Uzasadnienie
Przedmiotem skargi R. N. (dalej: strona, skarżący, zobowiązany) jest postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Rzeszowie z dnia 9 lutego 2026 r., nr 1801-lEE.7192.3.2026, utrzymujące w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w [...] z dnia 15 grudnia 2025 r. nr 1819-SEE.7112.1.2025, o oddaleniu zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości.
Jak wynika z akt sprawy i uzasadnienia zaskarżonego postanowienia wezwaniem z dnia 3 lutego 2025 r., nr 1819-SEE.7112.128760513.2025, organ egzekucyjny - Naczelnik Urzędu Skarbowego w [...], w związku z prowadzonym postępowaniem egzekucyjnym na podstawie własnych tytułów wykonawczych o numerach: 1819-723.847349.2021, 1819-723.847238.2021, 1819-723.847084.2021, 1819-723.846944.2021, 1819-723.497669.2022, 1819-723.925200.2023, dokonał zajęcia nieruchomości zobowiązanego - R. N., dla której Sąd Rejonowy w [...] IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...], wzywając jednocześnie zobowiązanego do zapłaty egzekwowanych należności - w terminie 14 dni od dnia doręczenia wezwania wraz z odsetkami z tytułu niezapłacenia ich w terminie i kosztami egzekucyjnymi, pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości ww. nieruchomości. Wezwanie doręczono zobowiązanemu w dniu 10 lutego 2025 r.
W dniu 3 lutego 2025 r. organ egzekucyjny złożył w Sądzie Rejonowym w [...] IV Wydział Ksiąg Wieczystych elektroniczny wniosek o wpis w księdze wieczystej o wszczęciu egzekucji z ww. nieruchomości w celu wyegzekwowania zaległości objętych ww. tytułami wykonawczymi.
Pismem z dnia 10 lipca 2025 r., nr 1819-SEE.7112.1.2025.8, organ egzekucyjny zlecił sporządzenie wyceny wartości ww. nieruchomości rzeczoznawcy majątkowemu J. P..
Operat szacunkowy został sporządzony w dniu 24 września 2025 r.
Organ egzekucyjny - pismem z dnia 10 lipca 2025 r., znak: 1819-SEE.7112.1.2025.10 - zawiadomił zobowiązanego o terminie opisu i oszacowania wartości ww. nieruchomości.
Zawiadomienie doręczono zobowiązanemu w dniu 21 lipca 2025 r.
W dniu 30 września 2025 r. organ egzekucyjny sporządził protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w [...] IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...].
Pismem z dnia 14 października 2025 r. zobowiązany, reprezentowany przez pełnomocnika - adwokata Ł. S., wniósł zarzuty do opisu i oszacowania wartości ww. nieruchomości.
Zobowiązany do operatu szacunkowego zarzucił - rażące błędy formalne, merytoryczne i metodologiczne, które w sposób oczywisty dyskwalifikują go jako wiarygodny dowód w sprawie i prowadzą do znaczącego zaniżenia wartości nieruchomości. Zobowiązany zarzucił: błędną ocenę potencjału nieruchomości w kontekście stanu planistycznego i zignorowanie najwyższego oraz najlepszego sposobu jej wykorzystania; rażące zaniżenie wartości działek leśnych i zadrzewionych poprzez nierzetelną wycenę drzewostanu; niewyczerpującą analizę stanu prawnego w zakresie dostępu nieruchomości do dróg publicznych oraz brak dynamicznej analizy rynku lokalnego.
Zobowiązany powołał się również na swoją aktualną sytuację rodzinną, zdrowotną i finansową.
Jednocześnie wniósł o odrzucenie w całości zakwestionowanego operatu szacunkowego jako dokumentu nierzetelnego i obarczonego wadami uniemożliwiającymi jego wykorzystanie w postępowaniu egzekucyjnym oraz dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii innego, bezstronnego biegłego rzeczoznawcy majątkowego w celu ponownego i prawidłowego oszacowania wartości rynkowej nieruchomości.
Organ egzekucyjny - pismem z dnia 20 listopada 2025 r., - zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o zajęcie stanowiska co do podniesionych zarzutów. Rzeczoznawca majątkowy, pismem z dnia 1 grudnia 2025 r., przekazał organowi egzekucyjnemu odpowiedź na zarzuty wniesione przez zobowiązanego, wskazując, że operat szacunkowy z dnia 24 września 2025 r. został sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami prawa, na podstawie aktualnych informacji o wycenianych działkach, według stanu na dzień 24 września 2025 r., a określona wartość rynkowa wycenianej nieruchomości odzwierciedla ceny transakcyjne obowiązujące na lokalnym rynku tego typu nieruchomości oraz cen drewna i kosztów zrywki drewna uzyskiwanych w Nadleśnictwie [...].
Postanowieniem z dnia 15 grudnia 2025 r., organ egzekucyjny oddalił wniesione przez zobowiązanego zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości objętej księgą wieczystą nr [...]. W uzasadnieniu postanowienia organ egzekucyjny przytoczył stanowisko rzeczoznawcy majątkowego odnoszące się do zarzutów zobowiązanego dotyczących zaniżenia wartości nieruchomości, błędnej oceny potencjału nieruchomości, niewyczerpującej analizy stanu prawnego w zakresie dostępu nieruchomości do dróg publicznych oraz braku dynamicznej analizy rynku lokalnego. Organ egzekucyjny wskazał, że operat szacunkowy z dnia 24 września 2025 r., został sporządzony w sposób prawidłowy pod względem formalnym, a także jest rzeczowy, logiczny i spójny.
Następnie stwierdzono, że przedmiotowy operat szacunkowy jest zgodny z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa, tj. ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2026 r., poz. 399 dalej określanej jako u.g.n.) i rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r., poz. 1832) oraz rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz. U. z 2014 r., poz. 742). Organ egzekucyjny wskazał, że wobec braku zastrzeżeń w stosunku do kwestionowanego operatu brak jest konieczności jego weryfikacji w trybie art. 157 u.g.n. Końcowo organ egzekucyjny zauważył, że zarówno z orzecznictwa sądów administracyjnych, jak również z poglądów doktryny wynika, że o ocenę unormowaną w ww. art. 157 u.g.n. może wystąpić każdy, tak więc zobowiązany jest uprawniony do wystąpienia o dokonanie weryfikacji kwestionowanego operatu.
Po rozpatrzeniu wniesionego zażalenia na powyższe postanowienie, Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Rzeszowie - postanowieniem z dnia 9 lutego 2026 r., - utrzymał je w mocy. W ocenie organu odwoławczego prawidłowo organ I instancji uznał, że brak było podstaw do kwestionowania opisu i oszacowania nieruchomości.
W skardze na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Rzeszowie Administracyjnego w Rzeszowie skarżący zarzucił naruszenie:
- 1) art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego w związku z art. 18 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2026 r., poz. 268 ze zm. dalej określanej jako u.p.e.a.) - poprzez rażące naruszenie zasady prawdy obiektywnej i swobodnej oceny dowodów, polegające na bezkrytycznym przyjęciu wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego jako wiarygodnych, podczas gdy operat szacunkowy zawiera fundamentalne błędy merytoryczne i opiera się na nieaktualnym stanie planistycznym, co doprowadziło do ustalenia wartości nieruchomości w sposób oderwany od realiów rynkowych,
- 2) art. 154 ust. 1 u.g.n. - poprzez oparcie wyceny na studium z 2002 r., które w dacie orzekania było dokumentem anachronicznym, pomijającym dynamiczny rozwój infrastruktury w regionie (bliskość [...], sąsiedztwo drogi krajowej), co skutkowało błędną klasyfikacją potencjału inwestycyjnego działek,
- 3) art. 157 ust. 1 u.g.n. oraz art. 8 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego - poprzez zaniechanie przez organ weryfikacji operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców, w sytuacji gdy skarżący ze względu na trudny stan zdrowia (20% sprawności serca) i brak środków finansowych obiektywnie nie mógł przedłożyć kontroperatu, a zgłoszone przez niego zarzuty były na tyle konkretne i istotne, że budziły uzasadnione wątpliwości co do rzetelności opinii biegłego.
Na podstawie podniesionych zarzutów zobowiązany wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia i poprzedzającego go postanowienia organu I instancji oraz wstrzymanie wykonania zaskarżonego postanowienia, gdyż kontynuowanie egzekucji i licytacja nieruchomości po rażąco zaniżonej cenie wyrządzi skarżącemu nieodwracalną szkodę majątkową. Wniósł także o zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko w sprawie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje
Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r. poz.1267 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Z kolei przepis art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm. - dalej: p.p.s.a.) stanowi, że kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które przysługuje zażalenie (pkt 3), przy czym w myśl art. 134 § 1 p.p.s.a. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.
Skarga jest niezasadna, ponieważ zaskarżone postanowienie nie narusza prawa.
Zgodnie z art. 110c § 1 u.p.e.a., organ egzekucyjny przystępuje do egzekucji administracyjnej z nieruchomości przez zajęcie nieruchomości.
Zajęcie następuje przez wezwanie zobowiązanego, aby zapłacił egzekwowaną należność pieniężną wraz z odsetkami z tytułu niezapłacenia jej w terminie i kosztami egzekucyjnymi w terminie 14 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zobowiązanemu wraz z wezwaniem doręcza się odpis tytułu wykonawczego, o ile nie został wcześniej doręczony (art. 110c § 2 u.p.e.a.,). Równocześnie z wysłaniem wezwania zgodnie z § 2-2b, organ egzekucyjny składa do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o wpis o wszczęciu egzekucji lub o złożenie tego wniosku do zbioru dokumentów wraz z odpisem tego wezwania (art. 110c § 3 u.p.e.a.).
Z kolei zgodnie z art. 110c § 4 u.p.e.a. zajęcie nieruchomości jest dokonane z chwilą doręczenia wezwania zgodnie z § 2-2c, z tym że odpowiednio dla zobowiązanego, małżonka zobowiązanego, innego podmiotu, na który przeniesiono prawo własności nieruchomości, podmiotu, który uzyskał korzyść majątkową - którym nie doręczono wezwania, a także w stosunku do osób trzecich, nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku organu egzekucyjnego do zbioru dokumentów wraz z odpisem wezwania.
Po upływie terminu określonego w wezwaniu zobowiązanego do zapłaty dochodzonych należności organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości (art. 110m § 1 u.p.e.a.).
Zgodnie z art. 110r § 1 u.p.e.a., w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny podaje:
- 1) oznaczenie nieruchomości, w tym numer ewidencyjny działki, obręb, powierzchnię, a także oznaczenie księgi wieczystej lub w przypadku jej braku - zbioru dokumentów,
- 2) obiekty budowlane ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem,
- 3) stwierdzone prawa i obciążenia,
- 4) umowy ubezpieczenia,
- 5) osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki,
- 6) sposób korzystania z nieruchomości przez zobowiązanego,
- 7) określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw,
- 8) zgłoszone prawa do nieruchomości,
- 9) inne okoliczności istotne dla oznaczenia lub oszacowania wartości nieruchomości.
Szczegółowe przepisy dotyczące sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości, mając na uwadze zapewnienie prawidłowej wyceny nieruchomości i uwzględniając przepisy o gospodarce nieruchomościami zawarte zostały w rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości.
Zgodnie z § 3 tego rozporządzenia, opis nieruchomości rolnych, poza opisem położonych na nich obiektów budowlanych lub urządzeń, powinien zawierać w szczególności określenie powierzchni, klasy gruntów ornych, łąk trwałych, pastwisk trwałych, lasów, sadów, gruntów rolnych zabudowanych, torfowisk, terenów z pokładami żwiru, gipsu i gliny, kamieniołomów, wód, a ponadto rodzaju i powierzchni zasiewów i upraw, liczby i jakości inwentarza żywego, jak również ilości zapasów niezbędnych do prowadzenia gospodarstwa rolnego do najbliższych zbiorów.
Stosownie do art. 110s § 1 u.p.e.a., do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami.
Zgodnie zaś z art. 150 ust. 1 pkt 1 u.g.n., w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia wartości rynkowej. Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej (art. 151 ust. 1 u.g.n.). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (art. 152 ust. 2 u.g.n.).
Szczegółowe zasady określania wartości rynkowej nieruchomości przewiduje powołane rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości. Rozporządzenie określa: rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, sposoby określania wartości nakładów i szkód na nieruchomości, sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego (§ 1 ww. rozporządzenia).
Stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.).
Trzeba tutaj podkreślić, że ocena operatu szacunkowego zbliżona jest do oceny dowodu z opinii biegłego, o której mowa w art. 84 § 1 k.p.a,, pełni bowiem on podobną rolę, jest bowiem dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego (art. 174 i nast. u.g.n.; wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2002 r., sygn. akt SK 20/01; OTK-A 2003/9/105). Z przepisów art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. wynika, że organ administracji musi ocenić dowód (w tym również operat szacunkowy) po jego przedłożeniu i w razie powzięcia jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości lub zgłoszenia zastrzeżeń przez stronę postępowania, podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Powyższe nie oznacza jednak, jak słusznie wskazano w zaskarżonym postanowieniu, że organ może samodzielnie ingerować w treść operatu.
Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Obowiązkiem organu jest natomiast ocena operatu w świetle obowiązujących przepisów prawa i w tym zakresie zbadanie, czy zawiera on wszystkie wymagane prawem elementy treści oraz czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę. W sytuacji, gdy analiza treści operatu nie budzi wątpliwości co do spójności, logiczności, zupełności, organ nie jest władny kwestionować poczynionych w nim ustaleń (zob. wyrok NSA z dnia 10 kwietnia 2026 r., sygn. akt III FSK 1287/25). Obowiązkiem organu jest zatem dokonanie oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym: czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. O kwestiach merytorycznych operatu decyduje natomiast rzeczoznawca majątkowy.
Podmiotem ustawowo upoważnionym do oceny poprawności merytorycznej sporządzonego operatu jest wyłącznie organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.). W rozpoznawanej sprawie strona nie skorzystała jednak z tej drogi, zaś organ nie miał w takim wypadku obowiązku wywoływania kolejnej opinii biegłego, zważywszy m.in. na zasady ekonomii postępowania. Operatu szacunkowego nie można też zastąpić w zakresie ustalenia wartości nieruchomości innym rodzajowo dowodem.
Sąd podziela stanowisko organu odwoławczego, że analiza operatu szacunkowego z dnia 24 września 2025 r., stanowiącego podstawę treści protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości, prowadzi do wniosku, że został on sporządzony zgodnie z wymogami wynikającymi z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości. W operacie tym, uwzględniając uwarunkowania prawne, merytoryczne i formalne, rzeczoznawca określił - w następstwie pełnego procesu wyceny, obejmującego czynności szacunkowe konieczne do właściwego określenia wartości zabudowanej nieruchomości - wartość rynkową nieruchomości w wysokości [...] zł.
Organ egzekucyjny nie jest władny ocenić prawidłowości wyceny, o ile wycena nie wykazuje oczywistych wadliwości (por. wyrok NSA z 16 kwietnia 2019 r., sygn. akt II OSK 1350/17).
Sporządzony operat, stanowiący podstawę protokołu opisu i oszacowania z 24 września 2025 r., zawiera szczegółowe dane dotyczące obliczeń oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem, jak też informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności. To w konsekwencji potwierdza, że operat został sporządzony w sposób umożliwiający dokonanie - przy zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu do wyceny - analizy logiczności i poprawności wniosków w nim zawartych w takim zakresie, do jakiego uprawnione są organy w ramach postępowania egzekucyjnego.
Trzeba tutaj podkreślić, że rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania, bowiem mieści się to w zakresie jego wiedzy specjalistycznej, której z kolei nie posiada organ (por. wyroki NSA: z 8 lutego 2018 r., sygn. akt I OSK 1963/17; z 10 lipca 2015 r., sygn. akt I OSK 2546/13; z 5 lutego 2015 r., sygn. akt I OSK 1224/13; z 16 stycznia 2013 r., sygn. akt II OSK 1686/11).
Nie oznacza to, związania organu opinią, ale stanowi bez wątpliwości ograniczenie zakresu kontroli takiego operatu przez organ egzekucyjny, o czym była już mowa powyżej. Strona każdorazowo może wystąpić o taką weryfikację do odpowiedniej organizacji rzeczoznawców majątkowych. Zgłoszenie przez tę organizację zastrzeżeń w zakresie metodologii działania biegłego oraz jego końcowych wniosków bez wątpliwości musiałoby zostać przez organ uwzględnione. W niniejszej sprawie strona, z drogi tej nie skorzystała.
Reasumując w ocenie Sądu, zaskarżone postanowienie jest w okolicznościach kontrolowanej sprawy prawidłowe i nie narusza wskazanych w skardze przepisów.
Z tych względów, na podstawie art. 151 p.p.s.a. skarga podlegała oddaleniu.