Uzasadnienie
Pismem z dnia 9 lutego 2026 r. M. S. (dalej: Skarżący) złożył skargę na decyzję Wojewody Śląskiego z dnia 4 lutego 2026 r. nr IFXIV.7840.4.34.2025 w przedmiocie pozwolenia na budowę.
Zaskarżona decyzja zapadła w następującym stanie faktycznym.
W dniu 9 czerwca 2025 r. do organu wpłynął wniosek Skarżącego o udzielenie pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego z salonem fryzjerskim na działce o nr [...], obręb ewid. [...] w R..
Po przeprowadzeniu postępowania, Prezydent Miasta R. (dalej: organ pierwszej instancji), decyzją Nr [...] znak [...] z dnia 4 września 2025 r., w oparciu o art. 35 ust. 1 pkt 2 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2025 r., poz. 418 z późn. zm., dalej: Pr. bud.), odmówił zatwierdzenia projektu zagospodarowania terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę dla zamierzenia pn.: "Budynek mieszkalny jednorodzinny z salonem fryzjerskim" w R. przy ul. [...] na działce nr [...], obręb ewid. [...].
W uzasadnieniu organ podał, iż postanowieniem z dnia 22 lipca 2025 r. znak [...], nałożył na Inwestora obowiązek uzupełnienia dokumentacji projektowej poprzez m.in.: udokumentowanie prawnego i faktycznego dostępu do drogi publicznej, ul. [...], o szerokości min. 5,0 m dla ciągu pieszo-jezdnego (pkt 1), określenie sposobu dostępu do drogi publicznej przez wskazanie numerów działek, po których przebiega i określenie jego szerokości (pkt 2.1), oraz odpowiednie przedstawienie go w części rysunkowej projektu zagospodarowania terenu (pkt 3.4), określenie powierzchni użytkowej i powierzchni całkowitej lokalu użytkowego oraz wartości procentowego udziału powierzchni całkowitej lokalu użytkowego w powierzchni całkowitej budynku (pkt 4.3). W dniu 21 sierpnia 2025 r. Inwestor przedłożył uzupełnioną dokumentację projektową, która w ocenie organu nie spełnia wymagań art. 35 ust. 1 Pr. bud.
W odniesieniu do wymogu dostępu do drogi publicznej, organ stwierdził, że działka nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, a Inwestor nie wykazał, że posiada dostęp pośredni przez drogę wewnętrzną lub ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Organ ustalił, że w sąsiedztwie działki inwestora nr [...] istnieje szlak komunikacyjny, którym dostęp do drogi publicznej - ul. [...], może być realizowany w sposób pośredni po działkach gminnych [...], [...], [...], [...] [...] oraz działkach osób fizycznych nr [...], [...], [...], [...]. Zaznaczył, że ww. działki gminne nie stanowią drogi publicznej, nie została bowiem podjęta uchwała o zaliczeniu ich do kategorii dróg gminnych.
Natomiast w odniesieniu do dróg wewnętrznych to Inwestor powinien zapewnić porozumienie w trybie przepisów prawa cywilnego co do korzystania z cudzej własności. Dalej wyjaśnił, że objęcie nieruchomości konkretnym przeznaczeniem w planie miejscowym, jak to ma miejsce w rozpoznawanej sprawie co do działki nr [...] symbolem F47KDX (Uchwała Nr [...] Rady Miasta R. z dnia [...] r.), pod drogę, nie jest źródłem uprawnień cywilnoprawnych. W tej sytuacji zdaniem organu nie można przyjąć by działka inwestycyjna posiadała dostęp do drogi publicznej. Ponadto nawet w przypadku uznania, że ww. działki gminne pełnią funkcje drogi wewnętrznej, szerokość minimalna działki nr [...] wynosi około 2 m, co jest sprzeczne z § 14 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jedn. Dz. U. z 2022 r., poz.1225 z późn. zm., dalej: w.t.), przewidującym szerokość nie mniejszą niż 5 m. Organ zauważył też, że projekt zagospodarowania terenu w części rysunkowej nie zawiera sposobu skomunikowania działki z drogą publiczną, wbrew treści § 15 ust. 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (tekst jedn.
Dz. U. z 2022 r. poz. 1679 z późn. zm.). Natomiast w odniesieniu do nałożonego obowiązku określenia powierzchni użytkowej i powierzchni całkowitej lokalu użytkowego zaznaczył, że brak tych informacji uniemożliwia ocenę, czy nie zostały przekroczone parametry dopuszczalne dla działki objętej w planie miejscowym symbolem F118MZ - ekstensywnej zabudowy mieszkaniowej (§ 2 pkt 6 i 7, § 15 uchwały, art. 3 pkt 2 Pr. bud.), a w rezultacie ocenę zgodności inwestycji z zapisami tego planu. Powierzchnia istniejącego budynku wynosi 80 m2, projektowanego 83,86 m2, natomiast mimo wezwania Inwestor nie uzupełnił wymaganych informacji. Wobec nieusunięcia nieprawidłowości organ wydał decyzję odmową.
W odwołaniu od tej decyzji, wniesionym w ustawowym terminie Skarżący akcentował, że działka nr [...] posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej tj. graniczy na całej swojej szerokości z parcelą [...] i dalej [...], które stanowią własność Gminy, oznaczone są w planie miejscowym jako KDX i posiadają pas jezdni o zmiennej szerokości, lecz nie mniej niż 2,50 m. Działki [...], [...], [...] oraz [...], po których poprowadzono szlak komunikacyjny są we władaniu Gminy i pełnią funkcję dróg dojazdowych, zostały utwardzone i są użytkowane w sposób ciągły od ponad 20 lat. Rzeczywista szerokość jezdni wynosi 4,50 m (ul. [...]) oraz od 4,00 - 5,80 m (droga dojazdowa od ul. [...] do działki Inwestora). Pomiędzy nimi znajduje się publiczny zjazd o szer. 5,80 m. Dodał, że parametry i charakter przedmiotowej drogi nie stanowiły przeszkody w uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę dla działek sąsiednich również korzystających z tej formy dojazdu.
Inwestor nabył działkę w 2011 roku od Gminy, akt notarialny nie zawierał informacji o braku dostępu do drogi publicznej, następnie decyzją nr [...] z dnia 22 października 2012 r. udzielono Inwestorowi pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego na działce inwestycyjnej nr [...]. Ostatnie natomiast zgłoszenie budowy budynku mieszkalnego wpłynęło do organu 15 maja 2021 r. dla działki [...]. W dalszej kolejności wskazał, że przedmiotem postępowania jest budynek mieszkalno-usługowy, powierzchnia użytkowa części usługowej wynosi 51 m2, powierzchnia użytkowa budynku 119,97 m2 (109,19 m2), zatem przeważającą funkcją jest funkcja mieszkalna. Zabudowa podstawowa dla działki: 164,53 m2 (55,98 m2 + 108,55 m2), zabudowa uzupełniająca 53,21 m2. Zdaniem Skarżącego braki wskazane w postanowieniu zostały uzupełnione.
Po rozpoznaniu odwołania, Wojewoda Śląski decyzją z dnia 4 lutego 2026 r. nr IFXIV.7840.4.34.2025, działając w oparciu o art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2025 r., poz. 1691 z późn. zm., dalej: k.p.a.), utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.
Na wstępnie uzasadnienia organ odwoławczy przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania, przywołał brzmienie § 14 w.t. oraz definicję dostępu do drogi publicznej określoną w art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 1130 z późn. zm., dalej: u.p.z.p.) oraz podał, że stosownie do ustaleń planu miejscowego, droga publiczna - ul. [...] (nr [...]) oznaczona została na rysunku planu jako teren F26KDD (tj. teren publicznej drogi klasy dojazdowej) i wyznaczona została jako droga dojazdowa do drogi publicznej klasy lokalnej ul. [...]. Działka inwestycyjna nie ma zapewnionego dostępu do drogi publicznej ul. [...]. Działka nr [...], po której miałby przebiegać ewentualny szlak komunikacyjny, pomimo że cechą geometryczną przypomina działkę drogową, posiada przewężenie o szerokości ok. 2 m, zatem nie spełnia parametru jezdni tj. minimum 3 m określonego w § 14 ust. 1 w.t., ponadto zgodnie z ewidencją gruntów użytkowana jest jako orna, co wyklucza możliwość uznania, że obecnie użytkowana jest jako drogowa.
Jak wynika natomiast z planu miejscowego, w bezpośrednim sąsiedztwie działki inwestycyjnej wyznaczony został teren oznaczony na rysunku planu jako [...], tj. ciąg pieszo-jezdny, który obejmuje ww. działki o nr [...] oraz częściowo teren działek o nr [...], [...], [...], [...], [...], przy czym działka nr [...] również stanowi grunt orny. Natomiast działki o nr ewid. [...], [...], [...], [...] stanowią własność osób fizycznych i są użytkowane jako budowlane. Zaznaczył, że pomimo ustalenia przez organ pierwszej instancji na podstawie zdjęć satelitarnych, że na terenie działek o nr [...], [...], [...], [...], [...] "został wyjeżdżony" szlak komunikacyjny do drogi - ul. [...], to dostęp do drogi publicznej musi być możliwy do wyegzekwowania przez inwestora przy użyciu dostępnych środków prawnych, a nie tylko faktyczny. W powołaniu na orzecznictwo sądów administracyjnych wyjaśnił, że plan miejscowy nie jest źródłem uprawnień cywilnoprawnych i nie można z niego wywodzić uprawnień do korzystania z cudzej nieruchomości bez tytułu prawnego.
Organ odwoławczy stwierdził, że Inwestor nie wykazał, aby z terenu działki inwestycyjnej był zapewniony faktyczny i prawny dostęp do drogi publicznej, nie wykazał by po ww. działkach ustanowiona została służebność przejazdu i przechodu na rzecz działki inwestycyjnej, zamierzenie jest zatem niezgodne z § 14 ust. 1 w.t., co stanowi wystarczającą przesłankę do wydania decyzji o odmowie udzielenia pozwolenia na budowę. W tej sytuacji organ odwoławczy odstąpił od dalszego sprawdzenia dokumentacji projektowej. Końcowo wskazał, że ustalenia poczynione na gruncie odrębnych postępowań pozostają bez związku z przedmiotem niniejszego postępowania. Decyzja została doręczona w dniu 13 lutego 2026 r.
Z rozstrzygnięciem nie zgodził się Skarżący. W skardze sformułował zarzuty naruszenia:
- 1) art. 8 § 1 i 2 w zw. z art. 140 k.p.a. polegające na odejściu od powszechnej praktyki rozstrzygania spraw, w takim samym stanie faktycznym i prawnym, w sposób stabilny i jednolity pogłębiający zaufanie obywateli do władzy publicznej, a w konsekwencji powodujący utratę zaufania do organów administracji publicznej,
- 2) art. 35 ust. 1 i art. 32 ust. 4 Pr. bud. przez ich niewłaściwą wykładnię i nierozważenie całego materiału dowodowego, a w konsekwencji niewyjaśnienie istotnych okoliczności sprawy, które to naruszenie miało istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż skutkowało błędnym uznaniem przez organ, że nieruchomość nie posiada dostępu do drogi publicznej i odmową udzielenia pozwolenia na budowę.
Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. W uzasadnieniu ponowił stanowisko zawarte w treści odwołania. Skarżący akcentował, że działka inwestycyjna posiada dostęp do drogi publicznej. W odniesieniu do zarzutu naruszenia przez organ odwoławczy art. 8 § 1 i 2 k.p.a. zaznaczył, że ostatnie zgłoszenie budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce sąsiedniej nr [...] wpłynęło 15 maja 2021 r.
W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko i argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.
Na rozprawie w dniu 8 lipca 2026 r. Skarżący podtrzymał wniesioną skargę, zaznaczając, że podczas zakupu działki od Gminy nie był informowany o braku możliwości jej zabudowania (protokół rozprawy z dnia 8 lipca 2026 r.).
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył co następuje.
Zgodnie z regulacją art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 1267) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2026 r., poz. 143 z późn. zm., dalej: p.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle art. 3 § 2 p.p.s.a. kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (pkt 1). Stosownie do art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. uchylenie zaskarżonej decyzji w całości albo w części następuje w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W przypadku nieuwzględnienia skargi sąd oddala skargę odpowiednio w całości albo w części - art. 151 p.p.s.a.
Przedmiotem kontroli rozpoznawanej sprawy, w oparciu o wymienione powyżej kryteria, stała się opisana na wstępie decyzja Wojewody z dnia 4 lutego 2026 r. w przedmiocie pozwolenia na budowę. Uwzględniając powyżej zakreśloną kognicję sądów administracyjnych oraz przyczyny wzruszenia rozstrzygnięć organów administracji publicznej Sąd uznał, że zapadłe w sprawie decyzje organów pierwszej i drugiej instancji odpowiadają prawu.
Podstawę materialnoprawną kwestionowanego rozstrzygnięcia stanowiły przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Pozwolenie na budowę ma precyzyjnie wyznaczone granice faktyczne i prawne, zaś sama decyzja wydawana w sprawie, nosi znamiona aktu związanego, organ obowiązany jest ją wydać, ilekroć stwierdzi spełnienie określonych wymagań (por. m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 marca 2022 r. sygn. akt II OSK 840/21). Dostrzec jednocześnie należy, że organ administracji architektoniczno-budowlanej, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, jest zobowiązany do sprawdzenia złożonego wniosku o pozwolenie na budowę, stosownie do treści art. 35 ust. 1 Pr. bud. W ramach przeprowadzanej weryfikacji sprawdza m.in. zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (pkt 1 lit. a), zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi (pkt 2).
W myśl art. 33 ust. 2 pkt 1 Pr. bud. do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć m.in.: projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany - wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów.
W razie stwierdzenia naruszeń w zakresie określonym w przywołanym art. 35 ust. 1, organ nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia (art. 35 ust. 3 Pr. bud.). W przypadku niewykonania, w wyznaczonym terminie, postanowienia organ administracji architektoniczno-budowlanej wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego i wydania decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 35 ust. 5 pkt 1 Pr. bud.). W okolicznościach kontrolowanej sprawy ocenie organu architektoniczno-budowlanego podlegał projekt budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego z salonem fryzjerskim na działce nr [...], w R. obręb [...], przy ul. [...]. Jak wynika z akt przedłożonych do sprawy, wniosek o pozwolenie na budowę wpłynął do organu w dniu 9 czerwca 2025 r. (karta nr 1 akt administracyjnych).
Istotą sporu jest kwestia zapewnienia dostępu do drogi publicznej dla przedmiotowej inwestycji. Organy orzekające w sprawie uznały, że działka, na której Inwestor planuje inwestycję nie ma zapewnionego dostępu do drogi publicznej.
Z tą oceną należy się zgodzić.
Działka nr [...] objęta zamierzeniem inwestycyjnym położona jest na terenie oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym Uchwałą Nr [...] Rady Miasta R. z dnia [...] r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta R. dla określonych terenów, w obszarze na wschód od ulicy [...] do ulicy [...] (Dz. Urz. Woj. Śl. z [...] r., poz. [...]), symbolem F118MZ. Symbol literowy "F" oznacza obręb geodezyjny "[...]" (§ 1 ust. 7 pkt 6 uchwały). Dla symbolu "F118MZ" - tereny ekstensywnej zabudowy mieszkaniowej (§ 1 ust. 8 pkt 3 uchwały), przeznaczenie podstawowe to zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna a przeznaczenie dopuszczalne m.in. drogi wewnętrzne, dojazdy, ciągi pieszo-jezdne, ścieżki rowerowe, chodniki, (§ 15 pkt 1 i pkt 2 lit. g uchwały).
Działka nr [...], granicząca z działką objętą wnioskiem o udzielenie pozwolenia na budowę, również objęta jest w planie miejscowym symbolem F118 MZ. Działka nr [...], a także w części ich powierzchni działki nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] objęte są symbolem F47KDX - tereny ciągów pieszo-jezdnych (§ 1 ust. 8 pkt 19 lit. g uchwały). Natomiast ul. [...] obejmuje m.in. działki nr [...] i nr [...] o symbolu w planie miejscowym F26KDD - tereny publicznych dróg klasy "dojazdowa" (§ 1 ust. 8 pkt 19 lit. f uchwały). Plan miejscowy obowiązujący dla tego terenu wprost przewiduje, w zakresie zasad modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji, jedynie "możliwość modernizacji i rozbudowy dróg o symbolach KDX do ciągów pieszo-jezdnych szerokość w liniach rozgraniczających 6,0 m".
W świetle art. 35 ust. 1 pkt 2 Pr. bud. w zw. z § 14 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, dostęp do drogi publicznej jest niezbędnym warunkiem umożliwiającym podjęcie na określonym terenie realizacji konkretnego zamierzenia inwestycyjnego. Przepisy Prawa budowlanego nie definiują pojęcia "dostępu do drogi publicznej". Zgodnie z art. 2 pkt 14 u.p.z.p. przez "dostęp do drogi publicznej" należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Dostęp do drogi publicznej może zostać zapewniony nie tylko w sposób bezpośredni, ale również w sposób pośredni, za pośrednictwem drogi wewnętrznej (istotne jest jednak to, by zarządca drogi wewnętrznej zgadzał się na korzystanie z niej), albo przez ustanowienie odpowiedniej służebności (zob. m.in. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 listopada 2010 r. sygn. akt II OSK 1625/09, z dnia 12 kwietnia 2011 r. sygn. akt II OSK 634/10).
Możliwość ustanowienia służebności drogowej (przejazdu, przechodu) przewiduje art. 145 k.c. Należy pamiętać, że dostęp do drogi publicznej jest niezbędnym warunkiem podjęcia na określonym terenie realizacji konkretnego zamierzenia inwestycyjnego i musi zostać wykazany przez inwestora w postępowaniu w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. W tym zakresie nie jest wystarczające twierdzenie inwestora o istnieniu takiego dostępu.
Przypomnieć należy, że dostęp do drogi publicznej powinien być dostępem faktycznym i prawnym, zapewniający kumulatywne spełnienie obu tych przesłanek. Dostęp prawny oznacza, że winien on wynikać wprost z przepisu prawa, czynności prawnej, bądź orzeczenia sądowego, zaś faktyczny, że musi rzeczywiście zapewniać możliwość przejścia i przejazdu do drogi publicznej. Musi to być dostęp realny, możliwy do wyegzekwowania przez inwestora przy użyciu dostępnych środków prawnych. Nadto, podkreślić również trzeba, że przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określonego terenu pod drogę wewnętrzną, w odniesieniu do wymienionych wyżej działek symbolem F47KDX, nie oznacza, że właściciel tego terenu ma obowiązek drogę zrealizować oraz udostępnić osobom trzecim. Plan miejscowy określa przeznaczenie terenu, a nie obowiązek realizacji określonych inwestycji. Zapis jest jedynie intencją gminy na przyszłość.
Ponadto, jak wskazuje się w orzecznictwie, z zapisów planu określających ogólny dostęp do dróg wewnętrznych nie można wywodzić publicznego charakteru tych dróg w rozumieniu ustawy o drogach publicznych. Stąd też nie znajdują zastosowania przywołane przez Skarżącego przepisy odnoszące się do dróg publicznych.
Jeśli jakaś działka stanowi drogę wewnętrzną wydzieloną na potrzeby korzystania z przylegających do niej nieruchomości to korzystanie z niej przez osoby trzecie w celach dojazdu do tych terenów odbywa się za zgodą właścicieli drogi a nie na podstawie postanowień planu. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie jest źródłem uprawnień cywilnoprawnych i nie można z niego wywodzić uprawnień do korzystania z cudzej nieruchomości bez tytułu prawnego (zob. m.in. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 16 października 2019 r. sygn. akt II OSK 2514/18, z dnia 19 kwietnia 2018 r. sygn. akt II OSK 2212/17). Zasadnie na powyższe zagadnienie zwrócił również uwagę organ odwoławczy w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Działka inwestycyjna nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Z dokumentów zgromadzonych w sprawie wynika, że dojazd do działki inwestycyjnej, z ulicy [...] nr [...] (KW [...], Dział II własność - Gmina Miasta R., Dział III - wolny jest od wpisów) i nr [...] (KW [...], Dział II własność - Gmina Miasta R., Dział III - wolny jest od wpisów), odbywa się po działkach [...], [...], [...], [...] [...], [...], [...], [...], [...]. Działka nr [...] (KW [...], Dział II własność - Gmina R., Dział III prawa, roszczenia i ograniczenia - wolny jest od wpisów), Działka nr [...] (KW [...], Dział II własność - Gmina Miasta R., Dział III - wpis dotyczący prawa osobistego, dożywocia na rzecz M. O.).
Niewątpliwie części działek, po których ma przebiegać wskazana przez Inwestora droga dojazdowa, znajdują się w rękach prywatnych właścicieli, co wynika z wpisów w księgach wieczystych prowadzonych dla tych nieruchomości. Działka nr [...] (KW [...], Dział II własność osób fizycznych, Dział III - służebność drogi na rzecz innej działki niż działka inwestycyjna), działka nr [...] (KW [...], Dział II własność osób fizycznych, Dział III prawa, roszczenia, ograniczenia - wolny jest od wpisów), działka nr [...] (aktualnie nr [...], KW [...], Dział II własność osoby fizycznej, Dział III - widnieje wpis służebności mieszkania), działka nr [...] (KW [...], Dział II własność osób fizycznych, Dział III - wolny jest od wpisów).
Jednocześnie w księgach wieczystych prowadzonych dla ww. działek brak wpisów odpowiednich służebności gruntowych. Działka inwestycyjna nr [...] (KW [...], Dział I-Sp spis praw związanych z własnością - wolny od wpisów, Dział III - wolny od wpisów). Jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny, kwestia, że prywatna działka nie jest ogrodzona i aktualnie faktycznie korzysta z niej nie dający się określić krąg osób, nie oznacza, że na płaszczyźnie przepisów prawa, staje się miejscem publicznie dostępnym. Właściciele działek prywatnych, po których przebiega droga mają bowiem uprawnienie do np. ogrodzenia tego terenu, limitowania na nią wstępu, czy też ograniczenia wjazdu (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 lipca 2024 r. sygn. akt II OSK 1053/23).
W świetle zgromadzonej dokumentacji, uprawnione stało się stwierdzenie, że Inwestor nie legitymuje się dokumentami uprawniającymi do przechodu i przejazdu po ww. działkach, do których tytuł prawny przysługuje osobom fizycznym wskazanym w Dziale II wymienionych już ksiąg wieczystych. Należy mieć również na względzie, że Prawo budowlane dopuszcza możliwość zabudowy, jedynie w zgodności z przepisami techniczno-budowlanymi (art. 35 ust. 1 pkt 2 Pr. bud.). Zastosowanie znajduje § 14 ust. 1 w.t., który reguluje kwestię zapewnienia działkom budowlanym oraz budynkom i urządzeniom z nimi związanych dojścia i dojazdu umożliwiającego dostęp do drogi publicznej i określa, że szerokość jezdni stanowiącej dojazd, po której odbywać się skomunikowanie z działki budowlanej z drogą publiczną, nie może być mniejsza niż 3 m. W rozpoznawanej sprawie, działka nr [...] oznaczona symbolem F47KDX ma aktualnie szerokość niespełniającą wymogu z § 14 ust. 1 w.t.
Jak ustalił organ notuje przewężenie do 2 m (2,02 m, karta nr 11 akt administracyjnych), Skarżący wskazał natomiast, że szerokość ta wynosi nie mniej niż 2,5 m. Niewątpliwie zatem nie osiąga wymaganej szerokości.
Przy tych ustaleniach, w pełni uzasadnione było nałożenie postanowieniem z dnia 22 lipca 2025 r. obowiązku usunięcia wskazanych nieprawidłowości w określonym terminie (karta nr 143 akt administracyjnych), w oparciu o art. 35 ust. 3 Pr. bud., zaś w sytuacji, która zaistniała w rozpoznawanej sprawie - tj. niewykonania, w wyznaczonym terminie ww. postanowienia zastosowanie konsekwencji prawnych przewidzianych w art. 35 ust. 5 pkt 1 Pr. bud. – w postaci odmowy zatwierdzenia projektu. Nałożony obowiązek był zbieżny z podstawą odmowy udzielenia pozwolenia na budowę.
Analiza dokonana przez Sąd prowadzi do wniosku, że postępowanie zostało przeprowadzone w sposób zgodny z regułami wynikającymi z przepisów postępowania, w tym prawidłowego zastosowania przepisów określających zasady związane z gromadzeniem dowodów, ich oceną oraz uzasadnieniem wydanych decyzji. Nie znajduje podstaw sformułowany w skardze zarzut naruszenia art. 8 k.p.a. (zarzut nr 1 petitum skargi). Skarżący nie może skutecznie powoływać się na okoliczność dostępu innych budynków znajdujących się w sąsiedztwie jego zamierzenia budowlanego do drogi publicznej poprzez wskazane wyżej działki. W toku niniejszego postępowania Sąd nie dokonuje kontroli uzyskanych w innych postępowaniach pozwoleń na budowę na działkach sąsiednich.
Nie sposób jednak pominąć, że przykładowo dla działki nr [...], która nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej ul. [...], położonej również wzdłuż działki nr [...] (F47KDX), ustanowiona została służebność gruntowa. Mianowicie, w Dziale III księgi wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w R. [...] Wydział Ksiąg wieczystych (działka nr [...], widnieje wpis: "ograniczone prawo rzeczowe związane z inną nieruchomością", "służebność drogi, bliżej określona w § 5 powołanej umowy, na rzecz każdoczesnych właścicieli działki numer [...].
Z przyczyn szczegółowo wskazanych powyżej, w sprawie nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego, w tym podnoszonego zarzutu naruszenia art. 35 ust. 1 i art. 32 ust. 4 Pr. bud. (zarzut nr 2 petitum skargi). Skarga nie mogła zatem odnieść zamierzonego skutku i jako nieuzasadniona podlegała oddaleniu.
Sąd nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi, dokonując kontroli w granicach danej sprawy, ale poza granicami zarzutów, także nie dopatrzył się przyczyn mogących stanowić podstawę do zastosowania kompetencji kasacyjnych.
Mając na uwadze powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.
Orzeczenia przywołane w treści niniejszego uzasadnienia dostępne są w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych.