzchnia taka została podana przez inwestorów we wniosku o ustalenie warunków zabudowy i skorygowana w piśmie z 12 maja 2022 r., tj. od 30 m2 do 180 m2 oraz określona w decyzji.
11. 15. Organ II instancji dodał, że w rozpoznawanej sprawie, co wynika z akt administracyjnych, wydanie decyzji o warunkach zabudowy poprzedzało sporządzenie analizy architektoniczno-urbanistycznej z 30 maja 2025 r., dalej jako "analiza", składającej się z części tekstowej i graficznej. Autor analizy w pierwszej kolejności wyznaczył granice terenu analizowanego, co prawda w analizie wskazano, iż obszar wyznaczono zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p., przy czym w przedmiotowej sprawie zastosowanie ma § 3 rozporządzenia. Jednakże okoliczność ta nie ma wpływu na wynik sprawy.

Organ I instancji wskazał, że: "Przedmiotowa nieruchomość jest działką narożną usytuowaną przy skrzyżowaniu ulic [...] (ulica jest kontynuacją ul..) i ul. [...]. Od strony ulicy [...] działka przylega do pasa drogowego na odcinku 24,98 m, zaś od strony ulicy [...] na odcinku 29,48 m. Wnioskowana obsługa komunikacyjna na tym etapie została określona poprzez wnioskodawcę poprzez dwa wjazdy - od strony ul. [...] oraz ul. [...], przy jednoczesnym założeniu głównej komunikacji od strony ul. [...]. W oparciu o powyższe za front działki uznano południową granicę działki (od strony ulicy [...]) o szerokości 29,48 m. W związku z powyższym przyjęto obszar analizowany jako trzykrotną szerokość frontu, tj. 88,44 m mierząc od każdej granicy działki objętej wnioskiem.

Zatem, obszar analizowany został wyznaczony zgodnie z regułami określonymi w § 3 ust. 2 rozporządzenia, przyjmując jako wyznacznik trzykrotną szerokość frontu terenu inwestycji. Następnie na wyznaczonym obszarze przeprowadzono analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których stanowi art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Organ I instancji wskazał, iż "Zabudowa objęta wyznaczonym obszarem jest wystarczająca dla przeprowadzenia analizy urbanistycznej i sporządzenia jej wyników. W sąsiedztwie działki objętej wnioskiem występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, uzupełniona zabudową gospodarczo-garażową oraz zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna współdzielona z funkcją usługową oraz produkcyjną". W oparciu o analizę ustalono, że na:

1. - dz. nr ewid. [...] - w bliskim sąsiedztwie planowanej inwestycji, na działce położonej naprzeciwko przy ul. [...], zlokalizowany jest parterowy budynek wykorzystywany na handel detaliczny;
2. - dz. nr ewid. [...] - znajduje się zabudowa produkcyjno-usługowa - piekarnia (Przedsiębiorstwo O.); zabudowa ww. działki składa się z budynku mieszkalnego jednorodzinnego rozbudowanego o parterowe obiekty zarówno na froncie nieruchomości, jak i w głębi działki; w przyziemiu budynku mieszkalnego, jak i również w budynkach parterowych przylegających do niego funkcjonuje piekarnia;
3. - dz. nr ewid. [...] - na działce położonej po wschodniej stronie ul. [...] obok budynku mieszkalnego jednorodzinnego, zlokalizowano zespół garaży dla samochodów osobowych przeznaczony na wynajem (funkcja usługowa);
4. - dz. nr ewid [...], [...] - na dostępnej od ulicy nieruchomości (przylegającej również od zachodu do ul. [...]) znajduje się siedem kompleksów garaży przeznaczonych pod wynajem (funkcja usługowa).
5. 16. W ocenie Kolegium, budowa budynku handlowo-usługowego z częścią mieszkalną jednorodzinną jest immanentną częścią istniejącej zabudowy i dopuszczalnym sposobem zagospodarowania nieruchomości w jej obszarze. Ze znajdującej się w aktach ww. analizy wynika, iż w obszarze analizowanym usytuowana jest zabudowa usługowa, usługowo-produkcyjna. Zdaniem organu II instancji, nie można przyjąć, że w związku z tym, iż nieruchomość objęta wnioskiem inwestorów znajduje się na terenie, gdzie dominuje funkcja mieszkaniowa jednorodzinna, to wykluczona jest możliwość realizacji wnioskowanej inwestycji na tym terenie. Funkcja projektowanej zabudowy, stanowi kontynuację, uzupełnienie zabudowy mieszkaniowej ulokowanej na obszarze analizowanym. Spełniona jest wobec tego zasada dobrego sąsiedztwa w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., która nie oznacza wcale obowiązku wiernego kopiowania istniejącej zabudowy na działkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji.
6. 17. Następnie organ odwoławczy wskazał, że autor analizy ustalił charakterystyczne parametry zabudowy występującej na 57 nieruchomościach znajdujących się w granicach terenu analizowanego, co zobrazowano w analizie. Na tej podstawie obliczono średnie wskaźniki dla zabudowy występującej w granicach terenu analizowanego. Sposób wyznaczenia każdego parametru poczynając od linii zabudowy, a kończąc na geometrii dachu i zastosowana dlań podstawa prawna zostały uzasadnione w analizie. Na podstawie tak przeprowadzonej analizy określone zostały warunki dla planowanej zabudowy, będące merytorycznymi elementami rozstrzygnięcia wymaganymi przez art. 54 u.p.z.p.
7. 18. Nieprzekraczalna linia zabudowy została ustalona w odległości: 6,0 m od pasa drogowego ul. [...] oraz 5,0 m od pasa drogowego ul. [...], na zasadzie § 4 ust. 4 rozporządzenia. W analizie, odnosząc się do ustalonej linii zabudowy od ul. [...], wskazano, iż budynki na działkach położonych w bliskim sąsiedztwie przedmiotowej nieruchomości zlokalizowane są w sposób różnorodny i nie tworzą widocznej linii zabudowy - budynek mieszkalny na działce o nr ewid. 314 - 6,0 m, budynek mieszkalny na działce o nr ewid. 313 - 2,3 m, budynek mieszkalny na działkach o nr ewid. [...],[...]- 11,0 m. W związku z brakiem zasady lokalizacji budynków na działkach sąsiednich położonych po północnej stronie ul. [...], pomimo zbliżonej głębokości działek, co w pewnym sensie mogłoby usprawiedliwiać ich lokalizację, uznano za zasadne odniesienie się do linii zabudowy wyznaczonej przez budynek mieszkalny położony na działce w najbliższym sąsiedztwie, tj. dz. nr ewid. [...]. Za takim rozwiązaniem przemawia również fakt, iż przedmiotowa nieruchomość jako działka narożna ma nieco odmienne proporcje w porównaniu do działek położonych w pewnym oddaleniu od skrzyżowania. Jeżeli chodzi o ustaloną linię zabudowy od ul. [...], to uzasadniono to w ten sposób, że zabudowa zlokalizowana po zachodniej stronie ul. [...] począwszy od skrzyżowania z ulicą [...] a kończąc na ul. [...] z niewielkimi wyjątkami jest usytuowana w sposób regularny w odległości 5,0 m od pasa drogowego. Jednym z wyjątków jest zabudowa nieruchomości w bezpośrednim sąsiedztwie (dz. nr ewid. [...], [...]), na której budynek mieszkalny jednorodzinny oddalony jest od pasa drogowego o 8,0 m oraz działka o nr ewid. [...], na której znajduje się budynek stacji TRAFO. Tylko część zabudowy tworzącej widoczną linię zabudowy po zachodniej stronie ul. [...] znajduje się w obszarze analizy (dz. nr ewid. [...] i [...]), ale z uwagi na szerszy kontekst urbanistyczny uznano za zasadne odniesienie się właśnie do linii tej zabudowy, a nie do pojedynczego obiektu na sąsiedniej działce. Takie rozwiązanie pozwoli na utrzymania istniejącej linii zabudowy wyznaczonej przez większość obiektów zlokalizowanych po zachodniej stronie ul. [...] na odcinku pomiędzy ul. [...] a ul. [...]. Wyznaczenie linii zabudowy powoduje wytyczenie na nieruchomości inwestora obszaru znajdującego się po przeciwnej stronie linii zabudowy niż pas drogowy, na którym może odbywać się zabudowa, bez wejścia w kolizję z przepisami ustawy o drogach publicznych określającymi warunki położenia obiektów budowlanych od granic drogi publicznej. Prawem inwestora jest natomiast wybór miejsca planowanej inwestycji na tym terenie. Tylko miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jako prawo miejscowe, a nie decyzja administracyjna, może narzucić określony sposób wykonywania prawa własności. Z tych względów to do inwestora należy określenie we wniosku lokalizacji inwestycji na jego nieruchomości. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy winno być możliwe dla każdej inwestycji, która nie przekracza linii zabudowy wyznaczonej w oparciu o istniejącą zabudowę, co też organ uczynił w niniejszej sprawie i uzasadnił.
8. 19. Odnośnie wielkości powierzchni zabudowy Kolegium wyjaśniło, że parametr ten ustalony został od 22,87% do 31,38%, na zasadzie § 5 ust. 2 rozporządzenia. Z analizy wynika, że w granicach terenu analizowanego rzeczony wskaźnik jest różnorodny i kształtuje się na poziomie od 4,04% do 42,71%, przy czym jego średnia wartość wynosi 25,40%. Organ wskazał, iż tak duże rozpiętości są głównie wynikiem zróżnicowanych wielkości poszczególnych działek oraz sposobu ich zagospodarowania - zabudową jednorodzinną wolnostojącą, szeregową oraz zabudową mieszkalno-produkcyjno-usługową (działka o nr ewid [...]) oraz usługową (działka o nr ewid. [...], [...], [...]). Z uwagi na zróżnicowane wielkości działek oraz ich sposobu zagospodarowania nie zastosowano § 5 ust. 1 rozporządzenia. W rozpoznawanej sprawie zastosowano wyjątek. W analizie przedstawiono, ile procent wszystkich działek stanowi wskaźnik zabudowy do 10%, od 10% do 20%, od 20% do 30%, od 30% do 40% i od 40%. Dokonano analizy powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki nieruchomości o zbliżonej powierzchni do przedmiotowej działki oraz analizy działek o funkcji mieszkalno-usługowej pod kątem istniejących wskaźników zabudowy. W obszarze analizowanym występują wskaźniki zabudowy w przedziale ustalonym w decyzji od 22,87% do 31,77%, tj. 22,56%, 23,08%, 23,76%, 23,86%, 23,82%, 24,47%, 24,71%, 25,69%, 25,92%, 25,95%, 26%, 28,12%, 29,27%, 30,47%. Na działce nr ewid. [...] występuje wskaźnik zabudowy 33,60%, zaś na działce nr ewid. [...] - 33,73%, zatem minimalnie wyższe od ustalonego 31,77%. Ustalenie w skarżonej decyzji wskaźnika zabudowy znajduje uzasadnienie w analizie.
9. 20. Odnosząc się do szerokość elewacji frontowej - od strony ul. [...], ustalono: min. 16,0 m - maks. 18,00 m, szerokość elewacji od strony ul. [...] ustalono: min. 10,0 m - maks. 17,5 m, na zasadzie § 6 ust. 2 rozporządzenia.

W analizie uzasadniając ustalone parametry podano, iż dla ustalenia szerokości elewacji frontowej od strony ul. [...] od 16 m wzorzec stanowi budynek mieszkalny jednorodzinny położony na działce ozn. w analizie nr [...], która jest działką narożną przylegającą do ul. [...] o zbliżonej szerokości - 30,0 m, zaś do 18,0 m wzorzec stanowi budynek usługowo-mieszkalny położony na działce ozn. w analizie nr [...], która jest działką przylegającą do ul. [...] o zbliżonej szerokości - 25,0 m. Natomiast od ul. [...] wzorzec dla ustalenia szerokości elewacji od 10,0 stanowi budynek mieszkalny jednorodzinny położony na działce ozn. w analizie nr [...], która położona jest w sąsiedztwie przedmiotowej działki i przylega od wschodu do pasa drogowego ul. [...], do 17,5 m wzorzec stanowi budynek usługowo- mieszkalny położony na działce ozn. w analizie nr [...], która jest działką bezpośrednio sąsiadującą, jednocześnie przylegającą od wchodu do ul. [...].

Działka ozn. w analizie nr [...] to działka nr ewid. [...] i szerokość elewacji frontowej wynosi 15,85 m; [...] to działka nr ewid. [...] i szerokość elewacji frontowej wynosi 18,01 m; [...] to działka nr ewid. [...] i szerokość elewacji frontowej wynosi 10,43 m; 17 to nieruchomości ozn. nr ewid. działek [...] i [...] i szerokość elewacji frontowej wynosi 17,26 m. Tak ustalona szerokość elewacji frontowej nie odbiega od parametrów, jakie funkcjonują w obszarze analizowanym.

1. 21. Odnosząc się do wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki organ I instancji ustalił, na zasadzie § 7 ust. 4 rozporządzenia, od 4 m do 9,6 m.

Z ww. analizy wynika, iż wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynków, z pominięciem zabudowy gospodarczo-garażowej w obszarze analizowanym kształtuje się od 2,5 m do 10,7 m. W analizie szczegółowo omówiono zróżnicowanie elewacji frontowych budynków w obszarze analizy, ze szczególnym uwzględnieniem działek położonych w bezpośrednim sąsiedztwie oraz zabudowy wzdłuż ulic przylegających do działki objętej postępowaniem. Organ wskazał, iż uwzględniając jedynie budynki o wiodącej funkcji dla poszczególnych nieruchomości (z pominięciem zabudowy uzupełniającej gospodarczo-garażowej) nie można odnaleźć zasady w kształtowaniu w gabarytach budynków, w tym wysokości elewacji frontowej. W bezpośrednim sąsiedztwie nawet w obrębie jednej nieruchomości zlokalizowane są budynki zarówno o wysokości elewacji frontowej 3,5 m (budynek usługowy) i jak i o wysokości 10,0 m (budynek mieszkalny). Taka sytuacja ma miejsce np. na działce położonej naprzeciwko przedmiotowej nieruchomości (dz. nr ewid. [...]).

Analogiczna sytuacja występuje na działce położonej naprzeciwko przy ul. [...] (działka nr ewid. [...]), gdzie trzykondygnacyjny budynek mieszkalny (wys. elewacji 9,0 m) sąsiaduje z budynkiem parterowym o takiej samej funkcji (wys. elewacji 3,2 m). Analizując zabudowę na działkach położonych w najbliższym sąsiedztwie również charakteryzuje się ona brakiem zasady pod kątem kształtowania linii górnej krawędzi elewacji frontowej. Wysokość elewacji frontowej budynku mieszkalnego położonego na terenie nieruchomości sąsiadującej od strony ul. [...] (dz. nr ewid. [...], [...]) to ok. 3,5 m, zaś budynku na działce sąsiadującej od ul. [...] (dz. nr ewid. [...]) to 7,5 m. Poddano również analizie zabudowę położoną na nieruchomościach przy ulicach [...] oraz [...]. Zarówno zabudowa wzdłuż jednej, jak i drugiej ulicy charakteryzuje się mocnym zróżnicowaniem, czego dowodem jest występowanie budynków zarówno trzykondygnacyjnych, jak i parterowych.

Owo zróżnicowanie nie obejmuje całej zabudowy, po południowej stronie ul. [...] zabudowa jest znacznie mniej zróżnicowana. Są to głównie budynki trzykondygnacyjne o wysokościach elewacji frontowej od 8,0 m do 10,9 m.

Zupełnie inny obraz ukazuje się patrząc na zabudowę położoną po północnej stronie gdzie znajduje się przedmiotowa nieruchomość. Zabudowa po tej stronie ulicy [...] nie tworzy spójnego charakteru. Obok siebie występują budynki o wys. elewacji frontowej: 4,5 m (dz. nr ewid. [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]); 3,5 m (dz. nr ewid. [...], [...]); 5,5 m (dz. nr ewid. [...]); 7,5 m (dz. nr ewid. [...]). Podobne zróżnicowanie zabudowy można zauważyć wzdłuż ul. [...]. Po wschodniej stronie wysokości elewacji frontowych choć różne w większości są do siebie zbliżone i wynoszą odpowiednio: 7,7 m (dz. nr ewid. [...]), 7,8 m (dz. nr ewid. [...]), 6,9 m (dz. nr ewid. [...]), 9,0 m (dz. nr ewid. [...]). Dużo większe różnice zauważyć można w wysokości elewacji frontowej budynków położonych po zachodniej stronie ulicy [...], gdzie też znajduje się przedmiotowa nieruchomość. Na działce sąsiedniej (dz. nr ewid. [...], [...]) znajduje się budynek mieszkalny o wysokości elewacji frontowej 3,7 m. Wysokości elewacji frontowych zabudowy na innych działkach położonych wzdłuż ulicy przedstawiają się następująco: 8,7 m (dz. nr ewid. [...]), 4,9 m (dz. nr ewid. [...]).

Kolegium uznało, że organ I instancji szczegółowo przedstawił kwestię wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej w obszarze analizowanym i uzasadnił ustaloną wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej dla wnioskowanej inwestycji. Wskazana przez organ I instancji wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej ma odniesienie w zabudowie istniejącej i nie wprowadza wartości, która stanowiłaby dysproporcję dla istniejącego ładu przestrzennego.

1. 22. Odnosząc się do geometrii dachu organ odwoławczy wskazał, że wartość ta została ustalona w sposób wskazany w § 8 rozporządzenia odpowiednio do dachów budynków o wiodącej funkcji występujących na obszarze analizowanym. Z analizy wynika, że wysokość budynków w kalenicy wynosi od 2,5 m do 11,9 m, w obszarze analizowanym występują stropodachy, dachy dwu, wielospadowe, o kątach nachylenia od 1° do 41°, kalenice równoległe lub prostopadłe do frontu działki. W analizie organ wskazał, iż budynki zlokalizowane na frontach poszczególnych nieruchomości charakteryzują się wyjątkową różnorodnością pod względem zarówno wysokości budynków, rodzajem, kątem nachylenia połaci dachowych oraz układem kalenicy względem frontu działki. Odrębnie przeanalizował zabudowę na działkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji, zabudowę na ulicy [...] i [...]. Ustalona geometria dachu nie pozostaje w sprzeczności z zastanym sposobem zagospodarowania terenów sąsiednich.
2. 23. Zdaniem Kolegium przeprowadzona analiza wykazała, że w przypadku projektowanej inwestycji spełnione zostały warunki, o których stanowi art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Projektowana inwestycja stanowi kontynuację, uzupełnienie funkcji występującej na analizowanym obszarze. Odnosząc się do określonych w decyzji parametrów projektowanej zabudowy zostały one wyznaczone w sposób dopuszczony przez przepisy rozporządzenia, bowiem wynikają one z przeprowadzonej analizy, która wykazała, że planowana inwestycja zachowuje cechy zabudowy sąsiedniej. Wskazuje przy tym, że dostosowanie planowanego zamierzenia do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., polega na nadaniu nowej, planowanej zabudowie podobnych, lecz niekoniecznie identycznych cech jakie posiada sąsiadująca zabudowa. Realizacja planowanej inwestycji nie zmieni ani funkcji, ani zasadniczych cech i parametrów w obszarze analizowanym, przez co inwestycja ta nie wpłynie dysharmonijnie na zurbanizowane otoczenie.
3. 24. Organ II instancji stwierdził również, że pozostałe przesłanki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (teren posiada dostęp do drogi publicznej, uzbrojenie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze, planowana inwestycja jest zgodna z przepisami odrębnymi) zostały spełnione łącznie, co umożliwia wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Natomiast o ostatecznym kształcie planowanej inwestycji przesądzi organ architektoniczno-budowlany.
4. 25. Reasumując Kolegium uznało, że w przedstawionym stanie faktycznym i prawnym, projektowane przez W.F. i W.1 F. zadanie znajduje uzasadnienie, a skoro tak, to nie można było odmówić ustalenia dla niego warunków zabudowy.

1. 1. Na ostateczną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Piotrkowie Trybunalskim skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi złożył M.Ć..

1. 1. W skardze zarzucono:

1. 1. naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy, a to:
2. a) art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a., poprzez brak wyczerpującego rozpatrzenia całokształtu materiału dowodowego w sprawie, w tym w szczególności:
3. - brak dokonania oceny okoliczności, iż do określenia w analizie architektoniczno-urbanistycznej maksymalnego wskaźnika zabudowy przyjęto, iż funkcję usługową pełni obiekt zlokalizowany na nieruchomości oznaczonej nr ew. działki [...] o maksymalnej powierzchni 45,00 m2, zaś planowana przez inwestorów powierzchnia usługowo-handlowa (sprzedaży) obejmować ma aż czterokrotność tej wartości do 180,00 m2;
4. - brak dokonania prawidłowej oceny pisma organu I instancji z 3 grudnia 2025 r. w zakresie braku jednoznacznego potwierdzenia faktycznego wykonywania funkcji sprzedaży w obiektach posadowionych na nieruchomości oznaczonej nr ew. [...], zwłaszcza w odniesieniu do dokonywania w obiektach faktycznej sprzedaży detalicznej produkowanych towarów, wskutek czego doszło do błędnych ustaleń faktycznych, iż dla inwestycji określonej we wniosku o ustalenie warunków zabudowy istnieje możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy w sytuacji, gdy nie zostały spełnione wszystkie przesłanki warunkujące wydanie decyzji tego rodzaju określone w ustawie, a nadto wadliwie określono parametry charakterystyczne obiektu mającego podlegać realizacji w oparciu o przedmiotową decyzję,
5. b) art. 107 § 2 k.p.a. w zw. z art. 54 pkt d, art. 64 ust. 1 i art. 6 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p. w brzmieniu obowiązującym przed 24 września 2023 r. oraz § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. z 2003 r., nr 164 poz. 1589), poprzez brak określenia w wydanej decyzji szczegółowych warunków ochrony osób trzecich przed hałasem związanym z ruchem samochodowym na nieruchomości objętej planowanym zamierzeniem inwestycyjnym, oraz zapewnieniem prawidłowego funkcjonowania paneli fotowoltaicznych na nieruchomościach sąsiednich;
6. c) art. 107 § 3 k.p.a., poprzez sporządzenie uzasadnienia wydanej decyzji bez wszystkich wymaganych prawem elementów, w tym zwłaszcza wyjaśnienie podstawy faktycznej, na której oparł się organ administracji stwierdzając, iż ustalenie powierzchni sprzedaży w zamierzonym przez inwestorów obiekcie na poziomie aż 180 m2 stanowić będzie kontynuację funkcji zabudowy występującej na działkach sąsiednich, a także niedostateczne wyjaśnienie przyjętych przez organy administracji parametrów dopuszczanej powierzchni zabudowy działki w przedziale od 22,87% do 31,38%;
7. d) art 138 § 1 pkt 1 k.p.a., poprzez utrzymanie w mocy decyzji Prezydenta Miasta Piotrkowa Trybunalskiego – Dyrektora Pracowni Planowania Przestrzennego w Piotrkowie Trybunalskim nr 277/2025 z 6 sierpnia 2025 r. w sytuacji wydania jej z wieloma uchybieniami, powodującymi konieczność uchylenia zaskarżonej decyzji.
8. e) art. 153 p.p.s.a. poprzez brak uwzględnienia przy ponownym rozstrzyganiu sprawy oceny prawnej i wskazań wynikających z pisemnego uzasadnienia prawomocnego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 17 listopada 2021 r., sygn. akt II SA/Łd 241/21.
9. 2. naruszenie przepisów prawa materialnego, mające wpływ na wynik sprawy, a to:
10. a) art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., poprzez jego bezzasadne zastosowanie i wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z częścią mieszkalną jednorodzinną pomimo, iż planowane przez inwestorów zamierzenie inwestycyjne nie spełnia wymogu kontynuacji funkcji zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich objętych analizą architektoniczno-urbanistyczną;
11. b) § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r.. Nr 164 poz. 1588) w zw. z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i określenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu na zbyt wysokim poziomie, niepopartym wynikami analizy architektoniczno-urbanistycznej,
12. c) § 6 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zw. z art. 61 ust. 1 i 6 u.p.z.p., poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i określenie szerokości elewacji frontowej zarówno co do wartości minimalnej jak i maksymalnej na zbyt wysokim poziomie, niepopartym wynikami analizy architektoniczno-urbanistyczną,
13. d) § 7 ust. 1 i 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zw. z art. 61 ust. 1 i 6 u.p.z.p., poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i nieprecyzyjne określenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, a nadto ustalenie jej wartości maksymalnej na zbyt wysokim poziomie 9,6 m, niepopartym wynikami analizy architektoniczno-urbanistycznej,
14. e) § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zw. z art. 61 ust. 1 i 6 u.p.z.p. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i nieprecyzyjne ustalenie parametrów planowanej inwestycji w zakresie określenia geometrii dachu oraz wysokości głównej kalenicy, a nadto zbyt wysokie ustalenie jej wartości maksymalnej na poziomie 11,0 m, niepopartym wynikami analizy architektoniczno-urbanistycznej.

1. 2. Mając powyższe na uwadze skarżący wniósł o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Piotrkowie Trybunalskim z 26 stycznia 2026 r., nr KO.420.212.2025 oraz o uchylenie w całości decyzji Prezydenta Miasta Piotrkowa Trybunalskiego - Dyrektora Pracowni Planowania Przestrzennego w Piotrkowie Trybunalskim nr 277/2025 z 6 sierpnia 2025 r.
2. 3. Nadto skarżący wniósł o zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania według norm prawem przepisanych.

1. 2. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Piotrkowie Trybunalskim podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i w związku z tym wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje

1. 3. Skarga okazała się niezasadna.

1. 1. Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1267) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 z późn. zm.), powoływanej dalej jako "P.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd administracyjny nie przejmuje sprawy do jej końcowego załatwienia, ale bada co do zasady, czy zaskarżony akt administracyjny jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami proceduralnymi normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej.

Uchylenie zaskarżonej decyzji lub postanowienia w całości albo w części następuje w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia przepisów prawa materialnego, jeżeli miało ono wpływ na wynik sprawy, lub naruszenia przepisów prawa procesowego, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a także dając podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 P.p.s.a.). Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala odpowiednio w całości albo w części (art. 151 P.p.s.a.). Ponadto należy wskazać, że zgodnie z art. 134 § 1 P.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 P.p.s.a.).

1. 2. Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Piotrkowie Trybunalskim z 26 stycznia 2026 r., nr KO.420.212.2025, którą na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2025 r., poz. 1691) – dalej: "Kpa" – utrzymano w mocy decyzję Dyrektora Pracowni Planowania Przestrzennego w Piotrkowie Trybunalskim z 6 sierpnia 2025 r., nr 277/2025, znak: PPP.4140.85.2020, o ustaleniu, z wniosku W.F. i W 1.F. sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy terenu dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z częścią mieszkalną jednorodzinną wraz z wykonaniem niezbędnej infrastruktury technicznej, na terenie nieruchomości przy ul. [...] i ul. [...] w P., działka ozn. nr ewid. [...], obręb [...]
2. 3. Kontrolując zaskarżoną decyzję zgodnie ze wskazanymi wyżej kryteriami, należało uznać, że rozstrzygnięcie to odpowiada prawu, a wniesiona skarga nie zasługuje na uwzględnienie.
3. 4. Materialnoprawną podstawą wydanych w sprawie decyzji były przepisy ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz..503 z późn. zm.), [dalej: "u.p.z.p."] oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), [dalej: "rozporządzenie w sprawie nowej zabudowy"]. Rozporządzenie to zostało co prawda uchylone, jednakże ma ono nadal zastosowanie do spraw wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną (art. 71 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1688 z późn. zm.) w związku z § 12 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. poz. 1116)).
4. 5. Zgodnie z art. 4 ust. 1 i 2 u.p.z.p. warunki zabudowy terenu ustala się co do zasady w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku — w decyzji o warunkach zabudowy. Na podstawie art. 51 ust. 1 w zw. z art. 64 u.p.z.p. nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli planowane zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Oznacza to, że inwestor może żądać wydania pozytywnej decyzji w sprawie warunków zabudowy, o ile spełnione są wymagania wynikające z właściwych przepisów. Prawo do zabudowy stanowi bowiem jedno z podstawowych uprawnień związanych z wykonywaniem prawa własności nieruchomości. Zgodnie z art. 6 ust. 2 u.p.z.p. każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, zagospodarować teren, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z miejscowym planem albo decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, pod warunkiem że nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego ani interesów osób trzecich. Decyzja o warunkach zabudowy ma charakter związany, co oznacza, że organ administracji publicznej nie korzysta z uznania administracyjnego, lecz rozstrzyga sprawę na podstawie ustalonego stanu faktycznego i obowiązujących przepisów. Jeżeli zatem inwestycja spełnia wszystkie wymagane prawem przesłanki, organ jest zobowiązany wydać decyzję o warunkach zabudowy.
5. 6. Stosownie do art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia, w drodze decyzji warunków zabudowy.
6. 7. Decyzja o warunkach zabudowy służy określeniu sposobu zagospodarowania terenu oraz podstawowych warunków jego zabudowy. Wyznacza zasadnicze parametry planowanej zmiany zagospodarowania, które następnie podlegają szczegółowej weryfikacji w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę, prowadzonym na podstawie Prawa budowlanego, przepisów odrębnych oraz stosownych aktów wykonawczych. Na obszarze nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego decyzja ta pełni funkcję zastępczą wobec planu, wskazując możliwość przeznaczenia danego terenu pod określoną inwestycję. Nie tworzy jednak praw do nieruchomości ani nie uprawnia do rozpoczęcia robót budowlanych. Celem postępowania w sprawie warunków zabudowy jest ustalenie, czy planowana przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie uchwalono miejscowego planu, jest dopuszczalna. Wydanie decyzji musi więc poprzedzać postępowanie wyjaśniające prowadzone przez właściwy organ, obejmujące ocenę spełnienia przesłanek z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. przy zachowaniu wymogów wynikających z przepisów r.w.n.z. (por. np. wyrok WSA w Poznaniu z 21.05.2026 r., II SA/Po 105/26; wszystkie powoływane w niniejszym uzasadnieniu orzeczenia sądów administracyjnych dostępne są w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych - https://orzeczenia.nsa.gov.pl).
7. 8. Stosownie do art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest przy łącznym spełnieniu przesłanek, to jest:
8. 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
9. 2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
10. 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
11. 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 oraz
12. 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
13. 9. Przywołany przepis wprowadza do systemu prawnego zasadę dobrego sąsiedztwa, której celem jest ochrona ładu przestrzennego poprzez ocenę urbanistycznego wpływu planowanej inwestycji na otoczenie. Zasada ta wymaga, aby nowa zabudowa była dostosowana do istniejącego sposobu zagospodarowania terenu oraz do cech i parametrów urbanistycznych, obejmujących zagospodarowanie obszaru, i architektonicznych, odnoszących się do formy oraz gabarytów istniejących obiektów. O spełnieniu tego wymogu decydują faktyczne warunki panujące dotychczas na danym obszarze. Nowa zabudowa powstająca w sąsiedztwie działek już zabudowanych powinna więc stanowić kontynuację ich charakterystyki urbanistycznej, w szczególności funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu, a także charakterystyki architektonicznej, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych. (por. wyrok NSA z dnia 20 marca 2012 r., sygn. akt II OSK 10/11). Instrumentem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki ustalenia warunków zabudowy opisane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zwana analizą urbanistyczną, której sporządzenie nakazuje § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia w sprawie nowej zabudowy. Analiza ta ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Stanowi bowiem podstawowy dowód pozwalający ocenić, czy w danej sprawie spełniono przesłanki ich ustalenia, a następnie zweryfikować prawidłowość działania organów administracji w toku postępowania.

Analiza urbanistyczna, jako podstawowy dowód w sprawie, powinna wskazywać parametry zabudowy. Ich ustalenie musi wynikać z rozumowania przedstawionego w części tekstowej analizy, opartego na stwierdzonym stanie faktycznym, w tym istniejącym zagospodarowaniu sąsiednich nieruchomości i układzie urbanistycznym, oraz na odpowiednich wyliczeniach matematycznych. Rzetelność, kompletność i zgodność z przepisami rozporządzenia w sprawie nowej zabudowy odrębnie sporządzonych wyników analizy w znacznym stopniu przesądzają o rezultacie całego postępowania. Wyniki te stanowią podsumowanie analizy i sformułowanych na jej podstawie wniosków. Dlatego w aktach postępowania administracyjnego musi znajdować się analiza urbanistyczna obejmująca zarówno część tekstową, jak i graficzną.

10. Rozważania dotyczące zaskarżonej decyzji należy poprzedzić uwagą, że prawomocnym wyrokiem z 17 listopada 2021 r., sygn. akt II SA/Łd 241/21, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi uchylił wydaną już wcześniej w niniejszej sprawie decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Piotrkowie Trybunalskim z dnia 4 lutego 2021 r. nr KO.420.152.2020 oraz poprzedzającą ją decyzję Dyrektora Pracowni Planowania Przestrzennego w Piotrkowie Trybunalskim nr 178/2020 z dnia 6 października 2020. Stosownie zaś do art. 153 P.p.s.a., ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie.

Mając na uwadze zasadę związania oceną prawną wynikającą z przywołanego wyżej art. 153 P.p.s.a., należy zauważyć, że w ww. wyroku sąd wskazał, że:

1. 1) front działki nie został jednoznacznie wskazany, a tym samym nie jest możliwe jednoznaczne ustalenie szerokości frontu działki niezbędnej do określenia obszaru podlegającego analizie;
2. 2) określona we wniosku funkcja obiektu jest sprzeczna z wynikami analizy;
3. 3) nie została wyjaśniona przez organ charakterystyka inwestycji pod względem planowanej powierzchni zabudowy i ustalenie wyższego od średniej wskaźnika zabudowy.

Jednocześnie w powołanym wyżej wyroku jednoznacznie przesądzono, że:

1. 1) podnoszone przez odwołujących się kwestie dotyczące negatywnego wpływu planowanej inwestycji na ich komfort życia, działkę, budynek, panele fotowoltaiczne, ograniczenie dostępu światła dziennego do pomieszczeń, zacienienie działki, ograniczenie prywatności, zwiększenie natężenia ruchu samochodowego, nie mogą w tym postępowaniu odnieść żadnego skutku, ponieważ decyzja o warunkach zabudowy nie rozstrzyga zagadnień techniczno-budowlanych;
2. 2) zarzut w zakresie ilości miejsc parkingowych jest bezzasadny, z uwagi na to, że są to kwestie rozstrzygane na etapie projektowania i pozwolenia na budowę;
3. 3) bezzasadny jest zarzut co do sporządzenia analizy i projektu decyzji przez tą samą osobę.
4. 11. W ocenie składu orzekającego w niniejszej sprawie, organy rozpatrując ponownie sprawę zastosowały się do oceny prawnej przedstawionej w powołanym wyżej wyroku. I tak wnioskodawcy w piśmie z 12 maja 2022 r. wskazali, że planowana powierzchnia zabudowy to maksymalnie 247 m2, planowana powierzchnię sprzedaży maksymalnie 180 m2, główny zjazd na teren planowanej inwestycji będzie właśnie z ul. [...]. Organy ustaliły więc gdzie jest front działki, a następnie wyznaczono w sposób prawidłowy obszar analizy. Jako front działki słusznie uznano południową granicę działki (od strony ul. [...]) o wymiarze 29,48 m, z tego też powodu przyjęto obszar analizowany jako trzykrotną szerokość frontu, tj. 88,44 m, stosownie do § 3 ust. 2 rozporządzenia w sprawie nowej zabudowy.
5. 12. Należy w tym miejscu zauważyć, że ustawodawca wydanie decyzji w przedmiocie warunków zabudowy uzależnił w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. od spełnienia warunku polegającego na tym, aby co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Warunek ten musi zostać spełniony łącznie z pozostałymi warunkami określonymi w art. 61 ust. 1 pkt 1–6.

Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. statuuje zasadę dobrego sąsiedztwa, określaną także zasadą podobieństwa lub kontynuacji. Dokonując oceny, czy możliwe jest ustalenie dla danego zamierzenia warunków zabudowy, należy dokonać analizy i ustalić, czy zabudowa na terenie sąsiadującym z terenem, na którym inwestor zamierza zrealizować nową zabudowę, jest taka, że sposób wykonania tej zabudowy pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy.

Warunki nowej zabudowy można ustalić tylko wtedy, gdy na terenie sąsiednim znajduje się co najmniej jeden obiekt. Dopiero jego istnienie pozwala ocenić, czy możliwe jest zachowanie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektu, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W sytuacji, gdy istnieje co najmniej jeden podobny obiekt, organ ma obowiązek rozważyć pozostałe przesłanki, określone w ustawie oraz aktach wykonawczych do ustawy, determinujące możliwość wydania warunków zabudowy (zob. np. wyrok NSA z 20.08.2013 r., II OSK 838/12). Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. w każdym indywidualnym przypadku należy widzieć obszar analizowany jako urbanistyczną całość.

Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów), (tak np. wyrok NSA: z 20.03.2012 r., II OSK 10/11).

Co jednak istotne, czego nie dostrzegają skarżący, zgodnie z ugruntowanym w orzecznictwie sądów administracyjnych poglądem, zasada dobrego sąsiedztwa nie oznacza bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy występującej w obszarze analizowanym (np. budownictwa jednorodzinnego), a wymaga jedynie, aby przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować je do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy tego samego rodzaju (np. wielorodzinnego), oczywiście uwzględniając wymogi ładu przestrzennego (wyrok NSA z 7.06.2011 r., II OSK 952/10). Zawarta w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. zasada dobrego sąsiedztwa uzależniająca zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiedniego, nie wymaga przy projektowaniu nowych inwestycji prostego powielania celu i charakterystyki zabudowy istniejącej na terenie sąsiednim.

Wymaga jedynie aby przy ustalaniu warunków zabudowy dostosować je do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowy tego samego rodzaju (wielorodzinnego), uwzględniając oczywiście przy tym wymogi ładu przestrzennego (wyrok NSA z 6.09.2013 r., II OSK 813/12).

13. Analiza architektoniczno-urbanistyczna na potrzeby niniejszej sprawy została sporządzona dnia 30 maja 2035 r. Słusznie zauważyło Kolegium, że autor analiza jako podstawę wyznaczeniu obszaru analizy wskazał art. 61 ust. 5a u.p.z.p., zamiast § 3 rozporządzenia w sprawie nowej zabudowy, jednakże nie miało to wpływu na rozstrzygnięcie sprawy. W ocenie sądu, ww. analiza została przygotowana rzetelnie na podstawie dostępnych danych istotnych z punktu widzenia celu jakiemu ma ona służyć.

Jak wynika z akt sprawy, na podstawie sporządzonej na potrzeby niniejszej sprawy analizy urbanistycznej ustalono, że w sąsiedztwie działki objętej wnioskiem występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna uzupełniona zabudową gospodarczą garażową oraz zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna współdzielona z funkcją usługową oraz produkcyjną. Tym samym, w ocenie Sądu, mając na uwadze przytoczone wyżej poglądy prezentowane w judykaturze - należy w pełni zgodzić się z organami, że funkcja projektowanej zabudowy – budynek handlowo-usługowy wraz z częścią mieszkalną jednorodzinną - stanowi kontynuację i uzupełnienie zabudowy mieszkaniowej znajdującej się na analizowanym obszarze. Argumenty skargi w powyższym zakresie nie są więc zasadne, spełniona została bowiem przesłanka dobrego sąsiedztwa wynikająca z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Nie mają w tym zakresie podnoszone w skardze zarzuty, w tym zarzut braku dokonania prawidłowej oceny pisma organu I instancji z 3 grudnia 2025 r. w zakresie braku jednoznacznego potwierdzenia faktycznego wykonywania funkcji sprzedaży w obiektach posadowionych na nieruchomości oznaczonej nr ew. [...], zwłaszcza w odniesieniu do dokonywania w obiektach faktycznej sprzedaży detalicznej produkowanych towarów, okoliczność ta nie miała bowiem istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

Na marginesie sąd zauważa, iż gdyby podzielić stanowisko skarżącego, że na obszarze o funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej nie może pojawić się zabudowa o innej funkcji, to nigdy na terenie osiedli mieszkaniowych nie powstałyby punkty handlowe czy usługowe.

1. 14. Odnosząc się do ustalonych na podstawie przepisów rozporządzenia w sprawie nowej zabudowy parametrów planowanej inwestycji, to, zdaniem sądu, brak jest podstaw do kwestionowania w powyższym zakresie rozstrzygnięć organów administracji. Należy w tym miejscu podkreślić, że uzasadnienie zaskarżonej decyzji jest w powyższym zakresie szczegółowe, spójne i logiczne, organy wskazały (odnosząc się do poszczególnych działek objętych analizę urbanistyczną oraz ich parametrów) z jakich przyczyn określiły poszczególne parametry na danym poziomie, co uzasadnia jednocześnie przyjęcie, że decyzja spełnia wynikające z art. 107 § 3 K.p.a. wymogi dotyczące uzasadnienia. Jednocześnie należy zauważyć, że określone przez organ parametry w zakresie nowej zabudowy wynikają z ustaleń analizy urbanistycznej. Zarzuty skargi w powyższym zakresie uznać więc należało za niezasadne.
2. 15. I tak, odnosząc się do poszczególnych parametrów, unikając powtórzeń treści zaskarżonej decyzji, należy wskazać co następuje:
3. 16. Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie nowej zabudowy obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Stosownie zaś do § 4 ust. 4 rozporządzenia dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

Jak wynika z akt sprawy nieprzekraczalna linia zabudowy została ustalona stosownie do § 4 ust. 4 rozporządzenia w sprawie nowej zabudowy, a więc na zasadzie odstępstwa od reguły wynikającej z § 4 ust. 1, ale trzeba podkreślić, że organy w sposób należyty uzasadniły przyjęte odstępstwo wskazując, iż przyczyną jest m.in. brak zasady lokalizacji budynków na działkach sąsiednich położonych po północnej stronie ul. [...], a ponadto jest to działka narożna i ma nieco odmienne proporcje w porównaniu do działek położonych w pewnym oddaleniu skrzyżowaniu. Z tych przyczyn ustalono 2 różniące się linie zabudowy – odpowiednio 6,00 i 5,00 m.

17. W ocenie Sądu, również w sposób właściwy organy uzasadniły zastosowanie wynikającej z § 5 ust. 2 rozporządzenia w sprawie nowej zabudowy możliwości wyznaczenia innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy (od 22,87% do 31,38%) w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej. Kolegium wskazało, iż z analizy wynika, że wskaźnik powierzchni nowej zabudowy jest zróżnicowany, a duże rozpiętości wynikają ze zróżnicowanych wielkości poszczególnych działek oraz sposobu ich zagospodarowania. Należy w tym miejscu podkreślić, że zastosowanie tego odstępstwa zostało bardzo szczegółowo uzasadnione poprzez precyzyjne odniesienie się do wskaźników zabudowy na poszczególnych działkach w obszarze analizowanym. Z tej też przyczyny nie można podzielić zarzutów skargi w powyższym zakresie. Jednocześnie należy zauważyć, że funkcję handlowo-usługową ograniczono do 180 m2 powierzchni zabudowy przy planowanej całkowitej powierzchni zabudowy 247 m2.

18. Analogicznie organy uzasadniły zastosowanie odstępstw w odniesieniu do szerokości elewacji frontowej (§ 6 ust. 2 rozporządzenia w sprawie nowej zabudowy) oraz wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki (§ 7 ust. 4 rozporządzenia w sprawie nowej zabudowy), a przedstawiona w tym względzie argumentacja w uzasadnieniu decyzji wynika z treści analizy urbanistycznej.

19. Materiał aktowy, zdaniem sądu, nakazuje przyjąć, że parametry w zakresie geometrii dachu zostały ustalone w nawiązaniu do parametrów dachów budynków o wiodącej funkcji znajdujących się w obszarze analizowanym. Brak podstaw do kwestionowania przyjętych w powyższym zakresie parametrów.

20. W ocenie Sądu nie budzi też wątpliwości, że planowana inwestycja spełnia także pozostałe wymogi wynikające z art. 61 ust. 1 pkt 2-6 u.p.z.p., których spełnienie warunkuje wydanie decyzji o warunkach zabudowy, tzn. teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej, uzbrojenie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (inwestorzy przedłożyli aktualne oświadczenie gestora sieci o zapewnieniu dostaw energii oraz warunkach przyłączania z 22 grudnia 2025 r.), teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, planowana inwestycja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

21. Jednocześnie raz jeszcze należy w tym miejscu – mając na uwadze art. 153 P.p.s.a. - wskazać, że tutejszy sąd w ww. wyroku z dnia 17 listopada 2021 r., wskazał już, iż wszelkie podnoszone przez skarżącego zarzuty dotyczące negatywnego wpływu planowanej inwestycji na komfort życia, działkę, budynek, panele fotowoltaiczne, ograniczenie dostępu światła dziennego do pomieszczeń, zacienienie działki, ograniczenie prywatności, zwiększenie natężenia ruchu samochodowego, ochrona przed hałasem związanym z ruchem samochodowym, nie mogą w tym postępowaniu odnieść żadnego skutku, ponieważ decyzja o warunkach zabudowy nie rozstrzyga zagadnień techniczno-budowlanych. Ponadto sąd wskazał, że szczegółowe kwestie dotyczące miejsc parkingowych rozstrzygane na etapie projektowania i pozwolenia na budowę, a zarzut sporządzenia analizy i projektu decyzji przez tę samą osobę jest chybiony.

22. Mając na uwadze poczynione wyżej rozważania, sąd nie dopatrzył się nieprawidłowości ani tych zarzucanych w skardze, ani innych, które winien wziąć po uwagę z urzędu, dlatego też skargę na podstawie art. 151 P.p.s.a. oddalono.

IB