Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczeciniez 13 sierpnia 2026 r., sygn. akt II SA/Sz 402/26

Uzasadnienie

Postanowieniem z dnia 7 października 2025 r., wydanym na podstawie art. 81 c ust. 2 w związku z art. 62 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tj. Dz. U. z 2025 r. poz. 418- dalej "p.b.") oraz art. 123 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 572 ze zm. - dalej: "k.p.a."), Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Powiecie Grodzkim S. nałożył na właścicieli działek nr [...], nr [...] (przy ul. [...] w S.) oraz nr [...], obręb [...] (przy ul. [...] w S.), tj. właścicieli nieruchomości władnących przepompownią P3 odpowiednio: U. Sp. z o. o. w S., Wspólnotę Mieszkaniową [...] w S. oraz Wspólnotę Mieszkaniową 2 ul. [...] w S. obowiązek przedłożenia - oceny stanu technicznego przepompowni wód opadowych P3, usytuowanej na działce [...], obręb [...] - w terminie do 28 lutego 2026 r.

Jednocześnie organ I instancji stwierdził, że ocena powinna zawierać jednoznaczne wskazanie prawidłowości działania ww. urządzenia oraz sposób i roboty jakie należy wykonać, aby przywrócić ww. urządzenie do właściwego stanu technicznego.

W uzasadnieniu organ I instancji wyjaśnił, że przedmiotowe postępowanie zostało wszczęte z urzędu w związku z wnioskiem Wspólnota Mieszkaniowa przy ul.(...) w S. (działka [...], obręb [...]) z dnia 22 kwietnia 2025 r. w sprawie stanu technicznego przepompowni wód opadowych P3. We wniosku tym wskazano, że ww. Wspólnota otrzymała od zarządcy Wspólnoty Mieszkaniowej 3 [...] w S. pismo w sprawie odłączenia od zasilania przepompowni wód opadowych P3, co może doprowadzić do zalania hali garażowej i budynku oraz możliwości utarty życia i zdrowia przez mieszkańców budynku przy [...] w S.. Wskazano, że dotychczas przepompownią zarządzał deweloper U. 1 Sp. z o.o., zaś zarządcą całego osiedla [...] był dotychczasowy zarządca wnioskodawcy M. Sp. z o.o. (obecnym zarządcą Wspólnoty przy [...] w S. jest K.).

Podkreślono, że ww. przepompownia została wykonana niezgodnie z projektem budowlanym oraz wiele razy dochodziło do zalania hali garażowej na skutek nieprawidłowego działania ww. urządzenia. Zgodnie z wnioskiem umowa o dostarczenie energii elektrycznej do ww. urządzenia została rozwiązana z zakładem energetycznym przez U. Sp. z o.o.

Wskazano, że teren z którego ww. przepompownia zbierała wody opadowe obejmuje:

1. - działkę [...], obręb [...] - drogi, chodniki, miejsca postojowe, teren zielony, zbiornik wodny do którego odprowadzone są wody opadowe należące do [...] Sp. z o.o.,
2. - działkę [...], obręb [...] przy [...] w S.,
3. - działkę [...], obręb [...] przy [...] w S..

Organ w wezwaniach z dnia 29 kwietnia 2025 r. dnia 22 maja 2025 r. i dnia 30 maja 2025 r. zobowiązał Wspólnotę Mieszkaniową [...] 3 przy ul. [...] w S., U. Spółkę z o.o., a następnie właścicieli gruntu i użytkowników ww. przepompowni do przedłożenia aktualnych protokołów z kontroli okresowej rocznej i pięcioletniej stanu technicznego obiektu budowlanego, zawierających odniesienie do ww. przepompowni.

W oparciu o przedłożone protokoły organ ustalił, że żaden nie odnosił się do prawidłowości działania ww. przepompowni.

Z ostatniego protokołu autorstwa mgr P. R. (brak daty wykonania przeglądu, pieczątki różnych podmiotów wskazują, że ww. przegląd został wykonany w marcu 2025 r.) wynika, że pompa nr 2 w obrębie ww. przepompowni P3 jest wyłączona z powodu uszkodzenia kolektora tłocznego. Wskazano na konieczność spompowania wody do zera, poprawienie mocowania kolana stopowego, usadowienia poprawnego pompy, wyspawania kołnierza kolektora tłocznego. Autor przeglądu wskazał również na potrzebę wsparcia kolektorów tłocznych.

W kolejnych pismach żaden z adresatów wskazanego wezwania nie przyznał, że jest właścicielem ww. przepompowni.

Wspólnota Mieszkaniowa 3 [...] ul. [...] w S., oświadczyła, że nigdy nie nabyła infrastruktury, ani urządzeń przepompowni P3. Nadto poinformowała, że budynek przy ul. [...] w S. nie jest obsługiwany przez ww. przepompownię P3, zaś instalacje odprowadzające wodę z ww. terenów są prowadzone przez działkę [...], obręb [...] na podstawie służebności. Wskazano również, że U. Sp. z o.o. zapewniała konserwację i zasilanie wszystkich zlokalizowanych na osiedlu [...] przepompowni, mimo że nie była ich właścicielem.

W dalszej części uzasadnienia organ I instancji wskazał, że w dniu 27 czerwca 2025 r. pracownicy tutejszego Inspektoratu przeprowadzili kontrolę w obrębie ww. przepompowni, w czasie której brak było możliwości sprawdzenia działania pomp i całego urządzenia oraz jego stanu technicznego, bowiem urządzenie było wyłączone.

W oparciu o przekazane informacje organ ustalił, że urządzenie pozbawione jest zasilania na skutek rozwiązania umowy z zakładem energetycznym. Z kolei Przedstawiciele Wspólnota Mieszkaniowa przy ul.(...) w S. poinformowali, że stan techniczny przepompowni nie jest właściwy, gdyż również w okresie podłączenia jej do zasilania, przepompownia nie działała właściwie i dochodziło do zalań budynku.

Organ I instancji ustalił, że ww. przepompownia została ustawiona na działce [...], obręb [...] przy ul. [...] w S.. Przepompownia P3 obsługuje głównie budynki Wspólnota Mieszkaniowa przy ul.(...) w S. i Wspólnoty Mieszkaniowej 2 [...] ul. [...] w S. oraz cześć działki [...], obręb [...], której użytkownikiem wieczystym jest U. 1 Sp. z o.o. Z wpisów w księdze wieczystej działki [...], obręb [...] numer [...] wynika zapis służebności gruntowej polegającej na "prawie korzystania z sieci i przyłączy znajdujących się na obciążonej nieruchomości". Prawo to dotyczy właścicieli bądź użytkowników wieczystych działek [...], [...] i [...].

Mając powyższe ustalenia na względzie organ I instancji postanowieniem z dnia 10 lipca 2025 r. nałożył na właściciela przepompowni P3, usytuowanej na działce [...], obręb [...], tj. Wspólnotę Mieszkaniową 3 [...] w S. obowiązek przedłożenia Powiatowemu Inspektorowi Nadzoru Budowlanego w Powiecie Grodzkim S. - oceny stanu technicznego przepompowni wód opadowych P3, usytuowanej na działce [...], obręb [...]

W wyniku rozpoznania sprawy na skutek wniesionego zażalenia, postanowieniem z dnia 6 sierpnia 2025 r., nr WOA.7722.59.2025.ASt Zachodniopomorski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego uchylił zaskarżone postanowienie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Powiecie Grodzkim S. z dnia 10 lipca 2025 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. Powodem uchylenia rozstrzygnięcia było nieprawidłowe wskazanie adresata zobowiązania.

Ponownie rozpoznając sprawę organ zwrócił się do Zakładu Wodociągów i Kanalizacji Sp. z o.o. w S. o wskazanie, czy ww. urządzenie przepompowni zostało przekazane i czy stanowi obecnie własność Zakładu. W odpowiedzi udzielonej pismem z dnia 1 września 2025 r. Zakład poinformował, że przepompownia na działce [...], obręb [...] nie stanowi jego własności.

Następnie pismem z dnia 2 września 2025 r. organ zwrócił się do stron niniejszego postępowania o przedłożenie posiadanych dokumentów dotyczących ewentualnych umów ustanawiających służebność gruntową lub innych umów zawartych między właścicielem nieruchomości władnącej i obciążanej regulujących obowiązek utrzymania urządzeń związanych z instalacją kanalizacji deszczowej w tym przepompownią P3; dokumentów wskazujących na następców prawnych inwestora wykonanej przepompowni P3 tj. R. Sp. z o.o. (np. dokument wskazujący na podmiot zobowiązany do usuwania usterek po inwestorze w obrębie wykonanej inwestycji itp.).

W odpowiedzi na powyższe wezwanie Wspólnoty Mieszkaniowe oświadczyły, że nie posiadają dokumentów i umów dotyczących służebności przepompowni.

U. Sp. z o.o. w piśmie z dnia 2 października 2025 r. wskazała, że rozliczała tylko koszty służebności dla Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w S., na podstawie uchwały, która została uchylona (uchylenie zgodnie z uchwałą weszło w życie z dniem 01.01.2025 r.). Ponadto Spółka ta wskazała, że nie posiada dostępu do dokumentów znajdujących się w spółce R. Sp. z o.o.

W dalszej części uzasadnienia organ I instancji odwołując się do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2025 r., poz. 1071 ze zm., dalej: "k.c.") wyjaśnił jak należy rozumieć pojęcie służebności gruntowej. Nadto mając na względzie zapisy z ksiąg wieczystych ustalił, że zobowiązanym do utrzymania odpowiedniego stanu technicznego przepompowni P3 są właściciele nieruchomości władnącej tj. nieruchomości które korzystają z nieruchomości na której posadowiona jest przepompownia i dla których ustanowiona została służebność to jest: U. Sp. z o. o., Wspólnota Mieszkaniowa [...] w S. oraz Wspólnota Mieszkaniowa 2ul. [...] w S..

Dodatkowo wskazał, że przedmiotowa przepompownia obsługuje teren ww. nieruchomości. Strony nie podpisały umów i brak jest innych zapisów w księgach wieczystych wskazujących na obowiązek utrzymania, konserwacji i napraw przepompowni przez inny podmiot. Brak także zapisów, z których obowiązek utrzymania przepompowni spoczywałby na właścicielu nieruchomości obciążonej - Wspólnocie Mieszkaniowej 3 [...] w S..

W ocenie organu zapisy wskazane w protokole serwisowym autorstwa mgr P. R., jak i nagranie przedstawiające zalewanie budynku mieszkalnego przy ul. [...] w S. oraz informacje dotyczące wcześniejszych usterek ww. urządzenia powodują powstanie uzasadnionych wątpliwości co do właściwego stanu technicznego przepompowni. Wątpliwości tych nie można było rozwiać w czasie przeprowadzonej kontroli w obrębie niedziałającej przepompowni P3.

Zdaniem organu I instancji zalewanie budynku wodami opadowymi powoduje zagrożenie dla życia i zdrowia ludzi oraz bezpieczeństwa mienia, a także może doprowadzić do katastrofy budowlanej.

U. Sp. z o.o. w S. wniosła zażalenie na powyższe postanowienie. Zaskarżonemu postanowieniu Spółka zarzuciła nieprawidłowe ustalenie stron zobowiązanych. Zdaniem Spółki, adresatem decyzji powinni być właściciele wszystkich nieruchomości władnących dla nieruchomości obciążonej oraz właściciele nieruchomości władnących dla nieruchomości wskazanych w decyzji (działek [...], [...],[...]), co jest konsekwencją stosowania art. 289 k.c. Zatem decyzja powinna być skierowana także do adresata nieruchomości [...].

Z kolei Wspólnota Mieszkaniowa przy ul.(...) w S. w zażaleniu kwestionującym postanowienie organu I instancji zarzuciła naruszenie przepisów art. 81 c ust. 2 w zw. z art. 62 ust. 3 p.b. poprzez błędną ich wykładnię prowadzącą do przyjęcia, że podmiotowi któremu przysługuje służebność gruntowa jest uczestnikiem procesu budowlanego, właścicielem lub zarządcą obiektu budowlanego, od którego można żądać przedłożenia oceny stanu technicznego obiektu budowlanego. Poza tym ww. Wspólnota zaskarżonemu postanowieniu zarzuciła naruszenie art. 7, 11 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie jakie okoliczności zdecydowały o tym, że obowiązek sporządzenia oceny technicznej został nałożony na dany podmiot, a także dlaczego organ nie jest w stanie wykonać takiej oceny we własnym zakresie.

Rozpoznając sprawę na skutek złożonych zażaleń Zachodniopomorski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego postanowieniem z dnia 12 listopada 2025 r. nr WOA.7722.59.2025.ASt, wydanym na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 144 k.p.a. oraz art. 81c ust. 2 i art. 83 ust. 2 p.b., utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie.

W uzasadnieniu podjętego rozstrzygnięcia organ odwoławczy przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania oraz przytoczył przepisy stanowiące podstawę wydanego rozstrzygnięcia. Jednocześnie zaznaczył, że rozstrzygnięcie wydawane na podstawie ww. art. 81c ust. 2 p.b. jest postanowieniem dowodowym, mającym na celu zebranie odpowiedniego materiału dowodowego na potrzeby prowadzonego postępowania. Co oznacza, że wybór adresata takiego rozstrzygnięcia każdorazowo uzależniony będzie od tego, na potrzeby jakiego postępowania dany materiał dowodowy ma zostać zebrany.

W niniejszej sprawie - tj. nieodpowiedniego stanu technicznego przepompowni wód opadowych P3, usytuowanej na działce nr [...] obręb [...] (przy ul. [...] w S.) i obsługującej głównie tereny działek nr [...]; nr [...] przy ul. [...] w S. oraz nr [...], obręb [...] przy ul. [...] w S., organ powiatowy prowadził postępowanie w trybie przepisów art. 66 p.b. Zatem adresatem rozstrzygnięcia wydawanego na podstawie przedmiotowego art. 81c ust. 2 p.b., należy uczynić podmiot, który byłby w tej sprawie adresatem rozstrzygnięć wydawanych na podstawie art. 66 ww. ustawy. Chociaż powołany przepis nie precyzuje adresatów rozstrzygnięć to jednak z art. 61 ustawy Prawo budowlane wynika, że właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany do utrzymania obiektu zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2.

W tym miejscu organ wyjaśnił, że w pojęciu "zarządca obiektu budowlanego" mieści się zarówno podmiot władający nieruchomością, na rzecz którego ustanowiono ograniczone prawo rzeczowe, a także podmiot, który włada nieruchomością z tytułu umowy o korzystaniu z cudzej rzeczy.

W oparciu o materiał dowodowy znajdujący się w aktach sprawy organ ustalił, że przepompownia P3 znajduje się na działce nr [...] obręb [...] przy ul. [...] w S.. Nie oznacza to jednak, że automatycznie stanowi ona własność współwłaścicieli tej nieruchomości. Przepompownia P3 stanowi część osiedlowej instalacji deszczowej, która odprowadza wody opadową do zbiornika retencyjnego wybudowanego na działce (już po podziale) oznaczonej nr [...].

Organ II instancji mając na względzie zapisy z ksiąg wieczystych, przepis art. 289 § 1 k.c. oraz orzecznictwo sądowo-administracyjne przyjął, że zobowiązanym do utrzymania odpowiedniego stanu technicznego przepompowni P3 są właściciele nieruchomości władnącej tj. nieruchomości, które korzystają z nieruchomości na której posadowiona jest przepompownia i dla których ustanowiona została służebność to jest: U. Sp. z o. o., Wspólnota Mieszkaniowa [...] w S. oraz Wspólnota Mieszkaniowa 2 ul. [...] w S.. Przedmiotowa przepompownia obsługuje teren ww. nieruchomości.

Organ zwrócił uwagę, że strony nie podpisały umów i brak jest innych zapisów w księgach wieczystych wskazujących na obowiązek utrzymania, konserwacji i napraw przepompowni przez inny podmiot. Przy czym brak jest zapisów, potwierdzających obowiązek utrzymania przepompowni przez właściciela nieruchomości obciążonej - Wspólnotę Mieszkaniową 3 [...] w S..

Skoro zaś adresatami rozstrzygnięć podjętych w niniejszej sprawie powinien być właściciel lub zarządca obiektu budowlanego, to do nich właśnie powinien zostać skierowany nakaz przedłożenia stosownej oceny technicznej, o której mowa w art. 81c p.b.

W ocenie organu odwoławczego zebrany przez organ I instancji materiał dowodowy jest wystarczającym argumentem do powzięcia wątpliwości co do właściwego stanu technicznego ww. przepompowni. Nadto wyjaśnił, że chociaż organy nadzoru budowlanego są organami specjalistycznymi, zatrudniającymi osoby posiadające wiedzę z dziedziny budownictwa, to niemniej w rozpoznawanej sprawie nie są w stanie dokonać odpowiednich ustaleń we własnym zakresie. Zatem, w niniejszej sprawie konieczne jest przedłożenie oceny stanu technicznego przepompowni wód opadowych, w celu umożliwienia i ułatwienia należytej oceny zaistniałego stanu faktycznego.

Końcowo nadmienił, że z uwagi na fakt, iż organ I instancji w zaskarżonym postanowieniu nałożył obowiązek przedłożenia oceny stanu technicznego przepompowni, a nie ekspertyzy, o której mowa wart. 62 ust. 3 p.b., to należało skorygować podstawę prawną tego postanowienia i ograniczyć ją wyłącznie do art. 81c ust. 2 p.b.

Pismem z dnia 16 grudnia 2025 r., uzupełnionym pismem z dnia 4 marca 2026 r., Wspólnota Mieszkaniowa przy ul.(...) w S. (dalej "skarżąca") złożyła skargę na powyższe postanowienie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie. Jednocześnie Spółka wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości oraz poprzedzającego go postanowienia PINB z dnia 7 października 2025 r. w części dotyczącej skarżącej i umorzenie postępowania w tej części.

Zaskarżonemu rozstrzygnięciu zarzuciła obrazę:

1. 1. Obrazę przepisów prawa materialnego, tj.:
2. a) art. 81c ust. 2 w zw. z art. 62 ust. 3 p.b. poprzez błędną ich wykładnie, prowadzącą do błędnego przyjęcia, że podmiotowi, któremu przysługuje służebność gruntowa jest uczestnikiem procesu budowlanego, właścicielem lub zarządcą obiektu budowlanego, od którego można żądać przedłożenia oceny stanu technicznego, podczas gdy prawidłowa wykładnia ww. przepisów prowadzi do wniosku, że stroną postępowania administracyjnego prowadzonego w trybie art. 8Lc ust. 2 p.b. jest wyłącznie uczestnik procesu budowlanego - właściciel lub zarządca obiektu budowlanego, a skarżąca jest osobą trzecią - właścicielem nieruchomości sąsiednie i nie może zatem uzyskać przymiotu strony w postępowaniu dotyczącym nałożenia obowiązku przedstawienia ekspertyzy,
3. b) art. 81c ust. 2 w zw. z art. 62 ust. 3 p.b. poprzez błędną ich wykładnie polegającą na przyjęciu, że organ może dowolnie obciążyć obowiązkiem przedstawienia ekspertyzy na każdy podmiot będący uczestnikiem procesu budowlanego, właścicielem lub zarządcą obiektu budowlanego podczas gdy prawidłowa wykładnia prowadzi do wniosku, że organ nie ma w tym zakresie swobody i spośród możliwych adresatów postanowienia winien je skierować do tego, wobec którego jest to celowe, uzasadnione okolicznościami sprawy, przy uwzględnieniu potrzeb postępowania,
4. c) art. 81c ust. 2 w zw. z art. 62 ust. 3 p.b. poprzez błędne ich zastosowanie podczas gdy organ nadzoru budowlanego przy użyciu posiadanej wiedzy i środków, którymi dysponuje może rozstrzygnąć wątpliwości we własnym zakresie albowiem prowadzi postępowanie, dysponując pracownikami posiadającymi wiedzę specjalistyczną z zakresu prawa budowlanego, w tym sztuki budowlanej i norm technicznych, a organ nie może korzystając z uprawnień dowodowych przerzucać całego ciężaru takiego postępowania dowodowego na stronę obciążając ją kosztami takiego postępowania.
5. 2. Obrazę przepisów postępowania mającą istotny wpływ na wynik sprawy tj.:
6. a) art. 7 k.p.a. poprzez ich niezastosowanie i niepodjęcie z urzędu wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy w tym w szczególności poprzez nieustalenie treści umów ustanawiających służebności gruntowe, zasad ich realizacji i zobowiązań stron z tym związanych, podmiotów faktycznie zarządzających obiektem budowlanym, sposobu zarządu i jego podstaw, podczas gdy organ mógł te okoliczności ustalić na podstawie dostępnych dokumentów np. z akt ksiąg wieczystych nieruchomości,
7. b) art. 11 k.p.a. poprzez niewyjaśnienia jakie okoliczności zadecydowały o tym, że obowiązek sporządzenia ekspertyz został nałożony na dany podmiot, a także dlaczego organ oceny stanu technicznego przepompowni wód opadowych P3 nie jest w stanie dokonać własnymi siłami.

W uzasadnieniu podniosła, że nie zachodzą żadne wyjątkowe okoliczności uniemożliwiające dokonanie oceny stanu technicznego przedmiotowej przepompowni siłami własnymi organu. Nałożenie obowiązku na trzy różne, niezależne od siebie podmiotu, o sprzecznych interes ma charakter dowolny. Organ wśród tak ustalonych adresatów powinien wskazać jeden, który w świetle stanu faktycznego, chociaż dysponuje danymi pozwalającymi ten obowiązek wykonać. Zdaniem skarżącej, to U. Sp. z o.o. jest faktycznym zarządcą obiektu odpowiedzialnym za jego stan techniczny. Poza tym organ pominęły w swojej analizie rolę Wspólnoty Mieszkaniowej przy 3 ul. [...] w S. pomimo, że jest właścicielem terenu na którym znajduje się przepompownia i właścicielem tego obiektu.

W odpowiedzi na skargę Zachodniopomorski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Szczecinie wniósł o jej oddalenie.

Postanowieniem z dnia 20 lutego 2026 r. (sygn. akt II SA/Sz 8/26) Sąd odrzucił ww. skargę wskazując, że została ona wniesienia z uchybieniem terminu.

Naczelny Sąd Administracyjny postanowieniem z dnia 12 maja 2026 r. sygn. akt II OZ 480/26 uchylił postanowienie Sądu I instancji z 20 lutego 2026 r. z uwagi na brak podstaw do odrzucenia skargi.

Po zwrocie akt z NSA, sprawa została wpisana pod nowy numer II SA/Sz 402/26.

Skargę za decyzję organu odwoławczego złożyła również U. Sp. z o.o. w S., którą Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie oddalił wyrokiem z dnia 2 kwietnia 2026 r. sygn. akt II SA/Sz 6/26. Wyrok jest prawomocny.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 poz. 1267 ze zm.), sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Z tego też powodu badana jest wyłącznie legalność aktu administracyjnego, czyli prawidłowość zastosowania przepisów prawa do zaistniałego stanu faktycznego, trafność wykładni tych przepisów oraz prawidłowość zastosowania przyjętej procedury. Stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.), zwanej dalej "p.p.s.a.", sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz wskazaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a.

Na zasadzie art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a., uwzględnienie skargi na decyzję administracyjną lub postanowienie następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (lit. a), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b) lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c).

W przypadku braku wskazanych uchybień, jak również braku przyczyn uzasadniających stwierdzenie nieważności aktu, bądź stwierdzenia wydania go z naruszeniem prawa (art. 145 § 1 pkt 2 i pkt 3 p.p.s.a.), skarga podlega oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a.

Przeprowadzona przez Sąd, według wskazanych wyżej kryteriów kontrola legalności zaskarżonego postanowienia wykazała, że wniesiona skarga nie zasługiwała na uwzględnienie, ponieważ zaskarżony akt odpowiada prawu.

Materialnoprawną podstawą wspomnianego postanowienia był art. 81c ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2025 r., poz. 418 - dalej "p.b."), zgodnie z którym organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego, w razie powstania uzasadnionych wątpliwości co do jakości wyrobów budowlanych lub robót budowlanych, a także stanu technicznego obiektu budowlanego, mogą nałożyć, w drodze postanowienia, na osoby, o których mowa w ust. 1, obowiązek dostarczenia w określonym terminie odpowiednich ocen technicznych lub ekspertyz. Koszty ocen i ekspertyz ponosi osoba zobowiązana do ich dostarczenia.

Z kolei w myśl art. 81 c ust. 1 p.b., organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego przy wykonywaniu zadań określonych przepisami prawa budowlanego mogą żądać od uczestników procesu budowlanego, właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, informacji lub udostępnienia dokumentów:

1. 1) związanych z prowadzeniem robót, przekazywaniem obiektu budowlanego do użytkowania, utrzymaniem i użytkowaniem obiektu budowlanego;
2. 2) świadczących, że wyroby stosowane przy wykonywaniu robót budowlanych, a w szczególności wyroby budowlane, zostały wprowadzone do obrotu lub udostępnione na rynku krajowym zgodnie z przepisami odrębnymi.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do zarzutu naruszenia art. 81c ust. 2 w zw. z art. 62 ust. 3 p.b. poprzez błędną ich wykładnie, prowadzącą do przyjęcia, że podmiotowi, któremu przysługuje służebność gruntowa jest uczestnikiem procesu budowlanego, właścicielem lub zarządcą obiektu budowlanego, od którego można żądać przedłożenia oceny stanu technicznego, a także, że organ może dowolnie obciążyć obowiązkiem każdy podmiot będący uczestnikiem procesu budowlanego, wskazać należy, że kwestia została już oceniona przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w prawomocnym wyroku z 2 kwietnia 2026 r., sygn. akt II SA/Sz 6/26, wydanym w sprawie skargi U. Sp. z o.o. w S. na to samo postanowienie.

Stosownie do art. 170 p.p.s.a. Sąd w niniejszej sprawie związany jest oceną prawną wyrażoną w tym wyroku.

W uzasadnieniu wyroku z dnia 2 kwietnia 2026 r. Sąd wyjaśnił, że z powołanego przepisu art. 81c ust. 2 p.b. wynika, iż ustawodawca posłużył się alternatywą co do podmiotu mogącego być adresatem obowiązku wynikającego z tego przepisu, nie podając przy tym kryterium jakim należy się kierować przy jego wyborze.

W świetle powyższego to organ administracji dokonuje wyboru adresata kierując się konkretną sprawą, wykonalnością obowiązku i oczywiście zasadami wyrażonymi w kodeksie postępowania administracyjnego (por. wyrok NSA z dnia 30 stycznia 2023 r. sygn. akt II OSK 218/20). Prowadząc postępowanie na podstawie ww. przepisów inspektor nadzoru budowlanego powinien - opierając się na wiarygodnym materiale dowodowym - nałożyć, w przypadku zaistnienia uzasadnionych wątpliwości co do stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, na właściciela nieruchomości lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązek dostarczenia w określonym terminie odpowiednich ocen technicznych lub ekspertyz (por. wyrok NSA z dnia 17 grudnia 2019 r. sygn. akt II OSK 3135/18). Z braku jednolitej definicji "zarządcy obiektu" pomocne w ustaleniu pojęcia "zarządcy obiektu budowlanego" jest odwołanie się do takiej cechy, jak władanie tą nieruchomością.

Przymiot ten oznacza każdorazowo określony zakres władztwa danego podmiotu, a przez to i uprawnień przysługujących względem konkretnego obiektu budowlanego, związanych z jego funkcjonowaniem (por. wyrok NSA z dnia 18 grudnia 2019 r., sygn. akt II OSK 3437/18). Jak wskazał NSA w wyroku z dnia 3 października 2019 r., sygn. akt II OSK 2776/17, niewątpliwie zarządcą obiektu budowlanego będzie podmiot władający nieruchomością, na rzecz którego ustanowiono ograniczone prawo rzeczowe.

Sąd wskazał, że niespornie przepompownia P3 znajduje się na działce o nr [...] w obrębie [...] przy ul. [...] w S.. Przy czym stanowi ona część osiedlowej instalacji deszczowej i obsługuje teren działek nr [...], nr [...] oraz nr [...] położonych w S. należących odpowiednio do U. Spółki z o.o. w S., Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w S. oraz Wspólnoty Mieszkaniowej 2 ul. [...] w S.. Właściciele działek o numerach [...], [...] oraz [...] jako działek władnących mają prawo korzystania z przepompowni P3 zlokalizowanej na działce nr [...], stanowiącej działkę obciążoną. W świetle powyższego nałożenie obowiązku wynikającego z art. 81c p.b. nie może odbywać się w oderwaniu od szczególnych okoliczności faktycznych sprawy.

Za trafne Sąd uznał stanowisko organów, że wskazanie podmiotu zobowiązanego w niniejszej sprawie powinno nastąpić z uwzględnieniem przepisów ustawy z dnia z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz.U. z 2025 poz. 1071, dalej: "k.c."). Wniosek taki wynika z charakteru przedmiotowego obiektu i sposobu jego wykorzystywania, jako umożliwiającego korzystanie z ustanowionej służebności. Zgodnie z art. 289 § 1 k.c., w braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej. Wobec powyższego to właściciele nieruchomości władnących, czyli nieruchomości, które korzystają z nieruchomości na której posadowiona jest przepompownia i na rzecz których została ustanowiona służebność będą pełnić funkcję zarządcy obiektu budowlanego, jakim jest przepompownia P3 na potrzeby niniejszego postępowania.

Skoro z ww. przepompowni korzystają, z tytułu ustanowionej na ich rzecz służebności, podmioty, którym przysługuje prawo do działek o numerach: [...], [...] oraz [...] położonych w S., tym samym Sąd stwierdził, że w sprawie prawidłowo wskazano strony postępowania - U. Spółkę z o.o. w S., Wspólnotę Mieszkaniową [...] w S. oraz Wspólnotę Mieszkaniową 2 ul. [...] w S. - zobowiązane do wykonania obowiązku wynikającego z art. 81c ust. 2 p.b.

Oznacza to zatem, że w wyroku z dnia 2 kwietnia 2026 r. przesądzona została zarówno kwestia możliwości przypisania tym podmiotom statusu zarządcy na potrzeby zastosowania art. 81c ust. 2 p.b, jak i prawidłowość ustalenia ich jako adresatów obowiązku. Nie można zatem podzielić stanowiska skarżącej, że sam fakt przysługiwania służebności gruntowej wyklucza możliwość nałożenia na właściciela nieruchomości władnącej obowiązku przedłożenia oceny technicznej ani że skierowanie obowiązku do więcej niż jednego podmiotu stanowi dowolne zastosowanie art. 81c ust. 2 p.b. Nie mogła odnieść zamierzonego skutku również argumentacja skargi wskazująca, że to U. Sp. z o.o. jest jedynym faktycznym zarządcą obiektu odpowiedzialnym za jego stan techniczny, a Wspólnota Mieszkaniowa przy 3 ul. [...] w S. jest właścicielem przepompowni. Twierdzenia te nie znajdują potwierdzenia w materiale dowodowym zgromadzonym w sprawie.

W toku postępowania Wspólnota Mieszkaniowa 3 [...] w S. wskazała, że nie nabyła infrastruktury ani urządzeń przepompowni, a jej budynek nie jest obsługiwany przez przepompownię. Z kolei U. Spółka z o.o. poinformowała, że rozliczała tylko koszty służebności na rzecz Wspólnota Mieszkaniowa przy ul.(...) w S. na podstawie uchwały, która została uchylona i nie posiada dostępu do dokumentacji poprzedniego inwestora.

Mając na uwadze powyższe nie można zatem wywodzić, jak to czyni skarżąca, że organ określając adresatów decyzji uchybił art. 81c ust.2 p.b. Przy czym trafnie wskazał organ odwoławczy, przedmiotem rozstrzygnięcia było nałożenie obowiązku przedłożenia oceny technicznej przepompowni, a nie ekspertyzy, o której mowa w art. 62 ust. 3 p.b. W konsekwencji przepis ten nie znajdował zastosowania w sprawie, a tym samym nie mógł zostać naruszony.

Nie zasługuje również na uwzględnienie zarzut obrazy art. 81c ust. 2 p.b. przez jego błędne zastosowanie, podczas gdy organ nadzoru budowlanego przy użyciu posiadanej wiedzy i środków, którymi dysponuje może rozstrzygnąć wątpliwości we własnym zakresie i nie może korzystając z uprawnień dowodowych przerzucać całego ciężaru takiego postępowania dowodowego na stronę. Także w tym zakresie Sąd w powołanym wyroku wskazał, że w świetle ustaleń poczynionych w toku postępowania wyjaśniającego zachodziły uzasadnione wątpliwości co do stanu technicznego przepompowni, a brak dokumentacji obiektu nie pozwalał organowi nadzoru budowlanego na dokonanie samodzielnej oceny jego stanu technicznego.

Niezależnie od powyższego wskazać należy, że art. 81c ust. 2 p.b. nie nakłada na organ obowiązku samodzielnego dokonywania każdej oceny technicznej dotyczącej obiektu budowlanego. Postanowienie wydane na podstawie tego przepisu nie jest orzeczeniem merytorycznym, tylko ma charakter dowodowy. Nie rozstrzyga sprawy co do istoty, nie kończy postępowania głównego. Postępowanie to stanowi wyłącznie część innego toczącego się przed organem postępowania (zasadniczego) bądź służy wyjaśnieniu okoliczności, które ewentualnie mogłyby uzasadniać wszczęcie postępowania. W omawianym postępowaniu chodzi wyłącznie o zgromadzenie materiału dowodowego niezbędnego do dokonania porównania stanu faktycznego z przepisami p.b. i w konsekwencji wydania decyzji przewidzianej w ustawie. Nie zawsze bowiem organy biorące udział w procesie budowlanym posiadają wystarczające wiadomości w zakresie zagadnień wymagających fachowej wiedzy i szczegółowej oceny kwestii technicznych.

Innymi słowy chodzi o przypadki, gdy wiedza pracowników organów jest niewystarczająca do samodzielnego poczynienia ustaleń faktycznych niezbędnych do wydania rozstrzygnięcia, zazwyczaj w sprawach dotyczących obiektów skomplikowanych technicznie (zob. wyroki WSA w Warszawie dnia 29 lipca 2015 r. sygn. akt VII SA/Wa 2688/14 czy z dnia 26 listopada 2008 r. sygn. akt VII SA/Wa 1368/08 oraz wyrok NSA z dnia 15 maja 2012 r., II OSK 353/11).

W niniejszej sprawie występowanie takich wątpliwości znajdowało potwierdzenie w zgromadzonym materiale dowodowym, w szczególności w dokumentacji dotyczącej konserwacji przepompowni oraz informacji o występujących nieprawidłowościach i ich skutkach (zalewanie budynku wodami opadowymi). Istotne było również to, że podczas kontroli przeprowadzonej przez pracowników PINB przepompownia była wyłączona i pozbawiona zasilania, co uniemożliwiało sprawdzenie jej funkcjonowania w warunkach eksploatacyjnych. Okoliczności te, w zestawieniu z brakiem dokumentacji obiektu, uzasadniały potrzebę uzyskania specjalistycznej oceny technicznej przepompowni.

Nie jest zasadny także zarzut naruszenia art. 7 k.p.a., który skarżąca upatruje w niewyjaśnieniu kwestii dotyczących własności i zarządu przepompownią. Wskazać bowiem należy, że organ I instancji podejmował w tym zakresie czynności wyjaśniające. Pismem z dnia 2 września 2025 r. zwrócił się do stron o przedłożenie ewentualnych umów ustanawiających służebność gruntową, innych umów regulujących obowiązki związane z utrzymaniem urządzeń kanalizacji deszczowej, w tym przepompowni, a także dokumentów dotyczących następców prawnych inwestora, który wykonał przepompownię. W wyniku tych czynności nie przedstawiono dokumentów pozwalających na wykazanie, że obowiązek utrzymania, konserwacji i napraw przepompowni został powierzony konkretnemu podmiotowi. Jak wskazał organ odwoławczy, strony nie przedłożyły umów w tym zakresie, a w księgach wieczystych brak było zapisów wskazujących na taki obowiązek po stronie innego podmiotu, w tym właściciela nieruchomości obciążonej.

Oznacza to zatem, że zweryfikowano wpisy zawarte w księdze wieczystej działki nr [...], obręb [...]. W tych okolicznościach nie sposób zarzucić organowi, że zaniechał wyjaśnienia okoliczności istotnych dla sprawy. Przeciwnie, podjął działania zmierzające do ustalenia zarówno podstawy prawnej korzystania z przepompowni, jak i podmiotu zobowiązanego do jej utrzymania, a zgromadzony materiał poddał ocenie. Tym samym obowiązek wynikający z art. 7 k.p.a. został zrealizowany.

Za niezasadny należy również uznać zarzut naruszenia art. 11 k.p.a. przez niewyjaśnienie, jakie okoliczności zadecydowały o nałożeniu obowiązku na skarżącą oraz dlaczego organ uznał, że nie jest w stanie samodzielnie dokonać oceny stanu technicznego przepompowni. Zaskarżone postanowienie wskazuje podstawę zastosowania art. 81 c ust. 2 p.b. oraz okoliczności uzasadniające powstanie wątpliwości co do stanu technicznego urządzenia, a także przyczyny, dla których ich usunięcie wymagało uzyskania oceny technicznej.

Podsumowując stwierdzić należy, że brak jest podstaw do przyjęcia, że organ dokonał dowolnej wykładni lub zastosowania art. 81c ust. 2 p.b., gdyż obowiązek przedłożenia oceny technicznej został skierowany do właściwych podmiotów, a jego nałożenie służyło wyłącznie uzupełnieniu materiału dowodowego niezbędnego do rozstrzygnięcia sprawy głównej.

W tym stanie rzeczy, z uwagi na bezzasadność podniesionych przez skarżącą zarzutów, przy jednoczesnym braku okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie skargi oddalił na podstawie art. 151 p.p.s.a.

Orzeczenia przywołane w treści niniejszego uzasadnienia dostępne są w Internecie w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych.