Uzasadnienie
Zaskarżoną decyzją z 3 lutego 2026 r., nr WIN-II.7840.4.113.2025 KR, Zastępca Dyrektora Wydziału Infrastruktury i Nieruchomości w Warmińsko-Mazurskim Urzędzie Wojewódzkim, działając z upoważnienia Wojewody Warmińsko-Mazurskiego (dalej jako: "organ odwoławczy"), w wyniku rozpatrzenia odwołania J. S. (dalej: "skarżąca" lub "inwestor"), utrzymał w mocy decyzję Starosty Szczycieńskiego (dalej: "organ I instancji" lub "starosta") nr II/178/25 z 8 października 2025 r., odmawiającą zatwierdzenia projektu zagospodarowania działki oraz projektu architektoniczno-budowlanego i wydania pozwolenia na budowę budynku rekreacji indywidualnej na działce nr [...].
W uzasadnieniu organ odwoławczy przytoczył stan faktyczny i prawny sprawy. Wskazano, że postanowieniem z 16 września 2025 r. organ I instancji nałożył na inwestora obowiązek: 1. uzupełnienia projektu o aktualną decyzję o warunkach zabudowy dla terenu działki objętej wnioskiem;
- 2. wyłączenia z opracowania działki nr [...] oraz fragmentu działki nr [...], które zostały dodane do opracowania w odpowiedzi na wezwanie, gdyż nie są one objęte wnioskiem;
- 3. Projekt zagospodarowania terenu (PZT) i projekt architektoniczno-budowalny (PAB) zgodne z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz obowiązującym rozporządzeniem w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. W odpowiedzi pełnomocnik wskazał, że: 1. przedłożona decyzja o warunkach zabudowy z 12 kwietnia 2005 r. jest aktualna i ostateczna, żaden organ nie stwierdził jej nieważności oraz nie było prowadzone wznowienie postępowania;
- 2. z opracowania wyłączono działkę nr [...] i fragment działki nr [...];
- 3. PAB i PZT zostały opracowane zgodnie z rozporządzeniem.
W dniu 8 października 2025 r. organ I instancji wydał decyzję odmowną, na podstawie art. 35 ust. 5 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U.
z 2025 r. poz. 418 ze zm., zwanej dalej: "P.b."). Starosta uzasadnił, że załączona decyzja o warunkach zabudowy z 12 kwietnia 2005 r. dotyczy działek o nr [...] sprzed podziału geodezyjnego. Działka nr [...] została podzielona na dwie działki o numerach: [...], w związku z czym analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu została sporządzona dla innego terenu. Z tego względu budowa wnioskowanego budynku rekreacji na działce nr [...] wymaga aktualnej decyzji o warunkach zabudowy. Dodatkowo organ I instancji uwzględnił, że teren obejmujący działki nr [...] położony jest w pasie 100 m od jeziora [...], gdzie obowiązuje zakaz budowania nowych obiektów budowlanych w związku z uchwałą Sejmiku Województwa Warmińsko-Mazurskiego nr XX/470/16 z 27 września 2016 r. w sprawie Obszaru Chronionego Krajobrazu Pojezierza Olsztyńskiego (dalej: "uchwała"). Podano, że wyjątek stanowi § 5 ust. 7 pkt 10 uchwały zgodnie z którym, gdy decyzję o warunkach zabudowy wydano po uzgodnieniu z właściwym organem ochrony przyrody, natomiast w rozpatrywanym przypadku takiego uzgodnienia nie było.
W odwołaniu od decyzji pełnomocnik inwestora podniósł, że decyzja o warunkach zabudowy z 12 kwietnia 2005 r. wydana została dla działek nr [...], ale ustalenia decyzji nie mówią, czy budynek ma zostać zlokalizowany na jednej, czy dwóch działkach, zaś wszystkie parametry i cechy zabudowy zostały spełnione. Podkreślono, że decyzja ta jest prawomocna i na jej podstawie organ I instancji powinien rozpatrzyć wniosek. Wyjaśniono, że inwestor zawęził zabudowę do działki nr [...], co nie wpłynęło na przekroczenie żadnego ze wskaźników wydanych dla większego terenu inwestycji.
Organ odwoławczy podał, że po przekazaniu odwołania przeprowadził uzupełniające postępowanie dowodowe i do akt załączono: uproszczony wypis z rejestru gruntów z 12 grudnia 2025 r. dla działek nr: [...], dokumenty i mapy podziałowe, wykaz zmian gruntowych oraz decyzję Starosty Szczycieńskiego Nr 1/18/19 z 14.01.2019 r. o pozwoleniu na rozbudowę i nadbudowę budynku rekreacji indywidualnej na działce nr [...] wraz z dokumentacją sprawy. Organ odwoławczy ustalił też, że nie toczą się postępowania nadzwyczajne wobec wymienionej decyzji o warunkach zabudowy z 12 kwietnia 2005 r. Wyjaśnił, że przeprowadził postępowanie wyjaśniające, w celu ustalenia jak zmieniały się granice działek geodezyjnych od momentu wydania decyzji o warunkach zabudowy w 2005 r. oraz czy inny wnioskodawca uzyskał na tym terenie pozwolenie na budowę. Stwierdzono, że z mapy zasadniczej z projektem podziału działki ewidencyjnej nr [...] wynika, że uległa ona podziałowi w 2017 r. na działki o nr: [...].
Z wykazu zmian gruntowych z 2018 r. wynika zaś, że działki o numerach [...] uległy scaleniu tworząc działkę nr [...]. Starosta Szczycieński wydał 14 stycznia 2019 r. decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na rozbudowę i nadbudowę budynku rekreacji indywidualnej na działce nr [...]. Decyzja ta została wydana na podstawie prawomocnej decyzji Burmistrza Miasta o warunkach zabudowy z 27 lipca 2018 r. Analizując powyższe dokumenty, organ odwoławczy ustalił, że część budynku rozbudowanego na podstawie decyzji 14 stycznia 2019 r. znajduje się na fragmencie działki nr [...], który przed scaleniem stanowił działkę nr [...] (powstałą z podziału działki nr [...]).
W związku z tym teren objęty pozwoleniem na budowę z 14 stycznia 2019 r. pokrywa się częściowo z terenem objętym decyzją o warunkach zabudowy z 12 kwietnia 2005 r. W ocenie organu odwoławczego okoliczność ta oznacza, że zaistniały podstawy z art. 65 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.; dalej w skrócie: "u.p.z.p.") do stwierdzenia wygaśnięcia decyzji o warunkach zabudowy z 2005 r. Zauważono, że decyzję o warunkach zabudowy dla tego samego terenu można wydać wielu podmiotom, uzyskanie pozwolenia na budowę przez jeden z podmiotów legitymujących się taką decyzją skutkuje utratą racji bytu pozostałych decyzji. Inwestor, który legitymuje się ostateczną decyzją o pozwoleniu na budowę, ma prawo przystąpić do robót budowlanych. Z tego względu pozostałe decyzje o warunkach zabudowy stają się bezprzedmiotowe, gdyż na ich podstawie niemożliwa staje się realizacja inwestycji, tj. przejście do kolejnego etapu i uzyskanie pozwolenia na budowę.
Organ administracji architektoniczno-urbanistycznej, ustalając warunki zabudowy, nie może być zwolniony od obowiązku respektowania treści i wymogów wydanego wcześniej pozwolenia na budowę dla tego samego terenu, bez względu na rodzaj podmiotów ubiegających się o nową decyzję w sprawie. Przewidziany przepisem art. 65 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. i art. 162 § 1 pkt 1 k.p.a. obowiązek stwierdzenia wygaśnięcia wskazuje, że ustawa dopuszcza - po wydaniu pozwolenia na budowę - istnienie dla tego terenu jednej tylko decyzji o warunkach zabudowy. Wobec powyższego organ II instancji stwierdził, że dla terenu przedmiotowej inwestycji wymagane jest uzyskanie nowej decyzji o warunkach zabudowy.
Organ odwoławczy odniósł się także do stwierdzonego przez organ I instancji naruszenia zakazu zabudowy w odległości 100 m od linii brzegowej. Stwierdzono, że organ I instancji bezzasadnie skupił się na braku uzgodnienia decyzji o warunkach zabudowy z organem ochrony przyrody (§ 5 ust. 7 pkt 10 uchwały). W tej sytuacji nie ma jednak znaczenia, że decyzja o warunkach zabudowy nie została uzgodniona z organem ochrony przyrody. Brak zasięgnięcia stanowiska innego organu współdziałającego stanowi przyczynę wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 6 k.p.a.). Ustalono zaś, że postępowanie wznowieniowe nie było prowadzone. Organ odwoławczy wskazał, że starosta nie zweryfikował, czy w niniejszej sprawie nie zaszły okoliczności znoszące zakaz zabudowy w pasie 100 m od jeziora wynikające z § 5 ust. 7 pkt 4 i 5 uchwały.
Jednocześnie stwierdził, że w związku jednak z brakiem aktualnej decyzji o warunkach zabudowy dla działki inwestycyjnej, błąd ten popełniony przez starostę w toku postępowania, nie ma wpływu na rozstrzygnięcie.
W skardze na tę decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie skarżąca, reprezentowana przez adwokata, wniosła o jej uchylenie i uchylenie decyzji organu I instancji, o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania oraz o rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym. Zaskarżonej decyzji zarzuciła:
- 1. naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy:
- - art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. polegające na utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji, w sytuacji, gdy prawidłowe było uchylenie przedmiotowej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia w celu zweryfikowania okoliczności znoszących zakaz zabudowy w pasie 100 m od jeziora wynikających z § 5 ust. 7 pkt 3, 4 i 5 uchwały;
- - art. 65 ust. 3 u.p.z.p. w zw. z art. 162 ust. 1 pkt 1 k.p.a. poprzez przyjęcie, że w przedmiotowej sprawie wymagane jest uzyskanie nowej decyzji o warunkach zabudowy, gdyż zastosowanie znajdują ww. przepisy, podczas gdy organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy z 12 kwietnia 2005 r., tj. Burmistrz Miasta nie wydał decyzji w przedmiocie jej wygaśnięcia, a decyzja o warunkach zabudowy wydana dla działek [...] jest decyzją ostateczną i prawomocną, będącą w obrocie prawnym, a zatem przyjęcie przez organ II instancji, iż decyzja o warunkach zabudowy z dnia 12 kwietnia 2005 r. wygasła jest nieuzasadnione, gdyż po pierwsze decyzja na podstawie art. 162 ust. 1 pkt 1 k.p.a w związku z art. 65 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p nie została wydana, a po drugie nie zostały spełnione przesłanki do wydania decyzji stwierdzającej wygaśniecie decyzji o warunkach zabudowy z 12 kwietnia 2005 r. w całości, a mianowicie decyzja o warunkach zabudowy nie stała się bezprzedmiotowa, gdyż zamierzenie budowlane, dla którego została ona wydana jest możliwe do realizacji na terenie, który ta decyzja obejmowała, i nie zostało wydane pozwolenie na budowę obejmujące teren na którym skarżąca zamierza zrealizować zamierzenie budowlane wskazane w decyzji o warunkach zabudowy;
- - art. 65 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez błędne uznanie, że w sprawie ziściły się przesłanki wygaśnięcia decyzji z 12 kwietnia 2005 r., podczas gdy dla wnioskowanego terenu nie zostało wydane pozwolenie na budowę i teren ten nie pokrywa się z terenem objętym pozwoleniem na budowę z 14 stycznia 2019 r.;
- - art. 63 ust. 1 u.p.z.p. w zw. z art. 65 u.p.z.p. poprzez niekonsekwentną i sprzeczną z zasadami logicznego rozumowania wykładnię rozszerzającą polegającą na uznaniu, że wobec wydania dwóch decyzji o warunkach zabudowy obejmujących inne tereny, które tylko w niewielkim fragmencie pokrywają się, w związku z uzyskaniem pozwolenia na budowę na zamierzenie budowlane, którego realizacja nie odbywa się w obrębie wspólnego terenu obu decyzji o warunkach zabudowy, spowodowało wygaśniecie decyzji o warunkach zabudowy w całości, a następnie przyjęciu błędnego wniosku, że art. 65 ust. 1 u.p.z.p. wyklucza możliwość wydania pozwolenie na budowę dla skarżącej;
- - art. 7 w zw. z art. 77 w zw. z art. 76 § 1 k.p.a. poprzez brak dążenia do prawdy obiektywnej w toku postępowania administracyjnego prowadzonego przez organ odwoławczy i brak ustalenia w niniejszej sprawie czy nie zaszły okoliczności znoszące zakaz zabudowy w pasie 100 m od jeziora wynikające z § 5 ust. 7 pkt 4 i 5 uchwały;
- - art. 8 k.p.a. oraz art. 16 k.p.a. poprzez naruszenie zasady trwałości decyzji administracyjnych w wyniku odmowy mocy prawnej ostatecznej i prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy z dnia 12 kwietnia 2005 r., na mocy której skarżąca nabyła prawa, tj. uzyskała warunki zabudowy na terenie (wyznaczonym jako ówczesne działki [...], po podziale na teren ten obejmowały działki [...]; po czym działka [...] została przeznaczona na poszerzenie działki sąsiedniej [...], z której powstała obecna działka [...]);
- 2. naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy:
- - art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z ust. 4 P.b. poprzez niezastosowanie i błędne uznanie, iż zachodzą podstawy do odmowy zatwierdzenia projektu budowlanego, podczas gdy dla terenu, na którym zlokalizowane ma być zamierzenie budowlane została wydana prawomocna i ostateczna decyzja o warunkach zabudowy z 12 kwietnia 2005 r., która obejmuje teren wnioskowanej inwestycji;
- - art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z ust. 3 i 5 P.b. poprzez błędne uznanie, iż nie zachodzi zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu poprzez błędną interpretację "terenu" i przyjęcie, że w celu uzyskania pozwolenia na budowę skarżąca musi posiadać decyzję o warunkach zabudowy, której obszar musi odpowiadać terenowi zagospodarowywanemu w ramach uzyskiwanego pozwolenia na budowę, a tym samym brak możliwości uwzględnienia decyzji o warunkach zabudowy z 12 kwietnia 2005 r. wyłącznie w części dotyczącej działki [...];
- - § 5 ust. 7 pkt 3 uchwały przez jego niezastosowanie i przyjęcie, że działka nr [...] nie jest położona na terenach zabudowanych, podczas gdy Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy z dnia 15 lutego 2005 r., przyjęte przed uchwałą Sejmiku, nie wyznaczało zwartych obszarów miast i wsi, a ww. działki są przeznaczone w studium pod tereny zabudowy rekreacyjnej;
- - § 5 ust. 7 pkt 4-5 uchwały z powodu ich niezastosowania, zwłaszcza, że organ odwoławczy wskazał na konieczność rozważenia zastosowania tych włączeń spod zakazów, jednakże bezpodstawnie od tego odstąpił. Skarżąca oświadczyła, że planowany budynek na działkach nr [...] będzie stanowił uzupełnienie zabudowy na działkach nr [...] oraz nie zmniejszy odległości zabudowy od brzegu wód ustalonej w odniesieniu do zabudowy.
W odpowiedzi na skargę Wojewoda Warmińsko-Mazurski wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje
Skarga została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym, stosownie do art. 119 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej: "p.p.s.a."), na wniosek strony skarżącej i wobec braku żądania przeprowadzenia rozprawy przez organ.
Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) oraz art. 133 § 1, art. 134 § 1 w zw.
z art. 145 § 1 p.p.s.a.), sąd administracyjny dokonuje kontroli zaskarżonego aktu pod względem zgodności z prawem, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie jego wydania. Wzruszenie zaskarżonego rozstrzygnięcia może mieć miejsce w sytuacji, gdy przedmiotowa kontrola wykaże naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Oznacza to, że badaniu w postępowaniu sądowoadministracyjnym podlega prawidłowość zastosowania przez organy administracji publicznej przepisów prawa w odniesieniu do istniejącego w sprawie stanu faktycznego oraz trafność zastosowanej wykładni tych przepisów.
Badając legalność zaskarżonego rozstrzygnięcia w przedmiocie odmowy wydania decyzji o pozwoleniu na budowę budynku rekreacji indywidualnej na działce nr [...], w świetle powołanych wyżej kryteriów oraz w oparciu o akta sprawy, zgodnie z art. 133 § 1 p.p.s.a., Sąd nie stwierdził podstaw do wyeliminowania jej z obrotu prawnego.
Stosownie do art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. a) P.b. przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu. W razie stwierdzenia nieprawidłowości w zakresie określonym w ust. 1 organ administracji architektoniczno-budowlanej nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia (art. 35 ust. 3 P.b.). Zgodnie zaś z art. 35 ust 5 pkt 1 P.b. organ administracji architektoniczno-budowlanej wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego i wydania decyzji o pozwoleniu na budowę w przypadku niewykonania, w wyznaczonym terminie, postanowienia, o którym mowa w ust. 3.
W rozpoznawanej sprawie na podstawie przytoczonych unormowań organ
I instancji wezwał inwestora do przedłożenia aktualnej decyzji o warunkach zabudowy dla wnioskowanego zamierzenia na działce nr [...] uznając, że wniosek o pozwolenie na budowę nie jest zgodny z przedłożoną decyzją o warunkach zabudowy z 2005 r., skoro decyzja ta wydana została dla innego, większego terenu. Skarżąca konsekwentnie zaś prezentowała stanowisko, że okoliczność powyższa nie ma znaczenia dla oceny zgodności projektu budowlanego z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Skarżąca podkreślała, że decyzja o warunkach zabudowy wydana została dla działek nr [...], ale ustalenia decyzji nie określały, czy budynek ma zostać zlokalizowany na jednej, czy dwóch działkach, zaś wszystkie parametry i cechy zabudowy zostały spełnione. Organ odwoławczy powinien ocenić zasadność tego stanowiska, które było osią sporu, czego niezasadnie zaniechał, nieprawidłowo przy tym konstatując, że decyzja z 2005 r. nie daje podstaw dla wnioskowanego zamierzenia.
Organ odwoławczy niezasadnie skupił się na analizie spełnienia przesłanek do stwierdzenia wygaśnięcia decyzji o warunkach zabudowy z 2005 r. na zasadzie art. 65 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z art. 162 § 1 pkt 1 k.p.a., z powodu objęcia pozwoleniem na budowę fragmentu działki nr [...]. Słusznie skarżąca wskazała, że teren ten nie pokrywa się w ogóle ze złożonym wnioskiem o pozwolenie na budowę. Poza tym w przedmiocie wygaśnięcia decyzji wydawana jest odrębna decyzja, na podstawie odrębnej podstawy prawnej i należy do właściwości innego organu, dlatego rozważania organu odwoławczego w tym zakresie wykraczały poza granice rozpatrywanej sprawy. Podkreślić należy, że na zasadzie art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. a) P.b. rolą organu architektoniczno-budowlanego jest tylko ustalenie czy na terenie objętym wnioskiem o pozwolenie na budowę obowiązuje plan miejscowy albo wydana została decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, i sprawdzenie ich zgodność z projektem zagospodarowania działki i projektem architektoniczno-budowlanym.
W rzeczonej sprawie bezspornym pozostaje, że teren inwestycji nie jest objęty ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dlatego skarżąca przedłożyła decyzję o warunkach zabudowy z 2005 r., zaś rolą organów orzekających pozostawała ocena zgodności inwestycji z ww. decyzją o warunkach zabudowy.
Z przytoczonych powyżej unormowań ustawy Prawo budowlane jednoznacznie wynika, że stwierdzenie niezgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z obowiązującą w obrocie prawnym decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu obliguje organ administracji architektoniczno-budowlanej do wydania decyzji odmawiającej pozwolenia na budowę. Przytoczone przepisy korespondują z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Należy mieć na uwadze, że zgodnie z art. 4 ust. 1 u.p.z.p. ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W myśl art. 4 ust. 2 u.p.z.p. w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym: 1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Stosownie do art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Z unormowań tych wynika, że decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (co potwierdza też treść art. 59 ust. 1 u.p.z.p.). Przy tym zarówno plan miejscowy jak i decyzja o warunkach zabudowy mają ten sam cel - zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego treścią art. 2 pkt 1 u.p.z.p., rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Tak jak plan miejscowy, tak też decyzja o warunkach zabudowy dotyczy wstępnego etapu inwestycyjnego. Akty te służą ustaleniu czy na wnioskowanym terenie jest dopuszczalna jakakolwiek zabudowa, ewentualnie jaki rodzaj zabudowy, o jakiej funkcji i jakich parametrach może powstać na danym terenie. Zgodnie z art. 54 ust. 1 pkt 1, 2 i 3 u.p.z.p. w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. decyzja o warunkach zabudowy określa rodzaj inwestycji, warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, a także linie rozgraniczające teren inwestycji. Treść art. 61 ust. 7 u.p.z.p. wskazuje, że określane w decyzji o warunkach zabudowy wymagania obejmują m.in.: linie zabudowy; gabaryty budynku; udział powierzchni zabudowy i minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej.
Zgodnie z art. 64 ust. 1 w zw. z art. 55 u.p.z.p. decyzja o warunkach zabudowy, tak jak plan miejscowy, wiąże organy wydające decyzję o pozwoleniu na budowę. Unormowanie to podkreśla, że ustalenia decyzji o warunkach zabudowy i planu miejscowego są wiążące dla organów administracji architektoniczno-budowlanej przy wydawaniu pozwolenia na budowę. Związanie to oznacza zakaz postępowania wbrew warunkom określonym w tej decyzji. Ustalenie tych warunków na gruncie u.p.z.p., co należy podkreślić, polega nie tylko na określeniu parametrów samego obiektu budowlanego, ale na ustaleniu także warunków i zasad zagospodarowania terenu. Związanie organu wydającego pozwolenie na budowę decyzją o warunkach zabudowy oznacza więc, że organ ten nie może dopuścić do powstania zabudowy nieodpowiadającej warunkom ustalonym w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Uwzględnić należało w związku z powyższym, że skoro w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy właściwy organ w decyzji z 2005 r. określił linie rozgraniczające teren inwestycji obejmujące ówcześnie istniejące działki nr [...], to określone w tym postępowaniu warunki zabudowy i zagospodarowania terenu trzeba odnosić do całego wyznaczonego w decyzji terenu, a nie tylko jego części, jak wnioskuje o to skarżąca. Zgodnie z załączonym do akt administracyjnych w postępowaniu odwoławczym wypisem z ewidencji gruntów - działka nr [...] miała w tamtym czasie powierzchnię 9 arów, a działka [...] - 8 arów, łącznie 1700 m2 i decyzja o warunkach zabudowy zezwalała na posadowienie na takim obszarze jednego budynku rekreacji indywidualnej. W pkt 2 tiret drugie decyzji z 2005 r. ustalono: "powierzchnia biologicznie czynna terenu objętego wnioskiem nie mniejsza niż 80%". Zgodnie z powyższym decyzja z 2005 r. wymagała, aby 1540 m2 (1700 x 80%) objętego nią terenu stanowiło powierzchnię biologicznie czynną.
Objęta zaś wnioskiem o pozwolenie na budowę w analizowanym postępowaniu działka nr [...], której układ i powierzchnia w wyniku podziałów uległy zmianie, ma obecnie powierzchnię 940 m2, a więc znacznie mniejszą niż przewidziana decyzją z 2005 r. powierzchnia biologicznie czynna. Potwierdza to oczywistą niezgodność projektu budowlanego z wymienioną decyzją o warunkach zabudowy. Przy czym ze zgromadzonego w postępowaniu administracyjnym materiału dowodowego wynika jasno, że niezgodność ta jest konsekwencją podjętych przez skarżącą uprzednio działań w postaci dokonanych na przestrzeni lat podziałów i scaleń terenu, oddania w dzierżawę części terenu stanowiącego niegdyś część działki [...] i zrealizowania na tej części rozbudowy innego obiektu budowalnego - budynku. Obiektywnie zatem w wyniku dokonanych przekształceń decyzja o warunkach zabudowy z 2005 r. stała się bezprzedmiotowa, gdyż brak jest aktualnie możliwości zrealizowania za jej pośrednictwem stosunków administracyjnych, dla których ukształtowania została wydana.
Podkreślić pozostaje, że decyzja o warunkach zabudowy z 2005 r. zezwalała na wybudowanie jednego budynku rekreacji indywidualnej w granicach nią określonych. Zrealizowanie na tym terenie rozbudowy innego budynku niweczy założenia decyzji z 2005 r. i świadczy o niezgodności wnioskowanego przez skarżącą zamierzenia z decyzją z 2005 r. o warunkach zabudowy. Ograniczenie terenu inwestycji nastąpiło bowiem w związku ze zrealizowaną już zabudową na terenie objętym decyzją o warunkach zabudowy.
Reasumując, Starosta prawidłowo nałożył na skarżącą obowiązek przedłożenia aktualnej decyzji o warunkach zabudowy i wobec niewykonania tego obowiązku wydał decyzję odmowną. Okoliczność ta stanowiła wystarczającą podstawę odmowy zatwierdzenia projektu zagospodarowania działki oraz projektu architektoniczno-budowalnego i wydania pozwolenia na budowę budynku rekreacji indywidualnej na działce nr [...]. Wobec powyższego bezcelowa w realiach wskazanych okoliczności pozostaje analiza czy działka nr [...] mogłaby zostać objęta wyłączeniem spod zakazu zabudowy w strefie 100 m od linii brzegowej jeziora, o którym to wyłączeniu stanowi § 5 ust. 7 pkt 4 i 5 uchwały.
Mając powyższe na uwadze, Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a.