Uzasadnienie
Zaskarżonym do tutejszego Sądu postanowieniem z dnia 16 grudnia 2025 r. znak: SKO.4130.24.25 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Sieradzu utrzymało w mocy postanowienie Wójta Gminy Konopnica z dnia 30 lipca 2025 r., znak: SO.6831.20.2025, w przedmiocie negatywnego zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości.
Jak wynika z akt sprawy wnioskiem z dnia 30 czerwca 2025 r. U. Sp. z o. o. w B., reprezentowana przez P. U., wystąpiła do Wójta Gminy Konopnica o zaopiniowanie wstępnego projektu podziału nieruchomości położonej w obrębie [...], gmina K., oznaczonej jako działka o nr ewid. [...], o pow. 1,05 ha, stanowiącej własność U. Sp. z o. o. w B., załączając do niego pełnomocnictwo, wstępny projekt podziału, wypisy aktów notarialnych potwierdzających własność, mapę zasadniczą i wypis z rejestru gruntów.
Postanowieniem z dnia 30 lipca 2025 r., znak: SO.6831.20.2025, Wójt Gminy Konopnica negatywnie zaopiniował projekt podziału wskazanej wyżej nieruchomości - jako niezgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla obszarów położonych w gminie Konopnica, zatwierdzonym uchwałą nr XI/55/03 Rady Gminy Konopnica z dnia 30 grudnia 2003 r. (Dz. Urz. Woj. Łódzkiego z dnia 13 lutego 2004 r., Nr 31, poz. 332). W uzasadnieniu wskazano, że dzielona nieruchomość oznaczona jest w MPZP jako tereny o funkcji sportowo - rekreacyjnej (ZS). Wnioskowany podział jest niezgodny z MPZP, ponieważ zgodnie z rysunkiem planu nr 3 stanowiącym załącznik do wymienionej uchwały, przez działkę nr [...] o pow. 1,05 ha przebiega projektowana ścieżka rowerowa, która usytuowana jest na działce nr [...], będącej we władaniu samoistnym Gminy K., sklasyfikowana jako droga oznaczona symbolem DR, która nie może być przedmiotem podziału, gdyż nie stanowi własności Spółki. Działka oznaczona nr [...] umożliwia dostęp wszystkim nieruchomościom położonym wzdłuż niej do drogi publicznej.
Zażalenie na powyższe postanowienie wniosła U. Sp. z o.o. w B., reprezentowana przez P. U. Zaskarżonemu postanowieniu zarzucono naruszenie przepisów postępowania, w tym art. 7, art. 8 § 1, art. 9, art. 10 § 1, art. 77 § 1 i art. 124 K.p.a. i podniesiono, iż sam fakt przebiegu ścieżki rowerowej przez nieruchomość nie wyłącza możliwości dokonania podziału, a w dostępnej dokumentacji nie ma wzmianki o przebiegu przez działkę nr [...] ścieżki rowerowej. Skarżąca podała, że organ nie wskazał podstawy prawnej zakazującej dokonania podziału na projektowanej ścieżce rowerowej. Zdaniem skarżącej, organ błędnie przyjął, że linia przerywana w kolorze czarnym na dołączonej mapie sytuacyjno-wysokościowej jest drogą gminną o nr [...], a położenia działek [...] i [...] nie pokrywają się wzajemnie. Jej zdaniem, nie każdy dojazd do pól uprawnych jest automatycznie drogą publiczną (gminną), a organ chce wejść w posiadanie gruntów pod planowaną ścieżkę rowerową bez odpłatnego wywłaszczenia właścicieli.
Co do różnicy w powierzchni działki w porównaniu z sumą powierzchni działek po podziale, skarżąca podała, że geodeta nie przykładał szczególnej wagi do powyższego, w tym do uzyskania identycznego wyniku, a organ zwrócił na to uwagę bez podstawy prawnej.
Wspomnianym na wstępie postanowieniem z dnia z dnia 16 grudnia 2025 r. znak: SKO.4130.24.25 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Sieradzu utrzymało w mocy postanowienie organu I instancji. Organ wyjaśnił, że dopuszczalny jest tylko taki podział nieruchomości, który gwarantuje, że działki gruntu powstałe w jego wyniku będą mogły być zagospodarowane zgodnie z celem przewidzianym dla tych gruntów w planie zagospodarowania przestrzennego. Zgodność z ustaleniami planu, jako podstawowy warunek dopuszczalności podziału nieruchomości, dotyczy zarówno przeznaczenia w planie miejscowym terenu, w obrębie którego położona jest dzielona nieruchomość, jak i możliwości zagospodarowania wszystkich działek gruntu, powstałych w wyniku podziału nieruchomości w sposób zgodny z jego postanowieniami. Organ wyjaśnił, że przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazują jednoznacznie, że podział nieruchomości uznawany jest przez ustawodawcę jako jeden z instrumentów realizacji norm planistycznych zawartych w planie miejscowym, a w każdym razie że - poza przypadkami wymienionymi w treści art. 94 - podział nieruchomości nie może uniemożliwiać realizacji tych norm.
Rozstrzygając o zgodności projektu podziału z planem zagospodarowania przestrzennego organ powinien brać pod uwagę zarówno część tekstową, jak i graficzną tego planu. Szczególne znaczenie ma ocena zgodności proponowanego podziału nieruchomości z punktu widzenia zasad określanych w planach miejscowych, zgodnie z art. 15 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przeznaczania terenów oraz linii rozgraniczających tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania, ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, kształtowania zabudowy oraz wskaźników zagospodarowania terenu, maksymalnej i minimalnej intensywności zabudowy, minimalnego udziału procentowego powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, gabarytów obiektów, zasad modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury technicznej, zasad i warunków sytuowania obiektów małej architektury, tablic i urządzeń reklamowych oraz ogrodzeń, a także minimalnej powierzchni nowo wydzielonych działek budowlanych.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego i w myśl art. 87 Konstytucji RP jest źródłem powszechnie obowiązującego prawa, różniącym się od innych źródeł prawa wyłącznie tym, że obowiązuje na obszarze działania organu, który go ustanowił. Przy dokonywaniu oceny zgodności proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego organ powinien zatem stosować zasady wykładni zarówno językowej, jak i systemowej, celowościowej, funkcjonalnej i innych. Rozstrzygnięcie w sprawie zgodności wstępnego projektu podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego ma charakter związany, co oznacza, że organ opiniujący nie ma swobody w ocenie przesłanek, od których zależy stwierdzenie zgodności podziału z planem (brak uznania administracyjnego). Organ podkreślił, że w niniejszej sprawie nieruchomość objęta podziałem położona jest na obszarze, na którym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszarów położonych w gminie Konopnica, zatwierdzony uchwałą Nr XI/55/03 Rady Gminy Konopnica z dnia 30 grudnia 2003 r. (Dz. Urz.
Woj. Łódzkiego z dnia 13 lutego 2004 r., Nr 31, poz. 332). Zgodnie z jego treścią, teren działki wnioskodawczyni oznaczony jest w planie symbolem ZS (tereny o funkcji sportowo - rekreacyjnej). Dostęp działki do drogi publicznej (drogi powiatowej Nr [...]) jest zapewniony przez działkę nr [...], która na mapie MPZP stanowi projektowaną ścieżkę rowerową, która przebiega przez szereg działek wzdłuż rzeki W., w tym także przez nieruchomość należącą do skarżącej. Podstawowe przeznaczenie terenu to niekubaturowe sezonowe urządzenia sportowo - rekreacyjne w obszarze zagrożenia powodziowego, a zagospodarowanie terenu związane jest wyłącznie z funkcją podstawową. Wójt Gminy Konopnica, w wykonaniu zobowiązania organu odwoławczego, złożył do akt postępowania zarówno wypis i wyrys MPZP dla dzielonej nieruchomości, jak i wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków dla działki oznaczonej nr UZASADNIENIE
Zaskarżonym do tutejszego Sądu postanowieniem z dnia 16 grudnia 2025 r. znak: SKO.4130.24.25 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Sieradzu utrzymało w mocy postanowienie Wójta Gminy Konopnica z dnia 30 lipca 2025 r., znak: SO.6831.20.2025, w przedmiocie negatywnego zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości.
Jak wynika z akt sprawy wnioskiem z dnia 30 czerwca 2025 r. U. Sp. z o. o. w B., reprezentowana przez P. U., wystąpiła do Wójta Gminy Konopnica o zaopiniowanie wstępnego projektu podziału nieruchomości położonej w obrębie [...], gmina K., oznaczonej jako działka o nr ewid. [...], o pow. 1,05 ha, stanowiącej własność U. Sp. z o. o. w B., załączając do niego pełnomocnictwo, wstępny projekt podziału, wypisy aktów notarialnych potwierdzających własność, mapę zasadniczą i wypis z rejestru gruntów.
Postanowieniem z dnia 30 lipca 2025 r., znak: SO.6831.20.2025, Wójt Gminy Konopnica negatywnie zaopiniował projekt podziału wskazanej wyżej nieruchomości - jako niezgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla obszarów położonych w gminie Konopnica, zatwierdzonym uchwałą nr XI/55/03 Rady Gminy Konopnica z dnia 30 grudnia 2003 r. (Dz. Urz. Woj. Łódzkiego z dnia 13 lutego 2004 r., Nr 31, poz. 332). W uzasadnieniu wskazano, że dzielona nieruchomość oznaczona jest w MPZP jako tereny o funkcji sportowo - rekreacyjnej (ZS). Wnioskowany podział jest niezgodny z MPZP, ponieważ zgodnie z rysunkiem planu nr 3 stanowiącym załącznik do wymienionej uchwały, przez działkę nr [...] o pow. 1,05 ha przebiega projektowana ścieżka rowerowa, która usytuowana jest na działce nr [...], będącej we władaniu samoistnym Gminy K., sklasyfikowana jako droga oznaczona symbolem DR, która nie może być przedmiotem podziału, gdyż nie stanowi własności Spółki. Działka oznaczona nr [...] umożliwia dostęp wszystkim nieruchomościom położonym wzdłuż niej do drogi publicznej.
Zażalenie na powyższe postanowienie wniosła U. Sp. z o.o. w B., reprezentowana przez P. U. Zaskarżonemu postanowieniu zarzucono naruszenie przepisów postępowania, w tym art. 7, art. 8 § 1, art. 9, art. 10 § 1, art. 77 § 1 i art. 124 K.p.a. i podniesiono, iż sam fakt przebiegu ścieżki rowerowej przez nieruchomość nie wyłącza możliwości dokonania podziału, a w dostępnej dokumentacji nie ma wzmianki o przebiegu przez działkę nr [...] ścieżki rowerowej. Skarżąca podała, że organ nie wskazał podstawy prawnej zakazującej dokonania podziału na projektowanej ścieżce rowerowej. Zdaniem skarżącej, organ błędnie przyjął, że linia przerywana w kolorze czarnym na dołączonej mapie sytuacyjno-wysokościowej jest drogą gminną o nr [...], a położenia działek [...] i [...] nie pokrywają się wzajemnie. Jej zdaniem, nie każdy dojazd do pól uprawnych jest automatycznie drogą publiczną (gminną), a organ chce wejść w posiadanie gruntów pod planowaną ścieżkę rowerową bez odpłatnego wywłaszczenia właścicieli.
Co do różnicy w powierzchni działki w porównaniu z sumą powierzchni działek po podziale, skarżąca podała, że geodeta nie przykładał szczególnej wagi do powyższego, w tym do uzyskania identycznego wyniku, a organ zwrócił na to uwagę bez podstawy prawnej.
Wspomnianym na wstępie postanowieniem z dnia z dnia 16 grudnia 2025 r. znak: SKO.4130.24.25 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Sieradzu utrzymało w mocy postanowienie organu I instancji. Organ wyjaśnił, że dopuszczalny jest tylko taki podział nieruchomości, który gwarantuje, że działki gruntu powstałe w jego wyniku będą mogły być zagospodarowane zgodnie z celem przewidzianym dla tych gruntów w planie zagospodarowania przestrzennego. Zgodność z ustaleniami planu, jako podstawowy warunek dopuszczalności podziału nieruchomości, dotyczy zarówno przeznaczenia w planie miejscowym terenu, w obrębie którego położona jest dzielona nieruchomość, jak i możliwości zagospodarowania wszystkich działek gruntu, powstałych w wyniku podziału nieruchomości w sposób zgodny z jego postanowieniami. Organ wyjaśnił, że przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazują jednoznacznie, że podział nieruchomości uznawany jest przez ustawodawcę jako jeden z instrumentów realizacji norm planistycznych zawartych w planie miejscowym, a w każdym razie że - poza przypadkami wymienionymi w treści art. 94 - podział nieruchomości nie może uniemożliwiać realizacji tych norm.
Rozstrzygając o zgodności projektu podziału z planem zagospodarowania przestrzennego organ powinien brać pod uwagę zarówno część tekstową, jak i graficzną tego planu. Szczególne znaczenie ma ocena zgodności proponowanego podziału nieruchomości z punktu widzenia zasad określanych w planach miejscowych, zgodnie z art. 15 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przeznaczania terenów oraz linii rozgraniczających tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania, ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, kształtowania zabudowy oraz wskaźników zagospodarowania terenu, maksymalnej i minimalnej intensywności zabudowy, minimalnego udziału procentowego powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, gabarytów obiektów, zasad modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury technicznej, zasad i warunków sytuowania obiektów małej architektury, tablic i urządzeń reklamowych oraz ogrodzeń, a także minimalnej powierzchni nowo wydzielonych działek budowlanych.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego i w myśl art. 87 Konstytucji RP jest źródłem powszechnie obowiązującego prawa, różniącym się od innych źródeł prawa wyłącznie tym, że obowiązuje na obszarze działania organu, który go ustanowił. Przy dokonywaniu oceny zgodności proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego organ powinien zatem stosować zasady wykładni zarówno językowej, jak i systemowej, celowościowej, funkcjonalnej i innych. Rozstrzygnięcie w sprawie zgodności wstępnego projektu podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego ma charakter związany, co oznacza, że organ opiniujący nie ma swobody w ocenie przesłanek, od których zależy stwierdzenie zgodności podziału z planem (brak uznania administracyjnego). Organ podkreślił, że w niniejszej sprawie nieruchomość objęta podziałem położona jest na obszarze, na którym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszarów położonych w gminie Konopnica, zatwierdzony uchwałą Nr XI/55/03 Rady Gminy Konopnica z dnia 30 grudnia 2003 r. (Dz. Urz.
Woj. Łódzkiego z dnia 13 lutego 2004 r., Nr 31, poz. 332). Zgodnie z jego treścią, teren działki wnioskodawczyni oznaczony jest w planie symbolem ZS (tereny o funkcji sportowo - rekreacyjnej). Dostęp działki do drogi publicznej (drogi powiatowej Nr [...]) jest zapewniony przez działkę nr [...], która na mapie MPZP stanowi projektowaną ścieżkę rowerową, która przebiega przez szereg działek wzdłuż rzeki W., w tym także przez nieruchomość należącą do skarżącej. Podstawowe przeznaczenie terenu to niekubaturowe sezonowe urządzenia sportowo - rekreacyjne w obszarze zagrożenia powodziowego, a zagospodarowanie terenu związane jest wyłącznie z funkcją podstawową. Wójt Gminy Konopnica, w wykonaniu zobowiązania organu odwoławczego, złożył do akt postępowania zarówno wypis i wyrys MPZP dla dzielonej nieruchomości, jak i wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków dla działki oznaczonej nr [...]. Zgodnie z wymienioną dokumentacją, działka nr [...] ma pow. 0,39 ha, jest oznaczona jako droga (DR) i pozostaje we władaniu samoistnym Gminy Konopnica.
Jednocześnie z mapy ewidencyjnej wynika, że nieruchomość ta przebiega przez część działki nr [...]. Zgodnie z wnioskiem Spółki, podział nieruchomości wiąże się z wyodrębnieniem następujących działek: nr [...], o pow. 0,1155 ha, nr [...] o pow. 0,1221 ha, nr [...] o pow. 0,1221 ha, nr [...] o pow. 0,1364 ha, nr [...] o pow. 0,1510 ha, nr [...] o pow. 0,1025, nr [...] o pow. 0,1116 ha, nr [...] o pow. 0,1080 ha, nr [...], o pow. 0,1230 ha. Na mapie sytuacyjno-wysokościowej zamieszczono projekt podziału, z którego wynika, że obejmuje on zarówno nieruchomość o nr [...], stanowiącą własność Spółki, jak i fragment działki nr [...], będącej we władaniu samoistnym Gminy Konopnica. Zgodnie z art. 97 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podziału nieruchomości dokonuje się na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny. Co do zasady interes prawny w postępowaniu podziałowym ma właściciel, współwłaściciel, względnie użytkownik wieczysty nieruchomości podlegającej podziałowi, tj. osoby, które dysponują tytułem prawnym do dzielonej nieruchomości albo też osoby, którym przysługuje ograniczone prawo rzeczowe do tej działki, jeśli wykażą swój interes prawny w rozumieniu art. 28 K.p.a. Co do zasady, nie są stroną postępowania o podział nieruchomości osoby, którym nie przysługuje do dzielonej nieruchomości żaden z tytułów prawnych, np. właściciel sąsiedniej nieruchomości.
Z wnioskiem o podział nieruchomości wystąpić może jedynie właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości, ponieważ na wykonywanie tylko tych praw ma wpływ ewidencyjny podział nieruchomości polegający na wydzieleniu ewidencyjnych działek gruntu, bo tylko właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości może wykonywać wobec wydzielonych działek gruntu dalsze czynności (zbycie działek lub oddanie ich do korzystania innym osobom). Mając na uwadze powyższe, w tym w szczególności fakt, że nieruchomość oznaczona nr działki [...] jest wskazana w ewidencji gruntów i budynków i nie stanowi własności Spółki, organ stwierdził, że Spółka nie może wnioskować o podział nienależącej do niej działki. Brak jest bowiem w tym zakresie interesu prawnego strony.
Odnosząc się do składanych w trakcie postępowania wniosków dowodowych strony, organ nadmienił, że okoliczności, na które zostały one powołane, nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. W jej istocie chodzi bowiem nie o to, czy, kto i na jakiej podstawie jest właścicielem nieruchomości nr 636, a o to, że skarżąca nim nie jest i w świetle przepisów prawa powszechnie obowiązującego - nie ma interesu prawnego, a zatem żadnego umocowania i upoważnienia ustawowego do dokonywania jej podziału. W tym należy upatrywać głównej podstawy odmowy pozytywnego zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości i z tej przyczyny ów podział jest niedopuszczalny.
Skargę na powyższe postanowienie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi wniosła U. Sp. z o.o. w B. reprezentowana przez P. U. Strona wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego go postanowienia Wójta Gminy Konopnica i o zasądzenie kosztów postępowania. Zaskarżonemu postanowieniu zarzuciła naruszenia prawa materialnego w postaci art. 93 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 15 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, iż podział nieruchomości jest sprzeczny z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego, podczas gdy akt ten nie zawiera zakazu podziału terenów oznaczonych symbolem ZS, nie określa minimalnej powierzchni zabudowy i nie uzależnia realizacji funkcji od wielkości działki, a także z uwagi na wadliwe określenie dostępu do drogi publicznej.
Nadto zarzucono naruszenie art. 124 § 2 w zw. z art. 8 § 1 i art. 9 K.p.a. poprzez brak uzasadnienia znaczenia prawnego ścieżki rowerowej, brak wskazówek dla strony, jakie powinna podjąć działania zmierzające do legalizacji wstępnego projektu podziału, braku w aktach postępowania podstawowej dokumentacji, tj. wypisu i wyrysu MPZP, braku wyjaśnienia faktycznego przebiegu ścieżki rowerowej oraz tego, czy przechodzi ona przez działkę nr [...], czy istnieje obowiązek wydzielenia pod nią odrębnej działki, czy stanowi ona rezerwę funkcjonalną. Skarżąca zarzuciła ponadto niezebranie i nierozpatrzenie całego materiału dowodowego w sprawie i pozbawienie strony możności obrony swoich praw. Spółka zarzuciła także, że organ wadliwie przyjął, iż zawnioskowano o podział działki nr [...], której skarżąca nie jest ani właścicielem, ani posiadaczem, a w ewidencji gruntów i budynków działka nr [...] widnieje jako jedna nieruchomość, przez którą nie przebiega działka nr [...].
Zdaniem skarżącej, zgodnie z ustawą - Prawo geodezyjne i kartograficzne, działka to obszar jednorodny pod kątem prawnym, a nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] jest na mapie poprzecinana liniami. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Sieradzu pominęło treść aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości oznaczonej nr działki [...], z którego nie wynika przebieg działki nr [...] przez nabywaną nieruchomość. W treści uzasadnienia skargi podano także, że działka nr [...] jest oddalona od działki nr [...] o ok. 1000 m, a więc nawet z nią nie sąsiaduje, a co dopiero przebiega przez jej teren. Skarżąca zarzuciła także naruszenie art. 28 K.p.a. w zw. z art. 97 u.g.n., wadliwe pominięcie wniosków dowodowych oraz wadliwe nieposłużenie się opinią biegłego sądowego z zakresu geodezji i ewidencji budynków i gruntów.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Sieradzu wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonym postanowieniu. Odnosząc się do zarzutów skargi organ zaznaczył, że fakt istnienia działki nr [...], jej status prawny, stan faktyczny, sąsiedztwo i przebieg zostały ustalone w sprawie w sposób bezsprzeczny na podstawie danych znajdujących się w planie zagospodarowania przestrzennego (zarówno w wypisie jak i w wyrysie), złożonym do akt sprawy wraz z pismem Wójta Gminy Konopnica z dnia 25 sierpnia 2025 r., wypisie z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej, złożonymi do akt sprawy wraz z pismem Wójta Gminy Konopnica z dnia 22 października 2025 r. Organy administracji nie ponoszą natomiast odpowiedzialności za treść aktów notarialnych oraz fakt ujęcia w nich określonych okoliczności. Organ pierwszej instancji, a także organ odwoławczy szczegółowo wyjaśniły brak zgodności wstępnego projektu podziału nieruchomości z planem zagospodarowania przestrzennego, a także uwydatniły okoliczności związane z interesem prawnym strony.
Z treści projektu podziału wynika jasno, że obejmuje on także działkę nr [...], której ani właścicielem, ani posiadaczem nie jest skarżąca Spółka (co sama przyznała w treści skargi). W treści uzasadnienia zaskarżonego postanowienia organ wyjaśnił powód pominięcia dowodów zgłaszanych przez stronę. Jednocześnie organ nie dostrzegł konieczności powoływania biegłego w sprawie. Strona miała możliwość zapoznania się z dokumentacją znajdującą się w aktach sprawy na każdym etapie postępowania, z czego skorzystała (pismo Kolegium z dnia 21 listopada 2026 r.) Stąd też zarzuty skargi nie znajdują potwierdzenia w stanie faktycznym i prawnym sprawy. Mając na uwadze powyższe organ uznał skargę za niezasadną.
W złożonej do Sądu replice na odpowiedź Samorządowego Kolegium Odwoławczego na skargę z 26 lipca 2026 r. skarżąca podtrzymała w całości zarzuty oraz wnioski zawarte w skardze, stwierdzając jednocześnie, że odpowiedź SKO nie odnosi się do zasadniczego zarzutu skargi, tj. że organ odmówił Spółce prawa do podziału nieruchomości, nie wykazując podstawy prawnej ani faktycznej uzasadniającej przyjęcie, iż Spółka utraciła prawo do części działki nr [...]. W rozwinięciu powyższego skarżąca uzasadniła swoje stanowisko.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje
Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.
Zakres kontroli wykonywanej przez sądy administracyjne określony jest przepisem art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.) (dalej: p.p.s.a.), który stanowi, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a p.p.s.a.
Sąd administracyjny dokonując kontroli rozstrzygnięć organów administracyjnych, kieruje się wyłącznie kryterium legalności, czyli zgodności z przepisami prawa materialnego i procesowego. Oznacza to, że w ramach takiej kontroli sąd nie może kierować się względami słuszności czy zasadami współżycia społecznego.
Zgodnie z art. 135 p.p.s.a. sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.
Na podstawie art. 145 § 1 p.p.s.a., uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie postanowienia następuje, gdy sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy. W przypadku, gdy nie zachodzą okoliczności wskazane w art. 145 § 1 p.p.s.a., skarga zgodnie z art. 151 p.p.s.a., podlega oddaleniu.
Stosownie do treści art. 119 pkt 3 p.p.s.a. sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie. Zgodnie z art. 120 p.p.s.a. w trybie uproszczonym sąd rozpoznaje sprawy na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów.
Materialnoprawną podstawę zaskarżonego postanowienia stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.) (dalej: u.g.n.), w szczególności art. 93 ust. 1 i 2 u.g.n.
Przepis art. 93 ust. 1 u.g.n. stanowi, że podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Stosownie do ust. 2 zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Z art. 93 ust. 4 u.g.n. wynika natomiast, że zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Opinię tę wyraża się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie (art. 93 ust. 5 u.g.n.).
Ustawodawca w znacznym stopniu wyjaśnił zatem treść i znaczenie kryterium podziału nieruchomości polegające na badaniu zgodności z planem miejscowym, gdyż w art. 93 ust. 2 u.g.n. wskazał, że zgodność z ustaleniami planu miejscowego dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Powyższe oznacza, że przy zatwierdzaniu projektu podziału organ musi przede wszystkim uwzględnić przeznaczenie terenu, a także czy służy temu przeznaczeniu. Dodatkowym kryterium dopuszczalności zatwierdzenia podziału z punktu widzenia jego zgodności z planem jest konieczność badania możliwości przyszłego zagospodarowania nowo utworzonych działek, właśnie zgodnie z celem i przeznaczeniem nieruchomości w planie miejscowym. Oznacza to, że organ w ramach dokonywanej oceny zgodności podziału z ustaleniami planu musi udzielić odpowiedzi na pytanie, czy proponowany przez wnioskodawcę projekt podziału służy realizacji celu i przeznaczenia określonego w planie, a więc czy projekt podziału stwarza hipotetyczną możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu określonego w planie miejscowym, po zatwierdzeniu podziału nieruchomości.
Ocena ta powinna dotyczyć całości nieruchomości, to jest każdej z działek, która miałaby powstać na skutek podziału. Innymi słowy, opiniując projekt podziału nieruchomości organ bierze pod uwagę wyłącznie przeznaczenie terenu określone w planie miejscowym i z tego punktu widzenia ocenia, czy projekt realizuje to przeznaczenie, a także, czy służy temu przeznaczeniu.
Zgodnie z art. 14 ust. 8 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.) (dalej także: u.p.z.p.), miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego i stosownie do art. 87 ust. 2 Konstytucji RP jest źródłem powszechnie obowiązującego prawa Rzeczypospolitej Polskiej na obszarze działania organów, które je ustanowiły. Oznacza to, że organy gmin oraz organy administracji publicznej związane są ustaleniami zawartymi w planie, który został prawidłowo opublikowany i wszedł w życie.
W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego następuje ustalenie przeznaczenia terenu, a także określenie sposobów zagospodarowania terenu. Z art. 6 u.p.z.p. wynika, że ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują wraz z innymi przepisami sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Ograniczenia prawa własności nie mogą być interpretowane rozszerzająco. Ewidencyjny podział nieruchomości pełni więc rolę służebną wobec planu miejscowego i musi być zgodny zarówno z częścią graficzną, jak i z częścią tekstową planu (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 23 listopada 2005 roku, sygn. I SA/Wa 1918/04, wszystkie powołane orzeczenia są dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem orzeczenia.nsa.gov.pl). Organ zobowiązany jest do ustalenia, jakie jest przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym i czy istnieje możliwość wykorzystania powstałych w wyniku podziału działek zgodnie z przeznaczeniem (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 19 października 2012 roku, sygn. II SA/Łd 834/12).
Wreszcie należy wskazać, że tego rodzaju podział poprzedza podział prawny nieruchomości, który następuje na skutek przeniesienia własności, wyodrębnionych na skutek podziału geodezyjnego, działek ewidencyjnych gruntu. W ten sposób stają się one odrębnymi nieruchomościami. Podział geodezyjny musi więc zatem uwzględniać warunki zawarte w planie zagospodarowania przestrzennego w taki sposób, aby przyszli, nowi właściciele, którzy nabędą wydzielone działki, mogli z nich korzystać, zgodnie z ich przeznaczeniem i warunkami zagospodarowania, określonymi w planie. Opiniując zatem zgodność projektu podziału nieruchomości z postanowieniami zawartymi w planie, uprawniony organ musi udzielić odpowiedzi na pytanie, czy projekt podziału stwarza hipotetyczną możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu, określonego w planie miejscowym. Ocena ta dotyczy oczywiście całości nieruchomości, to jest każdej z działek, która miałaby powstać na skutek podziału.
Bezsporne jest, że planowana do podziału nieruchomość - działka nr ewid. [...] znajduje się na terenie objętym zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – uchwały Rady Gminy Konopnica z dnia 30 grudnia 2023 r. nr XI/55/03, w jednostce oznaczonej symbolem ZS (tereny o funkcji sportowo - rekreacyjnej).
Organy obu instancji orzekły w niniejszej sprawie, negatywnie opiniując projekt podziału nieruchomości, że działka nr [...], sklasyfikowana jako droga swoim fragmentem przebiega przez działkę nr [...], a w związku z tym, że działka nr [...], pozostając we władaniu samoistnym Gminy K., nie może podlegać podziałowi przez wnioskodawcę.
Ustalenia organów w powyższym zakresie nie są jednak spójne, a stwierdzenia zawarte w kwestionowanych rozstrzygnięciach nie znajdują potwierdzenia w zgromadzonym materiale dowodowym. Nie sposób zgodzić się zwłaszcza ze stwierdzeniem organu II instancji, zawartym w odpowiedzi na skargę, że "fakt istnienia działki nr [...], jej status prawny, stan faktyczny, sąsiedztwo i przebieg zostały ustalone w sprawie w sposób bezsprzeczny na podstawie danych znajdujących się w planie zagospodarowania przestrzennego".
O niespójności ustaleń organów świadczy chociażby okoliczność, zgodnie z którą organ I instancji w jednym miejscu uzasadnienia decyzji wskazuje, że "na podstawie załączonych dokumentów oraz danych dostępnych organowi ustalono, że nieruchomość oznaczona ewidencyjnie numerem działki [...] o pow. 1,05 ha obręb 5 Konopnica gmina Konopnica stanowi własność wnioskodawcy", a innym razem, że "przez działkę o numerze [...] o pow. 1,05 ha przebiega projektowana ścieżka rowerowa, która usytuowana jest na działce nr ewid. [...], będącej we władaniu samoistnym Gminy K.. Działka oznaczona nr [...] w ewidencji gruntów i budynków sklasyfikowana jest jako droga, oznaczona symbolem dr. Na załączonej przez wnioskodawcę mapie fragment tej drogi oznaczony jest linią przerywaną i nie może podlegać podziałowi przez wnioskodawcę, jak to uczyniono we wstępnym projekcie podziału, ponieważ nie stanowi jego własności".
Nie wiadomo zatem czy działka nr [...] należy w całości do strony skarżącej, czy jednak część tej działki stanowi działkę nr [...], której skarżąca nie jest właścicielem. Kwestii tych nie wyjaśniają także zalegające w aktach administracyjnych Wypis i wyrys z rejestru gruntów z 21 października 2025 r., a więc wydany już po wydaniu postanowienia przez organ I instancji – tj. 30 lipca 2025 r., zgodnie z którym przebiegająca przez działkę skarżącej działka nr [...] jest we władaniu Gminy K.. Biorąc pod uwagę datę wydania wypisu i wyrysu z rejestru gruntów Kolegium nie ustaliło od kiedy stan w nich odzwierciedlony ma miejsce – czy nastąpił on przed czy już po wydaniu postanowienia przez organ I instancji. Kolegium nie ustaliło także czy wskazana w wyrysie, a przebiegająca przez działkę nr [...], działka nr [...], nie jest własnością skarżącej. Samo zaś stwierdzenie Kolegium zawarte w uzasadnieniu postanowienia, że skarżąca nie jest właścicielem wskazanej wyżej działki, w ocenie Sądu nie znajduje potwierdzenia w materiale aktowym.
Należy także zwrócić uwagę, że dane znajdujące się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, w szczególności dane z wyrysu z m.p.z.p., nie potwierdzają, aby przez działkę strony skarżącej przebiegała droga oznaczona jako dz. nr [...]. Na wyrysie z m.p.z.p. Gminy K. zaznaczono jedynie przerywaną linię, oznaczającą że przez działkę nr [...] przebiega projektowana ścieżka rowerowa. Podobnie mapa sytuacyjno-wysokościowa, będąca załącznikiem do wniosku o podział nieruchomości, również nie potwierdza wydzielenia dz. nr [...] z nieruchomości nr [...].
Zdaniem Sądu w tej sytuacji trudno uznać, iż organy orzekające w sprawie wydały rozstrzygnięcia w oparciu o należycie i wyczerpująco zgromadzony materiał dowodowy, a w konsekwencji iż ustaliły aktualny na dzień wydania decyzji stan faktyczny. Stanowiło to naruszenie art. 7, 8 § 1, 77 § 1 i 80 k.p.a., a naruszenie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, bowiem dotyczyło ustaleń będących podstawą rozstrzygnięcia sprawy w przedmiocie negatywnego zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości.
W rozpoznawanej sprawie organy na skutek powyższego naruszenia nie zastosowały art. 93 ust. 1 i 2 u.g.n. i zaniechały oceny zgodności planowanego podziału z zapisami miejscowego planu. Jedynie zacytowały treść zapisów wypisu z MPZP dla nieruchomości objętej wnioskiem, jednakże w żaden sposób nie dokonały oceny zgodności zamierzonego podziału z tymi zapisami.
Poczynione w sprawie rozważania prowadzą do wniosku, że wydając zaskarżone postanowienia organy dopuściły się naruszenia przepisów postępowania, tj. art. 7, 8 § 1, 77 § 1 i 80 k.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, bowiem skutkowało przedwczesnym odstąpieniem od zbadania zgodności projektu podziału nieruchomości z planem miejscowym i w konsekwencji brakiem ustaleń co do dopuszczalności podziału działki nr [...] w świetle art. 93 ust. 1 i 2 u.g.n., a tym samym naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy.
Mając na uwadze wszystkie wskazane powyżej okoliczności Sąd orzekł na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 135 p.p.s.a. o uchyleniu zaskarżonego postanowienia i poprzedzającego go postanowienia organu I instancji.
Wskazania co do dalszego postępowania wynikają z powyższych rozważań Sądu oraz oceny prawnej i wiążą organy w niniejszej sprawie stosownie do art. 153 p.p.s.a. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy powinny mieć na uwadze powyższe ustalenia, bacząc by nie naruszono reguł postępowania oraz by rozstrzygnięcia odpowiadały prawu materialnemu.
O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 1 p.p.s.a.
. Zgodnie z wymienioną dokumentacją, działka nr [...] ma pow. 0,39 ha, jest oznaczona jako droga (DR) i pozostaje we władaniu samoistnym Gminy Konopnica. Jednocześnie z mapy ewidencyjnej wynika, że nieruchomość ta przebiega przez część działki nr [...]. Zgodnie z wnioskiem Spółki, podział nieruchomości wiąże się z wyodrębnieniem następujących działek: nr [...], o pow. 0,1155 ha, nr [...] o pow. 0,1221 ha, nr [...] o pow. 0,1221 ha, nr [...] o pow. 0,1364 ha, nr [...] o pow. 0,1510 ha, nr [...] o pow. 0,1025, nr [...] o pow. 0,1116 ha, nr [...] o pow. 0,1080 ha, nr [...], o pow. 0,1230 ha. Na mapie sytuacyjno-wysokościowej zamieszczono projekt podziału, z którego wynika, że obejmuje on zarówno nieruchomość o nr [...], stanowiącą własność Spółki, jak i fragment działki nr [...], będącej we władaniu samoistnym Gminy Konopnica. Zgodnie z art. 97 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podziału nieruchomości dokonuje się na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny.
Co do zasady interes prawny w postępowaniu podziałowym ma właściciel, współwłaściciel, względnie użytkownik wieczysty nieruchomości podlegającej podziałowi, tj. osoby, które dysponują tytułem prawnym do dzielonej nieruchomości albo też osoby, którym przysługuje ograniczone prawo rzeczowe do tej działki, jeśli wykażą swój interes prawny w rozumieniu art. 28 K.p.a. Co do zasady, nie są stroną postępowania o podział nieruchomości osoby, którym nie przysługuje do dzielonej nieruchomości żaden z tytułów prawnych, np. właściciel sąsiedniej nieruchomości. Z wnioskiem o podział nieruchomości wystąpić może jedynie właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości, ponieważ na wykonywanie tylko tych praw ma wpływ ewidencyjny podział nieruchomości polegający na wydzieleniu ewidencyjnych działek gruntu, bo tylko właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości może wykonywać wobec wydzielonych działek gruntu dalsze czynności (zbycie działek lub oddanie ich do korzystania innym osobom).
Mając na uwadze powyższe, w tym w szczególności fakt, że nieruchomość oznaczona nr działki [...] jest wskazana w ewidencji gruntów i budynków i nie stanowi własności Spółki, organ stwierdził, że Spółka nie może wnioskować o podział nienależącej do niej działki. Brak jest bowiem w tym zakresie interesu prawnego strony. Odnosząc się do składanych w trakcie postępowania wniosków dowodowych strony, organ nadmienił, że okoliczności, na które zostały one powołane, nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. W jej istocie chodzi bowiem nie o to, czy, kto i na jakiej podstawie jest właścicielem nieruchomości nr 636, a o to, że skarżąca nim nie jest i w świetle przepisów prawa powszechnie obowiązującego - nie ma interesu prawnego, a zatem żadnego umocowania i upoważnienia ustawowego do dokonywania jej podziału. W tym należy upatrywać głównej podstawy odmowy pozytywnego zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości i z tej przyczyny ów podział jest niedopuszczalny.
Skargę na powyższe postanowienie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi wniosła U. Sp. z o.o. w B. reprezentowana przez P. U. Strona wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego go postanowienia Wójta Gminy Konopnica i o zasądzenie kosztów postępowania. Zaskarżonemu postanowieniu zarzuciła naruszenia prawa materialnego w postaci art. 93 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 15 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, iż podział nieruchomości jest sprzeczny z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego, podczas gdy akt ten nie zawiera zakazu podziału terenów oznaczonych symbolem ZS, nie określa minimalnej powierzchni zabudowy i nie uzależnia realizacji funkcji od wielkości działki, a także z uwagi na wadliwe określenie dostępu do drogi publicznej.
Nadto zarzucono naruszenie art. 124 § 2 w zw. z art. 8 § 1 i art. 9 K.p.a. poprzez brak uzasadnienia znaczenia prawnego ścieżki rowerowej, brak wskazówek dla strony, jakie powinna podjąć działania zmierzające do legalizacji wstępnego projektu podziału, braku w aktach postępowania podstawowej dokumentacji, tj. wypisu i wyrysu MPZP, braku wyjaśnienia faktycznego przebiegu ścieżki rowerowej oraz tego, czy przechodzi ona przez działkę nr [...], czy istnieje obowiązek wydzielenia pod nią odrębnej działki, czy stanowi ona rezerwę funkcjonalną. Skarżąca zarzuciła ponadto niezebranie i nierozpatrzenie całego materiału dowodowego w sprawie i pozbawienie strony możności obrony swoich praw. Spółka zarzuciła także, że organ wadliwie przyjął, iż zawnioskowano o podział działki nr [...], której skarżąca nie jest ani właścicielem, ani posiadaczem, a w ewidencji gruntów i budynków działka nr [...] widnieje jako jedna nieruchomość, przez którą nie przebiega działka nr [...].
Zdaniem skarżącej, zgodnie z ustawą - Prawo geodezyjne i kartograficzne, działka to obszar jednorodny pod kątem prawnym, a nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] jest na mapie poprzecinana liniami. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Sieradzu pominęło treść aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości oznaczonej nr działki [...], z którego nie wynika przebieg działki nr [...] przez nabywaną nieruchomość. W treści uzasadnienia skargi podano także, że działka nr [...] jest oddalona od działki nr [...] o ok. 1000 m, a więc nawet z nią nie sąsiaduje, a co dopiero przebiega przez jej teren. Skarżąca zarzuciła także naruszenie art. 28 K.p.a. w zw. z art. 97 u.g.n., wadliwe pominięcie wniosków dowodowych oraz wadliwe nieposłużenie się opinią biegłego sądowego z zakresu geodezji i ewidencji budynków i gruntów.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Sieradzu wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonym postanowieniu. Odnosząc się do zarzutów skargi organ zaznaczył, że fakt istnienia działki nr [...], jej status prawny, stan faktyczny, sąsiedztwo i przebieg zostały ustalone w sprawie w sposób bezsprzeczny na podstawie danych znajdujących się w planie zagospodarowania przestrzennego (zarówno w wypisie jak i w wyrysie), złożonym do akt sprawy wraz z pismem Wójta Gminy Konopnica z dnia 25 sierpnia 2025 r., wypisie z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej, złożonymi do akt sprawy wraz z pismem Wójta Gminy Konopnica z dnia 22 października 2025 r. Organy administracji nie ponoszą natomiast odpowiedzialności za treść aktów notarialnych oraz fakt ujęcia w nich określonych okoliczności. Organ pierwszej instancji, a także organ odwoławczy szczegółowo wyjaśniły brak zgodności wstępnego projektu podziału nieruchomości z planem zagospodarowania przestrzennego, a także uwydatniły okoliczności związane z interesem prawnym strony.
Z treści projektu podziału wynika jasno, że obejmuje on także działkę nr [...], której ani właścicielem, ani posiadaczem nie jest skarżąca Spółka (co sama przyznała w treści skargi). W treści uzasadnienia zaskarżonego postanowienia organ wyjaśnił powód pominięcia dowodów zgłaszanych przez stronę. Jednocześnie organ nie dostrzegł konieczności powoływania biegłego w sprawie. Strona miała możliwość zapoznania się z dokumentacją znajdującą się w aktach sprawy na każdym etapie postępowania, z czego skorzystała (pismo Kolegium z dnia 21 listopada 2026 r.) Stąd też zarzuty skargi nie znajdują potwierdzenia w stanie faktycznym i prawnym sprawy. Mając na uwadze powyższe organ uznał skargę za niezasadną.
W złożonej do Sądu replice na odpowiedź Samorządowego Kolegium Odwoławczego na skargę z 26 lipca 2026 r. skarżąca podtrzymała w całości zarzuty oraz wnioski zawarte w skardze, stwierdzając jednocześnie, że odpowiedź SKO nie odnosi się do zasadniczego zarzutu skargi, tj. że organ odmówił Spółce prawa do podziału nieruchomości, nie wykazując podstawy prawnej ani faktycznej uzasadniającej przyjęcie, iż Spółka utraciła prawo do części działki nr [...]. W rozwinięciu powyższego skarżąca uzasadniła swoje stanowisko.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje
Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.
Zakres kontroli wykonywanej przez sądy administracyjne określony jest przepisem art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.) (dalej: p.p.s.a.), który stanowi, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a p.p.s.a.
Sąd administracyjny dokonując kontroli rozstrzygnięć organów administracyjnych, kieruje się wyłącznie kryterium legalności, czyli zgodności z przepisami prawa materialnego i procesowego. Oznacza to, że w ramach takiej kontroli sąd nie może kierować się względami słuszności czy zasadami współżycia społecznego.
Zgodnie z art. 135 p.p.s.a. sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.
Na podstawie art. 145 § 1 p.p.s.a., uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie postanowienia następuje, gdy sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy. W przypadku, gdy nie zachodzą okoliczności wskazane w art. 145 § 1 p.p.s.a., skarga zgodnie z art. 151 p.p.s.a., podlega oddaleniu.
Stosownie do treści art. 119 pkt 3 p.p.s.a. sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie. Zgodnie z art. 120 p.p.s.a. w trybie uproszczonym sąd rozpoznaje sprawy na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów.
Materialnoprawną podstawę zaskarżonego postanowienia stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.) (dalej: u.g.n.), w szczególności art. 93 ust. 1 i 2 u.g.n.
Przepis art. 93 ust. 1 u.g.n. stanowi, że podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Stosownie do ust. 2 zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Z art. 93 ust. 4 u.g.n. wynika natomiast, że zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Opinię tę wyraża się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie (art. 93 ust. 5 u.g.n.).
Ustawodawca w znacznym stopniu wyjaśnił zatem treść i znaczenie kryterium podziału nieruchomości polegające na badaniu zgodności z planem miejscowym, gdyż w art. 93 ust. 2 u.g.n. wskazał, że zgodność z ustaleniami planu miejscowego dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Powyższe oznacza, że przy zatwierdzaniu projektu podziału organ musi przede wszystkim uwzględnić przeznaczenie terenu, a także czy służy temu przeznaczeniu. Dodatkowym kryterium dopuszczalności zatwierdzenia podziału z punktu widzenia jego zgodności z planem jest konieczność badania możliwości przyszłego zagospodarowania nowo utworzonych działek, właśnie zgodnie z celem i przeznaczeniem nieruchomości w planie miejscowym. Oznacza to, że organ w ramach dokonywanej oceny zgodności podziału z ustaleniami planu musi udzielić odpowiedzi na pytanie, czy proponowany przez wnioskodawcę projekt podziału służy realizacji celu i przeznaczenia określonego w planie, a więc czy projekt podziału stwarza hipotetyczną możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu określonego w planie miejscowym, po zatwierdzeniu podziału nieruchomości.
Ocena ta powinna dotyczyć całości nieruchomości, to jest każdej z działek, która miałaby powstać na skutek podziału. Innymi słowy, opiniując projekt podziału nieruchomości organ bierze pod uwagę wyłącznie przeznaczenie terenu określone w planie miejscowym i z tego punktu widzenia ocenia, czy projekt realizuje to przeznaczenie, a także, czy służy temu przeznaczeniu.
Zgodnie z art. 14 ust. 8 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.) (dalej także: u.p.z.p.), miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego i stosownie do art. 87 ust. 2 Konstytucji RP jest źródłem powszechnie obowiązującego prawa Rzeczypospolitej Polskiej na obszarze działania organów, które je ustanowiły. Oznacza to, że organy gmin oraz organy administracji publicznej związane są ustaleniami zawartymi w planie, który został prawidłowo opublikowany i wszedł w życie.
W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego następuje ustalenie przeznaczenia terenu, a także określenie sposobów zagospodarowania terenu. Z art. 6 u.p.z.p. wynika, że ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują wraz z innymi przepisami sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Ograniczenia prawa własności nie mogą być interpretowane rozszerzająco. Ewidencyjny podział nieruchomości pełni więc rolę służebną wobec planu miejscowego i musi być zgodny zarówno z częścią graficzną, jak i z częścią tekstową planu (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 23 listopada 2005 roku, sygn. I SA/Wa 1918/04, wszystkie powołane orzeczenia są dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem orzeczenia.nsa.gov.pl). Organ zobowiązany jest do ustalenia, jakie jest przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym i czy istnieje możliwość wykorzystania powstałych w wyniku podziału działek zgodnie z przeznaczeniem (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 19 października 2012 roku, sygn. II SA/Łd 834/12).
Wreszcie należy wskazać, że tego rodzaju podział poprzedza podział prawny nieruchomości, który następuje na skutek przeniesienia własności, wyodrębnionych na skutek podziału geodezyjnego, działek ewidencyjnych gruntu. W ten sposób stają się one odrębnymi nieruchomościami. Podział geodezyjny musi więc zatem uwzględniać warunki zawarte w planie zagospodarowania przestrzennego w taki sposób, aby przyszli, nowi właściciele, którzy nabędą wydzielone działki, mogli z nich korzystać, zgodnie z ich przeznaczeniem i warunkami zagospodarowania, określonymi w planie. Opiniując zatem zgodność projektu podziału nieruchomości z postanowieniami zawartymi w planie, uprawniony organ musi udzielić odpowiedzi na pytanie, czy projekt podziału stwarza hipotetyczną możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu, określonego w planie miejscowym. Ocena ta dotyczy oczywiście całości nieruchomości, to jest każdej z działek, która miałaby powstać na skutek podziału.
Bezsporne jest, że planowana do podziału nieruchomość - działka nr ewid. [...] znajduje się na terenie objętym zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – uchwały Rady Gminy Konopnica z dnia 30 grudnia 2023 r. nr XI/55/03, w jednostce oznaczonej symbolem ZS (tereny o funkcji sportowo - rekreacyjnej).
Organy obu instancji orzekły w niniejszej sprawie, negatywnie opiniując projekt podziału nieruchomości, że działka nr [...], sklasyfikowana jako droga swoim fragmentem przebiega przez działkę nr [...], a w związku z tym, że działka nr [...], pozostając we władaniu samoistnym Gminy K., nie może podlegać podziałowi przez wnioskodawcę.
Ustalenia organów w powyższym zakresie nie są jednak spójne, a stwierdzenia zawarte w kwestionowanych rozstrzygnięciach nie znajdują potwierdzenia w zgromadzonym materiale dowodowym. Nie sposób zgodzić się zwłaszcza ze stwierdzeniem organu II instancji, zawartym w odpowiedzi na skargę, że "fakt istnienia działki nr [...], jej status prawny, stan faktyczny, sąsiedztwo i przebieg zostały ustalone w sprawie w sposób bezsprzeczny na podstawie danych znajdujących się w planie zagospodarowania przestrzennego".
O niespójności ustaleń organów świadczy chociażby okoliczność, zgodnie z którą organ I instancji w jednym miejscu uzasadnienia decyzji wskazuje, że "na podstawie załączonych dokumentów oraz danych dostępnych organowi ustalono, że nieruchomość oznaczona ewidencyjnie numerem działki [...] o pow. 1,05 ha obręb [...] gmina K. stanowi własność wnioskodawcy", a innym razem, że "przez działkę o numerze [...] o pow. 1,05 ha przebiega projektowana ścieżka rowerowa, która usytuowana jest na działce nr ewid. [...], będącej we władaniu samoistnym Gminy K.. Działka oznaczona nr [...] w ewidencji gruntów i budynków sklasyfikowana jest jako droga, oznaczona symbolem dr. Na załączonej przez wnioskodawcę mapie fragment tej drogi oznaczony jest linią przerywaną i nie może podlegać podziałowi przez wnioskodawcę, jak to uczyniono we wstępnym projekcie podziału, ponieważ nie stanowi jego własności". Nie wiadomo zatem czy działka nr [...] należy w całości do strony skarżącej, czy jednak część tej działki stanowi działkę nr [...], której skarżąca nie jest właścicielem.
Kwestii tych nie wyjaśniają także zalegające w aktach administracyjnych Wypis i wyrys z rejestru gruntów z 21 października 2025 r., a więc wydany już po wydaniu postanowienia przez organ I instancji – tj. 30 lipca 2025 r., zgodnie z którym przebiegająca przez działkę skarżącej działka nr [...] jest we władaniu Gminy K.. Biorąc pod uwagę datę wydania wypisu i wyrysu z rejestru gruntów Kolegium nie ustaliło od kiedy stan w nich odzwierciedlony ma miejsce – czy nastąpił on przed czy już po wydaniu postanowienia przez organ I instancji. Kolegium nie ustaliło także czy wskazana w wyrysie, a przebiegająca przez działkę nr [...], działka nr [...], nie jest własnością skarżącej. Samo zaś stwierdzenie Kolegium zawarte w uzasadnieniu postanowienia, że skarżąca nie jest właścicielem wskazanej wyżej działki, w ocenie Sądu nie znajduje potwierdzenia w materiale aktowym.
Należy także zwrócić uwagę, że dane znajdujące się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, w szczególności dane z wyrysu z m.p.z.p., nie potwierdzają, aby przez działkę strony skarżącej przebiegała droga oznaczona jako dz. nr [...]. Na wyrysie z m.p.z.p. Gminy K. zaznaczono jedynie przerywaną linię, oznaczającą że przez działkę nr [...] przebiega projektowana ścieżka rowerowa. Podobnie mapa sytuacyjno-wysokościowa, będąca załącznikiem do wniosku o podział nieruchomości, również nie potwierdza wydzielenia dz. nr [...] z nieruchomości nr [...].
Zdaniem Sądu w tej sytuacji trudno uznać, iż organy orzekające w sprawie wydały rozstrzygnięcia w oparciu o należycie i wyczerpująco zgromadzony materiał dowodowy, a w konsekwencji iż ustaliły aktualny na dzień wydania decyzji stan faktyczny. Stanowiło to naruszenie art. 7, 8 § 1, 77 § 1 i 80 k.p.a., a naruszenie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, bowiem dotyczyło ustaleń będących podstawą rozstrzygnięcia sprawy w przedmiocie negatywnego zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości.
W rozpoznawanej sprawie organy na skutek powyższego naruszenia nie zastosowały art. 93 ust. 1 i 2 u.g.n. i zaniechały oceny zgodności planowanego podziału z zapisami miejscowego planu. Jedynie zacytowały treść zapisów wypisu z MPZP dla nieruchomości objętej wnioskiem, jednakże w żaden sposób nie dokonały oceny zgodności zamierzonego podziału z tymi zapisami.
Poczynione w sprawie rozważania prowadzą do wniosku, że wydając zaskarżone postanowienia organy dopuściły się naruszenia przepisów postępowania, tj. art. 7, 8 § 1, 77 § 1 i 80 k.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, bowiem skutkowało przedwczesnym odstąpieniem od zbadania zgodności projektu podziału nieruchomości z planem miejscowym i w konsekwencji brakiem ustaleń co do dopuszczalności podziału działki nr [...] w świetle art. 93 ust. 1 i 2 u.g.n., a tym samym naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy.
Mając na uwadze wszystkie wskazane powyżej okoliczności Sąd orzekł na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 135 p.p.s.a. o uchyleniu zaskarżonego postanowienia i poprzedzającego go postanowienia organu I instancji.
Wskazania co do dalszego postępowania wynikają z powyższych rozważań Sądu oraz oceny prawnej i wiążą organy w niniejszej sprawie stosownie do art. 153 p.p.s.a. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy powinny mieć na uwadze powyższe ustalenia, bacząc by nie naruszono reguł postępowania oraz by rozstrzygnięcia odpowiadały prawu materialnemu.
O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 1 p.p.s.a. a.tp.