Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnegoz 30 czerwca 2026 r., sygn. akt III FSK 401/25

Uzasadnienie

1. 1. Wyrok Sądu I instancji.
2. 1.1. Wyrokiem z 26 listopada 2024 r., I SA/Ol 421/24, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie oddalił skargę K. O. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Olsztynie z 18 września 2024 r., nr 2801-IEE.7192.167.2024, w przedmiocie odmowy przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

Wyrok Sądu I instancji wraz z uzasadnieniem (oraz inne orzeczenia powołane w dalszej części rozważań) jest dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych (http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

1. 1.2. Przebieg sprawy (wynikający z zaskarżonego wyroku).

Naczelnik Urzędu Skarbowego w [...] (dalej: "Naczelnik US", "organ egzekucyjny", "organ I instancji") prowadzi z majątku K. O. (dalej: "strona", "skarżący") egzekucję administracyjną. Podstawę prowadzenia egzekucji administracyjnej z nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr [...], stanowi prawomocny wyrok Sądu Okręgowego w [...] z 12 kwietnia 2019 r., [...], uznający za bezskuteczną wobec Skarbu Państwa – Naczelnika US, umowę darowizny z 4 listopada 2013 r., na mocy której strona darowała na rzecz J. O. udział wynoszący 19/24 części we współwłasności działki gruntu nr [...] położonej w miejscowości W., gmina [...], i zabudowanej budynkiem mieszkalnym wolnostojącym jednokondygnacyjnym o powierzchni użytkowej 124,66 m2 oraz budynkami gospodarczymi o powierzchni użytkowej 271,30 m2 i 175,97 m2 (przeznaczonymi do rozbiórki) częściowo posadowionymi na działce nr [...], która pozostaje w zasobach Nadleśnictwa [...].

Wezwaniem z 30 września 2020 r., na podstawie art. 110c ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz.U.2023.2505 ze zm.; dalej: "u.p.e.a."), Naczelnik US dokonał zajęcia udziału w tej nieruchomości. Wezwanie doręczono stronie 19 października 2020 r., w trybie art. 44 ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U.2024.572; dalej: "k.p.a."). Następnie, zawiadomieniem z 25 kwietnia 2023 r., organ egzekucyjny poinformował uczestników postępowania o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Protokołem z 27 czerwca 2023 r. organ zakończył opis i oszacowanie wartości nieruchomości. Podstawę opisu i oszacowania wartości nieruchomości stanowił sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego – M. K. operat szacunkowy z 30 maja 2021 r. wraz z aneksem z 17 kwietnia 2023 r. oraz klauzulą potwierdzającą aktualność operatu szacunkowego z 25 czerwca 2023 r. Wartość nieruchomości została oszacowana na kwotę 810.000 zł.

Pismem z 27 lipca 2023 r. strona zgłosiła zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Postanowieniem z 16 sierpnia 2023 r. organ egzekucyjny stwierdził uchybienie terminu do zgłoszenia zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Postanowieniem z 29 września 2023 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Olsztynie (dalej: "Dyrektor IAS", "organ II instancji") utrzymał w mocy to postanowienie, zaś WSA w Olsztynie wyrokiem z 7 lutego 2024 r., I SA/Ol 424/23, oddalił skargę strony w tym przedmiocie.

Postanowieniem z 13 września 2023 r., po rozpoznaniu wniosku strony z 22 sierpnia 2023 r., działając na podstawie art. 110u § 2 u.p.e.a., Naczelnik US odmówił przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Dyrektor IAS postanowieniem z 25 października 2023 r. utrzymał w mocy to postanowienie.

Pismem z 27 października 2023 r. strona ponowiła wniosek o przeprowadzenie dodatkowego opisu i oszacowania wartości, powołując się m.in. na wyrok Sądu Rejonowego [...] Wydział Cywilny z 19 października 2023 r., [...], w którym sąd nakazuje właścicielom nieruchomości podjęcie wskazanych działań. Postanowieniem z 13 grudnia 2023 r. organ egzekucyjny odmówił przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości, wskazując, że wyrok Sądu Rejonowego nie jest prawomocny, a powołane przez stronę okoliczności jeszcze nie zaistniały. Postanowieniem z 29 stycznia 2024 r. Dyrektor IAS utrzymał w mocy to postanowienie, a WSA w Olsztynie wyrokiem z 22 maja 2024 r., I SA/Ol 124/24, oddalił skargę strony na postanowienie Dyrektora IAS.

Obwieszczeniem z 27 czerwca 2024 r. organ egzekucyjny podał do publicznej wiadomości, że pierwsza licytacja udziału w nieruchomości odbędzie się 25 września 2024 r. Zawiadomienie z 27 czerwca 2024 r., wraz z obwieszczeniem o licytacji, doręczono stronie 3 lipca 2024 r.

Pismem z 25 czerwca 2024 r. strona złożyła kolejny (trzeci) wniosek o przeprowadzenie dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości, ze względu na to, że rzeczoznawca majątkowy dokonał oględzin nieruchomości 2,5 roku temu, zatem stan ówczesny odbiega od stanu faktycznego i prawnego w chwili obecnej. W związku z wnioskiem strony, 26 lipca 2024 r. pracownicy organu egzekucyjnego dokonali oględzin zajętej nieruchomości. Organ egzekucyjny w piśmie z 31 lipca 2024 r. uzyskał także wypowiedź rzeczoznawcy majątkowego, wskazującą na brak wpływu wskazanych przez stronę nowych okoliczności na wartość zajętej nieruchomości.

Postanowieniem z 1 sierpnia 2024 r. organ egzekucyjny odmówił przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości, uznając, że podniesione przez stronę argumenty nie wpływają na oszacowaną wartość nieruchomości.

Postanowieniem z 18 września 2024 r., po rozpoznaniu zażalenia strony, Dyrektor IAS utrzymał w mocy postanowienie organu I instancji.

1. 1.3. Stanowisko Sądu I instancji.

Sąd I instancji nie znalazł podstaw do uwzględnienia skargi. WSA wskazał, że art. 110u § 2 u.p.e.a., zawierający możliwość sporządzenia dodatkowego opisu i oszacowania nieruchomości, ma zastosowanie tylko wtedy, gdy pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacji nastąpią istotne zmiany w stanie nieruchomości, powodujące zdezaktualizowanie się poprzedniego opisu.

W ocenie Sądu I instancji, w rozpoznawanej sprawie organy zasadnie uznały, że nie wystąpiły okoliczności wskazujące na istotną zmianę wartości nieruchomości w rozumieniu przepisu art. 110u § 2 u.p.e.a. powodującą zdezaktualizowanie się opisu i oszacowania wartości nieruchomości dokonanego 27 czerwca 2023 r. Podniesiona przez skarżącego okoliczność uprawomocnienia się wyroku Sądu Rejonowego w [...] Wydział Cywilny z 19 października 2023 r., [...], którym to Sąd nakazał współwłaścicielom nieruchomości, aby usunęli naniesienia w postaci fragmentów dwóch budynków (...) i aby wydali powodowi Skarbowi Państwa – Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe Nadleśnictwo [...] grunt stanowiący część tej działki o powierzchni 193 m2 (...), nie stanowiła istotnej zmiany wartości nieruchomości w rozumieniu art. 110u § 2 u.p.e.a., zobowiązującej organ do przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

Trafnie organy podniosły, że w wyniku przeprowadzonych w związku z wnioskiem strony oględzin nieruchomości nie stwierdzono istotnych zmian faktycznych w stanie nieruchomości, które powstały po zakończeniu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W wyniku powołanego w podstawie wniosku strony wyroku sądu nie dokonano bowiem rozbiórki budynków gospodarczych ani innych obiektów, a koszty rozbiórki obiektów w części wykraczającej poza granicę działki nr [...] zostały już uwzględnione przez rzeczoznawcę majątkowego w wycenie nieruchomości stanowiącej podstawę opisu i oszacowania nieruchomości, gdyż – sporządzając aneks z 17 kwietnia 2023 r. do operatu szacunkowego z 30 maja 2021 r. – rzeczoznawca przyjął koszt rozbiórki części dwóch budynków wykraczających poza granice działki w wysokości 104.775,35 zł oraz 42.955,04 zł, co skutkowało obniżeniem pierwotniej oszacowanej wartości nieruchomości z kwoty 958.000 zł do kwoty 810.000 zł. Sąd zaznaczył przy tym, że wskazany proces wyceny (obejmujący sporządzenie operatu oraz aneksu) został już poddany kontroli WSA w Olsztynie, który wyrokiem z 22 maja 2024 r.,

I SA/Ol 124/24, oddalił skargę skarżącego w przedmiocie odmowy przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

WSA uznał także, że w stanie sprawy nie znajdowały potwierdzenia zarzuty skarżącego, iż wykonanie prawomocnego wyroku Sądu Rejonowego z 19 października 2023 r., [...], nie ograniczy się jedynie do części budynków gospodarczych, jak przyjął rzeczoznawca majątkowy, lecz wymusi konieczność rozbiórki budynków w całości. Sąd podniósł, że w przypadku kwestionowania prawidłowości operatu szacunkowego, to strona powinna przedłożyć przeciwdowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego, czego jednak w niniejszej sprawie nie uczyniono. Jako przeciwdowód nie mógł zostać uwzględniony przedłożony przez skarżącego – dotknięty istotnymi brakami – kosztorys z 27 sierpnia 2024 r. Ponadto, wbrew twierdzeniom skarżącego, aneks z 17 kwietnia 2023 r. do operatu szacunkowego z 30 maja 2021 r. uwzględnia koszty rozbiórki dwóch budynków gospodarczych, a nie jednego budynku, co przedstawiono indywidualnie w odniesieniu do każdego z budynków na s. 32 i 34 aneksu.

Konsekwentnie Sąd I instancji uznał, że w sprawie nie doszło do naruszenia art. 110u § 2 u.p.e.a., oraz że postępowanie było prowadzone zgodnie regułami wynikającymi z przepisów art. 7 w zw. z art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. oraz art. 8 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a.

1. 2. Skarga kasacyjna i odpowiedź na skargę kasacyjną.
2. 2.1. Skarżący, reprezentowany przez radcę prawnego, złożył skargę kasacyjną od wyroku Sądu I instancji. Zaskarżonemu w całości wyrokowi skarżący zarzucił:
3. I. Naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, skutkujący oddaleniem skargi przez Sąd I instancji, a to art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U.2024.935; dalej: "p.p.s.a.") w zw. z art. 7 i art. 8 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. oraz art. 110u § 2 u.p.e.a., przez dokonanie wadliwej oceny legalności rozstrzygnięcia dokonanego przez Dyrektora IAS i uznanie, że organ przeprowadził w sposób prawidłowy i wyczerpujący postępowanie dowodowe i poczynił prawidłowe ustalenia, w sytuacji gdy na skutek wadliwej i niepełnej oceny dowodów stan faktyczny będący podstawą rozstrzygnięcia został błędnie ustalony, co prowadzi do wniosku, że zaskarżona decyzja została wydana z przekroczeniem granic przysługującego organowi administracji uznania, a to z uwagi na:
4. 1) przyjęcie, że organ administracji prawidłowo ustalił, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniały okoliczności powodujące potrzebę przeprowadzenia dodatkowego operatu szacunkowego, pomimo zaistnienia przesłanek do takiego opisu, podczas gdy w literaturze i orzecznictwie przyjmuje się, że przez zwrot "w stanie nieruchomości zajdą istotne zmiany", zawarty w art. 110u § 2 u.p.e.a., powinno się rozumieć także istotne zmiany wartości niezależnie od tego z jakich przyczyn wynikają, a w przypadku rozstrzygnięć podejmowanych w ramach uznania administracyjnego, organ powinien skrupulatnie ustalić stan faktyczny objęty hipotezą normy przewidującej działanie z zastosowaniem uznania administracyjnego oraz w uzasadnieniu podjętego rozstrzygnięcia wyjaśnić jego motywy;
5. 2) pominięcie, że biorąc pod (uwagę – dopisek NSA) zmieniony wyrokiem Sądu Okręgowego w [...] stan prawny nieruchomości wartość nieruchomości uległa zmianie zaś brak aktualizacji, tj. przeprowadzenia dodatkowego opisu, doprowadzi niewątpliwie do pokrzywdzenia nabywcy co wpływa negatywnie na budowanie zaufania do organów władzy publicznej oraz obrotu nieruchomościami przez organy egzekucyjne.
6. II. Naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 110u § 2 u.p.e.a., poprzez zaniechanie wykonania odrębnego oszacowania wartości rozbiórki obiektów budowlanych i ustalenie wartości tej rozbiórki w sposób nieodpowiadający wymogom tego artykułu a przede wszystkim wymogom prawa budowlanego, albowiem obecna wycena rozbiórek została sporządzona przez rzeczoznawcę nieposiadającego uprawnień budowlanych a zatem niemającego wiedzy o tym, jak i w jakim zakresie ma być przeprowadzona rozbiórka będąca konsekwencją wyroku Sądu Okręgowego.
7. III. Naruszenie przepisów § 4 ust. 1, 2 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.2004.207.2109 ze zm.) poprzez jego niewłaściwe zastosowanie w sprawie wobec uznania, że rzeczoznawca majątkowy ma wiedzę odpowiadającą konstruktorom i projektantom i przyjęcia, iż jego wiedza pozwala na oszacowanie zakresu rozbiórki i kosztów rozbiórki podczas gdy szacowanie wartości nieruchomości w niniejszej sprawie winno być poprzedzone opinią biegłego z zakresu budownictwa ze specjalności konstrukcyjnej z uprawnienia do kosztorysowania.
8. IV. Naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 134 § 1 p.p.s.a. w zw. z art. 133 § 1 p.p.s.a., poprzez brak jakiegokolwiek merytorycznego rozpoznania każdego z zarzutów zawartych w skardze, a nawet brak opisania choćby w części historycznej uzasadnienia wyroku niektórych zarzutów zawartych w skardze; brak merytorycznego rozpoznania wszystkich zarzutów skarżącego miał istotny wpływ na wynik sprawy, albowiem Sąd I instancji naruszył powyższe przepisy postępowania sądowoadministracyjnego i nie rozpoznał prawidłowo sprawy w wymaganym zakresie, co skutkowało bezpośrednio oddaleniem skargi zamiast jej uwzględnieniem, a zatem miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. sąd nie wziął pod uwagę przepisów prawa powszechnie obowiązującego uniemożliwiającego następczą legalizacji obiektów wybudowanych samowolnie przez właściciela a nawet w uzasadnienie swojego orzeczenia w ogóle nie pochylił się nad tym elementem skargi, Sąd w ogóle nie odniósł się również do wpływu na wartość nieruchomości tego, że na skutek realizacji wyroku Sądu Okręgowego z maja 2024 r. dom mieszkalny utraci możliwość ogrzewania czy odprowadzania ścieków zaś walory te były ujęte w operacie rzeczoznawcy.

Wskazując na powyższe zarzuty, skarżący wniósł o: rozpoznanie skargi kasacyjnej na rozprawie; uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy WSA w Olsztynie do ponownego rozpoznania; zasądzenie od Dyrektora IAS na rzecz skarżącego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego, według norm przepisanych.

1. 2.2. Pismem procesowym z 14 marca 2025 r. Dyrektor IAS, reprezentowany przez radcę prawnego, udzielił odpowiedzi na skargę kasacyjną, wnosząc o oddalenie skargi kasacyjnej oraz zasądzenie od skarżącego na rzecz organu II instancji kosztów postępowania kasacyjnego wraz z kosztami zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.
2. 3. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, uwzględniając z urzędu jedynie nieważność postępowania, której przesłanki zostały enumeratywnie wymienione w § 2 tego artykułu. Zaskarżony wyrok nie został wydany w warunkach nieważności, stąd do rozpoznania pozostały zarzuty skargi kasacyjnej, które skarżący oparł na podstawach kasacyjnych przewidzianych w art. 174 pkt 1 i 2 p.p.s.a.

Sedno sporu sprowadza się do kwestii dokonania dodatkowego opisu i szacowania nieruchomości, z której prowadzona jest egzekucja. Zaznaczenia jednak wymaga, że zarzuty skargi kasacyjnej nie skupiają się wyłącznie na wykazaniu, że odstąpienie przez organ od dokonania dodatkowego opisu i szacowania nieruchomości było wadliwe, lecz także na zakwestionowaniu prawidłowości dokumentów stanowiących podstawę opisu i oszacowania wartości nieruchomości dokonanego 27 czerwca 2023 r., tj. operatu z 30 maja 2021 r. oraz jego aneksu z 17 kwietnia 2023 r., a to ze względu na brak wymaganych uprawnień po stronie osoby powołanej jako biegły w niniejszej sprawie.

Mając powyższe na uwadze, w pierwszej kolejności należy zauważyć, że operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości, oraz że powinien być on sporządzony zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomości, w następstwie pełnego procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe, konieczne do właściwego określenia wartości nieruchomości. Operat szacunkowy, jako dowód w sprawie, podlega ocenie przez organ egzekucyjny prowadzący postępowanie egzekucyjne, tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 w związku z art. 75 § 1 k.p.a., albowiem na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a zatem i obowiązek oceny pod względem formalnym sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. Obejmuje to m.in. zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków.

Jeżeli opinia biegłego jest rzeczowa, logiczna i spójna, a poczynione wyliczenia poprawne, zarówno organ administracji, jak i sąd nie są uprawnione do jej podważenia. Organy administracji prowadzące postępowanie nie powinny wkraczać w merytoryczną zasadność złożonego operatu, gdyż nie dysponują one wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Poza zakresem analizy i oceny organów administracji, jak i sądów administracyjnych, jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania (por. wyroki NSA: z 8 lutego 2018 r., I OSK 1963/17; z 10 lipca 2015 r., I OSK 2546/13; z 5 lutego 2015 r., I OSK 1224/13; z 16 stycznia 2013 r., II OSK 1686/11).

W konsekwencji zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, dotyczących w szczególności względów formalnych, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. wyrok NSA z 17 stycznia 2023 r., III FSK 1841/21). Z kolei, w celu zakwestionowania sporządzonego na potrzeby postępowania administracyjnego operatu szacunkowego, strona skarżąca może przedstawić kontroperat, tj. alternatywną wycenę, opierającą się np. na innej bazie nieruchomości uznanych za podobne, czy przyjmując inne kryteria wyceny, albo poddać sporządzony w toku postępowania operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (obecnie t.j.: Dz.U.2026.399; dalej: "u.g.n.").

Parafrazując powyższe, jeżeli strona w toku prowadzonego postępowania uważa, że operat szacunkowy jest wadliwy, to powinna wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenie wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań, mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności. W sytuacji, gdy organ nie poweźmie wątpliwości co do prawidłowości sporządzenia operatu, inicjatywa wystąpienia do organizacji rzeczoznawców należy do strony. O potrzebie weryfikacji operatu, w myśl art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje bowiem nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia.

Należy też odnotować, że w myśl art. 110u § 2 u.p.e.a., jeżeli w stanie nieruchomości, w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem jej wartości a wyznaczonym terminem licytacji, zajdą istotne zmiany, organ egzekucyjny może przeprowadzić dodatkowy opis i oszacowanie wartości nieruchomości. W przedmiocie wykładni przywołanego wyżej przepisu, Naczelny Sąd Administracyjny podziela poglądy, że dodatkowy opis i oszacowanie może zostać przeprowadzony tylko po spełnieniu warunków opisanych w art. 110u § 2 u.p.e.a. Dotyczyć to może zmian fizycznych nieruchomości oraz zmian spowodowanych stanem prawnym. Jak zaś wskazuje się w doktrynie, upływ czasu nie powoduje potrzeby dokonania dodatkowego opisu i oszacowania, jeżeli nie wywołał on zmian w stanie nieruchomości (por. wyrok NSA z 2 października 2024 r., III FSK 710/24).

Przenosząc powyższe na grunt badanej sprawy i zestawiając to z treścią zarzutów skargi kasacyjnej, stwierdzić należy, że z okoliczności sprawy wynika, iż organ egzekucyjny – w myśl art. 110s § 1 u.p.e.a. – do oszacowania wartości zajętej nieruchomości wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. osobę fizyczną wpisaną do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych spełniającą, wymogi art. 193 ust. 1 w związku z art. 191 ust. 1, art. 177 ust. 1 i art. 174 ust. 2 u.g.n. Operat szacunkowy z 30 maja 2021 r. oraz aneks do operatu z 17 kwietnia 2023 r. zostały sporządzone i podpisane przez tę właśnie osobę uprawnioną, wpisaną na listę rzeczoznawców majątkowych. Proces wyceny nieruchomości zaś, a w jego ramach dokumenty, poddano już uprzednio szczegółowemu badaniu i ocenie nie tylko przez organy egzekucyjne, ale i WSA w Olsztynie, który wyrokiem z 22 maja 2024 r. o sygn. akt I SA/Ol 124/24, oddalił skargę skarżącego w przedmiocie odmowy przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

Orzeczenie to jest prawomocne, a zawarte w nim stanowisko wiążące. Co więcej, skarżący – mimo podnoszonych wątpliwości i zastrzeżeń – ani nie wystąpił do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, ani nie przedstawił skutecznego przeciwdowodu w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego. Zgodzić się bowiem należy ze stanowiskiem Sądu I instancji oraz Dyrektora IAS, że takiego kontrdowodu nie może stanowić przedłożony przez skarżącego kosztorys z 27 sierpnia 2024 r., który nie zawiera ani danych jego autora, ani przyjętej przez niego metodologii, ani też nie przedstawia uzasadnienia dla przyjętego zakresu robót rozbiórkowych budynków gospodarczych w szerszym zakresie, niż przyjął rzeczoznawca majątkowy. Konsekwentnie stwierdzenia wymaga, że skarżącemu ani uprzednio, ani obecnie nie udało się podważyć dokumentów, na podstawie których organ egzekucyjny w dniu 27 czerwca 2023 r. dokonał opisu i oszacowania wartości nieruchomości, a zarzuty ujęte w pkt II. i III. petitum skargi kasacyjnej są oczywiście niezasadne.

Z akt badanej sprawy wyraźnie wynika także, że skarżący nie wykazał, aby w stanie nieruchomości, w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem jej wartości a wyznaczonym terminem licytacji, zaszły takie istotne zmiany, które skutkowałyby potrzebą przeprowadzenia przez organ egzekucyjny dodatkowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zauważyć należy, że po złożeniu przez skarżącego wniosku (trzeciego z kolei) o zastosowanie instytucji przewidzianej w art. 110u § 2 u.p.e.a., organ – działając w myśl i z poszanowaniem art. 7, art. 8, art. 77 § 1 k.p.a. w zw.

z art. 18 pkt 2 u.p.e.a. – podjął niezbędne czynności, celem zweryfikowania powołanych przez stronę okoliczności. Organ przeprowadził oględziny zajętej nieruchomości, na podstawie których ustalił, że nie nastąpiła żadna wizualna zmiana w stanie nieruchomości związana z rozbiórką budynków posadowionych na działce nr [...]. Pozyskał także stosowne wyjaśnienia od rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność tego, czy wskazane przez stronę nowe okoliczności mają wpływ na wartość zajętej nieruchomości. W piśmie z 31 lipca 2024 r. biegły oświadczył, że w aneksie z 17 kwietnia 2024 r. do operatu szacunkowego, uwzględnił koszt rozbiórki części budynków wykraczających poza granicę działki, oraz że wartość nieruchomości – w kontekście prawomocnego wyroku Sądu Okręgowego w [...] z 27 maja 2024 r., [...], oddalającego apelację od wyroku Sądu Rejonowego w [...] z 19 października 2023 r., [...] – nie uległa zmianie.

W tych warunkach w sprawie przyjęto, że nie doszło do istotnej zmiany wartości nieruchomości, w rozumieniu przepisu art. 110u § 2 u.p.e.a., powodującej zdezaktualizowanie się opisu i oszacowania wartości nieruchomości dokonanego 27 czerwca 2023 r. Stanowisko to zaś zostało uznane przez Sąd I instancji za zasadne.

Naczelny Sąd Administracyjny nie znalazł podstaw do zakwestionowania oceny

Sądu I instancji w powyższym zakresie. Zdaniem składu orzekającego, skarżącemu nie udało się wykazać prawdziwości tezy, że wykonanie prawomocnego wyroku Sądu Rejonowego w [...] Wydział Cywilny z 19 października 2023 r., [...], nie ograniczy się jedynie do części budynków gospodarczych, jak przyjął rzeczoznawca majątkowy, lecz z pewnością wymusi konieczność rozbiórki budynków w całości, oraz że rzeczoznawca i organ egzekucyjny winni tę okoliczność uwzględnić z urzędu.

Nakaz płynący z powołanego orzeczenia został niewątpliwie uwzględniony w aneksie do operatu szacunkowego, w którym to biegły przyjął koszt rozbiórki części dwóch budynków wykraczających poza granice działki w wysokości 104.775,35 zł oraz 42.955,04 zł, co skutkowało obniżeniem pierwotniej oszacowanej wartości nieruchomości z 958.000 zł do 810.000 zł; brak zaś było podstaw do – de facto – spekulowania o ewentualnej, niższej wartości nieruchomości w sytuacji dokonania całkowitej rozbiórki ww. obiektów. Zauważyć przy tym należy i na co też słusznie zwrócił uwagę Sąd I instancji, że po wywołaniu licytacji poinformowano o zmianie stanu prawnego nieruchomości, tj. o wydaniu prawomocnego wyroku Sądu Okręgowego w [...] z 27 maja 2024 r., [...] (zob. protokół z pierwszej licytacji z 25 września 2024 r.). Potencjalni licytanci mieli zatem pełen obraz – aktualnego na moment licytacji – stanu faktycznego i prawnego przedmiotowej nieruchomości (stosownie do art. 111c § 2 pkt 6 i § 3 u.p.e.a.).

W konsekwencji brak jest podstaw do uznania zasadności zarzutu ujętego w pkt I. petitum skargi kasacyjnej, a wskazującego na naruszenie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 7 i art. 8 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. oraz art. 110u § 2 u.p.e.a.

Wbrew stanowisku skarżącego, organy przeprowadziły postępowanie dowodowe w sposób prawidłowy i wyczerpujący a także dokonały prawidłowych ustaleń w sprawie. Podjętym przez nie działaniom nie sposób przypisać postępowania w sposób niebudzący zaufania do władzy publicznej. Okoliczność zaś, że w związku z tak poczynionymi ustaleniami wyciągnięto wnioski odmienne od oczekiwanych przez skarżącego i finalnie nie orzeczono na jego korzyść, nie jest wystarczająca do uznania, iż w sprawie doszło do naruszenia powołanych w skardze kasacyjnej przepisów postępowania.

Na uwzględnienie nie zasługuje także sformułowany w pkt IV. petitum skargi kasacyjnej zarzut naruszenia art. 134 § 1 p.p.s.a. w zw. z art. 133 § 1 p.p.s.a. Zauważenia przy tym wymaga, że powołana na poparcie stawianego zarzutu argumentacja – w części skupiającej się na braku wskazania oraz merytorycznego rozpoznania zarzutów skargi przez Sąd I instancji – dotyczy de facto sfery objętej zakresem art. 141 § 4 p.p.s.a., jednakże tego przepisu w skardze kasacyjnej nie powołano.

Zgodnie z art. 133 § 1 zd. 1 p.p.s.a. sąd wydaje wyrok po zamknięciu rozprawy na podstawie akt sprawy, chyba że organ nie wykonał obowiązku, o którym mowa w art. 54 § 2. Orzekanie "na podstawie akt sprawy", o którym mowa w omawianym przepisie, oznacza, że sąd przy ocenie legalności decyzji bierze pod uwagę okoliczności, które z akt tych wynikają i które legły u podstaw zaskarżonego aktu. Sąd administracyjny nie dokonuje natomiast ustaleń faktycznych w zakresie objętym sprawą administracyjną a bada jedynie, czy ustalenia faktyczne dokonane przez organy administracji publicznej, których decyzje (postanowienia) zostały zaskarżone, odpowiadają prawu. Naruszenie określonej w omawianym przepisie zasady orzekania na podstawie akt sprawy może stanowić podstawę kasacyjną wskazaną w art. 174 pkt 2 p.p.s.a., w szczególności jeżeli polega na: 1) oddaleniu skargi, mimo niekompletnych akt sprawy;

1. 2) pominięciu istotnej części tych akt;
2. 3) oparciu orzeczenia na własnych ustaleniach sądu, tzn. dowodach lub faktach nieznajdujących odzwierciedlenia w aktach sprawy (por. J. P. Tarno [w:] Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz, wyd. V, Warszawa 2011, art. 133).

Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a. Brak związania zarzutami i wnioskami skargi oznacza z jednej strony, że sąd bada w pełnym zakresie zgodność z prawem zaskarżonego aktu, czynności, bezczynności lub przewlekłe prowadzenie postępowania administracyjnego. Sąd może więc uwzględnić skargę z powodu innych uchybień niż te, które przytoczono w tym piśmie procesowym, jak również stwierdzić np. nieważność zaskarżonego aktu, mimo że skarżący wnosił o jego uchylenie. Z drugiej zaś strony oznacza, że sąd pierwszej instancji nie jest zobligowany do uwzględnienia każdego nawet irrelewantnego wniosku czy argumentu skargi (por. uchwała NSA z 26 października 2009 r., I OPS 10/09). Przepis art. 134 § 1 p.p.s.a. może zaś stanowić usprawiedliwioną podstawę kasacyjną w sytuacji, gdy sąd pierwszej instancji: 1) nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną – nie wyszedł poza ich granice, mimo że w danej sprawie powinien był to uczynić;

1. 2) rozpoznając skargę, dokonał oceny pod względem zgodności z prawem innej sprawy (w znaczeniu przedmiotowym i podmiotowym) niż sprawa rozstrzygnięta zaskarżonym aktem;
2. 3) rozpoznał skargę z przekroczeniem granic danej sprawy;
3. 4) nie rozpoznał istoty sprawy (zob. np. wyrok NSA z 17 września 2018 r., II OSK 3343). Nie jest natomiast dopuszczalne w ramach zarzutu naruszenia art. 134 § 1 p.p.s.a. kwestionowanie wyniku sądowej kontroli ustaleń faktycznych sformułowanych przez organy, ani też kwestionowanie prawidłowości zajętego przez sąd pierwszej instancji stanowiska prawnego i wyrażonych w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia poglądów, ani prawidłowości oceny materiału dowodowego dokonanego przez ten sąd (zob. np. wyrok NSA z 17 września 2018 r., II OSK 3343/17).

Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że opisane powyżej sytuacje – uzasadniające postawienie zarzutu naruszenia art. 133 § 1 i art. 134 § 1 p.p.s.a. – w badanej sprawie nie wystąpiły. Zaskarżony wyrok został wydany po rozpoznaniu istoty sprawy, na podstawie akt sprawy i z zachowaniem granic orzekania, co jasno wynika z uzasadnienia orzeczenia, które w sposób szczegółowy, wyczerpujący i prawnie prawidłowy odnosi się do wszystkich istotnych aspektów sprawy, a które to rozważania Naczelny Sąd Administracyjny w pełni akceptuje. Natomiast argumentacja skargi kasacyjnej pozwala na uznanie, że postawiony w tym zakresie zarzut jest wyłącznie – podyktowaną niezadowoleniem skarżącego z zapadłego wyroku – polemiką z przedstawionym w uzasadnieniu stanowiskiem Sądu I instancji. Nie zasługuje on zatem na uwzględnienie.

Konkludując, zaskarżony wyrok nie narusza wymienionych w skardze kasacyjnej przepisów prawa. Sąd I instancji prawidłowo skontrolował zaskarżone postanowienie pod kątem wymogów wynikających z tych przepisów prawa i orzekł na podstawie art. 151 p.p.s.a.

Z tych wszystkich przyczyn, Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 184 p.p.s.a. orzekł o oddaleniu skargi kasacyjnej. O kosztach postępowania kasacyjnego w kwocie 360 zł orzeczono na podstawie art. 204 pkt 1, art. 205 § 2, art. 207 § 1 i art. 209 p.p.s.a., a także § 14 ust. 1 pkt 2 lit. b w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz.U.2023.1935).

/-/ T. Kolanowski /-/ D. Gajewski /-/ A. Sokołowska