Uzasadnienie
Sąd Okręgowy we (...) wyrokiem z 14 listopada 2011 r. w sprawie z powództwa Syndyka masy upadłości Fabryki (...) spółki z o.o. we (...) przeciwko B. L. (1) (obecnie noszącej nazwisko B.) i A. B. o ustalenie nieważności umowy i wydanie nieruchomości ustalił, że zawarta w dniu 24 stycznia 2003 r. pomiędzy tą Fabryką a pozwaną B. L. (1) umowa sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i położonych na nim budynków wpisanych w księdze wieczystej (...) Sądu Rejonowego we (...) jest nieważna, nakazał pozwanemu A. B., aby wydał powodowi ten zabudowany grunt i zasądził od pozwanej na rzecz powoda 21.000 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.
Zasadnicze motywy wyroku są następujące:
Powód wniósł o ustalenie nieważności umowy sprzedaży, gdyż stojący na gruncie budynek w postaci hali produkcyjnej, będący przedmiotem sprzedaży, posadowiony jest częściowo na działce nadal stanowiącej własność Fabryki, więc nie mógł być przedmiotem sprzedaży. Pozwana wnosiła o oddalenie powództwa, twierdząc że brak architektonicznego podziału hali w momencie sprzedaży nie skutkuje nieważnością umowy, gdyż istnieje możliwość podziału hali na dwa odrębne budynki. Potem powód z tej samej przyczyny wnosił też o nakazanie pozwanemu A. B. wydania zabudowanego gruntu, gdyż nabył on te prawa od pozwanej. Pozwany wnosił o oddalenie powództwa, powołując się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, gdyż nabył zabudowany grunt w dobrej wierze, podniósł też zarzut sprzeczności żądania powoda z zasadami współżycia społecznego.
Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny
Przy ul. (...) we W. położone są dwie graniczące z sobą nieruchomości -jedna o pow. 0,586 ha zapisana w księdze wieczystej nr (...) oznaczona jako działki nr (...) (przed podziałem jako działka nr (...)) i druga o pow.
1,7422 ha zapisana w księdze wieczystej nr (...) składająca się z działek nr(...) (poprzednio nr 1). Na obu tych nieruchomościach posadowiona jest hala produkcyjna (montażowa) o pow. 1.635 m, z tym że na pierwszej z tych nieruchomości na działce nr(...) (według numeru ujawnionego w księdze wieczystej w 2008 r. po podziale nieruchomości) znajduje się jej część o pow. 759 m. Hala stanowi całość gospodarczą, tworząc konstrukcyjną, funkcjonalną i użytkową jedność. Granica między tymi dwiema nieruchomościami przebiega pod tym budynkiem, nie dzieląc go na samodzielne części. Żadna z tych „części” hali nie stanowi zamkniętej całości.
Księga wieczysta dla nieruchomości oznaczonej jako działka (...) została założona w 1996 r., jako właściciel wpisany był Skarb Państwa, a jako użytkownik wieczysty i właściciel stojącego na niej budynku wpisana była Fabryka (...) we W. Skarb Państwa sprzedał tę Fabrykę w 2000 r. Z. i K. małżonkom B. wraz z prawe użytkowania wieczystego tej działki i własnością budynków. W umowie sprzedaży zaznaczono, że hala położona jest częściowo na jednej i częściowo na drugiej nieruchomości. W dniu 15 kwietnia 2002 r. w obu księgach wieczystych wpisana została jako użytkownik wieczysty Fabryka (...) spółka z o.o. we
Włocławku, której wspólnikami byli m.in. Z. B., K. B. i pozwana (...). Umową notarialną z 24 stycznia 2003 r. spółka ta sprzedała pozwanej (...) prawo użytkowania wieczystego nieruchomości zapisanej obecnie w księdze wieczystej (...) (poprzednio (...)) oraz własności garaży, portierni i wymienionej wyżej hali montażowej. Ta umowa została sprostowana aktem notarialnym z 4 czerwca 2003 r. przez wskazanie, że przedmiotem sprzedaży była część hali produkcyjnej o pow. 787,15 m posadowiona na działce nr (...).
W dniu 28 września 2007 r. została ogłoszona upadłość tej spółki (Fabryki). Umową notarialną z 28 lipca 2008 r. pozwana B. L. (1) zawarła umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i własność tej części hali pozwanemu A. B.. W dniu 4 września 2008 r. nabywca ten został wpisany do księgi wieczystej, a grunt będący przedmiotem użytkowania wieczystego został określony jako działki nr (...).
Sąd Okręgowy stwierdził, że stan faktyczny sprawy nie był sporny, wprawdzie pozwani zgłosili określone wnioski dowodowe, ale wskazywane przez nich dowody nie były przydatne.
W ocenie Sądu Okręgowego opisany wyżej przebieg granicy nieruchomości gruntowych pod budynkiem hali uniemożliwiał zawarcie umowy sprzedaży pozwanej prawa użytkowania wieczystego oraz budynków, w tym części hali, skoro ta część hali nie jest wyodrębniona a druga część położona jest na innej nieruchomości stanowiącej własność Fabryki, bo umowa jest sprzeczna z art. 47 § 1 k.c. i z mocy art. 58 § 1 k.c. jest nieważna. Sąd powołał się w tej kwestii na argumentację zawartą w uzasadnieniu uchwały Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2007 r. w sprawie III CZP 27/07, OSNC 2008/6/62. Ponieważ nieważność czynności prawnej istnieje od jej początku i ma charakter definitywny, Sąd nie uwzględnił wniosków pozwanych, w tym o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego na okoliczność możliwości podziału hali oraz o przesłuchanie notariusza w charakterze świadka. W umowie sprzedaży przedsiębiorstwa przez Skarb Państwa nie wystąpił ten problem, bo przedmiotem zbycia było prawo użytkowania wieczystego obu nieruchomości gruntowych, na których położony jest budynek hali, wraz ze wszystkimi znajdującymi się tam budynkami.
Sąd Okręgowy stwierdził, że powód ma interes prawny w żądaniu ustalenia nieważności umowy oraz że pozwana zbyła nabyte od spółki prawa po doręczeniu odpisu pozwu (pozew został doręczony 4 lipca 2008 r., k. 54, a umowę sprzedaży zawarła 28 lipca 2008 r.), wobec czego zaistniała sytuacja przewidziana w art. 192 § 3 k.p.c. Oznacza to, że zbycie praw nie miało wpływu na dalszy bieg sprawy, a pozwana nadal jest legitymowana w niej (Sąd powołał się tu na uchwałę Sądu Najwyższego z 17 czerwca 2010 r., III CZP 38/10, OSNC 2011/1/3). Zbędne było zatem wezwanie A. B. do udziału w sprawie w charakterze pozwanego.
W ocenie Sądu Okręgowego wykluczona jest możliwość powoływania się na zasady współżycia społecznego w przypadku bezwzględnej nieważności umowy. Nieważność ta odnosi się do umowy nabycia praw przez pozwaną jak i do umowy nabycia od niej praw przez pozwanego.
Powód obalił domniemanie z art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece związane z wpisaniem go do księgi wieczystej, zawarta przez niego umowa jest nieważna z tych samych przyczyn co umowa zawarta przez pozwaną ze spółką. Pozwany zajmuje nieruchomość bez tytułu prawnego, nie może korzystać z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, dlatego Sąd uwzględnił wobec niego powództwo o wydanie nieruchomości na podstawie art. 222 § 1 k.c., który stosuje się także do ochrony prawa użytkowania wieczystego.
Obaj pozwani złożyli apelacje. Podali, że skarżą wyrok w całości.
Pozwana wnosiła o zmianę wyroku i oddalenie powództwa, ewentualnie o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania. Zarzuciła:
1/ naruszenie przepisów postępowania przez pominięcie dowodów z opinii biegłego z dziedziny budownictwa i projektanta budownictwa przemysłowego oraz z planu zagospodarowania przestrzennego, czym naruszone zostało jej prawo do obrony, 2/ bezpodstawność stwierdzenia, że wnioski dowodowe pozwanych nie były przydatne do rozstrzygnięcia sprawy, 3/ bezpodstawność stwierdzenia, że nieważna jest cała umowa sprzedaży w sytuacji, gdy umowa dotyczy sprzedaży dwóch działek oznaczonych numerami (...), a hala montażowa znajduje się tylko na działce (...).
Zdaniem pozwanej Sąd Apelacyjny, uchylając poprzedni wyrok celem ponownego rozpoznania sprawy, uznał że zgłoszone przez nią dowody powinny być przeprowadzone, bo są istotne, a Sąd Okręgowy ich nie przeprowadził, podział hali nie musiał być dokonany w chwili sprzedaży, podział jest możliwy, co wynika ze złożonego przez nią projektu podziału Pozwany A. B. wnosił o zmianę wyroku i oddalenie powództwa lub o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania.
Zarzucił:
1/ naruszenie art. 217 k.p.c. przez pominięcie dowodu z projektów budowlanych podziału hali montażowej według przebiegu granicy działek w dwóch różnych wariantach (istnienia ściany pojedynczej lub istnienia ściany podwójnej) albo według osi słupów przed granicą działki (w części należącej do pozwanego), 2/ sprzeczność z zebranymi dowodami ustalenia nieważności umowy w całości, w sytuacji, gdy hala montażowa znajduje się tylko na działce nr (...).
Powód w odpowiedzi na apelacje, wniesionej w dwóch odrębnych pismach procesowych, domagał się oddalenia apelacji i zasądzenia od każdego z pozwanych kosztów procesu.
Kwestionował przedłożony przez pozwaną projekt podziału hali, twierdził że nie jest możliwe podzielenie hali na dwie samodzielne części, jest w niej tylko jedna suwnica, występują w niej duże obciążenia statyczne i dynamiczne.
Sąd Apelacyjny zważył, co następuje
Obie apelacje są bezpodstawne. Podniesione w nich zarzuty są nietrafne. Słusznie Sąd Okręgowy uznał, że skoro hala montażowa położona jest na dwóch różnych działkach, a przedmiotem zbycia na rzecz pozwanej prawa użytkowania wieczystego była tylko jedna z tych działek i w momencie zawarcia umowy hala montażowa nie została podzielona fizycznie według przebiegu granicy między działkami, to umowa jest nieważna, albowiem określona w umowie część hali nie stanowi samodzielnego budynku.
Wobec tego umowa ta jest sprzeczna z art. 235 § 1 k.c. Według tego przepisu przedmiotem sprzedaży wraz ze sprzedażą prawa użytkowania wieczystego gruntu, jest stojący na nim budynek, tymczasem niewydzielona trwałą ścianą przebiegającą po linii podziału gruntów część hali nie stanowi budynku ani samodzielnej części budynku w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. i art. 235 § 1 k.c. Pomocniczo ma tu zastosowanie art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2010 r., Nr 243, poz. 1623), według którego przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
Według art. 3 pkt 1 tej ustawy, obiekt budowlany to budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, budowla stanowiąca całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami oraz obiekt małej architektury.
Nie mają racji pozwani, twierdząc że możliwa jest konwalidacja wadliwej umowy przez dokonanie obecnie podziału hali. Słusznie uznał Sąd Okręgowy, że taki podział (o ile byłby dopuszczalny według przepisów prawa budowlanego i przepisów o zabytkach, skoro niesporne jest twierdzenie pozwanej - k. 419 - że część hali jest zabytkiem), musiałby istnieć w momencie zawierania kwestionowanej w tej sprawie umowy sprzedaży. Umowa była wadliwa w momencie jej zawarcia, a wadliwość skutkuje jej nieważnością stosownie do art. 58 § 1 k.c.
Nie jest też możliwe ustalenie nieważności tylko części umowy sprzedaży, obejmującej działkę, na której stoi część hali montażowej, bo wskazana wyżej wadliwość odnosi się do całej umowy. Wolą stron była sprzedaż całej prawa użytkowania wieczystego całej działki nr(...), podzielonej potem na działki (...). Sąd nie mógłby też ustalać w tej sprawie ceny sprzedaży wskutek wyłączenia działki i tej części hali.
Słusznie Sąd Okręgowy pominął wskazane przez pozwanych dowody, gdyż w okolicznościach tej sprawy nie były one przydatne do rozstrzygnięcia sporu.
Gołosłowne jest twierdzenie pozwanej, że Sąd Apelacyjny, uchylając poprzedni wyrok Sądu Okręgowego, uznał że wskazane przez nią dowody powinny być przeprowadzone. Podstawą uchylenia wyroku była nieważność postępowania wskutek naruszenia prawa pozwanej do obrony, bo Sąd Okręgowy nie odroczył rozprawy, choć wniosek pozwanej o odroczenie był usprawiedliwiony.
Skoro umowa sprzedaży pozwanej prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z własnością budynków okazała się nieważna, to z tej przyczyny nieważna jest też umowa sprzedaży przez nią tych praw pozwanemu A. B., a zatem posiada on te prawa bez tytułu prawnego.
Mając te okoliczności na uwadze, Sąd Apelacyjny oddalił obie apelacje i orzekł o kosztach procesu. Sąd rozpoznał apelację pozwanej, która nie została opłacona mimo wezwania (kwotą 500 zł), ale została przedstawiona przez Sąd pierwszej instancji. W tej sytuacji Sąd Apelacyjny, kierując się normą z art. 130³ § 2 k.p.c. nakazał pobrać od pozwanej tę kwotę opłaty sądowej od apelacji.