Uzasadnienie
Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej: "SKO", "Kolegium") decyzją z 31 października 2025 r., nr [...], po rozpatrzeniu odwołań H. H., P. Z. i M. K. od decyzji Burmistrza [...] z 31 lipca 2024 r., nr [...], w przedmiocie warunków zabudowy, utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.
Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie faktycznym.
Spółka [...] sp. z o.o. sp.k. wnioskiem z 5 kwietnia 2022 r. wystąpiła do Burmistrza [...] o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową na terenie działki o nr ewid.[...] położonej w [...], gmina [...].
Decyzją z 28 czerwca 2022 r., nr [...], Burmistrz [...] ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. SKO decyzją z 30 listopada 2023 r., nr [...], uchyliło ostatnio podaną decyzję I instancji i przekazało sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia.
Burmistrz [...] decyzją z 31 lipca 2024 r., nr [...], działając na podstawie art. 104 i art. 107 ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 572, dalej: "K.p.a."), art. 7 ust. 1 pkt 1 i art. 39 ust. 1 ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 609 ze zm.), art. 59 ust. 1 i art. 60 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 2 pkt 2 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 1130, dalej: "u.p.z.p.") oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588 ze zm., dalej: "rozporządzenie MI"), ustalił warunki zabudowy dla budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową na terenie działki o nr ewid.[...] położonej w [...], gmina [...].
Kolegium w uzasadnieniu decyzji przywołanej na wstępie podało, że dla obszaru objętego wnioskiem nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zatem zmiana jego zagospodarowania wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy.
Odnosząc się do przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. organ ten wskazał, że w celu przeprowadzenia oceny istniejącego ładu przestrzennego wyznaczono wokół terenu inwestycji, którego dotyczy wniosek, obszar analizowany, a następnie przeprowadzono na nim analizę funkcji i cech zabudowy oraz zagospodarowania terenu. W piśmie z 26 kwietnia 2024 r. wnioskodawca wskazał, że główny wjazd na działkę będzie odbywać się od strony ul. [...]. Jak wynika z analizy urbanistycznej obszar analizowany wyznaczono w promieniu 385,0 m od granic terenu objętego wnioskiem. Jest to odległość równa 3-krotnej szerokości frontowej granicy terenu od strony ul. [...]. Obszar analizy została zatem zdaniem organu odwoławczego wyznaczony w sposób prawidłowy.
Nowa analiza zawiera zbiór wszystkich działek mieszczących się w wyznaczonym obszarze wraz z podaniem danych matematycznych dotyczących poszczególnych parametrów. Po przeprowadzeniu badania predyspozycji planowanej inwestycji Kolegium stwierdziło co następuje.
Zgodnie z przeprowadzoną analizą urbanistyczną w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i wielorodzinna z budynkami gospodarczymi i garażowymi, zabudowa usługowa, zabudowa mieszkaniowo-usługowa, zabudowa mieszkaniowo-produkcyjna, zabudowa zagrodowa, zabudowa usługowo-magazynowa, zabudowa produkcyjna, zabudowa produkcyjno-usługowa, urządzenia infrastruktury technicznej. Tym samym stwierdzić należy, że planowana do realizacji inwestycja kontynuuje funkcję występującą w badanym obszarze, tj. funkcję zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.
W obszarze analizy średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki wynosi 22,7%, zawiera się w przedziale od 2,1% (działka nr [...]) do 73,65% (działka nr [...]). Dla zabudowy wielorodzinnej wskaźnik ten mieści się w przedziale od 20,2% (działka nr [...], [...], [...], [...], [...]) do 53,6% (działka nr [...]). Zaplanowany przez inwestora maksymalny wskaźnik 38,4% co prawda przekracza wartość średnią tego parametru niemniej nie przekracza wartości maksymalnej dla wszystkich typów nieruchomości, jak i nie przekracza wartości maksymalnej charakterystycznej dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. SKO zauważyło, że istnieje ogromna różnica między wskaźnikiem minimalnym a maksymalnym występującym w badanym obszarze.
Nadto maksymalny wskaźnik odnosi się do zabudowy produkcyjnej. Przywołując treść § 5 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia MI organ II instancji stwierdził, że z uwagi na okoliczność, iż przedmiotowy wskaźnik występujący w badanym obszarze jest zróżnicowany, a rozbieżność między wskaźnikiem minimalnym a maksymalnym jest bardzo duża, możliwe było wyznaczenie tego parametru zgodnie z wnioskiem inwestora.
Linia zabudowy została wyznaczona w odległości 6,0 m od granicy z działką drogową o nr [...] tj. ul. [...] i koreluje z linią zabudowy występującą na działkach usytuowanych po tej samej stronie ul. [...], tj. z działką nr [...] (linia zabudowy 5,5 m) i [...] (linia zabudowy 6,0 m), działką nr [...] (linia zabudowy 6,5 m), działką nr [...] (linia zabudowy 6,5 m).
Powołując się na § 6 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia MI organ odwoławczy wskazał, że w badanym obszarze średnia szerokość elewacji frontowej wynosi ok. 8,4 m, co z tolerancją 20% daje wartość w przedziale od 6,72 m do 10,08 m. Maksymalna wartość tego wskaźnika dla obszaru analizy wynosi 59,0m (działka nr [...] i [...] o funkcji usługowej). Inwestor zaplanował ten parametr w przedziale od 60,0 do 90,0 m. Dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej wskaźnik ten wynosi 4,0 m, 12,0 m, 21,0 m, 30,0 m (działka nr [...], [...], [...], [...], [...]) oraz 22,0 m (działka nr [...]). Z uwagi na bardzo duże rozpiętości tego wskaźnika występujące w badanym obszarze, co wiąże się z kwestią występującej w nim różnorodności funkcji zabudowy, zdaniem Kolegium stwierdzić należy, iż zasadne było odejście od podstawowej reguły wyznaczania tego parametru. Trzeba bowiem mieć na uwadze, że inną wartość tego parametru będą mieć budynki zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, a inną budynki produkcyjne, czy zabudowy wielorodzinnej.
Organ I instancji uznał, że ustalenie tego parametru zgodnie z wnioskiem inwestora będzie niezasadne, gdyż przekracza najwyższą wartość występującą w obszarze analizy, niemniej dopuścił realizację tego parametru do 59,0 m, a więc w nawiązaniu do najwyższej wartości występującej w tym obszarze. Zdaniem SKO postępowanie to należy uznać za uzasadnione. Inwestor nie zakwestionował tak ustalonego parametru. Wyznaczenie tego parametru w ten sposób nie zaburzy istniejącego w obszarze analizy ładu przestrzennego.
Z treści analizy urbanistycznej wynika także, że w badanym obszarze średnia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej jest nie wyższa niż 10,0 m przy dachach pochyłych i nie wyższa niż 14,0 m przy dachach płaskich. Organ II instancji przywołał treść przepisów § 7 ust. 1-4 rozporządzenia MI, a także wskazał, że organ I instancji podkreślił duże rozpiętości pomiędzy wartościami tego parametru na występujących w obszarze analizy nieruchomościach o funkcji zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej (