Uzasadnienie
1. Decyzją z dnia 13 sierpnia 2025 r. Wójt Gminy C. (dalej: "Wójt", "organ I instancji") po rozpatrzeniu wniosku M. T. z dnia 6 maja 2025 r. ustalił warunki zabudowy dla przedsięwzięcia inwestycyjnego polegającego na budowie ośmiu budynków mieszkalnych jednorodzinnych na terenie działki nr [...], obręb geodezyjny [...], gmina C..
2. Od powyższej decyzji odwołanie złożył A. K. (uczestnik postępowania, właściciel sąsiednich działek nr [...]; dalej: "skarżący"), który podniósł, że w zaskarżonej decyzji powinna znaleźć się wzmianka, iż działki nr [...] oraz nr [...], które sąsiadują bezpośrednio z terenem inwestycji, zgodnie z ich przeznaczeniem wynikającym z miejscowego planu stanowią obszar inwestycji przemysłowych. W jego ocenie ta informacja winna znaleźć się w decyzji, gdyż dałaby inwestorowi jasność, co do sąsiedztwa planowanej inwestycji.
3. Rozpoznając sprawę w postępowaniu odwoławczym Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Toruniu (dalej: "Kolegium", SKO", "organ odwoławczy") decyzją z dnia 21 października 2025 r. utrzymało w mocy zaskarżone orzeczenie organu I instancji.
W motywach rozstrzygnięcia organ odwoławczy w pierwszej kolejności wskazał, że decyzja o warunkach zabudowy jest decyzją związaną co oznacza, że organy rozstrzygające sprawę nie działają w granicach uznania administracyjnego. W sytuacji, gdy w sprawie spełnione są warunki wynikające z przepisu art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. z 2024, poz. 1130 ze zm. – dalej: "u.p.z.p.") właściwy organ ma obowiązek ustalić warunki zabudowy dla inwestycji objętej wnioskiem. Z drugiej strony, niespełnienie któregokolwiek z warunków wynikających z przywołanego przepisu oznacza, że nie jest możliwe wydanie decyzji zgodnej z wnioskiem inwestora.
Dalej kolegium wskazało, że organ wydający decyzję w przedmiocie warunków zabudowy ma obowiązek sporządzić (chyba, że jest to wyłączone ze względu na specyfikę inwestycji) analizę warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych, jak i analizę stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji (art. 53 ust. 3 w zw. z art. 64 ust. 1 "u.p.z.p.").
Zdaniem organu odwoławczego front terenu inwestycji w okolicznościach niniejszej sprawy został określony prawidłowo (wynosi 36 m), co przełożyło się na określenie granic obszaru analizowanego, które ustalono na podstawowym dopuszczalnym prawem poziomie równym trzykrotności frontu terenu inwestycji (108 m). W ustalonym obszarze analizowanym wyznaczonym wokół terenu inwestycji zidentyfikowano dwie działki (nr [...] i nr [...]) gdzie występuje także zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Organ I instancji dokonał analizy wymaganych parametrów urbanistycznych zastanych na działkach nr [...] i nr [...], co obrazuje tabela w części decyzji stanowiącej wyniki analizy. Wójt odniósł wnioskowane parametry do tych wynikających z analizy i prawidłowo doszedł do wniosku, że istnieje możliwość w tym względzie do wydania decyzji zgodnej z wnioskiem Inwestora, a zatem, że w okolicznościach niniejszej sprawy został spełniony warunek z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.
Co do kolejnych niezbędnych przesłanek organ I instancji ustalił, że teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej powiatowej nr [...], istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia (sieć elektroenergetyczna w granicach terenu, a w pobliżu jest sieć wodociągowa, telekomunikacyjna oraz planuje się indywidualny system kanalizacji sanitarnej), teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (działka nr [...] stanowi grunty rolne klasy RIVa, decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi, a teren inwestycji nie znajduje się w obszarze, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 6 u.p.z.p.
Ponadto Kolegium wskazało, że uzyskano także wszystkie wymagane prawem w ustalonym stanie faktycznym sprawy uzgodnienia ze strony właściwych organów współdziałających. W konsekwencji zaistniały wszystkie niezbędne przesłanki do ustalenia wnioskowanych warunków zabudowy.
Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu Kolegium wyjaśniło, że w decyzji o warunkach zabudowy należy zawrzeć przede wszystkim informacje o ewentualnych ograniczeniach w zagospodarowaniu terenu wynikających z przepisów prawa. Przeznaczenie sąsiedniej działki na tereny przemysłowe samo w sobie takiego ograniczenia jeszcze nie stanowi, choć jak się wydaje potencjalnie może stanowić pewne niedogodności dla terenów stricte mieszkaniowych po zrealizowaniu. Będzie to jednak zależało od konkretnego zamierzenia o charakterze przemysłowym oraz przede wszystkim zastosowanych rozwiązań w fazie realizacji. Informacja o tym, że "Teren objęty inwestycją sąsiaduje z działkami nr [...], które zgodnie z planem stanowiąc obszar inwestycji przemysłowych" może stanowić treść uzasadnienia, choć nie jest to element obligatoryjny.
W związku z powyższym SKO podkreśliło, że rozpatrujące niniejszą sprawę i utrzymując w mocy skarżoną decyzję jednocześnie uzupełnia jej uzasadnienie co do dodania informacji o tym, że "Teren objęty inwestycją sąsiaduje z działkami nr [...], które zgodnie z planem stanowiąc obszar inwestycji przemysłowych".
4. Na powyższą decyzję skarżący reprezentowany przez zawodowego pełnomocnika złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy zaskarżając ją w całości i wnosząc o jej uchylenie, zmanię decyzji organu I instancji poprzez dodanie zapisu w pkt 3 decyzji, iż teren objęty inwestycją sąsiaduje z działkami nr [...], które zgodnie z planem stanowią obszar inwestycji przemysłowych oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania.
Zaskarżonej decyzji skarżący zarzucił naruszenie:
- - art. 7 w zw. z art. 77 w zw. z art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tj. Dz. U. z 2024 r., poz. 572 ze zm. – dalej: "k.p.a.") poprzez niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, a także brak wyczerpującego zebrania, a następnie rozpatrzenia całości materiału dowodowego, mając jednocześnie na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli, w tym skarżącego przez nieuwzględnienie stanowiska organu I instancji z dnia 23 września 2025 r., w którym Wójt przychylił się do wniosku skarżącego o uzupełnienie treści decyzji;
- - art. 8 k.p.a. poprzez przeprowadzenie przez SKO postępowania w sposób niebudzący zaufania jego uczestników do władzy publicznej, z jednoczesnym naruszeniem zasady proporcjonalności, poprzez utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji organu I instancji bez dodania zapisu w treści warunków zabudowy - pkt 3, co do tego, iż teren objęty inwestycją sąsiaduje z działkami nr [...], które zgodnie z planem stanowią obszar inwestycji przemysłowych, mimo przychylenia się do powyższego Wójta.
W uzasadnieniu skargi skarżący przedstawił argumentację wspierającą podniesione zarzuty.
- 5. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje
6. Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tj. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 – dalej: "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach owej kontroli sąd administracyjny nie przejmuje sprawy administracyjnej do jej końcowego załatwienia, lecz ocenia, nie będąc przy tym związany granicami skargi, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie naruszono reguł postępowania administracyjnego i czy prawidłowo zastosowano prawo materialne.
Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art.145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Przy czym stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę sąd, co do zasady, nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.). Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala odpowiednio w całości albo w części (art. 151 p.p.s.a.).
Ocena zaskarżonej decyzji przeprowadzona w oparciu o powyższe kryteria nie potwierdza, aby w toku postępowania administracyjnego uchybiono prawu materialnemu oraz prawu procesowemu, w sposób uzasadniający uchylenie zaskarżonej decyzji. Zatem Sąd kontrolując legalność zaskarżonej decyzji i mając na uwadze materiał dowodowy zgromadzony w aktach sprawy uznał, iż skarga jest niezasadna.
7. Podstawę rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W pierwszej kolejności wskazania jednak wymaga, że postępowanie w kontrolowanej sprawie zostało wszczęte w maju 2025 r., a więc po wejściu w życie przepisów ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688 - dalej: "ustawa zmieniająca"). Zgodnie z art. 59 ust. 2 ustawy zmieniającej do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy (24 września 2023 r.) i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie 1) stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym, 2) nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a ustawy zmienianej w art.
1. Na terenie gminny na dzień wydania decyzji przez organy obowiązywało Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy C.. Tak więc w kontrolowanej sprawie na podstawie art. 59 ust. 2 ustawy zmieniającej stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a u.p.z.p. w brzmieniu dotychczasowym, zaś nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a u.p.z.p. po zmianie.
Stosownie do art. 4 ust. 1 i art. 4 ust. 2 u.p.z.p. ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym: lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego (pkt 1), zaś sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy (pkt 2). Powyższe koresponduje z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. w świetle, którego zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86 wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.
Zgodnie z art. 60 ust. 1 u.p.z.p. decyzję o warunkach zabudowy wydaje, z zastrzeżeniem ust. 3, wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4 i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi.
Z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wynika natomiast, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
- 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
- 2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
- 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
- 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
- 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;
- 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:
- a) w stosunku, do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2022 r. poz. 273 i 1846 oraz z 2023 r. poz. 595), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,
- b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,
- c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.
Podkreślenia wymaga, że określone w wyżej przywołanym art. 61 ust. 1 z.u.p.z.p. w zw. art. 59 ust. 2 ustawy zmieniającej przesłanki dotyczą warunków, jakie musi spełniać teren, na którym ma być prowadzona inwestycja powodująca konieczność uzyskania warunków zabudowy wobec braku planu zagospodarowania przestrzennego. Ustawodawca nałożył na organ wydający decyzję obowiązek sprawdzenia oraz określenia wymagań, jakie powinna spełniać nowa zabudowa w związku z już istniejącą zabudową w sąsiedztwie oraz sposobem zagospodarowania terenu. W przypadku bowiem braku planu zagospodarowania naczelną zasadą towarzyszącą regulacji ładu przestrzennego jest jego kontynuacja. Powyższe oznacza, iż nowa zabudowa powinna stanowić kontynuację zabudowy znajdującej się w sąsiedztwie inwestycji, zarówno w zakresie funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy, jak i zagospodarowanie terenu. Kontynuacja powinna dotyczyć także gabarytów, formy architektonicznej obiektów, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.
Jak wynika z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu objętego wnioskiem, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 z.u.p.z.p. w zw. z art. 59 ust. 2 ustawy zmieniającej. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę.
Z brzmienia przywołanych wyżej przepisów wynika zatem, że w każdej sprawie o ustalenie warunków zabudowy konieczne jest sporządzenie analizy architektoniczno-urbanistycznej przez podmiot uprawniony, przy czym na organie spoczywa, wynikający z art. 80 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a., obowiązek dokonania takiej oceny pod kątem zgodności z przepisami prawa, a także wskazań wiedzy, doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania, dokładnie w taki sam sposób, w jaki ocenić należy każdy dowód z opinii biegłego. Analiza urbanistyczno-architektoniczna stanowi główny dowód w sprawie i pełni kluczową rolę w określaniu wymaganych parametrów i wskaźników. Tylko rzetelna i kompletnie sporządzona analiza pozwala na ustalenie warunków zabudowy zgodnie z przepisami prawa. Jak podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14 listopada 2012 r. wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy musi być poprzedzone wnikliwą, pełną i wyczerpującą analizą funkcji oraz cech zabudowy, której to wyniki znajdują odzwierciedlenie w samej analizie i dokumentach stanowiących podstawę jej przygotowania.
Takie opracowanie winno zawierać precyzyjne wskazanie numerów działek objętych analizą, oznaczenie niezbędnych parametrów nieruchomości znajdujących się na tych działkach, aby możliwe było wyprowadzenie wniosku, co do planowanych funkcji zabudowy, jak i cech zabudowy i zagospodarowania terenu, a w konsekwencji ocena takiego dowodu zarówno w postępowaniu administracyjnym, jak i postępowaniu sądowoadministracyjnym (wyrok NSA z 14 listopada 2012 r., II OSK 1252/11, LEX nr 1291874). Zatem sporządzenie analizy architektoniczno-urbanistycznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu.
Ponadto wyjaśnienia również wymaga, że aktualnie obowiązującym rozporządzeniem regulującym kwestie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. poz. 1116).
8. Przenosząc powyższe ogólne uwagi na grunt niniejszej sprawy zdaniem Sądu, analizę jak i zaskarżoną decyzję oparto na prawidłowych ustaleniach faktycznych, jak i przekonywującej argumentacji uzasadniającej przyjęte parametry, co doprowadziło Kolegium do trafnych wniosków.
Do kwestii niespornych i które nie budzą wątpliwości należy sam tryb procedowania w niniejszej sprawie z uwagi na brak planu miejscowego dla terenu, którego dotyczył wniosek. Sąd nie dostrzegł również nieprawidłowości w sposobie wyznaczenia obszaru analizowanego. Jak prawidłowo ustalił w przedmiotowej sprawie Wójt, skoro szerokość frontu terenu objętego wnioskiem wynosi 36 m, to stosownie do regulacji art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w brzmieniu sprzed nowelizacji organ I instancji prawidłowo wyznaczył obszar o promieniu 108 m celem przeprowadzenia stosownej analizy. Jak wynika to ze sporządzonej przez analizy w celu ustalenia parametrów zabudowy i skonfrontowania ich z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla przedsięwzięcia polegającego na budowie ośmiu budynków mieszkalnych jednorodzinnych na terenie działki nr [...], obręb geodezyjny [...], gmina C. wzięto do porównania dwie nieruchomości na których występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, przedstawiając w jednej tabeli dane i wyliczenia dla wskaźnika powierzchni zabudowy, liczby kondygnacji, intensywności zabudowy, udziału powierzchni zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokości zabudowy, geometrii dachu oraz udziału powierzchni biologicznie czynnej.
Sąd podziela stanowisko Kolegium, że Wójt w sposób prawidłowy odniósł wnioskowane parametry do tych wynikających z analizy i zasadnie doszedł do wniosku, że istnieje możliwość w tym względzie do wydania decyzji zgodnej z wnioskiem inwestora. Skarżący nie kwestionuje określonych w decyzji paramentów dla wnioskowanej inwestycji.
Nie jest również kwestionowany dostęp terenu inwestycji do drogi publicznej, zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. Inwestor wykazał również stosownie do art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. możliwość uzbrojenia terenu. Organ stosownie do art. 61 ust. 1 pkt 5 przeanalizował zgodność inwestycji z przepisami odrębnymi. Projekt decyzji został również uzgodniony w wymaganym zakresie, stosownie do art. 53 ust. 4 pkt 9 i pkt 9a u.p.z.p. Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy zawiera obligatoryjne elementy, wskazane w art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p.
9. Skarżący sformułował w skardze zarzuty dotyczące naruszenia art. 7 w zw. z art. 77 w zw. z art. 80 oraz art. 8 k.p.a. poprzez utrzymanie przez Kolegium w mocy decyzji organu I instancji bez dodania zapisu w treści warunków zabudowy - pkt 3, co do tego, iż teren objęty inwestycją sąsiaduje z działkami nr [...], które zgodnie z planem stanowią obszar inwestycji przemysłowych.
Odnosząc się do powyższego wskazania wymaga, że decyzja o warunkach zabudowy jest instrumentem prawnym służącym określeniu sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu nieobjętego ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Określa ona podstawowe parametry dotyczące zmiany zagospodarowania terenu, które podlegają dalszym szczegółowym ustaleniom w postępowaniu poprzedzającym wydanie pozwolenia na budowę, unormowanym w przepisach prawa budowlanego oraz przepisach ustaw odrębnych i aktach wykonawczych. Ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy może następować tylko w takim zakresie, w jakim nie jest objęta przepisami prawa budowlanego. Organ wydający taką decyzję nie może wkraczać w kognicję organów administracji architektoniczno-budowlanej. Z tego względu ochrona interesów osób trzecich na etapie określenia warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania oraz jego zabudowy nie może być zapewniona całościowo i przejmować działań właściwych ochronie interesów osób trzecich na etapie pozwolenia na budowę, wobec czego nie może być tak konkretna i szczegółowo określona jak w pozwoleniu na budowę.
Sąd podziela stanowisko Kolegium, iż decyzja o warunkach zabudowy winna zawierać informacje o ewentualnych ograniczeniach w zagospodarowaniu terenu wynikających z przepisów prawa. Okoliczność, że sąsiadujące z terenem planowanej inwestycji działki skarżącego o nr [...] oraz nr [...] zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zostały przeznaczone pod przemysł oraz usługi rzemieślnicze z zabudową mieszkaniową takich ograniczeń nie wprowadza, a zatem sama okoliczność sąsiedztwa takich działek nie stanowi elementu obligatoryjnego decyzji o warunkach zabudowy, co niezasadnym czyni zarzuty wyartykułowane w skardze. Oczywiście tego typu zastrzeżenie może znaleźć się w decyzji ustalającej warunki zabudowy nie mniej jego brak nie świadczy o wadliwości decyzji. To, że organ I instancji przekazując odwołanie przychylił się do wniosku o uzupełnienie decyzji w zakresie proponowanym przez skarżącego pozostaje bez wpływu na wynik sprawy, co niezasadnym czyni zarzut naruszenia art. 8 k.p.a. Ponadto jak wynika z uzasadnienia zaskarżonej decyzji SKO rozpatrując sprawę w postępowaniu odwoławczym utrzymując w mocy skarżoną decyzję jednocześnie uzupełniło jej uzasadnienie poprzez dodanie informacji o tym, że "Teren objęty inwestycją sąsiaduje z działkami nr [...], które zgodnie z planem stanowiąc obszar inwestycji przemysłowych".
10. Konkludując stwierdzić należy, że skarżący nie wykazał, a Sąd nie ujawnił, aby warunki zabudowy określone dla planowanej przez wnioskodawcę zabudowy zostały ustalone bez poszanowania dla ograniczeń wynikających z przepisów odrębnych, czy stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację tej inwestycji. Z tych względów, wobec braku podstaw do uwzględnienia skargi, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę jako nieuzasadnioną.