Uzasadnienie
Uchwałą z dnia 30 października 2025 r. nr XXIV/223/25 Rada Miejska w Mosinie przyjęła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulicy Jacka Malczewskiego, obejmującego część miasta Mosina, wsi Krosno oraz wsi Krosinko. Plan ten opublikowano w Dzienniku Urzędowym Województwa Wielkopolskiego z 25 listopada 2025 r. pod pozycją nr 8532. Plan wszedł w życie 10 grudnia 2025 r.
Pismem z dnia 17 grudnia 2025 roku M. M. (reprezentowany przez adwokata) wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skargę na uchwałę nr XXIV/223/25 Rady Miejskiej w Mosinie z dnia 30 października 2025 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulicy Jacka Malczewskiego, obejmującego część miasta Mosina, wsi Krosno oraz wsi Krosinko, w części, tj. w zakresie w jakim dotyczy nieruchomości skarżącego (dz. ew. 2693/6, 2693/7, 2693/8) tj.:
- - § 10 ust. 1 pkt 2 uchwały - w części, w jakiej dla terenu oznaczonego symbolem 6MNW ustala minimalną powierzchnię nowo wydzielonej działki budowlanej na poziomie 1000 m˛ (obejmującego m.in. dz. ew. 2693/8);
- - § 10 ust. 7 pkt 2 uchwały - w części, w jakiej dla terenu oznaczonego symbolem 3MNW-MNB ustala minimalną powierzchnię nowo wydzielonej działki budowlanej na poziomie 800 m2, co uniemożliwia realizację zabudowy bliźniaczej w standardzie rynkowym (ok. 400 m˛ na segment) i czyni to przeznaczenie planistyczne pozornym;
- - § 12 pkt 2 lit, b uchwały - w części, w jakiej dla terenu oznaczonego symbolem 3MNW-MNB ustala minimalną szerokość frontu działki na poziomie 18 m (obejmującego dz. ew. 2693/6 i 2693/7);
- - § 14 ust. 1 uchwały oraz Załącznika nr 1 do uchwały (rysunek planu) w części ustaleń komunikacyjnych wyznaczających przebieg drogi publicznej (klasy KDL/KDD) przez teren działki ewidencyjnej nr 2693/8, w sposób arbitralny i nieuzasadniony obiektywnymi wymogami ładu przestrzennego, co w koniunkcji z rygorystycznymi parametrami zabudowy ustalonymi dla pozostałej części tej działki (teren 6MNW - § 10 ust. 1 uchwały), prowadzi do nadmiernej kumulacji ograniczeń publicznoprawnych, naruszając istotę prawa własności Skarżącego i uniemożliwiając racjonalne zagospodarowanie nieruchomości.
Zaskarżonej uchwale skarżący zarzucił:
- 1) naruszenie art. 1 ust. 2 pkt 6, 7 i 9, art. 1 ust. 3 oraz art. 6 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: "u.p.z.p."), poprzez:
- - arbitralne zróżnicowanie sytuacji prawnej skarżącego w zakresie minimalnej powierzchni działek na terenie 6MNW (1000 m2), przy jednoczesnym ustaleniu dla terenów o analogicznym przeznaczeniu i porównywalnych uwarunkowaniach parametrów istotnie mniej restrykcyjnych, bez wykazania relewantnych, obiektywnych i proporcjonalnych przyczyn takiego odstępstwa;
- - poprzez nierzetelne i jednostronne ważenie interesu publicznego i słusznego interesu skarżącego, przejawiające się w nałożeniu na nieruchomości skarżącego restrykcyjnych parametrów podziału i zabudowy, pomimo istnienia w najbliższym sąsiedztwie zabudowy intensywniejszej (w tym zabudowy szeregowej), bez wykazania jakichkolwiek relewantnych powodów różnicowania;
- - poprzez ukształtowanie ustaleń planu wobec skarżącego w sposób nieprzejrzysty i nieuzasadniony dokumentacyjnie, w szczególności w sytuacji, gdy Skarżący w toku prac planistycznych komunikował organowi wykonawczemu gminy planowane zamierzenia inwestycyjne, a następnie wniósł ustawowe uwagi - które de facto nie zostały merytorycznie rozważone.
- 2) naruszenie art. 140 k.c. w zw. z art. 1 ust. 2 pkt 7 i 9, art. 1 ust. 3 oraz art. 6 ust. 1 u.p.z.p., poprzez nieproporcjonalne ograniczenie prawa własności skarżącego, wyrażające się w:
- - narzuceniu dla terenu 3MNW-MNB kumulatywnych ograniczeń w postaci minimalnej szerokości frontu działki 18 m oraz minimalnej powierzchni działki 800 m2, co w praktyce eliminuje ekonomiczną i techniczną wykonalność zabudowy bliźniaczej (MNB) dopuszczonej jako przeznaczenie podstawowe. Uniemożliwia to wydzielenie działek pod pojedyncze segmenty (dla których racjonalnym standardem jest powierzchnia ok. 400 m2 i węższy front), czyniąc przeznaczenie pod zabudowę bliźniaczą pozornym,
- - wyznaczeniu-przebiegu drogi publicznej przez dz. 2693/8, przy jednoczesnym pozostawieniu na części pozostałej po wydzieleniu drogi ponadstandardowych restrykcji podziałowych (1000 m2), co prowadzi do niedopuszczalnej kumulacji obciążeń;
- 3) naruszenie art. 20 ust. 1 u.p.z.p. w zw. z art. 1 ust. 3 oraz art. 28 ust. 1 u.p.z.p., poprzez pozorne rozpatrzenie uwag Skarżącego do projektu planu (w zakresie objętym skargą), polegające na poprzestaniu na ogólnikowych formułach, bez rzeczywistego odniesienia się do argumentów i bez wykazania przeprowadzenia realnego ważenia interesów, co stanowi istotne naruszenie trybu sporządzania planu i uzasadnia stwierdzenie nieważności w zaskarżonej części;
Mając na uwadze powyższe wnoszę o:
- - stwierdzenie nieważności uchwały Rady Miejskiej w Mosinie nr XXIV/223/25 z dnia 30 października 2025 r. w zaskarżonej części, tj. w zakresie wskazanym w petitum niniejszej skargi;
- - zasądzenie od Rady Miejskiej w Mosinie na rzecz skarżącego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych;
- - dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z dokumentów w postaci wydruków treści Ksiąg Wieczystych: nr [...] (dot. dz. nr 2693/5), nr [...] (dot. dz. nr 2693/6), nr [...] (dot. dz. nr 2693/7), nr [...] (dot. dz. nr 2693/8), na fakt przysługiwania Skarżącemu prawa własności do nieruchomości objętych granicami zaskarżonej uchwały, a tym samym wykazania naruszenia interesu prawnego skarżącego i posiadania przez niego legitymacji do wniesienia niniejszej skargi;
- - dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z dokumentów w postaci wyciągów z operatów szacunkowych sporządzonych w dniu 10 października 2025 r. przez rzeczoznawcę majątkowego Ł. W.: dotyczącego działki nr 2693/8, dotyczącego działki nr 2693/7, dotyczącego działki nr 2693/6, na fakt aktualnej wartości rynkowej nieruchomości skarżącego oraz istotnego wymiaru ekonomicznego naruszenia jego prawa własności przez zaskarżone zapisy uchwały (w szczególności w kontekście rażącego obniżenia potencjału inwestycyjnego tych gruntów).
W odpowiedzi na skargę Rada Miejska Gminy Mosina wniosła o oddalenie skargi wskazując na brak podstaw do jej uwzględnienia skargi.
Pismem z dnia 6 lutego 2026 r. pełnomocnik strony skarżącej odniósł się do stanowiska organu uzupełniając prezentowane stanowisko.
Na rozprawie w dniu 9 lipca 2026 roku Sąd postanowił oddalić wnioski dowodowe zawarte w skardze.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje
W myśl art. 3 § 1 w zw. z art. 3 § 2 pkt 5 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2026 r., poz. 143 - dalej "p.p.s.a."), zakres kontroli administracji publicznej obejmuje również orzekanie w sprawie skarg na akty prawa miejscowego jednostek samorządu terytorialnego i terenowych organów administracji rządowej. Kryterium legalności umożliwia sądowi administracyjnemu uwzględniającemu skargę na uchwałę lub akt, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 5 p.p.s.a., stwierdzenie nieważności tej uchwały w całości lub w części albo stwierdzenie, że zostały wydane z naruszeniem prawa, jeżeli przepis szczególny wyłącza stwierdzenie ich nieważności (art. 147 § 1 p.p.s.a.). W tym miejscu wskazać należy, iż podstawę prawną wniesienia skargi na zaskarżoną uchwałę stanowił art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2026 r. poz. 661 - dalej: "u.s.g.").
Zgodnie z tym przepisem każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem, podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może zaskarżyć uchwałę lub zarządzenie do sądu administracyjnego. Wskazany przepis wiąże prawo do skargi z naruszeniem interesu prawnego lub uprawnienia. Tym samym, skargę w trybie art. 101 ust. 1 u.s.g. może wnieść ten kto wykaże, że istnieje związek pomiędzy własną – prawnie gwarantowaną (a nie wyłącznie faktyczną) - sytuacją, a zaskarżoną uchwałą, polegający na tym, że uchwała ta narusza (czyli pozbawia lub ogranicza) jego prawa. Inaczej mówiąc, wywołuje dla niego negatywne konsekwencje prawne np. zniesienia, ograniczenia, czy uniemożliwienia realizacji jego uprawnienia, interesu prawnego (por. wyrok Naczelny Sąd Administracyjny z dnia 24 maja 2018 r., sygn. akt II OSK 1633/16 – wszystkie powołane w niniejszym wyroku orzeczenia sądów administracyjnych dostępne są pod adresem https://orzeczenia.nsa.gov.pl).
Dla skutecznego wniesienia skargi konieczne jest zatem wykazanie, że właśnie wskutek podjęcia zaskarżonego aktu został naruszony konkretny interes prawny lub uprawnienie Skarżącego przez ograniczenie lub pozbawienie ich uprawnień wynikających z przysługującego im prawa. O naruszeniu interesu prawnego w rozumieniu komentowanego przepisu rozstrzyga zatem zmiana w sytuacji prawnej wnoszącego skargę.
W niniejszej sprawie Sąd rozpoznawał skargę M. M. na uchwałę nr XXIV/223/25 Rady Miejskiej w Mosinie z 30 października 2025 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulicy Jacka Malczewskiego, obejmującego część miasta Mosina, wsi Krosno oraz wsi Krosinko (Dz. Urz. Woj. Wielk. z 2025 r., poz. 8532) w zakresie dotyczącym nieruchomości - działek ewidencyjnych nr 2693/6, 2693/7 i 2693/8 przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą (symbol 6MNW), zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą lub zabudowę mieszkaniową jednorodzinną bliźniaczą (symbol 3MNW-MNB) - w zakresie szczegółowych parametrów i wskaźników zagospodarowania tudzież przeznaczonych pod drogi publiczne (symbol 3KDL i 2KDD).
Zdaniem Sądu w sprawie nie jest sporne, iż M. M. jest właścicielem działek nr ewid. 2693/5, 2693/6, 2693/7 i 2693/8, położonych w obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym.
Według skarżącego naruszenie interesu prawnego skarżącego ma charakter bezpośredni, aktualny i wymierny, ponieważ kwestionowane ustalenia planu istotnie ograniczają zakres jego uprawnień właścicielskich oraz obniżają wartość rynkową nieruchomości poprzez ograniczenie możliwości ich racjonalnego podziału i zagospodarowania, w tym uniemożliwienie realizacji przewidzianej w planie zabudowy bliźniaczej.
Zdaniem Sądu zapisy wskazanego planu miejscowego ingerują w interes prawny skarżącego. Przy czym sama ingerencja w prawo własności (naruszenie interesu prawnego) legitymuje do wniesienia skargi, natomiast dopiero naruszenie interesu prawnego i prawa uzasadnia uwzględnienie skargi. Tym samym stwierdzenie, że zaskarżona uchwała naruszyła interes prawny skarżącego otwiera Sądowi możliwość oceny, czy dokonano tego w zgodzie z prawem. Należy przy tym dostrzec, że w postępowaniu toczącym się na podstawie art. 101 ust. 1 u.s.g. sąd administracyjny orzeka jedynie w "granicach" interesu prawnego skarżących, co oznacza badanie legalności uchwały w odniesieniu do tych zapisów, które dotyczą tego interesu.
Przechodząc do oceny zgodności zaskarżonej uchwały, w tak zakreślonych granicach, z przepisami prawa wskazać należy, iż zgodnie z art. 28 ust. 1 u.p.z.p. istotne naruszenie zasad sporządzania planu miejscowego, istotne naruszenie trybu jego sporządzania, a także naruszenie właściwości organów w tym zakresie, powodują nieważność uchwały rady gminy w całości lub części.
Na gruncie art. 147 § 1 p.p.s.a. utrwalony jest pogląd, że wprowadzając sankcję nieważności – jako następstwo naruszenia prawa – ustawodawca nie określił rodzaju naruszenia prawa, które prowadziłoby do zastosowania tej sankcji. W tej kwestii odwołać się należy do przepisów ustawy o samorządzie gminnym, w której mowa o dwóch rodzajach naruszeń prawa, które mogą wystąpić przez ustanowienie aktów uchwalanych przez organy gminy, tj. naruszenia istotne lub nieistotne (art. 91 ust. 1 i 4 u.s.g.). W piśmiennictwie i orzecznictwie do istotnego naruszenia prawa zalicza się naruszenie przez organ gminy podejmujący uchwałę lub zarządzenie, przepisów o właściwości, podjęcie takiego aktu bez podstawy prawnej, wadliwe zastosowanie normy prawnej będącej podstawą prawną podjęcia aktu, jak również naruszenie przepisów regulujących procedurę podejmowania uchwały. Innymi słowy, za "istotne" naruszenie prawa uznaje się uchybienie, prowadzące do skutków, które nie mogą być tolerowane w demokratycznym państwie prawnym (por. M. Stahl, Z. Kmieciak, Akty nadzoru nad działalnością samorządu terytorialnego w świetle orzecznictwa NSA i poglądów doktryny, Samorząd Terytorialny 2001, z. 1-2, s. 101-102; wyroki NSA z dnia 11 lutego 1998 r., sygn. II SA/Wr 1459/97, Lex nr 33805; z dnia 8 lutego 1996 r., sygn. SA/Gd 327/95, Lex nr 25639).
Stwierdzenie nieważności uchwały może nastąpić więc tylko wtedy, gdy uchwała pozostaje w wyraźnej sprzeczności z określonym przepisem prawnym, co jest oczywiste i bezpośrednie oraz wynika wprost z treści tego przepisu.
Wobec przyjętego kryterium oceny aktu zaskarżonego do sądu administracyjnego, sąd nie dokonuje oceny racjonalności, celowości, zasadności lub słuszności dokonywanych wyborów planistycznych przez właściwy organ.
Zgodnie z art. 1 ust. 2 u.p.z.p. w zagospodarowaniu przestrzennym uwzględnia się m.in. wymagania ładu przestrzennego, urbanistyki i architektury, walory architektoniczne i krajobrazowe, wymagania ochrony środowiska, w tym gospodarowania wodami i ochrony gruntów rolnych i leśnych oraz walory ekonomiczne przestrzeni i prawo własności. Z art. 2 ust. 1 u.p.z.p. wynika, że ustalenie przeznaczenia i zasad zagospodarowania terenu dokonywane jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z zachowaniem warunków określonych w ustawach, a art. 4 ust. 1 tejże ustawy wprost wskazuje, że zadaniem własnym gminy jest ustalanie przeznaczenia i zasad zagospodarowania terenu. Przepisy te z uwzględnieniem art. 3 ust. 1 u.p.z.p., stanowią podstawę do kształtowania jednego z istotnych uprawnień organów gminy, jakim jest władztwo planistyczne, które stanowi kompetencję gminy do samodzielnego i zgodnego z jej interesami oraz zapewnieniem ładu przestrzennego, kształtowania polityki przestrzennej.
Obejmuje ono samodzielne ustalenie przez radę gminy przeznaczenia terenów, rozmieszczenia inwestycji celu publicznego oraz określanie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy. Jest to o tyle istotne, że uchwalając plan miejscowy najczęściej następuje wyważanie interesów: prywatnego i publicznego, co nieuchronnie prowadzi do powstawania konfliktów interesów indywidualnych z interesem publicznym. Władztwo planistyczne gminy nie ma charakteru pełnego, niczym nieograniczonego. Granicami władztwa są konstytucyjnie chronione prawa, w tym przede wszystkim prawo własności. Skoro uchwalając plan miejscowy, rada gminy może ingerować w wykonywanie prawa własności, to taka ingerencja ma także uwzględniać zasadę proporcjonalności wynikającą z art. 31 ust. 3 Konstytucji RP, zgodnie z którą ograniczenia w zakresie korzystania z konstytucyjnych wolności i praw mogą być ustanawiane tylko w ustawie i tylko wtedy, gdy są konieczne w demokratycznym państwie dla jego bezpieczeństwa lub porządku publicznego, bądź dla ochrony środowiska, zdrowia i moralności publicznej, albo wolności i praw innych osób, a same ograniczenia nie mogą naruszać istoty wolności i praw.
Przy czym w świetle art. 64 ust. 3 Konstytucji RP ingerencja w sferę prawa własności musi pozostawać w racjonalnej i odpowiedniej proporcji do celów, dla osiągnięcia których ustanawia się określone ograniczenia. Rolą organu planistycznego jest właśnie wyważenie interesu publicznego i interesów prywatnych, tak aby w jak największym stopniu zabezpieczyć i rozwiązać potrzeby wspólnoty, jednak w jak najmniejszym naruszając prawa właścicieli nieruchomości objętych planem. Na taką konieczność wskazuje również w swoim orzecznictwie dotyczącym ochrony własności Europejski Trybunał Praw Człowieka w Strasburgu, podkreślając, że każde ograniczenie własności musi być legitymowane publicznym interesem (Terazzi S.r.l. przeciwko Włochom, skarga nr 27265/95, § 85, z dnia 17 października 2002, i Elia S.r.l. przeciwko Włochom, skarga nr 37710/97, § 77, ECHR 2001-IX). Dokonując ingerencji w sferę prywatnych interesów właścicieli gmina powinna kierować się zasadą proporcjonalności, która wyraża zakaz nadmiernej ingerencji w sferę praw i wolności jednostki.
Powyższe oznacza, iż ustalenia planu mogą ograniczać własność i takie regulacje nie stanową naruszenia prawa, o ile dzieje się to z poszanowaniem prawa, w tym chronionego konstytucyjnej prawa własności oraz z uwzględnieniem zasady proporcjonalności. O przekroczeniu władztwa planistycznego można mówić, gdy działanie gminy jest dowolne i nieuzasadnione. Jeżeli organy planistyczne gminy działają na podstawie i w ramach obowiązującego prawa, a samo uwzględnienie interesu indywidualnego byłoby sprzeczne z interesem publicznym lub chronioną przez ustawodawcę wartością wysoko cenioną, to nie można im zarzucić bezprawności działania, chociażby organy te nie uwzględniły złożonych w trakcie postępowania wniosków lub uwag (por. wyrok NSA z dnia 6 marca 2018 r., sygn. akt II OSK 1189/16).
Zgodnie z art. 6 ust. 1 u.p.z.p. ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości, przy czym każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w planie, o ile nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz interesu osób trzecich (art. 6 ust. 2 u.p.z.p.).
Przenosząc powyższe uwagi na grunt niniejszej sprawy wskazać należy, iż ustalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie nastąpiło z przekroczeniem władztwa planistycznego. Podkreślenia wymaga, iż zasady sporządzania planu miejscowego w aspekcie jego wymaganej oraz dopuszczalnej treści zawiera art. 15 ust. 2 i 3 u.p.z.p. Natomiast mając na uwadze art. 15 ust. 2 u.p.z.p., zgodnie z którym plan miejscowy musi zawierać poszczególne ustalenia, o których mowa w tym przepisie, to wskazać należy, że okoliczności faktyczne dotyczące obszaru objętego planem, wynikające zwłaszcza z istniejącego lub planowanego przeznaczenia i sposobu zagospodarowania terenu, uzasadniają dokonanie takich ustaleń (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia: 23 kwietnia 2010 r. sygn. akt II OSK 311/10; Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, pod red. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2016).
Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy należy do zadań własnych gminy, a rada gminy jest organem ustawowo odpowiedzialnym za uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego powinien być tak skonstruowany, aby była zapewniona możliwość obsługi komunikacyjnej terenów nim objętych, w tym postanowienia planu powinny przewidywać rozwiązania określające dostęp do drogi publicznej działek, przede wszystkich tych przeznaczonych pod budownictwo.
Stąd w sprawie zgodnie z powołanym art. 15 ust. 2 pkt 10 u.p.z.p. określenie zasad budowy systemów komunikacji stanowi obligatoryjną jego część w przeciwieństwie do tych ustaleń, które w myśl art. 15 ust 3 u.p.z.p. mogą się w nim znaleźć w zależności od potrzeb. Dodatkowo, zgodnie z art. 7 ust 1 pkt 1 i pkt 2 u.s.g., do zadań własnych gminy należy zaspakajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty, w ramach których mieszczą się m.in. ład przestrzenny i gminne drogi. Nie może budzić zatem wątpliwości, że lokalny prawodawca ma obowiązek tak ukształtować przeznaczenie terenów objętych planem, by w sposób racjonalny zapewnić dostępność komunikacyjną poszczególnych obszarów, ze szczególnym uwzględnieniem tych obszarów, które z natury tej dostępności wymagają. Władztwo planistyczne obejmuje przyjmowanie rozwiązań komunikacyjnych na terenie objętym planem, komunikowanie z drogą publiczną i ujęcie dróg w pewien układ komunikacyjny.
Takie kształtowanie ładu przestrzennego poprzez zaplanowanie siatki terenów komunikacyjnych ma służyć wszystkim korzystających z tego terenu. Brzmienie ustaleń MPZP wprowadza jedynie ograniczenia w sposobie zagospodarowania nieruchomości, pozostawiając pełne władztwo nad nieruchomością właścicielowi.
W tym miejscu podkreślenia wymaga, iż wymóg proporcjonalności, zwany także zakazem nadmiernej ingerencji, oznacza konieczność zachowania proporcji pomiędzy ograniczeniem danego konstytucyjnego prawa lub wolności (czyli nałożonymi na jednostkę obciążeniami), a zamierzonym celem (pozytywnym efektem) danej regulacji prawnej. Wiąże się to z koniecznością wyważania dwóch dóbr (wartości), których pełna realizacja jest niemożliwa. W planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględnia się nie tylko prawo własności i interesy właścicieli, ale również potrzeby interesu publicznego (art. 1 ust. 2 pkt 7, 9 u.p.z.p.). Wyznaczenie terenów pod zabudowę mieszkaniową wymaga zapewnienia dojazdu do nich oraz możliwości bezpiecznego funkcjonowania przyszłych mieszkańców.
Reasumując, powyższe uregulowania służą uporządkowaniu przestrzeni i pozostają uzasadnione uwarunkowaniami funkcjonalnymi tego obszaru.
Zdaniem sądu zastosowane w niniejszej sprawie rozwiązania planistyczne nie ograniczają w sposób nieproporcjonalny praw skarżącego pozostawiając prawo do korzystania z nieruchomości stanowiącej ich własność pomimo że w subiektywnej ocenie skarżącego w tym zakresie doszło do naruszenia czy też ograniczenia jego prawa własności. W ocenie Sądu uregulowanie przyjęte w miejscowym planie mieści się ww. granicach wynikających z powołanych wyżej przepisów. Sąd podzielił w tym względzie stanowisko organu zaprezentowane w odpowiedzi na skargę przyjmują zawarta tam argumentację.
W pierwszej kolejności należało zauważyć, że skarżący wyraził niezadowolenie w przyjętych w planie miejscowym wskaźników i parametrów. I tak dla terenów 6MNW skarżący jest nieusatysfakcjonowany minimalną powierzchnią nowo wydzielonej działki budowlanej na poziomie 1000 m2 (§ 10 ust. 1 pkt 2 mpzp). Zdaniem skarżącego przedmiotowa wartość powinna być na poziomie 550 m2 - tak jak dla terenów 3MNW, 4MNW, 5MNW, 7MNW, 14MNW i 15MNW (§ 10 ust. 2 pkt 2 mpzp). Tymczasem jak wyjaśnił organ zamiarem planistycznym uchwałodawcy było wprowadzenie bardziej ekstensywnej zabudowy na terenie pomiędzy ul. J. Malczewskiego (3KDL) a Kanałem Mosińskim (północno-zachodnia granica planu) - na ternach bezpośrednio przylegających do kanału albo oddzielonych terenami zielonymi (1ZP). I tak dla terenów 1MNW, 6 MNW i 11MNW ustalono tożsamą powierzchnię nowo wydzielonej działki budowlanej w wysokości 1000 m2 (§ 10 ust. 1 pkt 2 mpzp).
Analogiczne wartości występują na terenach sąsiednich: 2MNB - 1000 m2 (§ 10 ust. 5 pkt 2 lit. b mpzp); 1MN-U - 900 m2 (§ 10 ust. 12 pkt 2 mpzp); 1UK-UE-UZ - 1000 m2 (§ 10 ust. 18 pkt 2 mpzp) tudzież 1US-ZP - 1000 m2 (§ 10 ust. 19 pkt 2 mpzp). Jedynym wyjątkiem jest teren 5MNW - 550 m2 (§ 10 ust. 2 pkt 2 mpzp), ale należy zauważyć, że nieruchomości na obszarze oznaczonym tą sygnaturą są już w większości zabudowane i ustanowienie wyższego wskaźnika prowadziłoby do uchwalenia fikcji prawnej. Zatem niezasadne było rozwiązanie prezentowane w przedmiotowej skardze.
Odnosząc się do kwestii minimalnej powierzchni nowo wydzielonej działki budowalnej dla terenów 3MNW-MNB - 800 m2 (§ 10 ust. 7 pkt 2 mpzp) - należy zauważyć że tereny oznaczone tym symbolem charakteryzują się praktycznie 2-krotnie większą głębokością niż inne tereny oznaczone takim symbolem: 1MNW- MNB i 2MNW-MNB - 300 m2 (§ 10 ust. 6 pkt 2 mpzp). Ponadto tereny 1MNW-MNB i 2MNW-MNB są już zabudowane. Jak wyjaśnił organ zamiarem planistycznym było w tej kwestii zapobieżenie nadmiernemu "upchnięciu" budynków na stosunkowo głębokich działkach budowlanych. Z istoty planowania przestrzennego wynika, że nie można podnosić zarzutu naruszenia zasady równości tylko z tego powodu, że sąsiednie nieruchomości zostały przeznaczone na inny, lepszy z punktu widzenia korzystania z własności nieruchomości cel. Istotą planowania przestrzennego jest bowiem określanie granic w sposobie korzystania z nieruchomości, czego najlepszym wyrazem jest chociażby obowiązek wskazania w planie miejscowym przeznaczenia terenów oraz linii rozgraniczających tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania (art. 15 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.). Podnosząc taki zarzut należy zatem wskazać szczególne okoliczności, które mogłyby wskazywać, że doszło do naruszenia zasady równości (por. wyrok NSA z dnia 13 czerwca 2024 r., sygn. II OSK 2349/21).
Analogicznie ma się kwestia w stosunku do zarzutu odnoszącego się do ustalenia minimalnej szerokości frontów działek dla terenów 3MNW-MNB na poziomie 18 m. Również tu można zauważyć, że w planie dla wszystkich nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą oraz bliźniaczą ustalono wartość tego parametru na tym samym poziomie (§ 12 pkt 2 lit. b uchwały). W tym miejscu można zauważyć, iż skarżący domaga się objęcia nieuzasadnionym uprzywilejowaniem w stosunku do nieruchomości sąsiednich.
W ocenie Sądu nieuzasadniony jest zarzut arbitralnego i nieuzasadnionego wyznaczenia układu komunikacyjnego w postaci wyznaczenia drogi lokalnej (droga publiczna) - ul. J. Malczewskiego (3KDL). Teren przeznaczony pod przedmiotową drogę publiczną w zdecydowanej większości pozostaje już obecnie w gestii Gminy Mosina. Z terenu stanowiącego obecnie pas drogowy i pod niego przeznaczony (3KDL) o długości ok. 900 m jednostka samorządowa nie dysponuje jedynie fragmentami działek nr 2693/8 (skarżącego właśnie) o długości ok. 50 m oraz działki nr 2692/18 o długości ok. 32 m. Tym samym w celu realizacji docelowego układu komunikacyjnego ul. J. Malczewskiego (3KDL) brakuje ok. 9% terenu (p. załącznik nr 1).
Zatem, nie można odmówić planowanym działaniom racjonalności w zaprojektowaniu układu komunikacyjnego (3KDL) który m.in. jest również przedmiotem skargi. Ponadto wyznaczona w planie publiczna droga klasy lokalnej (3KDL) wprost wynika z ustaleń Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy Mosina z 2010 r. (p. załącznik nr 2a i 2b). Powyższe wynika również z orzecznictwa sądowoadministracyjnego, w którym przyjęto, że plan powinien być tak skonstruowany, aby zapewnić możliwość obsługi komunikacyjnej określonych terenów. Powinien zawierać linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu, a do takich terenów należy zaliczyć drogi gminne. Istota określenia zasad modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury technicznej polega m.in. na określeniu układu komunikacyjnego wraz z ich parametrami oraz klasyfikacją ulic i innych szlaków komunikacyjnych (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 28 lutego 2024 r., sygn. VII SA/Wa 2530/23).
Reasumując, należy zauważyć iż w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewidziano zachowanie ładu przestrzennego a nie optymalizację wskaźnika powierzchni użytkowej mieszkania. Teren objęty kwestionowaną uchwałą był wcześniej urbanizowany za pomocą decyzji administracyjnych (warunki zabudowy). Wcześniejsze rozwiązania doprowadziły do powstawania form zabudowy o różnej intensywności, przewidzianych na punktowym obszarze bez równoczesnego rozwoju terenów wspólnych i infrastruktury komunikacyjnej, przez co wystąpiły problemy komunikacyjne i opóźnienia w rozwoju infrastruktury technicznej.
W ocenie Sądu rozwiązania przyjęte w kwestionowanej regulacji planistycznej należało uznać za dopuszczalne w świetle obowiązujących przepisów. Uchwalając plan miejscowy Gmina Mosina korzystała z władztwa planistycznego o którym mowa w art. 20 ust. 1 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przyjmując plan należało ważyć interesy prywatne oraz publiczne czy też działać z zachowaniem zasad proporcjonalności. W zakwestionowanym planie zasady te zostały należycie zachowane. Nie mogło tego zmienić w żaden sposób jedynie częściowe uwzględnienie uwag jakie zostały złożone przez skarżącego w procedurze przyjmowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzeni. Stanowiska o prawidłowym przyjęciu rozwiązań zawartych w miejscowym planie zagospodarowanie nie mogło zmienić niezadowolenie strony skarżącej z powodu zmniejszenia wartości nieruchomości, których jest właścicielem, a które zostały objęte miejscowym planem.
Wobec powyższego Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę oddalił.