Uzasadnienie
W skardze konstytucyjnej wniesionej do Trybunału Konstytucyjnego 14 sierpnia 2025 r. (data nadania), uzupełnionej pismem z 18 sierpnia 2025 r. (data nadania), J.B. (dalej: skarżąca) wystąpiła z żądaniem przytoczonym na tle następującego stanu faktycznego.
Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej w K. przy ul. […] (dalej: Wspólnota Mieszkaniowa) i […] spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w K. (dalej: spółka GPS) złożyły wniosek o: zamknięcie księgi wieczystej […], prowadzonej dla lokalu niemieszkalnego nr 1 położonego w budynku przy ul. […] w K. (dalej: nieruchomość); założenie ksiąg wieczystych dla położonych w nieruchomości opisanych we wniosku samodzielnych lokali mieszkalnych oznaczonych numerami 7-20, po uprzednim wydzieleniu ich z księgi wieczystej […] i ujawnieniu udziałów w nieruchomości wspólnej związanych z prawem własności tych lokali; ujawnienie zmienionych udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, przynależnych do lokali mieszkalnych oznaczonych numerami 6B, 1, 2A, 3, 4B, 2, 4 i 5, objętych opisanymi we wniosku księgami wieczystymi; ujawnienie udziału Gminy K.; ujawnienie w nowo założonych księgach lokalowych dla lokali mieszkalnych oznaczonych nr 7-20 spółki GPS jako ich właściciela.
Referendarz sądowy dokonał wpisów zgodnie z żądaniami określonymi we wniosku.
Skarżąca, będąca właścicielką położonego w nieruchomości lokalu mieszkalnego nr 6B, mającego urządzoną księgę wieczystą […], złożyła skargę na orzeczenie referendarza. Po jej rozpoznaniu Sąd Rejonowy w K. (dalej: Sąd Rejonowy) postanowieniem z 22 lipca 2020 r. (sygn. akt […]) utrzymał w mocy wpis w księgach wieczystych […] z 18 września 2019 r., w sprawie do sygnatury […] (punkt I) oraz orzekł o kosztach postępowania (punkt II). Sąd Rejonowy ustalił, że – stanowiąca jedną z podstaw kwestionowanego wpisu – uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej z 25 września 2015 r. w przedmiocie zgody na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej w następstwie ustanowienia odrębnej własności lokali w wyniku podziału lokalu niemieszkalnego nr 1 w budynku przy ul. […] w K. (objętego księgą wieczystą nr […]) została podjęta przez Wspólnotę Mieszkaniową w ramach udzielonego jej umocowania.
Po rozpoznaniu apelacji skarżącej od powyższego postanowienia Sąd Okręgowy w K. (dalej: Sąd Okręgowy) postanowieniem z 10 czerwca 2021 r. (sygn. akt […]) zmienił zaskarżone postanowienie w jego punkcie I w ten sposób, że nadał mu treść: „uchylić wpis w księgach wieczystych nr […] oraz […] z 18 września 2019 r., sygn. akt […] i w tym zakresie wniosek o wpis oddalić”.
Orzekł ponadto o kosztach postępowania odwoławczego. Sąd Okręgowy, podzielając ustalenia faktyczne Sądu Rejonowego, dokonał ich odmiennej oceny prawnej. Stwierdził, że uchwała z 25 września 2015 r. w przedmiocie zgody na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej została podjęta przez Wspólnotę Mieszkaniową z przekroczeniem jej ustawowych kompetencji, tj. z naruszeniem art. 22 ust. 3 pkt 5a ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r. poz. 1048, ze zm.; dalej: u.w.l.).
Wyjaśnił, że przepis ten dopuszcza zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej tylko wówczas, gdy udział został błędnie obliczony, tj. w sytuacji, gdy zachodzi potrzeba sprostowania (pomyłka rachunkowa podlega wówczas usunięciu bez ingerencji w sferę praw i obowiązków właścicieli lokali). Stwierdził, że wykluczona jest dopuszczalność decydowania przez Wspólnotę Mieszkaniową w drodze uchwały podjętej większością głosów o wielkości udziału w nieruchomości wspólnej, gdyż oznaczałoby to jednocześnie ingerencję w prawo główne. W ocenie Sądu Okręgowego właściciele nie mogą bowiem podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali. W tej sprawie zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej nie była, zdaniem Sądu Okręgowego, sprostowaniem błędu w obliczeniach, lecz miała charakter merytoryczny.
W konsekwencji Sąd Okręgowy uznał, że w czynności prawnej prowadzącej do zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej powinni uczestniczyć, wyrażając swoją zgodę, wszyscy właściciele lokali, zaś w razie niemożności uzyskania jednomyślności właścicieli stosownych rozwiązań należy poszukiwać na gruncie przepisów kodeksu cywilnego. Stwierdził, że w niniejszej sprawie nie doszło do skutku w postaci zmiany udziałów właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej i wpis we wskazanym zakresie nie zasługiwał na uwzględnienie.
Sąd Najwyższy, po rozpoznaniu skargi kasacyjnej M.W. od powyższego postanowienia, uchylił je postanowieniem z 28 lutego 2025 r. (sygn. akt […]; dalej: postanowienie Sądu Najwyższego) i oddalił apelację skarżącej, orzekając o kosztach postępowania apelacyjnego. Sąd Najwyższy uznał, że Sąd Okręgowy błędnie przyjął, że w sprawie znajduje zastosowanie art. 22 ust. 3 pkt 5a zamiast art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l. Postanowienie Sądu Najwyższego, doręczone skarżącej 15 maja 2025 r., wskazane zostało jako orzeczenie ostateczne w sprawie, w związku z którą wystąpiła ona ze skargą konstytucyjną.
W uzasadnieniu skargi konstytucyjnej skarżąca zaznaczyła, że w wydanym w jej sprawie postanowieniu Sadu Najwyższego, wpisującym się w aktualną linię orzeczniczą tego sądu, przesądzono o możliwości skutecznej zmiany wysokości udziału właściciela lokalu mieszkalnego w nieruchomości wspólnej uchwałą większości właścicieli, jeżeli czynność ta mieści się w katalogu czynności przekraczających zwykły zarząd, o którym mowa w zaskarżonym przepisie. Zdaniem skarżącej zmniejszenie wysokości jej udziału w nieruchomości wspólnej uchwałą wspólnoty mieszkaniowej doprowadziło do pozbawienia jej części prawa własności bez jej zgody i stanowiło formę faktycznego wywłaszczenia bez odszkodowania i bez spełnienia przesłanek celu publicznego (art. 21 ust. 1 i 2 Konstytucji oraz art. 1 Protokołu nr 1 do Konwencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności sporządzonego w Paryżu dnia 20 marca 1952 r., Dz. U. z 1995 r. Nr 36, poz. 175, ze zm.).
W przekonaniu skarżącej doszło do sytuacji, w której większość właścicieli pozbawiła mniejszość części prawa własności, podczas gdy ochrona tego prawa powinna być równa dla wszystkich właścicieli (art. 64 ust. 1 i 2 Konstytucji). Upatrywana ingerencja w prawo własności nie spełnia, w ocenie skarżącej, wymogu proporcjonalności (art. 31 ust. 3 Konstytucji) – cel w postaci ułatwienia zarządu wspólnotą mieszkaniową nie uzasadnia bowiem odebrania tego prawa.
Skarżąca wniosła ewentualnie o „stwierdzenie częściowej niekonstytucyjności poprzez usunięcie z art. 22 ust. 3 pkt 5 (…) [u.w.l.] zwrotu «oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego» jako niezgodnej z art. 21 ust. 1 i 2, art. 64 ust. 1 i 2 oraz art. 31 ust. 3 Konstytucji RP, a także z art. 1 Protokołu (…) – tak aby czynność ta była dopuszczalna tylko w trybie odrębnych przepisów dotyczących rozporządzania udziałami we współwłasności nieruchomości” (s. 2 pisma z 18 sierpnia 2025 r.). W dalszej kolejności zgłosiła żądanie ewentualne stwierdzenia niezgodności zaskarżonych przepisów z powołanymi wzorcami kontroli, nie ograniczając zakresowo przedmiotu zaskarżenia. Złożyła ponadto wniosek o wydanie przez Trybunał Konstytucyjny postanowienia tymczasowego na podstawie art. 79 ust. 1 w związku z art. 50 ust. 1 ustawy z dnia 30 listopada 2016 r. o organizacji i trybie postępowania przed Trybunałem Konstytucyjnym (Dz. U. z 2019 r. poz. 2393) poprzez „wstrzymanie skutków wpisu dokonanego na podstawie (...) postanowienia Sądu Rejonowego w K. IV Wydział Ksiąg Wieczystych z dnia 22 [lipca 2020 r.] sygn. akt: […] oraz […] w KW do czasu rozpoznania skargi konstytucyjnej, ze względu na nieodwracalny charakter uszczuplenia prawa własności” (s. 8 skargi).
Zarządzeniem sędziego Trybunału Konstytucyjnego z 26 listopada 2025 r. (doręczonym pełnomocnikowi skarżącej 5 grudnia 2025 r.) skarżąca została wezwana do usunięcia braków formalnych skargi konstytucyjnej przez: 1) doręczenie dwóch egzemplarzy skargi konstytucyjnej (wraz z pełnomocnictwem oraz elektronicznym potwierdzeniem odbioru korespondencji); 2) doręczenie odpisów lub kopii poświadczonych za zgodność z oryginałem wyroków, decyzji lub innych rozstrzygnięć (wraz z uzasadnieniami) potwierdzających wyczerpanie drogi prawnej (wraz z czterema kopiami), w szczególności postanowień: a) Sądu Rejonowego w K. z 22 lipca 2020 r. (sygn. akt […]), b) Sądu Okręgowego w K. z 10 czerwca 2021 r. (sygn. akt […]), c) Sądu Najwyższego z 28 lutego 2025 r. (sygn. akt […]); 3) poinformowanie, czy od wskazanego w skardze konstytucyjnej ostatecznego orzeczenia został wniesiony nadzwyczajny środek zaskarżenia (wraz z czterema kopiami). Braki formalne skargi konstytucyjnej skarżąca usunęła pismem z 11 grudnia 2025 r. (data nadania).
Trybunał Konstytucyjny zważył, co następuje
- 1. Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 30 listopada 2016 r. o organizacji i trybie postępowania przed Trybunałem Konstytucyjnym (Dz. U. z 2019 r. poz. 2393; dalej: u.o.t.p.TK) skarga konstytucyjna podlega wstępnemu rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym, podczas którego Trybunał bada, czy odpowiada ona określonym przez prawo wymogom.
- 2. Trybunał Konstytucyjny stwierdza, że analizowana skarga konstytucyjna spełnia następujące przesłanki warunkujące przekazanie jej do rozpoznania merytorycznego:
12 – określono przedmiot kontroli (art. 53 ust. 1 pkt 1 u.o.t.p.TK), 13 – wskazano, które konstytucyjne wolności lub prawa skarżącej oraz w jaki sposób, jej zdaniem, zostały naruszone (art. 53 ust. 1 pkt 2 u.o.t.p.TK), 14 – przedstawiono uzasadnienie sformułowanych zarzutów (art. 53 ust. 1 pkt 3 u.o.t.p.TK), 15 – przedstawiono stan faktyczny sprawy (art. 53 ust. 1 pkt 4 u.o.t.p.TK), 16 – wyczerpano przysługującą skarżącej drogę prawną (art. 77 ust. 1 u.o.t.p.TK), gdyż postanowienie Sądu Najwyższego z 28 lutego 2025 r. (sygn. akt II CSKP 2254/22; dalej: postanowienie SN) jest prawomocne i nie przysługują od niego zwykłe środki zaskarżenia, 17 – poinformowano o niewniesieniu nadzwyczajnego środka zaskarżenia od postanowienia SN (art. 53 ust. 1 pkt 6 u.o.t.p.TK), 18 – dołączono uwierzytelnione egzemplarze rozstrzygnięć wydanych na podstawie zaskarżonych przepisów (art. 53 ust. 2 pkt 1 u.o.t.p.TK), 19 – skargę konstytucyjną złożono w terminie, o którym mowa w art. 77 ust. 1 u.o.t.p.TK (stosownie do art. 53 ust. 1 pkt 5 u.o.t.p.TK przedłożono dokumenty pozwalające stwierdzić dochowanie terminu), 20 – skarga została sporządzona i wniesiona przez umocowanego adwokata (art. 53 ust. 2 pkt 3 w związku z art. 44 ust. 1 u.o.t.p.TK).
W ocenie Trybunału skarga konstytucyjna nie jest obarczona nieusuwalnymi brakami formalnymi, o których mowa w art. 61 ust. 4 pkt 1 u.o.t.p.TK, a sformułowane w niej zarzuty nie są oczywiście bezzasadne w rozumieniu art. 61 ust. 4 pkt 3 u.o.t.p.TK.
W tym stanie rzeczy – na podstawie art. 61 ust. 2 u.o.t.p.TK – postanowiono jak w sentencji.