Wyrok WSA w Gliwicach z 29 lipca 2026 r., I SA/Gl 144/26

Uzasadnienie

1. Przedmiotem skargi jest postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Katowicach (dalej: Dyrektor) z 3 grudnia 2025 roku, nr 2401-IEE.7192.493.2025.19/AZ, którym utrzymano w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w S. (dalej: Naczelnik) z 13 sierpnia 2025 roku nr [...] w sprawie oddalenia zarzutów do opisu i oszacowania wartości prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej.
2. Dotychczasowy przebieg postępowania.
2.1. Naczelnik prowadzi wobec E Sp. z o.o. (dalej: Skarżący, Spółka) postępowanie egzekucyjne na podstawie tytułów wykonawczych Prezydenta Miasta S..

W toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego, organ egzekucyjny zawiadomieniami z 25 maja 2022 roku nr [...], z 15 lutego 2023 roku nr [...] oraz z 23 maja 2024 roku nr [...] dokonał zajęcia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w S. w rejonie ul. [...], oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...], dla której Sąd Rejonowy w S. IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...].

Naczelnik 24 stycznia 2025 roku sporządził protokół opisu i oszacowania wartości ww. prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej. Powyższy protokół wraz z operatem szacunkowym z 9 grudnia 2024 roku został doręczony Spółce 4 lutego 2025 r. Strony postępowania i uczestnicy tego postępowania zostali pouczeni o prawie wniesienia zarzutów w terminie 14 dni od zakończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

2.2. Pismem z 7 lutego 2025 r. Skarżący złożył zarzuty na opis o oszacowanie, wnosząc o uchylenie opisu i oszacowania oraz ponowne przystąpienie do opisu i oszacowania nieruchomości, w tym powołanie nowego rzeczoznawcy celem przeprowadzenia rzetelnej wyceny nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym Spółki.

Naczelnik pismem z 5 marca 2025 roku nr [...] zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o zajęcie stanowiska w sprawie wniesionych zarzutów z 7 lutego 2025 roku do opisu i oszacowania. Pismem z 14 marca 2025 r. rzeczoznawca majątkowy S. K. wyraził swoje stanowisko w sprawie, twierdząc, że operat szacunkowy został wykonany zgodnie z zasadami wyceny, analiza rynku w nim zamieszczona jest wystarczająca, a oszacowana wartość rynkowa całej nieruchomości jest prawidłowa. Tym samym podtrzymał stanowisko z operatu szacunkowego sporządzonego 9 grudnia 2024 r.

Postanowieniem z 28 marca 2025 roku nr [...] Naczelnik oddalił ww. zarzuty z 7 lutego 2025 roku do opisu i oszacowania wartości prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej.

2.3. W wyniku rozpoznania zażalenia Dyrektor postanowieniem z 23 czerwca 2025 roku nr 2401-IEE.7192.184.2025.11/AZ uchylił w całości postanowienie Naczelnika oddalające zarzuty z 7 lutego 2025 roku do opisu i oszacowania i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Organ odwoławczy zarzucił brak doręczenia ww. postanowienia wszystkim uczestnikom postępowania egzekucyjnego z nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste.

2.4. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Naczelnik postanowieniem z 13 sierpnia 2025 r. nr [...] oddalił zarzuty do opisu i oszacowania, podtrzymując stanowisko co do meritum.

2.5. Po rozpoznaniu zażalenia, którego zarzuty powtórzono w skardze, Dyrektor zaskarżonym postanowieniem utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika.

W uzasadnieniu Dyrektor przywołał mające zastosowanie w sprawie regulacje prawne i podniósł, że w myśl art. 110s § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym (tj. Dz.U. z 2025, poz. 132, ze zm., dalej: u.p.e.a.) w do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. W przedmiotowej sprawie wyznaczonym rzeczoznawcą majątkowym był S. K.. Szczegółowa regulacja dotycząca opisu i oszacowania nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego zawarta jest w wydanym na mocy delegacji zawartej w art. 110r § 2 u.p.e.a. oraz Rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014 roku w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz. U. z 2014 r., poz. 742). Dyrektor uznał, iż wybrane przez rzeczoznawcę majątkowego podejście oraz zastosowana metoda jest zgodna z przepisami obowiązującego prawa.

Wybierając podejście porównawcze przy zastosowaniu metody porównywania parami, do wyceny przedmiotowej nieruchomości biegły do porównania cen użył kilku transakcji nieruchomości podobnych, zawartych na rynku lokalnym, przy czym dokładnie opisał rynek transakcji oraz w sposób tabelaryczny przedstawił daty transakcji, miejsce położenia nieruchomości sprzedawanych, powierzchnię nieruchomości oraz ceny transakcyjne sprzedawanych nieruchomości. Wskazał również, iż do wyceny zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami - dla potrzeb określenia rynkowej wartości / kosztu nabycia gruntu jako niezabudowanego, objętego przedmiotem i zakresem opracowania. Jak również wyjaśnił czym charakteryzuje się wybrana metoda określania wartości nieruchomości.

Ponadto wskazał na służebność przesyłu, która występuje na obszarze ocenianej nieruchomości w postaci linii światłowodowej oraz linii energetycznej wysokiego napięcia. W operacie wskazał stan faktyczny i prawny nieruchomości oraz różne cechy rynkowe mające największy wpływ na ich wartość na lokalnym rynku nieruchomości. Rzeczoznawca dokonał oceny cech rynkowych nieruchomości, określił następnie wagi procentowe dla tak ustalonych atrybutów, a w dalszej kolejności - dokonując już wyceny poszczególnych nieruchomości, uwzględnił wpływ tych cech i wag na wartość konkretnej nieruchomości podlegającej wycenie. Rzeczoznawca majątkowy poddał analizie rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod tereny przemysłowe, przemysłowo - usługowe oraz rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod tereny zieleni.

Na określonym rynku nie znaleziono wystarczającej liczby transakcji kupna - sprzedaży nieruchomości objętych prawem użytkowania wieczystego o przeznaczeniu pod tereny produkcyjne, produkcyjno - usługowe oraz tereny zielone spełniających kryterium podobieństwa do nieruchomości szacowanej. W związku z czym do oszacowania wartości prawa użytkowania wieczystego rzeczoznawca majątkowy zastosował § 29 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości dzięki czemu mógł określić wartość prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości podobnych jako przedmiotu własności a cenami nieruchomości podobnych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości, na których dokonywano obydwu rodzajów transakcji.

Wybrane do sporządzenia wyceny nieruchomości zostały wskazane w załącznikach do przedmiotowego operatu szacunkowego. Dla potrzeb określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej wykorzystano dane o transakcjach uzyskane w Wydziale Geodezji w trakcie analizy regionalnego rynku nieruchomości.

Na podstawie przeprowadzonej analizy rynku rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż relacja pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności dla obszaru, na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość wynosi 0,9. Oznacza to, że wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu jest o około 10% mniejsza niż wartość prawa własności tej samej nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy dokonał określenia wartości rynkowej nieruchomości jako prawa użytkowania wieczystego na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości, jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności - zgodnie z § 30 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 roku w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. z 2023 r., poz. 1832).

W związku z powyższym wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, przeznaczonej pod tereny przemysłowe, przemysłowo - usługowe została wyceniona na 614.800,00 zł, natomiast przeznaczonej pod tereny zieleni na 82.430,00 zł. Ponadto wartość ograniczonego prawa rzeczowego, w postaci służebności przesyłu wyceniono na 9.800,00 zł. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, iż przez teren działki nr [...] przebiega linia światłowodowa o łącznej powierzchni pasa służebności przesyłu 297,60 m2 oraz linia wysokiego napięcia o łącznej powierzchni pasa służebności przesyłu 690 m2. W sporządzonym operacie szacunkowym z 9 grudnia rzeczoznawca majątkowy ustalił wynik końcowy i wycenił wartość rynkową prawa użytkowania wieczystego nieruchomości po uwzględnieniu służebności przesyłu po zaokrągleniu do pełnych tysięcy na kwotę 687 000,00 zł (słownie; sześćset osiemdziesiąt siedem tysięcy złotych).

Dyrektor argumentował, że choć Spółka kwestionuje prawidłowość sporządzonego operatu, to jednak nie skorzystała z możliwości wynikających z art. 157 u.g.n i nie poddała go ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Natomiast organ egzekucyjny nie ma możliwości, aby z urzędu kwestionować prawidłowość ustaleń operatu szacunkowego, gdy z treści operatu nie wynika, że zawiera on założenia sprzeczne z przepisami obowiązującego prawa. Spółka nie przedstawiła żadnego dowodu, który wskazywałby, że wycena została dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego w sposób nieprawidłowy. Nie przedłożyła również innego operatu szacunkowego dla wykazania rażących różnic w wartości wycenianych nieruchomości.

Przypomnieć także należy, że w przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat szacunkowy z 9 grudnia 2024 roku S.K. legitymował się uprawnieniami nr [...]. Przedłożony przez niego operat szacunkowy, sporządzony został według wytycznych działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami i ukończony 9 grudnia 2024 roku. Jego treść przejrzyście prezentuje sposób szacowania przedmiotowej nieruchomości i zawiera wszystkie niezbędne dane, określone w § 79 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 roku w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. z 2023 r., poz. 1832).

Reasumując, organ egzekucyjny w sposób wyczerpujący zebrał i ocenił całość materiału dowodowego, czemu dał wyraz w wyczerpującym temat uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia z 13 sierpnia 2025 r.

2.6. W skardze osobistej Spółka, wnosząc o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, zaskarżając to postanowienie w całości, zarzuciła:
- naruszenie art. 157 ust. 1 u.g.n. polegające na niewystąpieniu do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o wyznaczenie zespołu oceniającego operat szacunkowy sporządzonego w niniejszej sprawie, podczas gdy operat ten:
1) nie zrealizuje celu jakim było określenie wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej niezabudowanej, położonej w S. w rejonie ul. [...], bowiem operat szacunkowy nie dotyczy wyliczenia wartości prawa użytkowania wieczystego, a prawa własności, która to wartość następnie została przez rzeczoznawcę skorygowana o przyjęty przez siebie arbitralnie i w żaden sposób nieuzasadniony wskaźnik na poziomie 0,9,
2) w sposób nieuzasadniony, a przez to nieweryfikowalny przyjmuje, że wartość prawa użytkowania wieczystego wynosić miałaby 0,9 wartości prawa własności danej nieruchomości, podczas gdy wartość ta została przyjęta przez biegłego w sposób dowolny, w szczególności nie opiera się ona na analizie transakcji mających za przedmiot oba rodzaje praw,
3) dokonuje oszacowania wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego w sposób sprzeczny z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 roku - w sprawie wyceny nieruchomości, gdyż biegły w sposób nieuzasadniony wykluczył te transakcje, których przedmiotem były nieruchomości pozostające w użytkowaniu wieczystym i dokonał wyliczeń w ten sposób, że od wyliczonej na podstawie § 29 ww. Rozporządzenia wartości, jaką przedmiotowa nieruchomość mogłaby\ mieć gdyby była przedmiotem prawa własności odjął 10% z tej ceny z uwagi na nieuzasadnione przyjęcie, iż o tyle różni się wartość prawa użytkowania wieczystego od prawa własności,
4) opiera się o nieuzasadnioną, negatywną ocenę cech ocenianej nieruchomości, podczas gdy brak jest podstaw do oceny lokalizacji, warunków dojazdu i stanu zagospodarowania jako - odpowiednio: średnio korzystne, średnie i niekorzystne (dla części nieruchomości przeznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod tereny zieleni) oraz oceny kształtu i stanu zagospodarowania działki jako średnio korzystne (dla części nieruchomości przeznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod tereny przemysłowe),
5) przedstawia wadliwy dobór nieruchomości przyjętych do porównania, poprzez: dobór zbyt małej ilości nieruchomości, pominięcie przytoczenia jakiejkolwiek transakcji mającej za przedmiot prawo użytkowania wieczystego, wybór transakcji odległych czasowo od momentu prowadzonej wyceny, niedokonanie waloryzacji ujętych cen historycznych, dokonanie wyceny wyłącznie na podstawie 3 nieruchomości, podczas gdy rzeczoznawca stwierdził, że na rynku dokonano wielu podobnych transakcji,
6) nie zawiera uzasadnienia dla dokonanego wyboru nieruchomości przyjętych do porównania, co uniemożliwia skarżącemu, organowi i innym uczestnikom postępowania możliwość rzetelnej oceny trafności przyjętych do porównania transakcji,
7) pomija w wycenie teren przeznaczony w MPZP pod "[...]", z którego również składa się nieruchomość, który niewątpliwie ma wyższą wartość niż teren o oznaczeniu "Z",
8) nie dookreśla z jakiego powodu rzeczoznawca pod tereny o przeznaczeniu "PU" przyjął 6435 m2 nieruchomości, a pod tereny o przeznaczeniu "Z" przyjął ok. 6380 m2 nieruchomości,
9) rzeczoznawca majątkowy nie odnosi się merytorycznie do przedstawionych do operatu zastrzeżeń, a zamiast tego podnosi uwagi personalne wywyższając swoją rzekomą wiedzę,
- czego konsekwencją jest zaniżenie wartości wycenianej nieruchomości.

Mając powyższe na uwadze Spółka zarzuciła Dyrektorowi bezzasadne utrzymanie w mocy zaskarżonego postanowienia Naczelnika, podczas gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy miał istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie.

2.7. W odpowiedzi na skargę Dyrektor wniósł o jej oddalenie.
3. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, zważył co następuje:
3.1. Skarga okazała się niezasadna, albowiem zaskarżone postanowienie nie narusza prawa w stopniu uzasadniającym wyeliminowanie jej z obrotu prawnego.

Uwzględnienie skargi następuje bowiem w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia przepisów prawa materialnego, jeżeli miało ono wpływ na wynik sprawy lub naruszenia przepisów prawa procesowego, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a także dające podstawę do wznowienia postępowania - art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj. Dz.U. z 2026 r. poz. 143, dalej: p.p.s.a.). Ponadto zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

3.2. Przedmiotem kontroli Sądu jest postanowienie Dyrektora uznające za nieuzasadnione zarzuty egzekucyjne co do opisu i oszacowania wartości prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w S..

Dokonując kontroli zaskarżonego postanowienia Sąd doszedł do przekonania, że nie narusza ono prawa, a zarzuty Skarżącej okazały są bezzasadne.

3.3. W tych ramach wskazać przyjdzie, że zgodnie z art. 110u §1 u.p.e.a. zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje zażalenie. Art. 110s § 1 u.p.e.a. stanowi natomiast, że o oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami.

Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. z 2024 r., poz. 1145, dalej: u.g.n.). Wyznaczony w przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy zastosował właściwą metodę wyceny wartości nieruchomości, tj. podejście porównawcze, polegające na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego (art. 153 u.g.n.). Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Wymaga przy tym zauważenia, że w obu tych przepisach ustawodawca posługuje się pojęciem "nieruchomości podobnej", które zostało zdefiniowane jako nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 u.g.n.). W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy do podejścia porównawczego zastosował metodę porównywania parami. Przy tej metodzie do porównania cen rzeczoznawca porównuje nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej, z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu.

Wybrane przez rzeczoznawcę majątkowego podejście oraz zastosowaną metodę uznaję za zgodne z przepisami obowiązującego prawa. Ponadto wybierając podejście porównawcze przy zastosowaniu metody porównywania parami, do wyceny przedmiotowej nieruchomości biegły do porównania cen użył kilku transakcji nieruchomości podobnych, zawartych na rynku lokalnym. Ponadto dokładnie opisał rynek transakcji oraz w sposób tabelaryczny przedstawił daty transakcji, miejsce położenia nieruchomości sprzedawanych, powierzchnię nieruchomości oraz ceny transakcyjne sprzedawanych nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy na stronach 18 i 19 operatu szacunkowego z 9 grudnia 2024 roku wskazał, iż do wyceny zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami - dla potrzeb określenia rynkowej wartości / kosztu nabycia gruntu jako niezabudowanego, objętego przedmiotem i zakresem opracowania. Jak również wyjaśnił czym charakteryzuje się wybrana metoda określania wartości nieruchomości. Ponadto wskazał na służebność przesyłu, która występuje na obszarze ocenianej nieruchomości w postaci linii światłowodowej oraz linii energetycznej wysokiego napięcia.

Natomiast sposób sporządzenia operatu szacunkowego został uregulowany w akcie wykonawczym, tj. w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 roku w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. z 2023 r., poz. 1832). Zgodnie z treścią § 3 ust. 1 tego rozporządzenia określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji, a także oględzinami nieruchomości. W myśl zaś § 4 tego rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

Zdaniem Sądu rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z 9 grudnia 2024 roku dokładnie uzasadnił wybór podejścia, metod i techniki szacowania wartości nieruchomości oraz w sposób zrozumiały i logiczny przedstawił procedurę i poszczególne elementy w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania. Przed podjęciem opracowania dokonał oględzin nieruchomości oraz jej otoczenia w dniu 13 listopada 2024 roku. W operacie wskazał stan faktyczny i prawny nieruchomości oraz różne cechy rynkowe mające największy wpływ na ich wartość na lokalnym rynku nieruchomości. Rzeczoznawca dokonał oceny cech rynkowych nieruchomości, określił następnie wagi procentowe dla tak ustalonych atrybutów, a w dalszej kolejności - dokonując już wyceny poszczególnych nieruchomości, uwzględnił wpływ tych cech i wag na wartość konkretnej nieruchomości podlegającej wycenie.

Rzeczoznawca majątkowy poddał analizie rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod tereny przemysłowe, przemysłowo - usługowe oraz rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod tereny zieleni.

W pierwszym przypadku określił rodzaj rynku jako rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod tereny przemysłowe, przemysłowo - usługowe, obszarem badania rynku objął S., a okres badania cen zawęził do lat 2022 - 2024. Jednakże na tak określonym rynku nie znaleziono wystarczającej liczby transakcji kupna - sprzedaży nieruchomości objętych prawem użytkowania wieczystego o przeznaczeniu pod tereny produkcyjne oraz produkcyjno-usługowe, spełniających kryterium podobieństwa do nieruchomości szacowanej. W związku z czym do oszacowania wartości prawa użytkowania wieczystego rzeczoznawca majątkowy zastosował § 29 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości dzięki czemu mógł określić wartość prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości podobnych jako przedmiotu własności a cenami nieruchomości podobnych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości, na których dokonywano obydwu rodzajów transakcji.

Tak więc w wycenie uwzględniono nieruchomości gruntowe niezabudowane położone na terenie miasta S., objęte prawem własności w udziale wynoszącym 1/1 i przeznaczone pod tereny przemysłowe, przemysłowo - usługowe. Rzeczoznawca majątkowy spośród 5 transakcji kupna - sprzedaży nieruchomości znajdujących się w S. do porównania i wybrał 3 transakcje, których przedmiotem były nieruchomości spełniające kryterium podobieństwa. Na podstawie analizy regionalnego rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod tereny przemysłowe, przemysłowo - usługowe ustalono, że największy wpływ na wartość rynkową tego typu nieruchomości mają: warunki dojazdu, wielkość działki, kształt działki i stan zagospodarowania. W związku z czym porównano cechy rynkowe nieruchomości wycenianej z odpowiednimi cechami wybranych nieruchomości podobnych.

W drugim natomiast przypadku określił rodzaj rynku jako rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod tereny zieleni, obszarem badania rynku objął S., a okres badania cen zawęził do lat 2022 - 2024. W tym obszarze również nie znaleziono wystarczającej liczby transakcji kupna - sprzedaży nieruchomości objętych prawem użytkowania wieczystego o przeznaczeniu pod tereny zielone, więc rzeczoznawca zastosował w tym przypadku także § 29 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. W związku z czym w wycenie uwzględniono nieruchomości gruntowe niezabudowane położone na terenie miasta S. oraz powiatu [...], objęte prawem własności w udziale wynoszącym 1/1 i przeznaczone pod tereny zieleni. Rzeczoznawca majątkowy spośród 5 transakcji kupna - sprzedaży nieruchomości znajdujących się na powyższym terenie do porównania wybrał 3 transakcje, których przedmiotem były nieruchomości spełniające kryterium podobieństwa.

Na podstawie analizy regionalnego rynku nieruchomości gruntowych, niezabudowanych, przeznaczonych pod tereny zieleni ustalono, że największy wpływ na wartość rynkową tego typu nieruchomości mają: lokalizacja, warunki dojazdu i możliwości inwestycyjne. W związku z czym porównano cechy rynkowe nieruchomości wycenianej z odpowiednimi cechami nieruchomości podobnych.

W związku z powyższym wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, przeznaczonej pod tereny przemysłowe, przemysłowo - usługowe została wyceniona na 614.800,00 zł, natomiast przeznaczonej pod tereny zieleni na 82.430,00 zł. Ponadto wartość ograniczonego prawa rzeczowego, w postaci służebności przesyłu wyceniono na 9.800,00 zł. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, iż przez teren działki nr [...] przebiega linia światłowodowa o łącznej powierzchni pasa służebności przesyłu 297,60 m2 oraz linia wysokiego napięcia o łącznej powierzchni pasa służebności przesyłu 690 m2. W sporządzonym przez siebie operacie szacunkowym z 9 grudnia 2024 roku powołany przez organ egzekucyjny rzeczoznawca majątkowy S.K. ustalił wynik końcowy i wycenił wartość rynkową prawa użytkowania wieczystego nieruchomości po uwzględnieniu służebności przesyłu po zaokrągleniu do pełnych tysięcy na kwotę 687 000,00 zł.

3.4. Odnosząc się do zagadnienia zakwestionowania operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny, wskazać należy, iż zasadnie Dyrektor podnosi, że jest ono dopuszczalne. Jednakże wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach - jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym, oceny w świetle wiedzy specjalistycznej - zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości, jakimi posługują się rzeczoznawcy - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 18 czerwca 2013 roku I OSK 291/12). Wynika z tego, że ocenie organu administracji ani sądu administracyjnego, nie może wprost podlegać prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, lecz wyłącznie jego przydatność jako materiału dowodowego stanowiącego podstawę orzekania (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 31 marca 2011 roku I OSK 778/10).

Ponadto, zasadę swobodnej oceny dowodów organu administracji modyfikuje art. 157 ust. 1 u.g.n. Przepis ten należy rozumieć w taki sposób, że jeżeli organ nabierze wątpliwości merytorycznych co do prawidłowości ocen specjalistycznych zawartych w operacie szacunkowym, to - skoro nie jest władny do rozstrzygnięcia tych wątpliwości samodzielnie - powinien zwrócić się o dokonanie weryfikacji operatu szacunkowego do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (por. wyrok Naczelnego Sadu Administracyjnego z 27 lutego 2018 r. I OSK 851/16).

W tych ramach przypomnieć należy, że organ egzekucyjny pismem z 5 marca 2025 roku nr [...] zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego sporządzającego operat szacunkowy z 9 grudnia 2024 roku o stanowisko w sprawie wniesionych zarzutów do opisu i oszacowania. Pismem z 14 marca 2025 roku rzeczoznawca majątkowy S. K. wyraził swoje stanowisko w sprawie zarzutów Spółki z 7 lutego 2025 roku, podtrzymując wszystkie zapisy z operatu szacunkowego sporządzonego 9 grudnia 2024 roku.

Rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż wycena nieruchomości opiera się przede wszystkim na ustawie o gospodarce nieruchomościami, w której w art. 4 określono definicję nieruchomości podobnej. Ponadto wskazał, iż w trakcie dokonywania wyceny nie można kierować się cenami ofertowymi, a jedynie cenami z aktów notarialnych, w związku z czym baza cen w operacie szacunkowym skonstruowana została w oparciu o akty notarialne, a nie w oparciu o wskaźniki GUS. W kwestii wyceny gruntu pod drogę publiczną, rzeczoznawca wskazał, iż z uwagi na fakt, że teren aktualnie oznaczony jako KDG - tereny dróg publicznych klasy głównej został wyznaczony z przeznaczenia gruntu oznaczonego symbolem Z, przyjęto zatem wartość tego gruntu według przeznaczenia oznaczonego symbolem Z - tereny zieleni nieurządzonej. Użyty w celu skorygowania wartości prawa własności na prawo użytkowania wieczystego wskaźnik 0,9 został wyliczony w oparciu o własną analizę rynku nieruchomości podobnych.

Współczynnik ten został zastosowany z uwagi na niewystarczającą ilość nieruchomości podobnych stanowiących prawo użytkowania wieczystego. Rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż powierzchnię według przeznaczenia pod tereny PU i Z przyjął według własnych wyliczeń w programie AutoCAD, jednakże w przypadku posiadania przez Spółkę stosownych pomiarów i wystąpienia różnic w powierzchniach sporządzony zostanie aneks do operatu szacunkowego.

Sąd podziela wyrażane w judykaturze stanowisko (zob. wyrok Sądu Najwyższego z 5 kwietnia 2012 r. II CSK 369/11 oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 11 lipca 2016 r. I OSK 2471/14), że w operacie szacunkowym nie ujawnia się danych identyfikacyjnych dla nieruchomości porównawczych, przyjętych do szacowania, których ujawnienie wkracza w obszar objęty tajemnicą zawodową rzeczoznawcy majątkowego.

Trend zmiany cen w analizowanym okresie 2022 - 2024 ustalono na poziomie 5%. Powyższe wyniknęło z analizy rynku oraz ogólnodostępnych materiałów informujących o zmianach cen nieruchomości, jednak wzrost ceny nieruchomości był niższy od inflacji podawanej przez GUS. Rzeczoznawca wskazał, iż strategia postępowania użytkownika wieczystego w stosunku do swojego posiadanego majątku nie ma wpływu na wartość końcową określoną w operacie szacunkowym. Na zakończenie rzeczoznawca majątkowy podtrzymał wszystkie zapisy z operatu szacunkowego sporządzonego 9 grudnia 2024 roku.

Rzeczoznawca majątkowy występujący w postępowaniu administracyjnym w roli biegłego zobowiązany jest bowiem nie tylko do sporządzenia opinii o wartości nieruchomości, ale również do wyjaśnienia organowi prowadzącemu postępowanie wszystkich zarzutów i wątpliwości zgłoszonych w postępowaniu do tej opinii, o których wyjaśnienie organ wystąpi do rzeczoznawcy (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 sierpnia 2020 r. II FSK 1448/18).

Jak bowiem wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wyroku z 26 kwietnia 2022 r. I OSK 1540/21, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. ocena prawidłowości operatu należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Podważenie prawidłowości operatu szacunkowego może nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 u.g.n. Organy nie są zobligowane do uwzględnienia stanowiska strony skarżącej o weryfikację operatu szacunkowego. Jeśli zaś strona skarżąca ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu. Możliwość skorzystania z weryfikacji operatu szacunkowego w powyższym trybie zależy od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji.

Tymczasem w rozpoznawanej sprawie Skarżący kwestionuje prawidłowość sporządzonego operatu, jednak nie skorzystał z możliwości wynikających z art. 157 u.g.n. i nie poddała go ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

Organ egzekucyjny nie ma możliwości, aby z urzędu kwestionować prawidłowość ustaleń operatu szacunkowego, gdy z treści operatu nie wynika, że zawiera on założenia sprzeczne z przepisami obowiązującego prawa. Pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami zbliżona jest do statusu osoby zaufania publicznego. Biorąc to pod uwagę zakwestionowanie przez organ egzekucyjny operatu szacunkowego jest dopuszczalne jedynie w przypadku, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe, co w omawianym przypadku nie miało miejsca. Z powyższego wynika, że o potrzebie weryfikacji operatu szacunkowego, decyduje powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do jego prawidłowości, samo żądanie uczestnika postępowania, aby takiej weryfikacji dokonać i zgłoszone zarzuty wobec operatu szacunkowego są niewystarczające dla zlecenia przez organ egzekucyjny oceny prawidłowości sporządzenia takiego operatu.

Spółka nie przedstawiła żadnego dowodu, który wskazywałby, że wycena została dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego w sposób nieprawidłowy, a także innego operatu szacunkowego dla wykazania rażących różnic w wartości wycenianych nieruchomości powołując się przy tym na treść art. 157 ust. 2 u.g.n. Zgodnie z tym przepisem sporządzona przez innego rzeczoznawcę majątkowego wycena tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, jednak operat taki, może posłużyć jako podstawa do stwierdzenia przez organ, że wartości wycenianych nieruchomości w dwóch operatach są diametralnie rozbieżne i rażąco różne i dopiero taka sytuacja może stanowić podstawę do zwrócenia się przez organ do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 23 lutego 2023 r. III FSK 3317/21 stwierdził, że aby zakwestionować sporządzony na potrzeby postępowania administracyjnego (egzekucyjnego) operat szacunkowy, strona skarżąca powinna albo przedstawić kontroperat, tj. alternatywną wycenę, opierającą się np. na innej bazie nieruchomości uznanych za podobne, czy też przyjmując inne kryteria wyceny, albo poddać sporządzony w toku postępowania operat kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z procedurą przewidzianą w art. 157 ust. 1 u.g.n. Przy czym należy pamiętać, że kontroperat nie jest dowodem z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 K.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a. i podlega ocenie, jak każdy dowód z uwzględnieniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 K.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a.

Bezwzględnie każdy operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego, dla potrzeb postępowania egzekucyjnego powoływanego przez organ egzekucyjny, obrazującą stan faktyczny i prawny nieruchomości ustalony w następstwie pełnego procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe niezbędne do właściwego określenia wartości nieruchomości. Dowód z operatu szacunkowego wiąże organ egzekucyjny w tym sensie, że nie może on zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Ma on jednak obowiązek dokonania jego oceny. Powołany przez organ egzekucyjny rzeczoznawca majątkowy legitymuje się stosownymi uprawnieniami, a więc posiada odpowiednią wiedzę w tym zakresie.

W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat szacunkowy z 9 grudnia 2024 roku S. K. legitymował się uprawnieniami nr [...]. Przedłożony przez niego operat szacunkowy, sporządzony został według wytycznych działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami i ukończony 9 grudnia 2024 roku, a więc na gruncie art. 156 ust. 3 u.p.e.a. posiada moc obowiązującą. Jego treść przejrzyście prezentuje sposób szacowania przedmiotowej nieruchomości i zawiera wszystkie niezbędne dane, określone w § 79 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 roku w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. z 2023 r., poz. 1832).

W rozpoznawanej sprawie prawidłowo organ egzekucyjny przyjął, że nie było podstaw do kwestionowania operatu szacunkowego. Brak jest podstaw do kwestionowania metody przyjętej przez rzeczoznawcę. W przedmiotowej sprawie przedmiotem porównania były nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego na rynku lokalnym. W dalszej kolejności - dokonując już wyceny poszczególnych nieruchomości biegły uwzględnił wpływ tych cech i wag na wartość konkretnej nieruchomości. Ponadto rzeczoznawca majątkowy ustalił relację pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności dla obszaru, na którym położona jest wyceniana nieruchomość na poziomie 0,9, na podstawie analizy rynku.

Zdaniem Sądu prowadzący postępowanie egzekucyjne z nieruchomości Naczelnik dostosował się do wymogów ustawodawcy w zakresie oszacowania wartości ww. prawa użytkowania wieczystego nieruchomości. albowiem rzeczoznawca majątkowy dokonujący szacunku wartości jest uprawnionym do realizowania tego typu zlecenia organu egzekucyjnego.

Warto podkreślić, że w procesie wyceny nieruchomości nie określa się maksymalnej ceny, a jedynie kwotę, którą można uzyskać w transakcji rynkowej w dniu, na który wartość została określona. Podstawowym mechanizmem, za pomocą którego dokonywany jest "pomiar" wartości nieruchomości, jest mechanizm sprzedaży licytacyjnej, ostatecznie weryfikujący dokonane wcześniej oszacowanie. Zgodnie bowiem z art. 151 ust. 1 u.g.n., wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Zatem, wartość rynkowa nieruchomości to jedynie najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku. Faktycznie zaś cenę tę ustala rynek, czyli sami kupujący.

Powołane w uzasadnieniu wyroki sądów administracyjnych są dostępne na stronie http://orzeczenia.nsa.gov.pl.

3.5. Mając na uwadze powyższe Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicachz 29 lipca 2026 r., sygn. akt I SA/Gl 144/26

Metryka

Uzasadnienie