Uzasadnienie
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wyrokiem z dnia 8 sierpnia 2025 r., sygn. akt I SA/Kr 366/25 na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (aktualnie: Dz. U. 2026 r., poz. 143 – dalej jako p.p.s.a.) oddalił skargę A Sp. z o.o. z siedzibą w W. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w Krakowie z dnia 13 listopada 2024 r. w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości.
Sąd I instancji orzekał w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.
Naczelnik Urzędu Skarbowego Kraków - Prądnik jako organ egzekucyjny prowadził postępowanie egzekucyjne wobec zobowiązanej z wniosku wierzycieli: Dyrektora Oddziału Zakładu Ubezpieczeń Społecznych w Krakowie na podstawie dalszych tytułów wykonawczych, których odpisy doręczono zobowiązanej w dniu 28 grudnia 2022 r. oraz Naczelnika Urzędu Skarbowego Kraków - Podgórze na podstawie tytułów wykonawczych, których odpisy doręczono zobowiązanej odpowiednio 7 października 2022 r., 17 listopada 2022 r., 30 stycznia 2023 r. Łączna wysokość należności głównej z tytułów wykonawczych wynosi 1 606 860,13 zł.
W toku egzekucji organ egzekucyjny zajął nieruchomość lokalową zobowiązanej. Zawiadomienie doręczono zobowiązanej w dniu 25 października 2023 r. Następnie w dniu 21 maja 2024 r. organ egzekucyjny przystąpił do opisu i oszacowania nieruchomości, który następnie zakończył w dniu 21 czerwca 2024 r. sporządzeniem w siedzibie organu egzekucyjnego protokołu opisu i oszacowania wartości wspomnianej nieruchomości.
Zobowiązana wniosła w terminie zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości, zarzucając:
- 1. nieprecyzyjność dokonanego opisu nieruchomości przy użyciu nieostrych pojęć,
- 2. nieprzedłożenie dokumentacji potwierdzającej rozbieżności w powierzchni nieruchomości pomiędzy stanem ujętym w treści księgi wieczystej, a ustalonym przez rzeczoznawcę, a co za tym idzie uznanie w wycenie kosztów legalizacji samowoli budowlanej,
- 3. nieuwzględnienie zmian cen na przestrzeni lat 2022-2024 podczas, gdy ceny uległy wzrostowi nawet o 30% rok do roku,
- 4. niejednoznaczne wskazanie co składa się na kwotę 168 000 zł. Koszty nakładów związanych z regulacją stanu nieruchomości nie zostały bowiem wyjaśnione w sposób niebudzący zastrzeżeń.
Organ egzekucyjny postanowieniem z 5 sierpnia 2024 r. uznał wniesione zarzuty do opisu i oszacowania za niezasadne.
Skarżąca w złożonym zażaleniu powtórzyła i podtrzymała w całości wniesione zarzuty nie zgadzając się z uzasadnieniem zaskarżonego postanowienia. Postanowieniem z dnia 13 listopada 2024 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w Krakowie utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie Naczelnika.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowi oddalając zaskarżonym wyrokiem skargę stwierdził, że skarżąca nie wykazała, że rzeczoznawca nie wypełnił wymogów wynikających z art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (aktualnie Dz. U. z 2026 r. poz. 399 ze. zm. – powoływanej dalej jako u.g.n.). Zgodnie z tym przepisem podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
Sąd pierwszej instancji zaakceptował stanowisko organów, jak i rzeczoznawcy majątkowego, że nie mogły stanowić podstawy dla ustalenia wartości nieruchomości informacje prasowe informujące o tym, jak kształtowały się ceny bliżej nieokreślonych lokali we wskazanym czasie. W operacie przyjęto 10 % wzrostu ceny rynkowej. Skarżąca w zarzutach do opisu i oszacowania z dnia 3 lipca 2024 r. (k. 202 akt administracyjnych) stwierdziła, że "nie ulega wątpliwości, że zakres tych cen ulegał dynamicznym wzrostom średnio nawet o 30 % rok do roku". Przeczą temu dane dotyczące rzeczywistych transakcji, które rzeczoznawca wskazała do porównania. Została podana wartość ceny za 1 m2 przed i po korekcie. Podane ceny za lata 2022 - 2024 mieszczą się w przedziale od 8 162,95 zł do 13 434,29 zł. Oczywistym jest, że na cenę za dany lokal miały wpływ różnego rodzaju czynniki (położenie, stan nieruchomości itp.) a nie tylko data zawarcia umowy, jednakże już tylko pobieżne porównanie cen, co istotne obejmujących rzeczywiście dokonane transakcje sprzedaży, w żadnym razie nie wskazuje, aby wzrost cen był rzędu 30 procent rok do roku.
Sąd uznał sposób wyliczenia opłaty legalizacyjnej za w pełni prawidłowy i zgodny z obowiązującymi w tej mierze przepisami, jako iloczyn współczynnika kategorii obiektu budowlanego 4,0, współczynnika wielkości obiektu budowlanego 1,5, stawki opłaty 500 zł i mnożnika 50 (pięćdziesięciokrotnego podwyższenia tej stawki wynikającego z art. 49d ust. 1 pkt 1 p.b.).
W skardze kasacyjnej zaskarżano powyższy wyrok w całości wnosząc o jego uchylenie w całości i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie kosztów postępowania kasacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Strona wniosła o rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym.
Zaskarżonemu wyrokowi zarzucono naruszenie przepisów postępowania, mających istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie:
- 1. art. 134 § 1 p.p.s.a oraz art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 141 § 4 p.p.s.a. w zw. z art. 3 § 1 p.p.s.a. i art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267), w związku z przepisami kodeksu postępowania administracyjnego: art. 7, art. 8 § 1, art. 11, art. 80 § 1, art. 84 § 1 oraz art. 107 § 3 k.p.a. w związku z art. 18 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (u.p.e.a.) oraz art. 110r § 1 oraz art. 153 § 1 i art. 154 § 1 u.g.n., poprzez oddalenie skargi wskutek wadliwie przeprowadzonej przez Sąd kontroli działalności administracji publicznej i pominięcie uchybień procesowych organów obu instancji, mających wpływ na treść wydanych postanowień, zaniechanie przez Sąd rozpoznania wszystkich zarzutów skarżącej podniesionych w skardze,
- 2. art. 141 § 4 p.p.s.a. i art. 134 § 1 p.p.s.a. przez pominięcie w uzasadnieniu orzeczenia odniesienia się do wszystkich zarzutów podniesionych w skardze.
Strona przeciwna w odpowiedzi na skargę kasacyjną wniosła o jej oddalenie i zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. Jednocześnie wniosła o rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje.
Skarga kasacyjna nie zawiera usprawiedliwionej podstawy.
Stosownie do art. 182 § 2 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznał skargę kasacyjną na posiedzeniu niejawnym, gdyż skarżący kasacyjnie zrzekł się rozprawy, a organ nie zażądał jej przeprowadzenia.
W myśl art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej (podstaw kasacyjnych), chyba że zachodzą przesłanki nieważności postępowania sądowego wymienione w § 2 powołanego artykułu. Takich jednak przesłanek w niniejszej sprawie z urzędu nie odnotowano. Podobnie w trybie tym nie ujawniono podstaw do odrzucenia skargi ani umorzenia postępowania przed sądem pierwszej instancji, które obligowałyby Naczelny Sąd Administracyjny do wydania postanowienia przewidzianego w art. 189 p.p.s.a. (zob. uchwała NSA z dnia 8 grudnia 2009 r., sygn. akt II GPS 5/09, ONSAiWSA 2010, Nr 3, poz. 40).
Przystępując do rozważań na tle zarzutów kasacyjnych oraz ich uzasadnienia należy wskazać, że skarżąca w istocie kwestionuje sposób oszacowania wartości nieruchomości. Zarzuty skargi kasacyjnej sformułowane są przy tym bardzo ogólnie. Skarżąca kasacyjnie nie wskazuje na czym polegają błędy w metodzie wyceny, jakie okoliczności faktyczne zostały pominięte oraz jakie dokumenty powinny być włączone do akt sprawy. Główny zarzut skarżącej sprowadza się do nieprawidłowej wyceny nieruchomości. Z tym stanowiskiem nie można się zgodzić. Operat szacunkowy został wykonany przez osobę posiadająca stosowne uprawnienia w tym zakresie. Rzeczoznawca majątkowy na 36 stronach operatu szacunkowego zawarł wszystkie czynniki i uwzględnił okoliczności wymagane prawem, niezbędne do określenia wartości rynkowej nieruchomości. W szczególności opisano stan nieruchomości, przyjęto i przeanalizowano rynek nieruchomości podobnych, następnie dokonano wyceny przedmiotowej nieruchomości.
Wskazać należy, że organy egzekucyjne nie mają kompetencji do ingerowania w merytoryczną zasadność złożonego operatu szacunkowego, ponieważ nie dysponują one wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy. Poza zakresem analizy i oceny organu egzekucyjnego, jest kwestią merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Możliwa jest tylko ocena operatu szacunkowego pod względem formalnym, co zostało prawidłowo i szczegółowo ocenione w ramach zaskarżonego wyroku.
Tym samym za chybione uznano zarzuty naruszenia art. 134 § 1, art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 151, art. 3 § 1 p.p.s.a. i art. 1 § 1 i 2 p.u.s.a. art. 7, art. 8 § 1, art. 11, art. 80 § 1, art. 84 § 1 oraz art. 107 § 3 k.p.a., art. 18 u.p.e.a. oraz art. 110r § 1, art. 153 § 1 i art. 154 § 1 u.g.n.
Poza powyższym należy stwierdzić, że uzasadnienie zaskarżonego wyroku poddaje się kontroli instancyjnej. Zawiera zwięzłe przedstawienie stanu sprawy, zarzuty skargi, wyjaśnia zastosowane w sprawie przepisy, a ściślej przytacza ich brzmienie, przytacza podstawę prawną rozstrzygnięcia. Na podstawie art. 141 § 4 p.p.s.a. można kwestionować kompletność elementów uzasadnienia, a nie jego prawidłowość merytoryczną. Ewentualna wadliwość argumentacji lub prezentowanie przez stronę innego poglądu niż wskazany w uzasadnieniu nie stanowi o naruszeniu przez Sąd pierwszej instancji art. 141 § 4 p.p.s.a.
Stąd na podstawie art. 184 p.p.s.a. orzeczono jak w sentencji wyroku. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 204 pkt 1 p.p.s.a. w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c) w zw. z § 14 ust. 1 pkt 2 lit. b) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2023 r., poz. 1935).