Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowiez 9 lipca 2026 r., sygn. akt II SA/Kr 469/26

Uzasadnienie

Prezydent Miasta Nowego Sącza decyzją z dnia 16 października 2025 r. nr [...] działając na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, § 1 – 11 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, § 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy oraz art. 104 K.p.a. ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. "Budowa budynku usługowego – handlowego wraz z infrastrukturą techniczną na działkach nr [...], [...], [...] w obrębie [...], ulica M. w N. ".

W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że w toku postępowania uzyskano pozytywne opinie Miejskiego Zarządu Dróg w N. z dnia 3 czerwca 2025 r., Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w Krakowie dnia 6 czerwca 2025 r. oraz pozytywne uzgodnienie Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego z dnia 1 października 2025 r.

Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli K. L. i B. L., zarzucając naruszenie art. 61 ust. 1 i ust. 5 a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 1 - § 11 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego polegające na ich niewłaściwym zastosowaniu wskutek wydania decyzji nieodpowiadającej wymaganiom wynikającym z powyższych przepisu. W konkluzji wniesiono o uchylenie decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Nowym Sączu decyzją z dnia 1 grudnia 2025 r. nr SKO-ZP-415-364/2025 utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że w myśl art. 59 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy (tj. od 24.09.2023 roku) i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie: 1) stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym; 20 nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1 a i ust. 1 a ustawy zmienianej w art.

1. 1. Ponieważ postępowanie zostało wszczęte w dniu 20.03.2025 roku zastosowanie mają przepisy w nowym brzmieniu z uwzględnieniem zmian wynikających z cytowanego przepisu.

Następie organ przytoczył brzmienie art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 czerwca 2003 r. o planowaniu o zagospodarowaniu przestrzennym. Stosownie do ust. 5a w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust.

1. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę.

W dalszej części organ wskazał, że do akt załączono analizę funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu. W analizie wyjaśniono, że front terenu wynosi ok. 65 m i stanowi granice terenu inwestycyjnego od strony ul. B.. Zasięg obszaru analizowanego wyznaczono w odległości 195 m od terenu inwestycji. Kształt eliptyczny obszaru analizowanego powoduje, że teren inwestycji znajduje się w centrum obszaru analizy, co jest zgodne z art. 61 ust. 5a u.p.z.p.

W zakresie kontynuacji funkcji autor analizy ustalił, że w terenie analizowanym znajdują się działki nr: [...] w obrębie [...], której zabudowę stanowi budynek usługowy (pensjonat), [...] w obrębie [...], na której znajduje się budynek handlowo-usługowy (sklep z akcesoriami do ciężarówek) oraz [...] z budynkiem sportowym oraz zapleczem socjalno-szatniowe, stanowiące uzupełnienie istniejącego boiska sportowego. Na działkach nr [...], [...] i [...] znajduje się zabudowa mieszkaniowo-usługowa.

Zgodnie z informacją z operatu ewidencyjnego w zakresie gruntów z dnia 9.04.2025 roku występujące na działkach inwestycyjnych nr [...], nr [...] i nr [...] w obrębie [...] użytki to: Bz - tereny rekreacyjno-wypoczynkowe, RIVa - grunty orne oraz RV - grunty orne.

Analiza istniejącej funkcji zabudowy obszarze analizowanym potwierdziła możliwość realizacji budowy budynku usługowo-handlowego na działkach nr: [...], [...], [...] w obrębie [...] przy ulicy M. w N., w rozumieniu art. 61 ust. l pkt 1 ustawy.

Następnie organ przytoczył treść § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ustalającego zasady wyznaczania linii zabudowy. Wskazał, że w analizie ustalono, że istniejąca linia zabudowy wzdłuż ul. Baczyńskiego (tj. działki nr: [...], [...], [...], [...] w obrębie [...]) tworzy uskok. Odległość dla ww. nieruchomości od strony granic południowo-wschodnich wynoszą odpowiednio 14 m, 4 m, 5 m oraz 10 m (w odniesieniu do granic działek).Wzdłuż ulicy Siedleckiego nie ma istniejących zabudowań, względem których można by było określić linię istniejącej zabudowy. Ze względu na to, że po przeciwnej stronie ulicy Baczyńskiego znajduje się boisko sportowe, konieczne jest zachowanie szerokich ciągów komunikacyjno-pieszych.

Miejski Zarząd Dróg w N. pismem z dnia 3 czerwca 2025 roku wskazał, że minimalna odległość obiektów budowlanych od krawędzi jezdni ul. B. wynosi zgodnie z art. 43 ustawy o drogach publicznych 6,0 m, natomiast minimalna odległość obiektów budowlanych od krawędzi jezdni ul. Siedleckiego, nie mniej niż 10.0 m (podana odległość przewiduje rezerwę pod planowany przebieg drogi oznaczonej jako KDL w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta N. z 2017 r. W związku z powyższym, na podstawie § 3 ust. 3 rozporządzenia wyznaczono nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 14,0 m od granicy z działką 629 w obrębie [...] jako przedłużenie elewacji frontowej istniejącego budynku zlokalizowanego na działce [...] w obrębie [...].

Jednocześnie wyznaczono nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 25,0 m od granicy z działką nr [...] w obrębie [...], w odniesieniu do ulicy S., jak na załączniku graficznym nr 1.

Następnie organ podał, że zgodnie z wnioskiem planowana inwestycja zakłada wielkość średniego udziału powierzchni zabudowy działek od 700 m2 do 1000 m2, co mając na uwadze powierzchnię terenu inwestycji wynoszącą 0,2741 ha, przekłada się wielkość tego wskaźnika od 25,5% do 36,5%. W analizie ustalono, że średni udział powierzchni zabudowy działek w terenie analizowanym wynosi 17,2%. Taki wskaźnik uniemożliwia realizację przedmiotowej inwestycji o założonych parametrach. Ustalono, że najwyższy wskaźnik wśród badanej zabudowy dotyczy działek nr: [...], [...] i [...] w obrębie [...], wynosząc odpowiednio 26,4% i 26,1%.

Wobec powyższego udział powierzchni zabudowy dla terenu inwestycji ustalono zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia - do 26,4%. Powyższe ustalenie, mieści się w zakresie wskaźnika istniejącego w obszarze analizowanym dla zabudowy usługowej. Wartość maksymalna nie została przekroczona, zatem prawidłowy jest wniosek, że inwestycja nie spowoduje naruszenia ładu przestrzennego obszaru analizowanego.

Udział powierzchni biologicznie czynnej stosownie do § 9 ust. 1 rozporządzenia ustala się, jako minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej - na podstawie średniego wskaźnika tego udziału dla obszaru analizowanego. Stosownie do ust. 2 dopuszcza się inne ustalenie minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej, jeżeli wynika to z analizy. W analizie w tym zakresie wskazano, że średnia wartość udziału powierzchni biologicznie czynnej to 35% i ta wartość została ustalona dla planowanej inwestycji, co jest zgodne z cyt. przepisem.

Zestawienie wskaźnika intensywności zabudowy zawarto w tabelarycznym zestawieniu do analizy. Autor analizy uzasadnił, że średni wskaźnik intensywności zabudowy działek w terenie analizowanym wynosi 0,40. Uwzględniając tolerancję 20% - maksymalna intensywność zabudowy to 0,48. W związku z tym, maksymalną intensywność zabudowy ustalono zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia w wymiarze do 0,48.

Średni wskaźnik nadziemnej intensywności zabudowy działek w terenie analizowanym wynosi 0,34. Uwzględniając tolerancję 20%, maksymalna nadziemna intensywność zabudowy to 0,41. Maksymalną nadziemną intensywność zabudowy ustalono zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia w wymiarze do 0,41.

Według § 4 ust. 2 rozporządzenia minimalną nadziemną intensywność zabudowy ustala się na podstawie najmniejszej wartości tego wskaźnika dla działki na obszarze analizowanym. Najmniejszym wskaźnikiem nadziemnej intensywności zabudowy charakteryzuje się działka nr [...] w obrębie [...] - 0,11. W związku z tym minimalna nadziemna intensywność zabudowy to wskaźnik 0,11.

Zestawienie szerokości elewacji frontowych poszczególnych budynków zawarto w tabelarycznym zestawieniu do analizy. Średnia szerokość frontowych elewacji budynków usługowych i mieszkalno-usługowych w analizowanym terenie wynosi 23,4 m. Zgodnie z wnioskiem planowana szerokość elewacji frontowej planowanego budynku wyniesie w przedziale od 25,0 m do 35,0 m (od strony ulicy B.). Wnioskowana szerokość elewacji frontowej nie odpowiada więc przedziałowi wynikającemu z § 6 ust. 1 rozporządzenia (tj. od 18,7 m do 28,1 m). W

W analizowanym obszarze szerokość elewacji frontowych jest zróżnicowana i zawiera się w przedziale od 9 m do 44 m. Zaplecze socjalno- szatniowe oraz budynek sportowy znajdujące się na działce nr [...] w obrębie [...] posiadają szerokość elewacji frontowych o wymiarze 22 m, 42 m oraz 44 m. Zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia szerokość elewacji frontowej ustalono zatem w przedziale od 18,7m do 28,1 m, od strony ulicy B..

Zgodnie z wnioskiem planowana wysokość dla projektowanego budynku została określona w przedziale 7,0 m do 15,0 m (zgodnie z załącznikiem graficznym 11,5 m). Zestawienie wysokości zabudowy zawarto w tabeli analizy. Górna granica podanego przedziału nie znajduje odniesienia wśród analizowanej zabudowy. Pensjonat znajdujący się na działce [...] w obrębie [...] cechuje się najwyższą wysokością zabudowy w badanym obszarze, która wynosi 10,5 m.

W związku z tym, zgodnie z § 7 ust. 3 rozporządzenia, wysokość zabudowy ustalono w wymiarze od 7,5 m do 10,5 m.

Organ odwoławczy stwierdził, że wszystkie te ustalenia są prawidłowe. Autor analizy podał, że w obszarze analizowanym w budynkach mieszkalno-usługowych oraz usługowych występują dachy płaskie, dwuspadowe, wielospadowe, których kąt nachylenia mieści się w przedziale od 0° do 45°. Kierunek głównych kalenic dachów budynków w stosunku do frontu działek jest w przeważającej mierze równoległy lub prostopadły. Zgodnie z wnioskiem inwestora i załącznikiem graficznym projektowany jest dach płaski o kącie nachylenia głównych połaci dachowych do 30°.

Dlatego też, dla projektowanego budynku usługowego należy przyjąć: typ dachu: płaski, dwuspadowy lub wielospadowy; układ połaci dachowych: symetryczny; kąt nachylenia głównych połaci dachowych: od 0°do 30°; kierunek głównej kalenicy: prostopadły lub równoległy do działki [...] w obrębie [...].

Liczbę miejsc postojowych na terenie inwestycji ustalono zgodnie z opinią Miejskiego Zarządu Dróg w N. z dnia 3 czerwca 2025 roku według wskaźnika: trzy miejsca na 100 m2 powierzchni usługowej.

W zakresie pozostałych wymogów z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. ustalono, że teren inwestycji posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej ul. B. i ul. S..

Ponadto istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające do realizacji inwestycji.

Reasumując organ odwoławczy stwierdził, że zaskarżona decyzja jest prawidłowa, wydana została na podstawie kluczowego dowodu sporządzonego w sposób prawidłowy z uwzględnieniem obowiązujących przepisów przez podmiot wyspecjalizowany w tym zakresie, posiadający uprawnienia określone w art. 5 u.p.z.p. Ustalenia analizy znalazły odzwierciedlenie w ustaleniach decyzji i z uwagi na ich wyczerpujące uzasadnienie brak jest podstaw, aby je w niniejszej sprawie kwestionować.

Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wnieśli K. L. i B. L. zarzucając naruszenie art. 61 ust. 1 i ust. 5a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 1- § 11 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego polegające na ich niewłaściwym zastosowaniu wskutek uznania, że decyzja Prezydenta Miasta Nowego Sącza z dnia 16 października 2025 r. została wydana zgodnie z wymaganiami wynikającym z przepisów prawa.

W uzasadnieniu podniesiono, że organ I instancji wyznaczył zasięg obszaru analizowanego jako trzykrotność szerokości frontu terenu planowanej inwestycji, ale przyjął kształt obszaru analizowanego w formie elipsy, co zdaniem organu powoduje, że teren inwestycji znajduje się w centrum obszaru analizowanego, a granice obszaru analizowanego są jednakowe z każdej strony planowanej inwestycji. W ocenie skarżących wyznaczenie obszaru analizowanego w kształcie elipsy nie miało uzasadnienia, a jednocześnie wbrew stanowisku organu I instancji kształt ten nie zapewnia, że granice obszaru analizowanego są jednakowe z każdej strony planowanej inwestycji, gdyż przy elipsie granice obszaru analizowanego nie mają jednakowej odległości od miejsca planowanej inwestycji. Organ I instancji nie uzasadnił przy tym w żaden sposób przyjęcia nietypowego kształtu obszaru analizowanego w formie elipsy.

W ocenie skarżących sporządzona w przedmiotowej sprawie analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu nie spełnia przewidzianych prawem wymagań, gdyż odwołuje się zaledwie do funkcji 3 działek, gdzie znajdują się obiekty usługowo - handlowe. Należy przy tym zaznaczyć, że nawet obiekty istniejące na tych 3 działkach dalece odbiegają od funkcji planowanej inwestycji. I tak pensjonat na działce nr [...] znajduje się w budynku mieszkalnym oraz sprowadza się do wynajmu pokoi, sklep na działce nr [...] znajduje się na skraju obszaru analizowanego i położony jest obok budynku mieszkalnego i nie jest położony na samodzielnej działce, na której realizowana byłaby wyłącznie funkcja handlowa, ponadto nie jest tam już obecnie prowadzona jakakolwiek działalność.

Z kolei obiekty sportowe na działce nr [...] nie sposób porównywać do planowanej inwestycji i postrzegać jako kontynuacja funkcji, gdyż służą zasadniczo innym celom aniżeli planowana zabudowa usługowo - handlowa.

W tym stanie rzeczy dokonując analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu organy praktycznie całkowicie zignorowały dominującą zabudowę mieszkaniową na działkach leżących w obszarze analizowanym.

W konkluzji skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Nowym Sączu wniosło o jej oddalenie podtrzymując przy tym argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje

Przepis art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U.2024.1267 t.j.) stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżony akt administracyjny według kryterium zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie jego wydania. Zgodnie z przepisem art.3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U.2024.935 t.j., dalej: "p.p.s.a.") sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi granicami skargi (art. 134 ustawy).

Z art. 145 § 1 p.p.s.a. wynika natomiast, że w przypadku, gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem.

Wskazać również należy, że zgodnie z przepisem art. 133 § 1 p.p.s.a. Sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy. Orzekanie "na podstawie akt sprawy" oznacza, że sąd przy ocenie legalności decyzji lub postanowienia bierze pod uwagą okoliczności, które z akt tych wynikają i które legły u podstaw zaskarżonego aktu. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest zatem materiał dowodowy zgromadzony przez organ administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia (wyrok NSA W-wa z dnia 9.07.2008 r., sygn. II OSK 795/07, LEX nr 483232).

Badając legalność zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, Sąd stwierdził, że wydane one zostały z naruszeniem przepisów prawa w stopniu uzasadniającym ich uchylenie.

Na wstępie rozważań poczynić należy następujące uwagi.

W pierwszej kolejności należy przypomnieć, że stosownie do art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: Dz.U. z 2024 r. poz. 1130 - dalej: u.p.z.p.), każdy ma prawo w granicach określonych ustawą do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich.

Jak wynika z art. 4 ust. 1 u.p.z.p. ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). Konstrukcja art. 4 u.p.z.p. wskazuje, że ustalanie sposobu zagospodarowania terenu w drodze decyzji o warunkach zabudowy następuje wyjątkowo, gdyż zasadą winno być ustalanie zagospodarowania terenu w drodze uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio.

Stosownie do art.59 ust.2 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U.2023.1688) do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie: 1) stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym;

1. 2) nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a ustawy zmienianej w art.
2. 1. Następnie przepisem art.1 ustawy z dnia 26 września 2025 r. zmieniającej ustawę o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U.2025.1543 z dnia 2025.11.12) w art.59 ust.2 ustawy zmienianej we wprowadzeniu do wyliczenia skreślono wyrazy "ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub".

Postępowanie w kontrolowanej sprawie zostało wszczęte w dniu 20 marca 2025 r. Tak więc w sprawie miał zastosowanie przepis art. 61 ust.1 ustawy w brzmieniu: "Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1. 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2. 2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3. 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4. 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
5. 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi".

Stosownie do art.61 ust.5a w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust.

1. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę.

Zgodnie z art.64 ust.1 ustawy przepisy art. 51 ust. 2-3, art. 52, art. 53 ust. 1a-1d, 3-5a i 5c-5f oraz art. 54-56 stosuje się odpowiednio do decyzji o warunkach zabudowy. Z kolei w myśl art.64 ust.2 ustawy w przypadku planowanej budowy obiektu handlowego wniosek o ustalenie warunków zabudowy powinien zawierać określenie powierzchni sprzedaży.

Jak stanowi przepis art.53 ust.4 pkt 2a, pkt 5 lit.b) i pkt 6 ustawy decyzje, o których mowa w art. 51 ust. 1, wydaje się po uzgodnieniu z: właściwym organem Państwowej Inspekcji Sanitarnej - pod względem wymagań higienicznych i zdrowotnych; marszałkiem województwa - w odniesieniu do udokumentowanych wód podziemnych oraz organami właściwymi w sprawach ochrony gruntów rolnych i leśnych oraz melioracji wodnych - w odniesieniu do gruntów wykorzystywanych na cele rolne i leśne w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami.

W myśl art.92 ust.2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2024.1145 t.j.) za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

Podstawą określenia w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dla nowej zabudowy są ustalenia faktyczne dotyczące zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich w stosunku do działki objętej wnioskiem. W celu dokonania tych ustaleń faktycznych organ wyznacza obszar analizowany, wskazując tym samym, które działki sąsiednie będą stanowić punkt odniesienia dla określenia sposobu zabudowy i zagospodarowania działki objętej wnioskiem. Analizie podlega więc przede wszystkim zabudowa znajdująca się na działkach sąsiednich w stosunku do działki objętej wnioskiem, gdyż - zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. to w oparciu o ustalenia dotyczące tej zabudowy organ ustala warunki zabudowy planowanej na działce inwestora. Wynikająca z niniejszego przepisu konieczność przeprowadzenia oceny inwestycji z punktu widzenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych, nie oznacza zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na określonym terenie oraz bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy.

Rozumienie bowiem kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu należy traktować szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygnąć wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora po to, by mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. Z tego też względu przyjąć należy, że w zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. (por. niepubl. wyrok WSA w Warszawie z 12 grudnia 2008 r., sygn. akt VIII SA/Wa 446/08).

W orzecznictwie utrwalony jest pogląd, że działką sąsiednią jest każda działka znajdująca się w obrębie obszaru analizowanego, wyznaczonego na podstawie tego przepisu. Przy braku działki sąsiedniej, odpowiadającej opisanym powyżej wymaganiom, wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie jest możliwe. Przepis art.61 ust.1 u.p.z.p. wprowadził do prawa polskiego tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, która uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, czyli takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość (Z. Niewiadomski red., Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Warszawa 2011, s. 508-509). Realizacja zasady dobrego sąsiedztwa oznacza, że w obszarze analizowanym musi znajdować się zabudowa podobna do zabudowy planowanej przez inwestora.

Dla możliwości ustalenia warunków zabudowy wystarczające jest, aby co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej co działka inwestycyjna była zagospodarowana w sposób dający podstawy do wyznaczenia parametrów nowej zabudowy (por. uzasadnienie do wyroku NSA z dnia 12 października 2021 r., sygn. II OSK 2802/18). W ramach zasady dobrego sąsiedztwa można więc realizować nawet zabudowę o odmiennej funkcji w stosunku do zabudowy sąsiedniej, o ile harmonizuje ona z funkcją istniejącą w obszarze analizowanym (por. uzasadnienie do wyroku NSA z dnia 26 sierpnia 2021 r., sygn. II OSK 3636/18). Wymóg kontynuacji funkcji i wskaźników, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. pozostawia miejsce na różnorodność, a więc i pewne odstępstwa pod warunkiem zachowania ładu przestrzennego (por. uzasadnienie do wyroku NSA z dnia 3 sierpnia 2021 r., sygn. II OSK 519/21).

Uzupełnieniem regulacji ustawowej są przepisy rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U.2024.1116 z dnia 2024.07.25). Celowym będzie zacytowanie jego przepisów.

"§ 2.

2. Ustalenia, o których mowa w § 1, określa się na podstawie istniejących na obszarze analizowanym zabudowie i zagospodarowaniu terenu o takiej samej funkcji, jak funkcja zabudowy i zagospodarowania terenu określona we wniosku.

3. Jeżeli na obszarze analizowanym nie występuje zabudowa i zagospodarowanie terenu o funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu określonej we wniosku, ustalenia, o których mowa w § 1, określa się na podstawie zabudowy i zagospodarowania terenu wszystkich działek zabudowanych w obszarze analizowanym.

§ 3.

1. 1. Linię zabudowy na terenie objętym wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich.
2. 2. W przypadku gdy przebieg linii zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich tworzy uskok, linię zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego.
3. 3. Dopuszcza się inne ustalenie linii zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zwanej dalej "ustawą".
4. 4. Linie zabudowy ustala się jako nieprzekraczalne lub obowiązujące. Dopuszcza się dodatkowe ustalenie linii zabudowy dla kondygnacji podziemnych lub innych linii zabudowy wynikających z lokalnych uwarunkowań.

§ 4.

1. 1. Maksymalną intensywność zabudowy oraz maksymalną nadziemną intensywność zabudowy ustala się na podstawie średniego wskaźnika tych intensywności dla obszaru analizowanego z tolerancją do 20 %. 2.Minimalną nadziemną intensywność zabudowy ustala się na podstawie najmniejszej wartości tego wskaźnika dla działki na obszarze analizowanym.
2. 3. Dopuszcza się ustalenie innej maksymalnej intensywności zabudowy oraz maksymalnej i minimalnej nadziemnej intensywności zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy.

§ 5.

1. 1. Udział powierzchni zabudowy ustala się na podstawie średniego wskaźnika tego udziału dla obszaru analizowanego.
2. 2. Dopuszcza się ustalenie innego udziału powierzchni zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy.

§ 6.

1. 1. Szerokość elewacji frontowej znajdującej się od strony frontu terenu ustala się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20 %.
2. 2. Dopuszcza się ustalenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy.

§ 7.

1. 1. Wysokość zabudowy ustala się na podstawie wysokości zabudowy na dostępnych z tej samej drogi publicznej przylegających działkach sąsiednich.
2. 2. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach, o których mowa w ust. 1, przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na tych działkach.
3. 3. Dopuszcza się ustalenie innej wysokości zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy.

§ 8 1.Geometrię dachu (kąt nachylenia i układ połaci dachowych) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.

1. 2. Geometrię dachu w zakresie układu połaci dachowych ustala się poprzez określenie rodzaju dachu, układu głównych połaci dachu oraz kierunku głównej kalenicy w stosunku do frontu działki.

§ 9.

1. 1. Minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej ustala się na podstawie średniego wskaźnika tego udziału dla obszaru analizowanego.

2.Dopuszcza się ustalenie innego minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy.

§ 10. Minimalną liczbę miejsc do parkowania ustala się w stosunku do liczby lokali mieszkalnych, liczby lokali usługowych, liczby osób mogących jednocześnie przebywać w budynku, liczby zatrudnionych lub powierzchni obiektów usługowych i produkcyjnych".

Analiza architektoniczno-urbanistyczna jest podstawowym narzędziem służącym do stwierdzenia, czy w danym przypadku zachodzą warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Jest to zatem dokument w zasadniczej mierze przesądzający o wynikach całego postępowania prowadzonego w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, niejako determinujący treść wydawanej decyzji. Skoro więc analiza jest podstawowym dowodem w sprawie ustalenia warunków zabudowy, powinna być sporządzona w sposób kompleksowy i szczegółowy, a przy tym jasno i jednoznacznie wskazywać, jakie kryteria oceny przyjął jej autor. Obowiązkiem organu jest zaś dokonanie jej rzetelnej oceny. Ma ona wskazywać parametry zabudowy, a ich określenie winno wynikać z opisanego w części tekstowej analizy rozumowania, opartego na stwierdzonym stanie faktycznym (istniejącym zagospodarowaniu sąsiednich nieruchomości, układzie urbanistycznym), jak również na wyliczeniach matematycznych (wyrok WSA w Poznaniu z dnia 10 listopada 2021 r., II SA/Po 80/21).

Na organie natomiast spoczywa, wynikający z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a., obowiązek dokonania jej oceny pod kątem zgodności z przepisami prawa, a także wskazań wiedzy, doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania, dokładnie w taki sam sposób, w jaki ocenić należy każdy dowód z opinii biegłego.

Wobec treści § 2 ust.2 rozporządzenia, urbanista sporządzając analizę winien w niej uwzględnić obiekty o tej samej funkcji zabudowy z całego obszaru analizy, a nie jedynie na podstawie wybranych działek.

Przenosząc dotychczasowe uwagi na grunt rozpoznawanej sprawy stwierdzić należy, że w piśmie precyzującym wniosek z dnia 17 kwietnia 2025 r. inwestor podał, że inwestycja obejmuje budynek usługowo-handlowy o powierzchni handlu 433 m2.

Do wniosku dołączono kopię archiwalnej mapy zasadniczej w skali 1: 2 000. Tymczasem, stosownie do art.52 ust.2 pkt 1 i 1a) wniosek powinien zawierać: mapę zasadniczą lub, w przypadku jej braku, mapę ewidencyjną, pochodzące z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujące teren, którego wniosek dotyczy, wraz z obszarem, na który inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000 oraz określenie granic terenu objętego wnioskiem. Mapa dołączona do wniosku wymogów tych nie spełnia. Przedłożona mapa ewidencyjna obejmuje zaś niewielką część obszaru analizowanego (k.25). Obszar ten wrysowany został na kserokopii mapy archiwalnej w skali 1: 2 000 (k.129 a.a.), mało czytelnej i nie zawierającej numerów działek.

Na stronie 119 przedłożonych akt administracyjnych znajduje się analiza urbanistyczno-architektoniczna. Jej autor podał, że "zgodnie z zamierzeniem przedstawionym przez wnioskodawcę planowana zabudowa ma obejmować budowę budynku usługowego". twierdzenie to nie jest prawdziwe, gdyż jak wcześniej podano wniosek został zmodyfikowany i obejmował budynek usługowo-handlowy o powierzchni handlu 433 m2.

Tymczasem do porównań urbanista przyjął: budynek usługowy (pensjonat) na działce nr [...], budynek handlowo-usługowy na działce nr [...], budynki sportowe z zapleczem socjalno-szatniowym na działce nr [...] oraz zabudowę mieszkaniowo-usługową na działkach nr [...], [...] i [...]. Na mapie ewidencyjnej z k.25 brak jest działek nr [...], [...], [...] i [...].

Nie wiadomo, dlaczego organy przyjęły, że budynek pensjonatu i budynki zaplecza sportowego mają taką samą funkcję, jak funkcja zabudowy i zagospodarowania terenu określona we wniosku (usługowo-handlowa).

Powyższe już przesądza o wadliwości ustalonych wskaźników.

Przypomnieć należy, że zgodnie z § 2 pkt 2 rozporządzenia z 2024 r. ustalenia, dotyczące parametrów nowej zabudowy, określa się na podstawie istniejących na obszarze analizowanym zabudowie i zagospodarowaniu terenu o takiej samej funkcji, jak funkcja zabudowy i zagospodarowania terenu określona we wniosku. Dopiero jeżeli na obszarze analizowanym nie występuje zabudowa i zagospodarowanie terenu o funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu określonej we wniosku, ustalenia, o których mowa w § 1, określa się na podstawie zabudowy i zagospodarowania terenu wszystkich działek zabudowanych w obszarze analizowanym (§ 2 pkt 3 rozporządzenia z 2024 r.).

Wskazać również należy, że w postępowaniu związanym z wydaniem decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dokonuje się analizy stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji. Przedmiotowa ocena musi być dokonywana w każdym konkretnym przypadku z wykorzystaniem materiału dowodowego, jaki obrazuje sposób zagospodarowania terenu z oparciem się na rzeczywistych funkcjach i sposobie jego zagospodarowania. Jak wynika z art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (tekst jedn.: Dz.U.2024 r. poz. 1151) podstawę planowania przestrzennego (w tym także w drodze decyzji administracyjnej) stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków.

Danych takich brak jest w aktach sprawy.

Ustosunkowując się do treści analizy, bezrefleksyjnie zaaprobowanej przez organy wskazać należy, że zawarta w analizie tabela nie poddaje się weryfikacji, nie wiadomo bowiem, gdzie położona jest część opisanych w niej obiektów. Należałoby rozważyć sporządzenie dokumentacji fotograficznej budynków przyjętych do porównań wraz ze wskazaniem ich lokalizacji w obszarze analizowanym.

Organy nie wyjaśniły w należyty sposób ustalenia parametru udziału powierzchni zabudowy na zasadzie odstępstwa od zasady przyjętej w § 5 ust.1 rozporządzenia.

Nadto, nie dokonano uzgodnienia w trybie art.53 ust.4 pkt 6 ustawy z organami właściwymi w sprawach ochrony gruntów rolnych i leśnych oraz melioracji wodnych - w odniesieniu do gruntów wykorzystywanych na cele rolne i leśne w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami.

Organy stwierdziły, że zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz.82), do gruntów rolnych położonych w granicach miast nie jest wymagana decyzja w sprawie przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze.

Jednakże wymagane uzgodnienie ma dotyczyć innej kwestii. Jak stwierdził organ odwoławczy, występujące na działkach inwestycyjnych nr [...], nr [...] i nr [...] w obrębie [...] użytki to: Bz - tereny rekreacyjno-wypoczynkowe, RIVa - grunty orne oraz RV - grunty orne. Uzgodnienie o jakim mowa w art.53 ust.4 pkt 6 ustawy dokonywane jest z organami właściwymi w sprawach ochrony gruntów rolnych i leśnych oraz melioracji wodnych - w odniesieniu do gruntów wykorzystywanych na cele rolne i leśne w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami. To zaś oznacza, że chodzi o grunty wykorzystywane na cele rolne w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami, o czym była już mowa wyżej. Analizowany tu wymóg uzgodnienia nie jest ograniczony tylko do terenów wymagających uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, o jakich mowa w art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p.

Przeciwnie, jak trafnie zauważa się w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, uzgodnienie w trybie art. 53 ust. 4 pkt 6 u.p.z.p. jest wymagane w stosunku do wszystkich gruntów wykorzystywanych na cele rolne w rozumieniu art. 92 ust. 2 u.g.n., ma więc szerszy zakres zastosowania niż art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p., który dotyczy tych gruntów, których zmiana przeznaczenia następuje w m.p.z.p. i wymaga uzyskania zgody właściwego organu na podstawie art. 7 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (obecnie: Dz. U. z 2024 r. poz. 82; w skrócie "u.o.g.r.l.").

Natomiast ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych stanowi przepisy odrębne w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. Obejmuje swym działaniem wszelkie grunty rolne w rozumieniu art. 2 ust. 1 u.o.g.r.l. Z kolei art. 3 ust. 1 u.o.g.r.l. wyznacza kierunki ochrony gruntów rolnych, stanowiąc, że ochrona ta polega m.in. na ograniczaniu przeznaczania ich na cele nierolnicze lub nieleśne (pkt 1) i zapobieganiu procesom degradacji i dewastacji gruntów rolnych oraz szkodom w produkcji rolniczej, powstającym wskutek działalności nierolniczej i ruchów masowych ziemi (pkt 2). Ochrona, o której mowa w art. 3 ust. 1 u.o.g.r.l., dotyczy wszystkich gruntów rolnych w rozumieniu art. 2 ust. 1 u.o.g.r.l. Celem uzgodnienia z art. 53 ust. 4 pkt 6 u.p.z.p. jest zaś ochrona rolnego charakteru gruntów, która nie ogranicza się wyłącznie do samego terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Realizacja przedsięwzięcia nie może bowiem prowadzić do naruszenia wartości chronionych przepisami ustawy szczególnej, która to ochrona polega na ograniczaniu przeznaczania gruntów rolnych na cele nierolnicze lub nieleśne, jak i zapobieganiu procesom degradacji i dewastacji gruntów rolnych oraz szkodom w produkcji rolniczej (art. 3 ust. 1 pkt 1 i 2 u.o.g.r.l.).

Wymaga to ustalenia, że planowana inwestycja będzie służyć rolniczemu wykorzystaniu terenu lub że, pomimo odmiennego charakteru, da się pogodzić z rolnym przeznaczeniem gruntu (zob. wyrok NSA z 13 grudnia 2018 r., II OSK 528/18; por. też wyrok NSA z 25 lipca 2024 r., II OSK 2360/23; w braku odmiennego zastrzeżenia, wszystkie orzeczenia NSA i WSA przywoływane w niniejszym wyroku są dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, w skrócie "CBOSA", ze strony internetowej: orzeczenia.nsa.gov.pl).

Wydanie decyzji bez uzyskania wymaganego prawem stanowiska (tu: bez uzgodnienia) innego organu stanowi istotne naruszenie przepisów procesowych, dające podstawę do wznowienia postępowania zakończonego taką decyzją ostateczną, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 6 k.p.a.

Uwzględniając wszystkie powyższe okoliczności sprawy stwierdzić należy, że w sprawie doszło do naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 i 3 ust. 5a u.p.z.p. w związku z przepisami rozporządzenia w sprawie nowej zabudowy oraz w zw. z art. 7, 77 § 1, 80, 107 § 3 k.p.a. Stosownie do art. 153 p.p.s.a. organy będą zobowiązane do uwzględnienia wyrażonej powyżej oceny prawnej i wskazań co do dalszego postępowania, przede wszystkim sporządzą w sposób prawidłowy analizę urbanistyczną i na jej podstawie określą stosowne parametry planowanej inwestycji.

Mając na uwadze powyższe Sąd na podstawie art. 145 § 1 ust. 1 pkt 1 lit. a i c w związku z art. 135 p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji (pkt 1 sentencji wyroku).

O kosztach orzeczono na zasadzie art. 200 p.p.s.a., zgodnie z którym w razie uwzględnienia skargi przez sąd pierwszej instancji przysługuje skarżącemu od organu, który wydał zaskarżony akt zwrot kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw. Na zasądzone koszty w wysokości 980 zł składa się: kwota 500 zł tytułem uiszczonego przez skarżących wpisu oraz kwota 480 zł tytułem wynagrodzenia adwokata reprezentującego skarżących, ustalona jako stawka minimalna na podstawie art. 205 § 2 p.p.s.a. w związku z § 14 ust. 1 pkt. 1 lit.c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2024 r. poz. 1564 oraz z 2025 r. poz. 1172).