Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...] kwietnia 2010 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy S. z dnia [...] stycznia 2010 r., nr [...] ustalającą opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w S. w obrębie [...], o pow. [...] ha, stanowiącej działki nr [...], powstałe wskutek podziału działki nr [...].
Zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.
Burmistrz Miasta i Gminy S. decyzją z dnia [...] stycznia 2010 r., nr [...] ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wywołanego decyzją Burmistrza Miasta i Gminy S. z dnia [...] października 2007 r., nr [...] o zatwierdzeniu projektu podziału działki nr [...] położonej w S. i zobowiązał do uiszczenia opłaty K. i J. D. Przedmiotowa decyzja podziałowa stała się ostateczna w dniu [...] października 2007 r.
W uzasadnieniu rozstrzygnięcia z dnia [...] stycznia 2010 r. organ wskazał, że w niniejszej sprawie zostały spełnione przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej, określone w art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), dalej ugn. Podział nieruchomości nr [...] został dokonany na wniosek właścicieli nieruchomości i zatwierdzony decyzją Burmistrza Miasta i Gminy S. z dnia [...] października 2007 r., nr [...]. Wzrost wartości nieruchomości został potwierdzony w operacie szacunkowym z dnia [...] października 2009 r., sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego W.K. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość nieruchomości przed dokonaniem podziału na kwotę [...] zł, zaś po dokonaniu podziału na kwotę [...] zł. A zatem podział spowodował wzrost wartości nieruchomości o kwotę [...] zł. Mając na uwadze, że zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej w S. z dnia [...] stycznia 2005 r., nr [...] wysokość opłaty adiacenckiej wynosi [...]% wzrostu wartości nieruchomości, opłatę tę organ ustalił w kwocie [...] zł.
W uzasadnieniu organ I instancji podkreślił ponadto, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. W przedmiotowej sprawie, przy dokonywaniu określenia wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej, biegły zastosował podejście porównawcze i metodę porównania parami, analizując ceny gruntów niezabudowanych na rynku lokalnym, w miejscowościach położonych w sąsiedztwie S., przy uwzględnieniu stanu przedmiotowej nieruchomości na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.
Odwołanie od decyzji Burmistrza Miasta i Gminy S. z dnia [...] stycznia 2010 r., nr [...] wnieśli K. i J.D. W treści odwołania strony wskazały, że decyzję podjęto w oparciu o przepis art. 98a ust. 1 ugn w starym brzmieniu, przez co nie uwzględniono obniżenia maksymalnej stawki procentowej opłaty adiacenckiej do [...]%. Nadto odwołujący się podnieśli, że w sprawie nie doszło do wzrostu wartości nieruchomości, a sporządzony operat szacunkowy w żaden sposób nie dowiódł tej okoliczności.
W piśmie z dnia [...] lutego 2010 r., przekazującym Samorządowemu Kolegium Odwoławczemu w W. zgodnie z art. 133 Kpa w/w odwołanie wraz z aktami sprawy, Burmistrz Miasta i Gminy S. wniósł o uchylenie własnej decyzji w części dotyczącej wysokości opłaty adiacenckiej i orzeczenie w tym zakresie co do istoty sprawy, tj. ustalenie opłaty w wysokości [...] zł (tj. w wysokości [...]% wzrostu wartości nieruchomości, zgodnie z nowelizacją ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązującą od 22 października 2007 r.).
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] kwietnia 2010 r., nr [...] utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ stwierdził, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego W.K. operat szacunkowy wskazał na wzrost wartości nieruchomości w wyniku podziału o kwotę [...] zł. W dacie dokonania podziału nieruchomości obowiązywała uchwała Rady Miasta S. z dnia [...] stycznia 2005 r. Nr [...] w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Organ wskazał, że przedmiotowa uchwała została uchylona w związku z wejściem w życie uchwały nr [...] Rady Miejskiej w S. z dnia [...] listopada 2007 r., podjętej wobec zmiany brzmienia przepisu art. 98a ugn. Wiązało się to bowiem z ograniczeniem maksymalnej stawki procentowej opłaty adiacenckiej do wysokości [...]% wzrostu wartości nieruchomości. Niemniej jednak, jako że wysokość opłaty ustalana jest zgodnie ze stawką obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. podzieliło pogląd organu I instancji, który za podstawę rozstrzygnięcia przyjął nieobowiązującą obecnie uchwałę Rady Miejskiej S. z 2005 r. i określoną w niej stawkę opłaty adiacenckiej w wysokości [...]% wzrostu wartości nieruchomości.
W kontekście zarzutów dotyczących sporządzonego operatu szacunkowego organ powołał treść przepisu art. 157 ust. 1 ugn, z którego wynika, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W kontekście zaś powiadomienia stron o możliwości zapoznania się ze sporządzonym operatem szacunkowym organ stwierdził, że skarżący mieli możliwość jego zakwestionowania w sposób przewidziany w art. 157 ust. 1, z powołaniem się na argumenty przedstawione na etapie postępowania odwoławczego.
Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] kwietnia 2010 r. wnieśli K. i J.D. zarzucając jej naruszenie art. 98a ugn oraz art. 77 Kpa. W uzasadnieniu skarżący wskazali, że organ II instancji pominął treść pisma Burmistrza Miasta i Gminy S. z dnia [...] lutego 2010 r. w części dotyczącej ustalenia opłaty w wysokości [...] zł, a więc w wysokości [...]% wzrostu wartości nieruchomości. Ponadto – zdaniem skarżących – pismo Burmistrza miało znamiona decyzji wydanej w trybie art. 155 Kpa, do czego Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. się nie ustosunkowało.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i w obszernym uzasadnieniu podtrzymał w całości stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje
Skarga zasługuje na uwzględnienie.
Materialnoprawną podstawą wydania zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] kwietnia 2010 r., nr [...] stanowi art. 98a ust. 1-3 ugn. Zgodnie z ust. 1 art. 98a jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić z tego tytułu, w drodze decyzji, opłatę adiacencką. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż [...] % różnicy wartości nieruchomości.
Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Jednakże art. 98a ust. 1a ugn nakazuje stosować uchwałę obowiązującą w dniu, kiedy decyzja o podziale stała się ostateczna.
Dla przedmiotowej sprawy kluczowe znaczenie ma zatem fakt, że ustawa z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 173, poz. 1218) obowiązująca od dnia 22 października 2007 r. wprowadziła, poprzez art. 1 pkt 38 lit. a), zmianę zezwalając radzie gminy na ustalenie stawki procentowej opłaty adiacenckiej w wysokości nie większej niż [...] % różnicy wartości nieruchomości. Jednocześnie ustawodawca obniżając wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej, ustalił zasady jej naliczania w stosunku do nieruchomości, których podziału dokonano przed wejściem w życie obniżonej stawki.
Mając powyższe na uwadze przesłankami warunkującymi dopuszczalność obciążenia opłatą adiacencką są:
- – obowiązywanie uchwały określającej stawkę opłaty adiacenckiej w dniu, kiedy decyzja o podziale stała się ostateczna;
- – wzrost wartości nieruchomości wywołany decyzją o podziale, o ile decyzja ta została wydana na wniosek właściciela (użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres trwania prawa), a podział nie był dokonany na podstawie art. 95 ugn tj. niezależnie od ustaleń planu miejscowego;
- – wydanie decyzji ustalającej opłatę w terminie 3 lat, od dnia kiedy decyzja o podziale stała się ostateczna.
Przechodząc do oceny pierwszej przesłanki wskazać należy, że w dniu kiedy decyzja o podziale stała się ostateczna obowiązywała uchwała Rady Miasta S. z dnia [...] stycznia 2005 r., Nr [...] w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Uchwała ta określała stawkę opłaty w wysokości [...] %.
Z racji specyfiki przedmiotowej sprawy związanej ze zmianą zasad pobierania opłat adiacenckich z dniem 22 października 2007 r. stwierdzić należy, że jakkolwiek decyzja o zatwierdzeniu projektu podziału stała się ostateczna w dniu [...] października 2007 r. i w tej dacie skonkretyzował się obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej to pomimo, że wciąż obowiązywała uchwała określająca wysokość opłaty adiacenckiej w wysokości [...]%, po 22 października 2007 r. nie mógł powstać obowiązek poniesienia opłaty w wysokości wyższej niż [...]% ponieważ byłoby to niezgodne z art. 98a ust. 1 ugn.
Dla skutecznego pobierania opłat adiacenckich w odniesieniu do nieruchomości, których podział został zatwierdzony ostatecznie po dniu 22 października 2007 r. konieczne było przyjęcie uchwały określającej wysokość opłaty w wysokości nie wyższej niż [...]%. Gmina S. taką uchwałę podjęła dopiero w listopadzie 2007 r. – niemniej już od dnia wejścia w życie nowelizacji art. 98a ust. 1 ugn, tj. od dnia 22 października 2007 r., brak było możliwości prawnych do ustalenia przez organ opłaty adiacenckiej w wysokości [...]%.
W związku z powyższym należy uznać, że wymierzenie opłaty w wysokości [...]% stanowi naruszenie art. 98a ust. 1 ugn i z tego względu decyzje obu instancji, jako wydane z naruszeniem prawa, podlegają uchyleniu. Zdaniem Sądu, w przedmiotowej sprawie organ pierwszej instancji powinien obecnie umorzyć postępowanie w sprawie ustalenia opłaty.
Mając powyższe na względzie Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), orzekł jak w sentencji wyroku. O zwrocie kosztów postępowania orzeczono na podstawie art. 200 w/w ustawy.