Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcachz 13 sierpnia 2026 r., sygn. akt II SA/Ke 268/26

Uzasadnienie

Decyzją z 11.02.2026 r. znak: SKO.PZ-71/4431/740/2025 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Kielcach (dalej "SKO"), po rozpatrzeniu odwołania F. Spółka Partnerska z siedzibą w [...] (zwanej dalej "Spółką") od decyzji nr 216/2025 Prezydenta Miasta Kielce z 17.09.2025 r. znak: IA-IV.6730.1.161.2024.JM (UA-III.6730.1.242.2023.JM), którą ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami (w tym handel o powierzchni sprzedaży do 300 m2) na parterze i garażem podziemnym, na działkach nr ewid. [...], w granicach oznaczonych na zał. graf. literami ABCDEF-A przy ul. [...]

1. - uchyliło ww. decyzję w części jej rozstrzygnięcia, obejmującego:
2. I. pkt 3 ppkt 1."Ustalenia dotyczące warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego" o treści:

Nieprzekraczalna linia zabudowy – w odległości od około 7,50 m do około 9,00 m od zewnętrznej krawędzi jezdni ul. [...], (tj. w granicy terenu inwestycji z pasem drogowym) w sposób pokazany na zał. Graf. do decyzji.

1. II. pkt 6 "Ustalenia dotyczące obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej".
2. • Obsługa w zakresie uzbrojenia technicznego:
3. - zaopatrzenie w wodę i odprowadzenie ścieków - w oparciu o istniejącą miejską sieć wodno-kanalizacyjną, zgodnie z pismami Wodociągów Kieleckich Sp. z o. o. z 10.08.2023 r., znak: TT/2023/1349, TT-W/ES oraz z 11.10.2023 r. znak: TT/2023/2152TT/ES. Zgodnie z ww. pismami projektowany budynek należy usytuować w odległości Lmin.=3,0 m od istniejącego przewodu wodociągowego DN 250 mm na przedmiotowych działkach,
4. - zaopatrzenie w energię elektryczną - z istniejącej miejskiej sieci elektroenergetycznej, zgodnie z pismem PGE Dystrybucja S. A. z 18.12.2024 r., zaopatrzenie w energię cieplną - kotłownia gazowa (na potrzeby centralnego ogrzewania i ciepłej wody), zaopatrzenie w gaz - z miejskiej sieci gazowej, pismo Polskiej Spółki Gazownictwa Sp. z o. o. z 16.01.2023 r.;

utylizacja ścieków pozostałych (substancji ropopochodnych w garażu) - do kanalizacji sanitarnej po wcześniejszym podczyszczeniu, zgodnie z pismami Wodociągów Kieleckich Sp. z o.o. z 10.08.2023 r.;

odprowadzenie wód opadowych i roztopowych - do miejskiej sieci kanalizacji deszczowej, zgodnie z pismem Miejskiego Zarządu Dróg w Kielcach z 12.01.2023 r. i w tym zakresie orzekło co do istoty sprawy, w następujący sposób:

1. I. pkt 3 ppkt l Ustalenia dotyczące warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego o treści:

Nieprzekraczalna linia zabudowy - w odległości od 7,50 m do 9,00 m od zewnętrznej krawędzi jezdni ul. [...], (tj. w granicy terenu inwestycji z pasem drogowym) w sposób pokazany na zał. graf. do decyzji.

1. II. pkt 6 Ustalenia dotyczące obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej.
2. • obsługa w zakresie uzbrojenia technicznego:
3. - zaopatrzenie w wodę i odprowadzenie ścieków - w oparciu o istniejącą miejską sieć wodno-kanalizacyjną, zgodnie z pismem Wodociągów Kieleckich Sp. z o.o. z dnia 19.01.2026 r.,
4. - zaopatrzenie w energię elektryczną - z istniejącej miejskiej sieci elektroenergetycznej, zgodnie z pismem PGE Dystrybucja S. A. z 19.01.2026r.,
5. - zaopatrzenie w energię cieplną - pismo z 22.01.2026 r. Miejskiego Przedsiębiorstwa Energetyki Cieplnej w Kielcach Sp. z o.o. w Kielcach
6. - zaopatrzenie w gaz - z miejskiej sieci gazowej, pismo Polskiej Spółki Gazownictwa Sp. z o. o. z 20.01.2026 r.;

odprowadzenie wód opadowych i roztopowych - do miejskiej sieci kanalizacji deszczowej, zgodnie z pismem Miejskiego Zarządu Dróg w Kielcach z 20.01.2026 r. w pozostałym zakresie utrzymując w mocy ww. decyzję organu I instancji.

SKO, uzasadniając podjęte na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a. rozstrzygnięcie, powołało się na sanowanie w części decyzji organu I instancji w opisany wyżej sposób. Organ odwoławczy, opisując postępowanie w sprawie, wskazał, że sprawa z wniosku inwestora o ustalenie warunków zabudowy dla ww. inwestycji była już przedmiotem decyzji kasacyjnej SKO z 18.07.2024 r. Po zwrocie akt inwestor pismami z 19.12.2024r. oraz z 5.05.2025 r. przedłożył żądane uzupełnienie wniosku, a następnie organ przeprowadził uzupełniające postępowanie dowodowe w sprawie, po czym wydał ww. decyzję z 17.09.2025 r. Następnie, w toku postępowania odwoławczego inwestor przedłożył uaktualnione umowy z gestorami sieci, uwzględnione następnie w podjętym rozstrzygnięciu SKO. Organ II instancji, po dokonaniu ponownej analizy wniosku o ustalenie warunków zabudowy dla ww. przedsięwzięcia inwestycyjnego, ocenił, że skorygowany wniosek składa się z części tekstowej i graficznej, a także posiada wszystkie ustawowo wymagane elementy oraz załączniki, wymienione w ww. art. 52 ust. 2 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j.t. Dz.U. 2024 r. poz. 1130 ze zm.), zwanej dalej "u.p.z.p.". Przechodząc do decyzji organu I instancji przytoczono jej ustalenia, tj.:

nieprzekraczalna linia zabudowy - w odległości od około 7,50 m do około 9,00 m od zewnętrznej krawędzi jezdni ul. [...], (tj. w granicy terenu inwestycji z pasem drogowym) w sposób pokazany na zał. graf. do decyzji, wielkość powierzchni zabudowy do powierzchni terenu inwestycji - od 0,21 do 0,32 i minimum 25% powierzchni terenu inwestycji należy urządzić, jako powierzchnię biologicznie czynną, szerokość elewacji frontowej budynku - od 18,00 m do 24,70 m, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku - od 16,70 m do 33,00 m, mierzona od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku, geometria dachu budynku - dach płaski; wysokość do 33,00 m, mierzona od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku, argumentując, że spełnienie powyższych warunków określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. potwierdza sporządzona w sprawie analiza obszaru – wyznaczonego zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. – co szczegółowo uzasadniono.

W ocenie SKO, sporządzona w przeprowadzonym ponownie postępowaniu analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu jest prawidłowa i wystarczająca, a badając spełnienie wymogów art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., stwierdzono, że w niniejszej sprawie w granicach analizy występują działki dostępne z tej samej drogi publicznej zabudowane w sposób umożliwiający ustalenie wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu oraz na podstawie przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164 poz. 1588). Organ odwoławczy, odnosząc się do osi sporu – którą jest sposób ustalenia dla planowanej inwestycji linii zabudowy – przytoczył znajdujący zastosowanie przepis § 4 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, powołując się na część tekstową i graficzną analizy, której autor w sposób uzupełniająco-informacyjny wskazał, że kompozycja wnętrza urbanistycznego ul. [...] jest niejednorodna, szczegółowo uzasadniając to stanowisko.

W rezultacie, autor analizy, mając na uwadze krajobraz ul. [...] i aktualny ład przestrzenny, za zasadne uznał, aby kolejne nowe budynki uzupełniające istniejącą zabudowę lokalizować w miarą możliwości blisko ulicy – tak, aby kontynuować historyczną linię zabudowy reprezentowaną przez 6 budynków z ogólnej ilości 12 zlokalizowanych w obszarze analizowanym przy ul. [...].

SKO, analizując powyższe w aspekcie zarzutów odwołania, zauważyło, że organ I instancji, ponownie rozpoznając sprawę, uwzględnił stosownie stanowisko zawarte w decyzji kasacyjnej z 18.07.2024 r. Wobec zawartej w tym rozstrzygnięciu oceny, że w uchylonej poprzedniej decyzji organu I instancji sposób wyznaczenia linii zabudowy nie znajdował wystarczającego uzasadnienia ani w analizie, ani w decyzji organu i nosił cechy dowolności, analizę urbanistyczną i uzasadnienie ponownej, ww. decyzji, w zakresie ustalania linii zabudowy rozbudowano o dane przestrzenne z obszaru analizowanego wraz z przytoczeniem logicznej argumentacji odnoszącej się do konkretnych cech geometrycznych zastanej istniejącej struktury urbanistycznej, które to cechy definiują istniejący ład przestrzenny tego rejonu miasta, tj. wnętrza urbanistycznego ul. [...].

Jakkolwiek SKO za zasadne uznało ustalenie ww. przedziału linii zabudowy, tj. zwróciło uwagę na konieczność jej doprecyzowania, stwierdzając, że ustala się: nieprzekraczalna linia zabudowy - w odległości od 7,50 m do 9,00 m od zewnętrznej krawędzi jezdni ul. [...]. Ustalenie przez organ I instancji wielkości parametru - "około" stwarza bowiem, zdaniem organu odwoławczego, niedopuszczalną prawem dowolność, nieznajdującą uzasadnienia w przepisach ww. rozporządzenia.

SKO, odnosząc się w do zarzutu nieuwzględnienia w katalogu stron postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji właścicieli nieruchomości położonej przy ul. [...] oraz gestora sieci teletechnicznej przebiegającej przez teren inwestycji, stwierdziło, że zebrany i przedłożony w ww. sprawie materiał dowodowy nie potwierdził, aby nieruchomość położona przy ul. [...], pozostawała w obszarze oddziaływania planowanej inwestycji, nie przylega także bezpośrednio do linii rozgraniczających teren wnioskowanej inwestycji, wskazanych w decyzji.

Z kolei odnośnie braku przyznania statusu strony postępowania P. Sp. z o.o., zauważono, że przedłożony w postępowaniu uzupełniająco-dowodowym szkic inwentaryzacyjny potwierdza i dokumentuje, w sposób jednoznaczny, lokalizację kabla na terenie planowanej inwestycji – co jednak nie implikuje interesu prawnego gestora tej sieci, powołując się końcowo na pkt 6 decyzji organu I instancji "Ustalenia dotyczące obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej". Ponadto, w piśmie z 21.01.2026 r. P. Sp. z o.o. oświadczyła, że nie wnosi zastrzeżeń do dalszego procedowania decyzji o warunkach zabudowy pod warunkiem zachowania istniejącej infrastruktury teletechnicznej oraz nienaruszenia jej przebiegu i funkcjonowania

Skargę na ww. decyzję SKO wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach Spółka, formułując zarzuty naruszenia:

1. I. przepisów prawa materialnego, tj.:
2. 1) art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 4 ust. 1-4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. poprzez błędną wykładnię i uznanie, że wyznaczenie linii zabudowy w oparciu o "historyczny układ pierzejowy" oraz "elementy krystalizujące kompozycję" jest dopuszczalne w sytuacji, gdy bezpośrednie sąsiedztwo charakteryzuje się linią zabudowy wycofaną od jezdni o ponad 25 metrów;
3. 2) art. 54 pkt 2 lit. d u.p.z.p. w zw. z art. 63 ust. 2 u.p.z.p. poprzez brak określenia wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich;
4. II. przepisów postępowania:
5. 1) art. 28 w zw. z art. 10 § 1 K.p.a. poprzez błędne przyjęcie, że właściciele nieruchomości przy ul. [...] oraz gestor sieci P. Sp. z o.o. posiadają jedynie interes faktyczny, a nie prawny, co skutkowało ich wykluczeniem z udziału w postępowaniu jako stron;
6. 2) art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a. w zw. z art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece poprzez oparcie ustaleń faktycznych w zakresie obciążeń nieruchomości na gołosłownych oświadczeniach inwestora, stojących w sprzeczności z rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych;
7. 3) art. 136 § 1 oraz art. 15 K.p.a. poprzez wydanie rozstrzygnięcia reformacyjnego w sytuacji, gdy stopień wadliwości postępowania przed organem pierwszej instancji obligował do wydania decyzji kasacyjnej na podstawie art. 138 § 2 K.p.a., a wydanie "rozbryzgnięcia reformacyjnego" doprowadziło do naruszenia zasady dwuinstancyjności;
8. 4) art. 138 § 2 zdanie drugie K.p.a. poprzez nieuwzględnienie przy ponownym rozpoznawaniu sprawy istotnych okoliczności wskazanych we wcześniejszej decyzji kasacyjnej SKO z 18.07.2024 r., dotyczących oddzielenia zabudowy od pasa drogowego pasem zieleni i ciągiem pieszym.

Mając na uwadze powyższe Spółka wniosła o:

1. 1) uchylenie zaskarżonej decyzji organów obu instancji;
2. 2) wstrzymanie przez SKO wykonania decyzji, a w przypadku niewstrzymania jej wykonania przez ww. organ, wydanie na podstawie art. 61 § 3 p.p.s.a. postanowienia o wstrzymaniu wykonania decyzji przez Sąd;
3. 3) zasądzenie na rzecz skarżących kosztów postępowania według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasową argumentację.

Postanowieniem z 15.05.2026 r. tut. Sąd odmówił wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie sądowej 30.07.2026 r.:

1. - pełnomocnik strony skarżącej poparł skargę;
2. - pełnomocnicy uczestniczki M. C. wnieśli o oddalenie skargi w całości, przyłączając się do stanowiska organu;

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.), zwanej dalej "p.p.s.a.", wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego w sposób, który miał wpływ na wynik sprawy lub przepisów postępowania w stopniu, który mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Rozpatrując skargę w ramach powyżej zakreślonej kognicji Wojewódzki Sąd Administracyjny nie dopatrzył się naruszeń prawa skutkujących koniecznością uchylenia bądź stwierdzenia nieważności zaskarżonej decyzji SKO, podjętej na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a. (decyzja reformacyjna), wydanej w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami (w tym handel o powierzchni sprzedaży do 300 m2) na parterze i garażem podziemnym, na wskazanych działkach w Kielcach.

Zakwestionowanym rozstrzygnięciem:

1. - uchylono decyzję organu II instancji w części jej rozstrzygnięcia, obejmującego:
2. I. ustalenie w pkt 3 ppkt 1 nieprzekraczalnej linia zabudowy – w odległości od około 7,50 m do około 9,00 m od zewnętrznej krawędzi jezdni ul. [...];
3. II. wyszczególnione w pkt 6 zakresy obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej dotyczące: zaopatrzenia w wodę i odprowadzenia ścieków, zaopatrzenia w energię elektryczną, zaopatrzenia w energię cieplną, zaopatrzenia w gaz, utylizacji ścieków pozostałych (substancji ropopochodnych w garażu), odprowadzania wód opadowych i roztopowych – ustalono w oparciu o przedłożone poprzednio przez inwestora pisma gestorów sieci pisma (warunki przyłączeniowe) z 2023 i 2024 r.;
4. - i w tym zakresie rozstrzygnięto co do istoty sprawy w następujący sposób:

1. I. pkt 3 ppkt 1 Ustalenia dotyczące warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego o treści: Nieprzekraczalna linia zabudowy - w odległości od 7,50 m do 9,00 m od zewnętrznej krawędzi jezdni ul. [...] (tj. w granicy terenu inwestycji z pasem drogowym) w sposób pokazany na zał. graf. do decyzji;
2. II. pkt 6 Ustalenia dotyczące obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej obsługa w zakresie uzbrojenia technicznego - z powołaniem się na wyszczególnione (aktualne) pisma gestorów sieci (warunki przyłączeniowe) z 2026 r., przedłożone przez inwestora w toku postępowania odwoławczego - dotyczące:

zaopatrzenia w wodę i odprowadzenia ścieków - w oparciu o istniejącą miejską sieć wodno-kanalizacyjną, zgodnie z ww. pismem Wodociągów Kieleckich Sp. z o. o. z 19.01.2026 r., zaopatrzenia w energię elektryczną - z istniejącej miejskiej sieci elektro-energetycznej, zgodnie z ww. pismem PGE Dystrybucja S. A. z 19.01.2026 r.,

1. - zaopatrzenia w energię cieplną – ww. pismo z 22.01.2026 r. Miejskiego Przedsiębiorstwa Energetyki Cieplnej w Kielcach Sp. z o.o. w Kielcach,
2. - zaopatrzenia w gaz - z miejskiej sieci gazowej, ww. pismo Polskiej Spółki Gazownictwa Sp. z o. o., utylizacji ścieków pozostałych (substancji ropopochodnych w garażu) - do kanalizacji sanitarnej po wcześniejszym podczyszczeniu, zgodnie z ww. pismem Wodociągów Kieleckich Sp. z o.o., odprowadzenia wód opadowych i roztopowych - do miejskiej sieci kanalizacji deszczowej, zgodnie z ww. pismem Miejskiego Zarządu Dróg w Kielcach z 20.01.2026 r., w pozostałym zakresie utrzymując w mocy ww. decyzję organu I instancji.

Odnosząc się do przytoczonej części reformacyjnej zaskarżonej decyzji nie budzi wątpliwości Sądu, że SKO prawidłowo – w sposób zgodny z art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a. – sanowało decyzję organu I instancji we wskazany powyżej sposób. Mianowicie, przepis ten stanowi, że organ odwoławczy wydaje decyzję, w której uchyla zaskarżoną decyzję w całości albo w części i w tym zakresie orzeka co do istoty sprawy. W tej mierze należy w pełni podzielić stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji co do tego, że:

1. - po pierwsze, ustalenie przez organ I instancji wielkości parametru nieprzekraczalna linia zabudowy – "około" – stwarza niedopuszczalną prawem dowolność, nieznajdującą uzasadnienia w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588 ze zm.), dalej zwanego "rozporządzeniem", stanowiącego podstawę do ustalenia wielkości parametrów planowanego przedsięwzięcia;
2. - po drugie, w toku postępowania odwoławczego inwestor przedłożył wyszczególnione powyżej uaktualnione umowy z gestorami sieci (poprzednie pochodziły z 2023 i 2024 r.) – co zostało uwzględnione w rozstrzygnięciu SKO – ze wskazaniem, że złożony wniosek jest kompletny i zawiera wszystkie elementy wymienione w ww. art. 52 ust. 2 u.p.z.p.

W tym ostatnim zakresie podkreślenia wymaga, że przedłożenie aktualnych umów gestorów wszystkich sieci znajdowało oparcie w skierowanym do organu I instancji – na etapie postępowania odwoławczego (w trybie art. 136 K.p.a. – pismem z 14.01.2026 r.) – zleceniu Prezydentowi Miasta Kielce przeprowadzenia uzupełniającego materiału dowodowego w tym zakresie – ze wskazaniem, że dotychczasowe promesy straciły ważność.

SKO, uzasadniając podjęte na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a. rozstrzygnięcie, powołało się na sanowanie w części decyzji organu I instancji we wskazany powyżej sposób. Organ odwoławczy, opisując postępowanie w sprawie, wskazał, że sprawa z wniosku inwestora o ustalenie warunków zabudowy dla ww. inwestycji była już przedmiotem decyzji kasacyjnej SKO z 18.07.2024 r. (k. 128) – którą uchylono w całości decyzję Prezydenta Miasta Kielce z 30.04.2024 r., ustalającą warunki zabudowy i przekazano sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Mając na względzie zarzuty sformułowane pod. poz. II.4 petitum skargi, dotyczące naruszenia w ponownie prowadzonym postępowaniu art. 138 § 2 K.p.a. w kontekście stanowiska zawartego w ww. decyzji kasacyjnej należało przytoczyć motywy SKO przedstawione w jej uzasadnieniu.

Mianowicie, zdaniem organu odwoławczego:

1. - stanowisko (poprzednie) organu I instancji, że "wyznaczona maksymalna intensywność zabudowy oraz maksymalna i minimalna nadziemna intensywność zabudowy wpiszą się w zastany ład przestrzenny w tym rejonie miasta jest przedwczesne, ponieważ organ I instancji nie dokonał wnikliwej analizy i oceny, że ww. maksymalne parametry zabudowy usługowej stanowią wyjątek i dominantę w obszarze analizowanym i w takich okolicznościach sprawy konieczna jest dogłębna analiza i ocena, czy powinny być uwzględnione w analizie dotyczącej ustalenia parametrów dla nowej zabudowy mieszkalnej";
2. - co do wyznaczenia szerokości elewacji frontowej na podstawie § 6 rozporządzenia "organ nie ustalił w badanej decyzji stanu prawnego i faktycznego i terenu inwestycji, w tym wszelkiego rodzaju służebności jakimi są obciążone działki objęte wnioskiem inwestorskim. W związku z tym, w ocenie Kolegium, ustalenie szerokości elewacji frontowej bez uwzględniania stanu prawnego i faktycznego terenu inwestycji jest przedwczesne a przez to wadliwe";
3. - "organ I instancji nie ustalił w badanej decyzji aktualnego stanu prawnego i faktycznego terenu inwestycji. Obowiązek taki wynika wprost z przepisu art. 53 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (...). Otóż jak wynika z wypisu z księgi wieczystej (...) działki ewidencyjne nr [...] i [...], na których wnioskodawca planuje lokalizować przedmiotowy budynek wielorodzinny z usługami obciążone są służebnością przejazdu i przechodu pasem o pow. 95 m2 o szerokości ok. 5 m na rzecz każdoczesnego właściciela i użytkownika wieczystego działek ewidencyjnych nr [...] oraz [...]. Nadto, jak wynika z zapisów ww. księgi wieczystej, działka nr [...] obciążona jest służebnością przesyłu ustanowioną nieodpłatnie i na czas nieoznaczony na rzecz spółki pod firmą P. Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie i jej następców prawnych z ograniczeniem zakresu wykonywania do działki nr [...], polegającą na prawie pozostawienia na nieruchomości kabli teletechnicznych ziemnych TKM oraz całodobowego korzystania z nieruchomości w zakresie niezbędnym do wykonywania wszelkich czynności eksploatacji, serwisu, naprawy, konserwacji, remontów, odbudowy i przebudowy kabli teletechnicznych ziemnych TKM wraz z prawem wejścia i wjazdu na teren odpowiednim sprzętem przez pracowników P. Sp. z o.o. oraz przez wszystkie podmioty i osoby, którymi Spółka posługuje się w związku z prowadzoną działalnością jak również powstrzymaniu się od wznoszenia na trasie ich przebiegu budynków oraz powstrzymania się od składowania towarów, w sposób utrudniający do nich dostęp, a także każdorazowego uzgadniania z P. Sp. z o.o. wykonywania prac ziemnych utwardzania terenu w pasie, przebiegu sieci o szerokości 1,0 m długości 36 m, zgodnie z treścią § 7 aktu notarialnego stanowiącego podstawę wpisu. W ocenie Kolegium, analiza treści ww. służebności pozwala na wniosek, że mogą mieć istotny wpływ na wielkość planowanej zabudowy i sposób zagospodarowania terenu wnioskowanego przedsięwzięcia z uwagi na postulowaną lokalizację planowanej zabudowy. Okoliczność ta winna zostać uwzględniona stosownie w treści decyzji o warunkach zabudowy w ramach ustalenia stanu prawnego i faktycznego terenu planowanej inwestycji, ponieważ ma niewątpliwie wpływ na ustalenie parametrów zabudowy nowej inwestycji. Służebność ta nie może zostać dowolnie zabudowana a jej cele zniweczone";
4. - sporną kwestią (również obecnie) jest określenie nieprzekraczalnej linii zabudowy na podstawie przepisu § 4 ust. 4 rozporządzenia - w odległości od około 7,50 m do około 9,00 m od zewnętrznej krawędzi jezdni ul. [...], stwierdzając, że "tak wyznaczona linia zabudowy nie znajduje wystarczającego uzasadnienia ani w analizie, ani w decyzji organu I instancji i nosi cechy dowolności. W analizie nie uwzględniono m.in. zastanego sposobu zagospodarowania istniejącej zabudowy, a mianowicie oddzielenia istniejącej zabudowy od pasa drogowego ul. [...] pasem zieleni, względnie ciągiem pieszym. Jest to istotna kwestia w sprawie. Tymczasem, jeżeli autor analizy architektoniczno - urbanistycznej odstępuje od reguł ogólnych (co jest możliwe w wyjątkowych wypadkach - § 4 ust. 4 rozporządzenia) to obowiązany jest to przekonywująco i logicznie uzasadnić, innymi słowy nie czyni tego dowolnie. W badanej sprawie zabrakło takiego uzasadnienia co czyni ustalenie ww. parametru dowolnym."

W rezultacie, w poprzednio wydanej decyzji kasacyjnej organ odwoławczy, podsumowując powyższe ustalenia i okoliczności, stwierdził, że "decyzja organu I instancji w sprawie ustalenia warunków zabudowy wydana została przedwcześnie, bez przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego, z naruszeniem przepisów postępowania, tj. art. 7,10 § 1, 28, 77, 80 i 107 § 3 K.p.a., mającym wpływ na rozstrzygnięcie".

Jest to o tyle istotne przy kontroli legalności obecnie podjętej decyzji SKO w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, że w ponownie prowadzonym postępowaniu zabezpieczono realizację powołanych wyżej przepisów postępowania – w szczególności w zakresie zgromadzenia i oceny materiału dowodowego, istotnej dla ustalenia kwestionowanego przez stronę skarżącą parametru spornej inwestycji.

Mianowicie, po zwrocie akt organ I instancji pismem z 12.11.2024 r. wezwał pełnomocnika inwestora do uzupełnienia i zweryfikowania wniosku o ustalenie warunków zabudowy w aspekcie oceny sprawy zawartej w ww. decyzji kasacyjnej. W odpowiedzi na powyższe, pismami z 19.12.2024 r. oraz z 5.05.2025 r. pełnomocnik przedłożył żądane uzupełnienie wniosku, a następnie organ przeprowadził uzupełniające dowodowe postępowanie w sprawie, w oparciu o które wydał decyzję z 17.09.2025 r. Następnie, po wniesieniu odwołania przez stronę skarżącą, SKO – działając na podstawie art. 136 K.p.a – pismem z 14.01.2026 r. (k. 241) zleciło Prezydentowi Miasta Kielce przeprowadzenie uzupełniającego materiału dowodowego, tj.:

1. 1) sporządzenie i przedłożenie SKO szczegółowej i wyczerpującej aktualnej analizy prawnej i faktycznej terenu wnioskowanej inwestycji, dokumentującej jednoznaczne wskazanie przebiegu i lokalizacji kabli teletechnicznych ziemnych na terenie wnioskowanej inwestycji względem granic sąsiednich nieruchomości, ustalenie nazwy ich aktualnego gestora oraz jego adresu;
2. 2) pozyskanie stanowiska ww. gestora kabli w sprawie wniosku o ustalenie warunków zabudowy, projektu decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o warunkach zabudowy w aspekcie lokalizacji planowanej inwestycji względem ww. kabli, w aspekcie zapisów w księdze wieczystej oraz pozyskanie wszelkich wyjaśnień i dowodów w tej sprawie.

W tym kontekście za niezasadne należy uznać zarzuty strony skarżącej sformułowane pod poz. II petitum skargi co do naruszenia:

1. 1. art. 28 w zw. z art. 10 § 1 K.p.a. poprzez błędne przyjęcie, że właściciele nieruchomości przy ul. [...] oraz gestor sieci P. Sp. z o.o. posiadają jedynie interes faktyczny, a nie prawny, co skutkowało ich wykluczeniem z udziału w postępowaniu jako stron;
2. 2. art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a. w zw. z art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece poprzez oparcie ustaleń faktycznych w zakresie obciążeń nieruchomości na gołosłownych oświadczeniach inwestora, stojących w sprzeczności z rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych.

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji trafnie bowiem stwierdzono, że zebrany i przedłożony w sprawie materiał dowodowy nie potwierdził, aby nieruchomość położona przy ul. [...] pozostawała w obszarze oddziaływania planowanej inwestycji. Nieruchomość ta nie przylega także bezpośrednio do linii rozgraniczających teren wnioskowanej inwestycji, wskazanych w decyzji. Organ odniósł się również do podniesionej w odwołaniu okoliczność lokalizacji placu zabaw dla dzieci – trafnie stwierdzając, że nie stanowi to przesłanki dla ustalenia statusu strony tego postępowania.

Co się zaś tyczy braku przyznania statusu strony postępowania spółce P. Sp. z o.o., to SKO uwzględniło przedłożony w uzupełniającym postępowaniu dowodowym szkic inwentaryzacyjny (który potwierdza i dokumentuje w sposób jednoznaczny lokalizację kabla na terenie planowanej inwestycji), prawidłowo przy tym stwierdzając, że:

1. - po pierwsze, okoliczność ta nie implikuje interesu prawnego gestora tej sieci;
2. - po drugie, w rozstrzygnięciu badanej decyzji w pkt 6 "Ustalenia dotyczące obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej" organ I instancji w sposób prawidłowy i wystarczający ustalił warunek, że w przypadku występowania kolizji planowanej inwestycji z istniejącymi sieciami infrastruktury technicznej, w tym z regionalną siecią szerokopasmową, której lokalizację w drodze decyzji określił Wojewoda Świętokrzyski na podstawie art. 49 ust. 1 ustawy z dnia 7.05.2010 r. o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych (j.t. Dz. U. z 2025 r., poz. 311 ze zm.), projekt budowlany należy uzgodnić z właściwym zarządcą sieci.

W tym miejscu należy zauważyć, że u.p.z.p. nie określa odrębnie stron postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy (w przeciwieństwie do ustawy Prawo budowlane), jednak w orzecznictwie sądowo-administracyjnym ugruntowany jest pogląd co do kręgu stron tego postępowania, który opiera się na dyspozycji art. 28 K.p.a. Stronami tymi zawsze są wnioskodawca oraz właściciel lub użytkownik wieczysty działki, na której ma być realizowana inwestycja (por. art. 63 ust. 1 u.p.z.p.), jak i właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości sąsiadujących z nieruchomością, na której planowana jest inwestycja. Mają oni bowiem interes prawny, by uczestniczyć jako strona w postępowaniach administracyjnych, w wyniku których może zapaść decyzja kształtująca stosunki na sąsiedniej nieruchomości w taki sposób, że będzie to miało wpływ na wykonywanie prawa własności przez właściciela sąsiedniej nieruchomości (por. wyrok NSA z 8.03.2005 r., sygn. akt OSK 682/04, Lex nr 176144).

Stronami postępowania o ustalenie warunków zabudowy mogą się stać również właściciele (użytkownicy wieczyści) nieruchomości położonych dalej od terenu inwestycji, lecz usytuowanych w obszarze oddziaływania inwestycji, wynikającym przede wszystkim z norm środowiskowych.

Uwzględniając poglądy orzecznictwa wskazać trzeba, że P. Sp. z o.o. miałaby interes prawny wówczas, gdyby z treści decyzji ustalającej warunki zabudowy wynikało, że decyzja wydana w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy pozbawia ten podmiot przysługujących uprawnień wynikających ze służebności lub ogranicza jego uprawnienia wynikające ze służebności, prowadząc do pozbawienia lub ograniczenia możliwości zeń korzystania – jako dotychczas uprawnionej (por. wyrok WSA w Białymstoku z 18.06.2026 r. o sygn. akt II SA/Bk 187/26, CBOSA).

W tym kontekście zarzut z poz. II pkt 1 petitum skargi należy uznać za niezasadny – wobec uzyskania w toku postępowania stanowiska P. Sp. z o.o. o braku zastrzeżeń co do przedmiotowej inwestycji i konieczności uzgodnienia dokumentacji projektowej właśnie z P. Sp. z o.o. Mianowicie, inwestor przedstawił odpowiedź P. Sp. z o.o. z 21.01.2026 r. (k. 257) na jego pismo z 16.01.2026 r. – w której poinformowano, że cyt.: "na terenie objętym decyzją o warunkach zabudowy z 17.09.2025 r., dotyczącej działki nr ewid. [...] przy ul. [...], obręb [...], zlokalizowany jest kabel teletechniczny ziemny typu TKM 100x2x0,8, stanowiący własność P. sp. z o.o. Dla przedmiotowej infrastruktury teletechnicznej ustanowiona została nieodpłatna i bezterminowa służebność przesyłu na rzecz P. Sp. z o.o., obejmująca prawo pozostawienia urządzeń w gruncie oraz prawo dostępu do nich w celu prowadzenia czynności eksploatacyjnych, konserwacyjnych, serwisowych, naprawczych, remontowych odbudowy i przebudowy, wraz z prawem wjazdu na teren nieruchomości odpowiednim sprzętem.

P. Sp. z o.o. nie wnosi zastrzeżeń do dalszego procedowania decyzji o warunkach zabudowy, pod warunkiem zachowania istniejącej infrastruktury teletechnicznej oraz nienaruszenia jej przebiegu i funkcjonowania. Jednocześnie informujemy, że na etapie opracowywania projektu budowlanego oraz przed rozpoczęciem jakichkolwiek robót budowlanych lub ziemnych, w szczególności w pasie przebiegu kabla, inwestor zobowiązany jest do uzgodnienia dokumentacji projektowej z P. Sp. z o.o. Wszelkie prace prowadzone w pobliżu infrastruktury teletechnicznej muszą odbywać się zgodnie z warunkami technicznymi wydanymi przez P. Sp. z o.o. oraz pod nadzorem przedstawiciela Spółki. W przypadku wystąpienia kolizji projektowanej inwestycji z istniejącą infrastrukturą teletechniczną, ewentualne przełożenie lub przebudowa kabla może nastąpić wyłącznie po uzyskaniu pisemnej zgody P. Sp. z o.o.,i na koszt inwestora".

Ponadto, pełnomocnik inwestora załączył do pisma złożonego 19.12.2024 r. kopię mapy zasadniczej z planowanym sposobem zagospodarowania terenu (k. 148-150):

1. - po pierwsze, dostosowując planowany sposób zagospodarowania terenu do zapisów księgi wieczystej, zgodnie z którą objęte inwestycją działki nr ewid. [...] i [...] obciążone są służebnościami;
2. - po drugie, uwzględniając stanowisko Wodociągów Kieleckich Sp. z o.o. z 10.08.2023 r. – zgodnie z którym projektowany budynek należy usytuować w odległości Lmin.=3,0 m od istniejącego przewodu wodociągowego DN 250 mm na przedmiotowych działkach.

Mianowicie, zgodnie z powyższym – na kopii mapy zasadniczej na ww. działkach obciążonych służebnością zaznaczono pas 5,00 m przejazdu i przechodu oraz przewidziano wolną przestrzeń w postaci pasa 3,00 m po obu stronach sieci wodociągowej w postaci podcienia dla zapewnienia poprawnej obsługi istniejącej sieci wodociągowej. Następnie, zgodnie z pismem z 5.05.2025 r. i przedłożonymi załącznikami graficznymi, tj. kopią mapy zasadniczej z planowanym sposobem zagospodarowania terenu inwestycji oraz szkicem elewacji frontowej (k. 154-165), uwzględniono również zapisy zawarte w ww. księdze wieczystej w zakresie kabli teletechnicznych ziemnych na działce nr ewid. [...], ze wskazaniem, że w ww. księdze wieczystej błędnie podano działkę nr ewid. [...]. Skorygowano ww. część graficzną poprzez odsunięcie od wschodniej granicy działki nr ewid. [...] garażu podziemnego oraz zastosowano cofnięcie o 2 m parteru i I piętra na całej długości elewacji frontowej.

Ponadto w ww. piśmie stwierdzono, że kabel teletechniczny zlokalizowany jest na działce nr ewid. [...] w odległości od 1,00 m do 1,50 m od wschodniej granicy działki na długości około 36,00 m. Należy również zauważyć, że w odpowiedzi na skargę SKO trafnie stwierdziło (str. 16), że gestor sieci nie jest stroną postępowania, a w pkt 6 decyzji I instancji zawarto warunek uzgodnienia projektu z właściwym zarządcą sieci – co odnosi się także do P. Sp. z o.o.

Uwzględniając powyższe nie sposób podzielić zarzutów z poz. II pkt 3 skargi o naruszeniu art. 136 § 1 oraz art. 15 K.p.a. poprzez wydanie rozstrzygnięcia reformacyjnego, w sytuacji gdy – zdaniem strony skarżącej – stopień wadliwości postępowania przed organem I instancji obligował do wydania decyzji kasacyjnej na podstawie art. 138 § 2 K.p.a., a wydanie cyt. "rozbryzgnięcia" (pisownia oryginalna) reformacyjnego doprowadziło do naruszenia zasady dwuinstancyjności. Nie budzi bowiem wątpliwości Sądu, że zasadniczy – zgromadzony początkowo przez organ I instancji w toku ponownego rozpatrzenia sprawy – materiał dowodowy w połączeniu z uzupełniającym postępowaniem dowodowym, przeprowadzonym w trybie art. 136 K.p.a. na zlecenie SKO, umożliwiał wydanie w niniejszej sprawie zaskarżonej decyzji w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy – zgodnie z wymogami przewidzianymi w omówionych poniżej przepisach odrębnych.

Nadmienić przy tym trzeba, że w sytuacji ponownego wydania decyzji kasacyjnej – jak postuluje strona skarżąca – w przypadku ewentualnego wniesienia sprzeciwu przedmiotem kontroli sądowej byłaby kwestia uchylenia się organu odwoławczego od merytorycznego załatwienia niniejszej sprawy i brak właściwego zastosowania art. 136 K.p.a. – co nie miało jednak miejsca w odniesieniu do zaskarżonej decyzji reformacyjnej.

Podobnie skutku nie mogły odnieść sformułowane pod poz. I pkt 1 zarzuty naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 4 ust. 1-4 rozporządzenia – przy czym kwestią budzącą sprzeciw strony skarżącej było wyznaczenie przez SKO linii zabudowy w odległości od 7,50 m do 9,00 m od zewnętrznej krawędzi jezdni ul. [...] w oparciu o "historyczny układ pierzejowy" oraz "elementy krystalizujące kompozycję", w sytuacji, gdy – jak argumentuje strona – bezpośrednie sąsiedztwo charakteryzuje się linią zabudowy wycofaną od jezdni o ponad 25 metrów.

Zdaniem Sądu, w toku ponownego rozpoznania sprawy uwzględniono stanowisko przedstawione w decyzji kasacyjnej SKO z 18.07.2024 r. Wobec zawartej w ww. decyzji organu odwoławczego oceny, że w uchylonej poprzedniej decyzji Prezydenta Miasta Kielce sposób wyznaczenia linii zabudowy nie znajdował wystarczającego uzasadnienia ani w analizie, ani w decyzji organu i nosił cechy dowolności, analizę urbanistyczną i uzasadnienie ponownej, rozbudowano obecnie wydaną decyzję w zakresie argumentacji co do ustalania linii zabudowy o dane przestrzenne z obszaru analizowanego wraz z przytoczeniem logicznej argumentacji odnoszącej się do konkretnych cech geometrycznych zastanej istniejącej struktury urbanistycznej – które to cechy definiują istniejący ład przestrzenny tego rejonu miasta, tj. wnętrza urbanistycznego ul. [...].

Jednocześnie podkreślono, że w aktach sprawy do analizy dołączona jest charakterystyka istniejącej zabudowy znajdującej się w granicach obszaru analizowanego z podaniem linii zabudowy dla wszystkich wskazanych budynków.

W tym zakresie należy podnieść, że w ponownie sporządzonej – bardziej szczegółowej od poprzedniej, zakwestionowanej w decyzji kasacyjnej – analizie (k. 157-162) w wyczerpujący, przekonujący i szczegółowy sposób wykazano zgodność ustalonych ostatecznie parametrów (w szczególności kwestionowanej przez stronę skarżącą nieprzekraczalnej linii zabudowy – w odległości od 7,50 m do 9,00 m od zewnętrznej krawędzi jezdni ul. [...]) z przepisami ww. rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy [...]. Mianowicie, autor analizy zwrócił uwagę, że w niniejszej sprawie istotną kwestią jest to, że kompozycja wnętrza urbanistycznego ul. [...] jest niejednorodna – po obu stronach ulicy występują mieszane formy zabudowy, gdzie zabudowa historyczna przenika się z powojenną zabudową i powstałą współcześnie. Historyczna zabudowa ul. [...] miała charakter zabudowy pierzejowej, tj. fasady frontowe budynków usytuowane były wzdłuż jednej linii, dodatkowo w sposób częściowo zwarty (historyczny pierzejowy układ zabudowy ul. [...] obrazują kopie map z 1939 r. i z 1944 r.), trafnie akcentując, że:

1. - zachowane w historycznej linii zabudowy budynki w granicach wyznaczonego obszaru analizowanego znajdują się pod nr 7, 17, 23 - fasady usytuowane w tej linii mają także dwa współczesne budynki mieszkalne wielorodzinne: 7 - kondygnacyjny pod nr [...] (dz. nr ewid.[...]) oraz 4 - kondygnacyjny pod nr 12 (dz. nr ewid. [...]);
2. - o historycznym układzie zabudowy pierzejowej ul. [...] świadczą także budynki zlokalizowane tuż poza granicami obszaru analizowanego, w północnym krańcu ul., tj. budynki przy ul. [...] (fragment pierzei zwartej) oraz po przeciwnej stronie ul. 5 - kondygnacyjny budynek mieszkalny wielorodzinny pod nr adresowym [...] mający dłuższą fasadę od strony ul. [...];
3. - także wschodnia elewacja budynku [...] lokalizuje się w historycznej pierzejowej linii zabudowy;
4. - w wyniku powojennych przekształceń jezdnia ul. [...] straciła pierwotną prostokreślność; w miejscu węzła z ulicą [...] oraz na wysokości [...] (ul. [...] 3) oś jezdni odchyla się w kierunkach wschodnim i zachodnim; skutkiem braku pierwotnej prostolinijności jezdni pomiary odległości fasad budynków usytuowanych w planie wzdłuż jednej linii od zewnętrznej krawędzi jezdni dają w wyniku różniące się od siebie wartości; łączna długość fasad budynków w obszarze analizowanym zlokalizowanych w historycznej pierzei - tj. usytuowanych wzdłuż jednej linii w bliskiej odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni wynosi ok. 88 m dla pierzei zachodniej oraz ok. 140 m dla pierzei wschodniej - łącznie ok. 228 mb (bez uwzględnienia północnej końcówki ul. [...] położonej poza granicami obszaru analizowanego, która daje dodatkowo łącznie ok. 106 mb takich fasad); z kolei łączna długość fasad budynków wycofanych w głąb od historycznej linii zabudowy wynosi w pierzei zachodniej 194 mb, w pierzei wschodniej 60 mb - łącznie 254 mb w obszarze analizowanym.

Uwzględniając powyższe w analizie przedstawiono trafne wnioski (podzielone następnie przez organy obu instancji) co do tego, że:

1. - po pierwsze, skutkiem niejednorodności struktury urbanistycznej zabudowy ul. [...] - a w szczególności występowania budynkowo różnej artykulacji architektonicznej, wysokości i długości fasad, zlokalizowanych w bardzo różnej odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni ul. - jest brak wyraźnie skrystalizowanej kompozycji urbanistycznej, negatywnie wpływający na odbiór przestrzenny wnętrza ul. i czyniący wrażenie zabudowy chaotycznej zarówno w planie, jak i w widokach perspektywicznych jej wnętrza;
2. - po drugie, mając na uwadze krajobraz ul. i aktualny ład przestrzenny, za zasadne uznano, aby kolejne nowe budynki uzupełniające istniejącą zabudowę lokalizować w miarą możliwości blisko ul. tak, aby kontynuować historyczną linię zabudowy reprezentowaną (jak wskazano powyżej) przez 6 budynków z ogólnej ilości 12 zlokalizowanych w obszarze analizowanym przy ul. [...], oceniając w rezultacie, że działanie takie spowoduje wzmocnienie ścian budujących tzw. "kierunkowe" konkretne wnętrze urbanistyczne ul. o w miarę wyraźnie wykształconych pierzejach, reprezentatywnych dla historycznych ulic miejskich zlokalizowanych w jego centralnej części.

Uwzględniając powyższe – w zestawieniu z reformacyjną częścią decyzji SKO – należy podzielić stanowisko organu co do tego, że ustalenie w przedmiotowej sprawie nieprzekraczalnej linii zabudowy dla planowanej inwestycji w odległości od 7,50 m do 9,00 m od zewnętrznej krawędzi jezdni ul. [...] nie zakłóci zastanego ładu przestrzennego i przyczyni się do pozytywnego wizualnego odbioru wnętrza urbanistycznego ulicy. Jednocześnie organ odwoławczy odniósł się do zgromadzonego materiału dowodowego, stwierdzając, że zamieszczone fragmenty historycznych map omawianego rejonu są jedynie informacją wskazującą na przyczyny i źródło ww. stanu rzeczy (powojenne częściowe przekształcenia urbanistyczne), nie zaś modelem wskazywanym do odtworzenia, jako podstawy do ustalania parametrów nowej zabudowy - te ustalane są tylko i wyłącznie na podstawie zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym.

Odnosząc się do wskazywania budynków znajdujących się w pierzei ul. [...] tuż za granicą wyznaczonego obszaru analizowanego w jego północnej części wyjaśniono, że ma to charakter wyłącznie dodatkowej informacji, nieujętej w zestawieniach parametrów budynków istniejących w obszarze analizowanym i niestanowiącej podstawy do określania warunków dla nowej zabudowy. Wskutek niejednorodności usytuowania fasad dwóch wyodrębnionych grup budynków, gdzie ok. połowa ich łącznej długości znajduje się w jednolitej pierzei mającej rodowód w historycznej zabudowie pierzejowej, zaś druga połowa usytuowana jest w różnorodnych odległościach od tej pierzei w głębi działki – przy braku jakiejkolwiek kompozycyjnej cechy wspólnej tej grupy – wyznaczenie linii zabudowy należało przeprowadzić o zdefiniowane wyznaczniki lokalnego ładu przestrzennego. Organ wyjaśnił także dodatkowo, że każda struktura urbanistyczna posiada konkretne wspólne trójwymiarowe cechy geometryczne, będące tzw. "elementami krystalizującymi kompozycję urbanistyczną" (Kazimierz Wejchert - "Elementy kompozycji urbanistycznej", Arkady 2024, ISBN 978-83-213-4494-2), definiujące lokalny ład przestrzenny oraz decydujące o odbiorze wizualnym przestrzeni - to elementy krystalizujące kompozycję urbanistyczną definiują "uporządkowane relacje" przywołane w ustawowej definicji ładu przestrzennego.

Zaznaczono przy tym, że w niniejszej sprawie – gdzie z bardzo dużej niejednorodności istniejącej zabudowy wyodrębnia się wyraźnie grupa fasad o jednolitej cesze wspólnej, polegającej na usytuowaniu we wspólnej pierzejowej linii zabudowy - cecha ta stanowi główny element krystalizujący lokalną kompozycję urbanistyczną obok drugiej cechy, którą jest wyraźna kulminacja wysokości istniejącej zabudowy w rejonie wnioskowanej inwestycji.

W tym kontekście należy podzielić stanowisko SKO co do tego, że parametry nowej zabudowy należało określić w oparciu o ww. cechy – będące jedynymi elementami krystalizującymi lokalną kompozycję urbanistyczną i ład przestrzenny. W rezultacie powyższe ustalenia przesądziły o prawidłowym wyznaczeniu linii zabudowy na podstawie § 4 ust. 4 rozporządzenia, zgodnie z którym dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy. Jednocześnie organ prawidłowo odniósł się do § 4 ust. 3 rozporządzenia (przewidującego kontynuację linii zabudowy), argumentując, że przepis ten nie powinien mieć zastosowania, gdyż nie kontynuowałoby głównych elementów krystalizujących lokalną kompozycję urbanistyczną i budujących uporządkowane relacje. W zaskarżonej decyzji zaznaczono zarazem, że ustalenie spornego parametru – w odległości od 7,50 m do 9,00 m od zewnętrznej krawędzi jezdni ul. [...] – nie narusza art. 43 ust. 1 ustawy z dnia 21.03.1985 r. o drogach publicznych (j.t.

Dz. U. z 2025 r. poz. 889), zgodnie z którym minimalna odległość obiektów od zewnętrznej krawędzi jezdni dróg gminnych wynosi 6,00 m, trafnie podkreślając, że analiza tego parametru nastąpiła na podstawie zestawienia tabelarycznego (k. 164-167) wszystkich istniejących budynków znajdujących się w obszarze analizowanym z uwzględnieniem rysu historycznego, który stanowi element uzasadnienia ustalania przedziału wartości dla spornego parametru. W argumentacji tej zawiera się również – poruszana w poprzedniej decyzji kasacyjnej i niezasadnie powoływana obecnie przez stronę skarżącą pod poz. II pkt 4 skargi – kwestia oddzielenia zabudowy od pasa drogowego pasem zieleni i ciągiem pieszym.

Z tych względów, wbrew zarzutom skargi, nie sposób zakwestionować stanowiska organu odwoławczego o tym, że wyznaczona w opisany powyżej sposób linia zabudowy nie zakłóci zastanego ładu przestrzennego w ww. rejonie miasta i znajduje wystarczające oparcie w analizie oraz uzasadnienie w aktach sprawy.

Nie budzi przy tym wątpliwości Sądu prawidłowość sporządzonej w przeprowadzonym ponownie postępowaniu zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, gdyż:

1. - szerokość frontu terenu wnioskowanej inwestycji wynosi 65,50 m, przy czym za front terenu uznano jego część, oznaczoną literami A-B, która przylega do drogi publicznej, z której odbywać się będzie główny wjazd i wejście na teren inwestycji, tj. ul. [...];
2. - wyznaczony w niniejszej sprawie obszar analizowany wokół terenu inwestycji, w odległości 196,50 m, tj. w minimalnej odległości trzykrotnej szerokości frontu terenu inwestycji obejmowałby jedynie część nieruchomości bez istniejących na niej budynków lub części tych budynków, dlatego też organ w tych kierunkach objął analizą działki po granicach ich własności.

Należy zarazem podzielić stanowisko organu odwoławczego o spełnieniu w niniejszej sprawie wymogów art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. – gdyż w granicach terenu objętego analizą występują działki dostępne z tej samej drogi publicznej zabudowane w sposób umożliwiający ustalenie wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu oraz na podstawie przepisów rozporządzenia, co przesądziło o prawidłowym ustaleniu wszystkich wskaźników planowanego przedsięwzięcia.

Odnośnie pozostałych parametrów spornej inwestycji – których w skardze jednak nie zakwestionowano – Sąd podziela stanowisko SKO wyczerpująco przedstawione w szczegółowym uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Mianowicie, co do wyznaczenia wskaźnika powierzchni zabudowy – na podstawie § 5 ust. 2 ww. rozporządzenia, prawidłowo wskazano, że:

1. - mając na celu utrzymanie ładu przestrzennego w tym rejonie miasta, dla nowej zabudowy ustalono ten parametr liczony jako stosunek powierzchni zabudowy do powierzchni terenu inwestycji - od 0,21 (wartość tego parametru na działkach zlokalizowanych w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji, tj. na działkach nr ewid. [...], na których zlokalizowany jest budynek mieszkalny wielorodzinny, tj. mieszczący funkcję, jak wnioskowana) do 0,32, stanowiącym wskaźnik powierzchni zabudowy na działce nr ewid. [...], zlokalizowanej w bliskim sąsiedztwie terenu inwestycji z zabudową mieszkaniową wielorodzinną, który nie przekracza średniego parametru w obszarze analizowanym – co doprowadziło do trafnego wniosku, że przyjęte rozwiązanie umożliwi harmonijne wkomponowanie wnioskowanej inwestycji w najbliższe sąsiedztwo.

Z kolei mając na względzie ochronę roślinności trwałej lub sezonowej, umożliwiającej naturalną wegetację roślin i życie zwierząt, prawidłowo zastrzeżono, że wnioskodawca, realizując plany inwestycyjne, powinien urządzić minimum 25% powierzchni terenu inwestycji jako powierzchnię biologicznie czynną. Wskaźnik ten został ustalony na poziomie funkcjonalnie związanym z innymi parametrami zagospodarowania terenu inwestycji.

Co do wyznaczenia szerokości elewacji frontowej w oparciu o § 6 ust. 2 ww. rozporządzenia - od 18,00 m (szerokość elewacji frontowej budynku na działkach nr ewid. 1027/1 i 1027/3, zlokalizowanego w bliskim sąsiedztwie terenu inwestycji) do 24,70 m (szerokość, która mieści się w średniej szerokości elewacji frontowej budynków w obszarze analizowanym z tolerancją do 20%), to należy podzielić stanowisko SKO o tym, że budynek o tak ustalonej szerokości elewacji frontowej nie zaburzy istniejącego ładu przestrzennego.

Z kolei wyznaczenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej prawidłowo nastąpiło na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia - od 16,70 m (wysokość, która nawiązuje do zróżnicowanej wysokości zabudowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego zlokalizowanego w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji, po jego północnej stronie) do 33,00 m (wysokość, która nawiązuje do zróżnicowanej wysokości zabudowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego zlokalizowanego w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji, po jego północnej stronie), mierzona od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. W tym zakresie SKO zaprezentowało odpowiednio uzasadnione stanowisko o tym, że budynek o tak ustalonej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej nie naruszy zastanego ładu urbanistyczno-architektonicznego na tym obszarze.

W zaskarżonej decyzji odniesiono się do wyznaczenie geometrii dachu na postawie § 8 rozporządzenia, trafnie opierając się na wynikach ustaleń analizy co do występujących w obszarze analizowanym budynków o dachach dwuspadowych i wielospadowych o kącie nachylenia połaci dachu do 45°m i płaskich, przy czym te ostatnie posiadają wysokość od 3,50 m do 55,00 m, mierzoną od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. W tym kontekście należy podzielić stanowisko organów co do tego, że ustalona wysokość do 33,00 m, mierzona od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku, jest zgodna z zastanym ładem przestrzennym w tym rejonie miasta.

SKO prawidłowo również stwierdziło – w kontekście wymogów z art. 61 ust. 1 pkt 2-6 u.p.z.p. - że:

1. - ad pkt 2 - wnioskowany do zabudowy teren ma dostęp do drogi publicznej - ul. [...] (droga publiczna kategorii gminnej);
2. - ad pkt 3 - istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, zgodnie z zapewnieniami, o których mowa w punkcie 6. decyzji;
3. - ad pkt 4 - teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, jak stwierdzono w punkcie 4 decyzji;
4. - ad pkt 5 i 6 - dokonana analiza zgromadzonego materiału wykazała, że decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi, zamierzenie budowlane nie znajduje się w obszarach, o których mowa w pkt 8 tiret 5 decyzji.

Końcowo, organ II instancji dogłębnie zbadał decyzję organu I instancji pod kątem zgodności z art. 60 ust. 1 u.p.z.p., który stanowi, że decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4 i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Mianowicie, w tym zakresie prawidłowo wyszczególniono, że w trakcie postępowania projekt decyzji o warunkach zabudowy został prawidłowo uzgodniony z:

1. - Państwowym Powiatowym Inspektorem Sanitarnym w Kielcach w Kielcach - bez zajęcia stanowiska - zgodnie z art. 53 ust. 5 u.p.z.p., stanowiącym, że w przypadku niezajęcia stanowiska przez organ uzgadniający w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie, uzgodnienie uważa się za dokonane;
2. - Marszałkiem Województwa Świętokrzyskiego - bez zajęcia stanowiska - również zgodnie z ww. art. 53 ust. 5 u.p.z.p.

Ponadto trafnie zauważono, że w trakcie postępowania zasięgnięto opinii Miejskiego Zarządu Dróg w Kielcach, który w piśmie z 1.08.2025 r. pozytywnie zaopiniował projekt decyzji o warunkach zabudowy, akcentując – wobec treści art. 53 ust. 4 u.p.z.p. – że przeprowadzenie pozostałych uzgodnień z tego przepisu nie dotyczy przedmiotowej inwestycji, gdyż nie znajduje się ona na obszarach, w stosunku do których ustawodawca taki wymóg nałożył.

Za niezasadny należy uznać podniesiony pod poz. I pkt 2 petitum skargi zarzut braku określenia wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich. Sformułowana w tym zakresie argumentacja nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż w pkt 7 decyzji organu I instancji przewidziano wymogi dotyczące ochrony interesów osób trzecich – przed pozbawieniem dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej, środków łączności, dostępu do światła dziennego, innych uciążliwości i zanieczyszczeń wody i gleby. Stanowi to zarazem pełną realizację przepisów:

1. - art. 54 ust. 1 pkt 2 lit. d w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., z których wynika, że decyzja o warunkach zabudowy określa warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy zgodne z planem ogólnym oraz wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich – przy czym odnotować trzeba, że w skardze (pod poz. I pkt 2 jej petitum) powołano w tym zakresie nieistniejący przepis "art. 54 pkt 2 lit. d" u.p.z.p.,
2. - art. 63 ust. 2 u.p.z.p. (powołanego zresztą przez stronę skarżącą), który stanowi, że decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich.

W tym ostatnim zakresie – jak trafnie zauważono w końcowej części zaskarżonego rozstrzygnięcia – zaakcentowania wymaga, że samo wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie tworzy zmiany w sferze praw rzeczowych, dotyczy to również podmiotów znajdujących się w kręgu oddziaływań inwestycji. Na tym etapie ochrona interesów osób trzecich jest ograniczona i nie obejmuje badania inwestycji w zakresie poszanowania, występujących w obszarze oddziaływania obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich. Dopiero bowiem na etapie pozwolenia na budowę skonkretyzowane zostaną docelowo wymiary budynku oraz lokalizacja planowanego obiektu i wszelka infrastruktura z nim związana względem granic terenu inwestycji, a także zaprojektowane zostanie szczegółowo zagospodarowanie terenu inwestycji, w tym dojścia i dojazdy, zieleń itp. w oparciu o przepisy techniczno-budowlane. To wówczas zostanie przeprowadzona m.in. szczegółowa analiza i ocena organu administracji architektoniczno-budowlanej, czy planowana inwestycja w ściśle zaprojektowanym zagospodarowaniu terenu nie naruszy przepisów odrębnych.

Skoro podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę, Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 p.p.s.a.