Uzasadnienie
Powódka M. M. (1) w pozwie z dnia 18.08.2015 r. domagała się zasądzenia od pozwanego S. G. kwoty 3 570 zł wraz z odsetkami ustawowymi od poszczególnych kwot stanowiących należny czynsz od daty wymagalności do dnia zapłaty. Wniosła również o zasądzenie kosztów procesu według norm przypisanych.
W uzasadnieniu pozwu powódka wskazała, iż łączyła ją z pozwanym umowa najmu lokalu użytkowego położonego w W.. Umowa powyższa wygasła wraz z upływem terminu na jaki była zawarta ale pozwany nie uregulował wszystkich należności w tym także należności, które powódka nabyła umową cesji z dnia 14.05.2015 r. od swojego ojca L. M.. Pozwany wezwany do zapłaty należności nie zareagował w żaden sposób na wezwanie, stąd koniecznym jest wystąpienie na drogę sądową.
Nakazem zapłaty z dnia 16.09.2015 r. Sąd Rejonowy w Giżycku uwzględnił powództwo w całości.
(zob. nakaz k.44).
W sprzeciwie od tego nakazu pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie kosztów procesu. Jednocześnie pozwany zgłosił zarzut potrącenia własnej wierzytelności z wierzytelnością powódki. Uzasadnił ten zarzut tym, że za jej zgodą zamontował w najmowanym lokalu piec na drewno o wartości 2100 zł. Podał,że umowa z powódką była taka,że w związku z tym nakładem będzie zwolniony przez kilka miesięcy z czynszu. Dodatkowo pozwany podniósł, że powódka wyraziła ustną zgodę na wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu tj. ze skutkiem na dzień 30 06.2013 r. więc nie musiał uiszczać czynszu za lipiec, sierpień i wrzesień 2013 r., co oznacza,że żądanie powódki jest bezzasadne. Pozwany zwrócił także uwagę na fakt bliskich stosunków z powódką,co spowodowało, że nie dokonano zmiany umowy w formie pisemnej. Wyjaśnił także,że wezwania powódki do niego nie docierały.
(zob. wniosek o przywrócenie termin i sprzeciw od nakazu zapłaty k. 54-66).
Sąd postanowieniem z dnia 18.01.2016 r. przywrócił pozwanemu termin do złożenia sprzeciwu.
Sąd Rejonowy ustalił i zważył co następuje
Powódka M. M. (1) i jej ojciec L. M. zawarli z pozwanym S. G. w dniu 01.X.2012 r. umowę najmu lokalu użytkowego o powierzchni 28,4 m² położonego w W. przy ulicy (...). Umowa była zawarta na czas określony tj. do dnia 30.09.2013r.
(zob. umowa k.14-15 akt)
W lokalu tym pozwany, będący przedsiębiorcą pogrzebowym zamierzał prowadzić działalność gospodarczą. Strony ustaliły w § 2 umowy, że pozwany będzie uiszczać czynsz najmu na rzecz M. M. (1) w wysokości 330 zł, zaś na rzecz L. M. w wysokości 110 zł. Jednocześnie zgodnie z zapisem § 7 pozwany zobowiązany był uiszczać na rzecz M. M. (1) kwotę 100 zł miesięcznie z tytułu kosztów wywozu śmieci, zużycia wody, odprowadzania ścieków, energii elektrycznej oraz podatku gruntowego (zob. umowa k. 14-15 akt).
Lokal użytkowy, będący przedmiotem umowy okazał się być bardzo zimny toteż pozwany uzyskał ustną zgodę powódki na zamontowanie pieca w listopadzie 2012 r. (zobacz zeznania powódki k. 126-129). Ostatecznie piec został zamontowany znacznie później bo w marcu 2013 r., co wydało się powódce zbyteczne ze względu na porę roku. Pozwany w związku z zamontowaniem pieca nie płacił czynszu przez 5 miesięcy tj. od listopada 2012 r. do marca 2013 r. W kwietniu zapłacił tylko 230 zł, w maju zapłacił całą kwotę. Natomiast w czerwcu 2013 r. wpłacił na rzecz powódki 30 zł. (zob. zeznania pozwanego k.140-141, okoliczność bezsporna).
W aktach sprawy znajdują się dowody wpłat dokonanych przez pozwanego (bądź D. G.) na rzecz M. M. (1): październik 2012 r.540 zł (.78), 22 października 2012 r.400 zł(k.23 i 70), 19 października 2012 r. kwota 400 zł k.71), 24 kwietnia 2013 r. - 230 zł(zob.k.27), 24 maja 2013 r.-430 zł(zob.k.25),01 lipca 2013 r.-400 zł(zob.k.24). Z oświadczenia stron wynika także,że w czerwcu 2013 r. pozwany wpłacił na rzecz powódki 30 zł. Innych wpłat pozwany nie dokonał na rzecz powódki.
(bezsporne).
Klucze od lokalu pozwany oddał powódce w listopadzie 2013 r. (zob. zeznania świadka K. G. k.100, zeznania powódki k.127).
Na mocy umowy cesji z dnia 14.05.2015 r. powódka nabyła od L. M. wierzytelność w wysokości 330 zł obejmującą należny cedentowi czynsz za miesiące lipiec, sierpień i wrzesień 2013 r. (zob. umowa cesji k.17-18 i pismo k.16)
Pismem z dnia 25.03.2014 r. i z dnia 25.06.2015 r. M. M. (1) wezwała bezskutecznie pozwanego do zapłaty należności oraz do odebrania pieca.
(zob. pisma k.53-63).
W piśmie procesowym z dnia 09.02.2016 r. pełnomocnik powódki podniósł zarzut przedawnienia roszczeń pozwanego w zakresie odliczenia od dochodzonej pozwem należności kosztów zamontowania pieca. Powołał się w tym zakresie na art. 677 kc.
Sąd zważył, co następuje
Roszczenie powódki zasługiwało w znacznej części na uwzględnienie.
Sąd ustalił stan faktyczny sprawy na podstawie dowodów z dokumentów, oraz tych okoliczności, które nie były przedmiotem sporu miedzy stronami. W pierwszej kolejności trzeba zwrócić uwagę na to, że pozwany nie podważył żadnego z dowodów, które powołała powódka. Dotyczy to tak tych dokumentów, które odnosiły się do podstawy powstania zobowiązania, jak i tych, które wykazywały przejście wierzytelności z L. M. na powódkę. Pozwany nie zaprzeczył również, że przez kilka miesięcy nie płacił czynszu w ogóle lub płacił go w niepełnej wysokości. Wprawdzie pozwany twierdził, że działo się tak za zgodą powódki, tym niemniej przeczą temu jej zeznania.
Z treści zawartej umowy najmu wynika jednoznacznie, że wszelkie jej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Tym czasem pozwany powołuje się wyłącznie na telefoniczne rozmowy z powódką. Z zeznań pozwanego wynika, że od 12 lat prowadzi działalność gospodarczą. Osoba taka musi zdawać sobie sprawę ze znaczenia pisemnej umowy. Obowiązuje ją bowiem podwyższona staranność. Trudno jest wyobrazić sobie funkcjonowanie w obrocie przy tak frywolnym traktowaniu zobowiązań. Zażyłość z powódką do pewnego stopnia może tłumaczyć zachowanie pozwanego, ale w momencie gdy sprawa już trafiła do sądu zgodnie z art.6 kc pozwanego obciążał ciężar dowodu wykazania faktów z których wywodzi skutki prawne, czemu jednak nie sprostał.
W myśl art..659 § 1 kc przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu czynsz Treść wymienionego przepisu wyznacza prawa i obowiązki stron w niniejszej sprawie. Z materiału dowodowego wynika, że pozwany jedynie przez krótki czas wywiązywał się z warunków umowy. Nie ulega wątpliwości,że nie płacił czynszu przez 5 miesięcy - co sam przyznaje - bo potrącał go z należności za piec. Czynił to nie uzyskawszy pisemnej zgody powódki, do czego obligowała go zawarta umowa. Podobnie postąpił z wcześniejszym rozwiązaniem umowy. Powyższe okoliczności wynikają wprost z jego zeznań. Wprawdzie twierdził,że M. M. wyraziła na powyższe zgodę, ale okoliczności tych nie potwierdziła ona sama, co więcej wątpliwości musiał mieć także sam pozwany skoro 01 lipca wpłacił na jej konto 400 zł. Z zeznań pozwanego jednoznacznie wynika, że powódka miała ‘’ jakieś obiekcję to jej dopłaciłem” (zob. zeznania pozwanego k.140v).Twierdzenia pozwanego potwierdzał swoimi zeznaniami jego brat. Do zeznań tych Sąd podchodzi jednak z dużym krytycyzmem z racji łączących go z bratem więzi i oczywistego zainteresowania w pozytywnym dla pozwanego rozstrzygnięciem.
Zgodnie z art.233§1 kpc Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału.
Kierując się właśnie tą zasadą Sąd uznał, że żądanie powódki nie w całej rozciągłości zostało udowodnione. Z akt sprawy wynika bowiem,że w październiku 2012 r. powódka otrzymała na konto dwa razy po 400 zł (19 i 22 października) oraz raz 540 zł (.78). Wpłat tych pełnomocnik powódki nie zakwestionował ale też nie potrafił ich wyjaśnić (zob. k.141).
Wobec braku inicjatywy stron Sąd na podstawie art.451§3 kc zarachował spełnione świadczenie na poczet długu najdawniej wymagalnego tj. na poczet grudnia 2012 r.-430 zł i na poczet stycznia 2013 r. 370 zł, stąd żądanie powódki o zasądzenie kwoty 430 zł za grudzień zostało oddalone, a za miesiąc styczeń Sąd zasądził tylko 60 zł(zaliczając 370 zł z wpłat dokonanych 19 i 22 października 2012 r.).
W pozostałym zakresie sąd żądanie powódki w całości uwzględnił podzielając jej argumenty o przedawnieniu roszczeń pozwanego o zwrot nakładów na lokal powódki w postaci zamontowanego pieca. Jak wynika z materiału dowodowego wydanie wynajmowanego lokalu, czego wyrazem był zwrot kluczy, miało miejsce dopiero w listopadzie 2013 r. Zgodnie z art.677 kc. żądanie najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Powódka w dostateczny sposób zgodnie z treścią art.676 kc zamanifestowała swoją wolę domagając się odebrania pieca w piśmie z dnia 25.03.2014 r. (zob. k 53), na które pozwany nie zareagował, a wysłane zostało na adres podany w umowie najmu.
Biorąc pod uwagę przedstawioną powyżej argumentację Sąd orzekł jak w sentencji.
O odsetkach orzeczono zgodnie z żądaniem od dat wymagalności poszczególnych kwot stosownie do treści łączącej strony umowy.
O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art.100 kpc. Składają się na nie uiszczona opłata od pozwu oraz wynagrodzenie pełnomocnika.