Uzasadnienie
Zaskarżoną decyzją z dnia [...] czerwca 2009 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta J. z dnia [...] kwietnia 2009 r. ustalającą jednorazową opłatę w wysokości 50 523,30 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla R. K. i A. P. jako zbywców nieruchomości położonej w J. przy ul. [...] oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] w obrębie [...],
W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wskazano, iż przedmiotowa nieruchomość, zgodnie z nieobowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego z 1989 r. położona była na terenie lasów ochronnych bez prawa do zabudowy (symbol RLOu/w), natomiast po uchwaleniu w dniu 9 maja 2003 r. zmiany powołanego wyżej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomość ta oznaczona została symbolem RLZ-37, jako las z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Podniesiono, że przedmiotowa nieruchomość została zbyta przez skarżących w dniu 6 lipca 2006 r., a więc przed upływem 5 lat od dnia, w którym uchwała o zmianie planu zagospodarowania przestrzennego weszła w życie. Wskazano, iż zgodnie ze sporządzonym w postępowaniu przed organem pierwszej instancji operatem szacunkowym, wartość nieruchomości przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego z 2003 r. wynosiła 207 630 zł, a po zmianie planu 544 452 zł. Odnosząc się do zarzutów odwołania, w którym skarżący przedstawili jako dowód kopię decyzji Naczelnika Urzędu Skarbowego [...] z dnia [...] kwietnia 2005 r. ustalającej podatek od spadków i darowizn, gdzie określono wartość przedmiotowej nieruchomości dla celów podatkowych na kwotę 369 120 zł wskazano, iż wartość ta została ustalona dla innych celów i w inny sposób, więc nie może być wzięta pod uwagę w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednocześnie podkreślono, iż operat szacunkowy podlega ocenie organu odwoławczego i takiej oceny dokonano nie znajdując podstaw do jego zakwestionowania.
Na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] czerwca 2009 r. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyli R. K. i A. P. wnosząc o jej uchylenie. W skardze zarzucono naruszenie:
- - art. 7, art. 8 i art. 77 kpa w zakresie oceny operatu szacunkowego stanowiącego podstawę określenia wartości nieruchomości po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego i nieuwzględnienie przy wycenie nieruchomości wyceny wykonanej na
Sygn. akt IV SA/Wa 1266/09 zlecenie Urzędu Skarbowego [...], zgodnie z którą wartość nieruchomości po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego wyniosła 369 120 zł;
- - błąd w ustaleniach faktycznych poprzez przyjęcie, iż na skutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego doszło do wzrostu wartości nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania o kwotę 336 822 zł.
W uzasadnieniu skargi wskazano, że operat szacunkowy stanowiący podstawę do ustalenia opłaty planistycznej nie spełnia wymogów określonych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, ponieważ operat zawiera błędy merytoryczne co do oznaczenia działki, co do oceny lokalizacji działki pod względem sąsiedztwa szlaku komunikacyjnego, a także opiera się na niewłaściwe dobranych transakcjach porównawczych. Podkreślono, iż w operacie szacunkowym nie uwzględniono należycie lokalizacji trasy komunikacyjnej ul. [...] oraz wykorzystano do porównania działki o innych parametrach, niż działka wyceniana, a działki przyjęte do porównania znajdują się w innej części J., cichszej i spokojniejszej. Podniesiono również wątpliwość zastosowania metody porównawczej przy sporządzaniu operatu szacunkowego z uwagi na wyjątkową lokalizację wycenianej nieruchomości w sąsiedztwie z domem socjalnym.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji oraz wskazując, że część zarzutów dotyczących operatu szacunkowego nie była podnoszona w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji. Wskazano, iż rzeczoznawca sporządzając operat szacunkowy wziął pod uwagę uciążliwości związane z sąsiedztwem przedmiotowej nieruchomości, a przy wycenie porównywano nieruchomości o powierzchni mniejszej, większej jak i zbliżonej powierzchnią do porównywanej nieruchomości, co nie jest błędem metodycznym.
W piśmie z dnia 15 lutego 2010 r. pełnomocnik skarżących ponownie wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji wskazując na argumentację, mającą przemawiać za wadliwością tej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje
Skarga zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zaskarżona decyzja narusza art. 11, art. 80 i art. 107 §3 kpa w sposób mogący mieć istotny wpływ na wynik sprawy.
Przedmiotem skargi jest decyzja organu odwoławczego dotycząca ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie więc z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717, ze zm.), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego
Sygn. akt IV SA/Wa 1266/09 albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.
Warunkiem ustalenia opłaty planistycznej jest m.in. zaistnienie wzrostu wartości nieruchomości, co wymaga wykazania stosownym dowodem w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego (por. art. 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), W rozpatrywanej sprawie sporządzony został taki operat opatrzony datą 17 października 2008 r. Jako więc dowód wzrostu wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty planistycznej, operat ten podlega ocenie organów orzekających w ramach art. 80 kpa.
W odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji, skarżący zakwestionowali poprawność sporządzonego operatu szacunkowego, zarzucając niewystarczające uwzględnienie przy wycenie uciążliwości pochodzącej z sąsiedniej nieruchomości, jak również zbyt wygórowaną kwotę wartości wycenianej nieruchomości po zmianie planu miejscowego, nieadekwatną - zdaniem skarżących - do realnej ceny otrzymanej przez skarżących w wyniku sprzedaży tej nieruchomości.
Mimo więc, iż w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji nie zawarto innych jeszcze zarzutów wobec sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, to obowiązkiem organu odwoławczego - wynikającym z art. 11 i art. 80 kpa - było dokonanie oceny tego operatu przynajmniej w takim zakresie jego treści, która jest wymagana przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.), i czy przyjęte w tym operacie nieruchomości do porównań spełniają ustawowy wymóg nieruchomości podobnych określony w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Swoim ustaleniom i ocenom organ odwoławczy powinien zaś dać wyraz w uzasadnieniu decyzji, zgodnie z art. 107 §3 kpa.
Jakkolwiek więc, organ odwoławczy słusznie stwierdził w odniesieniu do zarzutu skarżących, iż wycena nieruchomości dla celów podatkowych nie może być przyjęta do określenia wartości nieruchomości dla ustalenia opłaty planistycznej - co wynika z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, to jednak lakoniczne sformułowanie organu odwoławczego, iż organ ten nie stwierdził, aby zaskarżona decyzja i poprzedzające ją postępowanie naruszały prawo, nie wypełnia obowiązku organu dokonania ponownej merytorycznej oceny sprawy w jej całokształcie, także więc w zakresie oceny operatu szacunkowego, jako dowodu wartości nieruchomości sporządzonego w postępowaniu przed organem pierwszej instancji.
O ile sam organ odwoławczy wskazał w zaskarżonej decyzji na konieczność poddawania ocenie operatu szacunkowego, jak każdego dowodu w sprawie, o tyle z treści decyzji tego organu nie wynika, czy w jakimkolwiek zakresie organ ten ocenił operat szacunkowy przyjęty za podstawę do ustalenia opłaty planistycznej. Chociaż więc w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji skarżący nie skonkretyzowali swoich zarzutów wobec operatu szacunkowego (poza wyeksponowaniem uciążliwego ich zdaniem sąsiedztwa), jak uczynili to dopiero w skardze na decyzję organu odwoławczego, to jednak organ ten w odniesieniu do ogólnikowego sformułowania przez skarżących w odwołaniu niezadowolenia z dokonanej wyceny, powinien był ocenić operat szacunkowy przynajmniej w takim zakresie, aby zgodnie z art. 11, art. 80 i art. 107 §3 kpa wyjaśnić stronom, czy ich niezadowolenie ma charakter jedynie subiektywny, czy też zasługuje na uwzględnienie. Ocena organu odwoławczego nie może bowiem sprowadzać s ę jedynie do zarzutów odwołania, lecz musi dotyczyć całokształtu sprawy.
O ile więc organ odwoławczy prawidłowo wskazał na spełnienie się pozostałych przesłanek z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym do ustalenia opłaty planistycznej, o tyle brak jest w decyzji tego organu jakiejkolwiek oceny operatu szacunkowego pozwalającej na stwierdzenie, czy i w tym zakresie okoliczność wzrostu wartości nieruchomości o kwotę podaną w operacie szacunkowym została prawidłowo uznana przez ten organ za udowodnioną.
Nie mają przy tym racji skarżący, jakoby cena zbycia nieruchomości wycenianej mogła mieć znaczenie dla określenia wartości: tej nieruchomości, ponieważ zgodnie z art. 153 ust, i ustawy o gospodarce nieruchomościami, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Z wyceny nieruchomości w podejściu porównawczym ustawodawca wykluczył zatem możliwość uwzględniania ceny uzyskanej przy zbywaniu nieruchomości wycenianej.
Mając powyższe na względzie, na podstawie art. 145 §1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.), Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł, jak w sentencji.
O zwrocie kosztów postępowania orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 §2 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
Przy ponownym rozpatrywaniu sprawy, organ odwoławczy oceni prawidłowość sporządzonego dowodu wartości nieruchomości, z uwzględnieniem art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dając wyraz swojej ocenie w rozstrzygnięciu odpowiadającym wymogom określonym w art. 11 i art. 107 §3 kpa.