Dodatkowe informacje
O. oraz V. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. W przypadku objęcia Transakcji zwolnieniem z opodatkowania VAT (z opcją wyboru opodatkowania VAT), O. oraz V. zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o wyborze opcji opodatkowania VAT, zgodnie z obowiązującymi przepisami. Płatność Ceny Cena ma - w uproszczeniu - stanowić określoną w Umowie Przedwstępnej kwotę netto za przeniesienie praw do Nieruchomości, pomniejszoną o koszty transakcji, ewentualne koszty dokończenia prac aranżacyjnych oraz ewentualne koszty usunięcia usterek.
Cena zostanie powiększona o kwotę należnego podatku VAT, o ile taka będzie przypadać do zapłaty przez V. według stawki obowiązującej w dniu zawarcia Umowy Finalnej, zgodnie z opodatkowaniem Transakcji. Płatność Ceny nastąpić ma zgodnie z zapisami Umowy Przedwstępnej i Umowy Rachunku Zastrzeżonego. Niemniej jednak, O. - na zasadzie przekazu (dalej: „Przekaz”), uregulowanego w art. 9211 (i następne) ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz. U. z 2016 r., poz. 380 ze zm.; dalej: „Kodeks cywilny”) - postanowiła: przekazać swojemu kredytodawcy (H.
PLC oraz H. S.A. - odbiorcy przekazu) tytułem przekazu kwotę w wysokości części Ceny równej kwocie należnej temu kredytodawcy na podstawie umowy kredytowej (a którą należy spłacić w celu zwolnienia wszystkich zabezpieczeń ustanowionych w związku z tym finansowaniem dłużnym), stanowiącą świadczenie należne O. od V. (przekazanego) tytułem zapłaty części Ceny za Nieruchomość, przekazać pożyczkodawcy (M. - odbiorcy przekazu) tytułem przekazu kwotę w wysokości części Ceny równej kwocie spłaty pożyczki, stanowiącą świadczenie należne O. od V. (przekazanego) tytułem zapłaty części Ceny za Nieruchomość.
Zgodnie z Umową Przedwstępną, w celu opłacenia Ceny, O. i V. spowodują, że Cena oraz kwota podatku VAT należnego od Ceny zostaną zwolnione na rzecz O. na zasadach określonych w Umowie Rachunku Zastrzeżonego. Ponadto, O. i V. spowodują, aby zwolnić odpowiednią część Ceny z Rachunku Zastrzeżonego na rzecz kredytodawcy (H. PLC oraz H. S.A. - odbiorcy przekazu), a także aby spłacony został pożyczkodawca (M. - odbiorca przekazu), w kwocie należnej na podstawie umów pożyczek zawartych pomiędzy wspomnianym pożyczkodawcą a O.. Wspomniana umowa pożyczki została zawarta w celu finansowania realizacji projektu.
Natomiast w wyniku zawarcia Umowy Finalnej, O. wystawi na rzecz V. fakturę VAT dokumentującą należną Cenę, powiększoną o należny podatek VAT. Informacje na temat Nieruchomości i umów towarzyszących budowie Budynku Historycznie, O. nabyła prawo użytkowania wieczystego Gruntów zawierając z P.: akt notarialny z dnia 21 grudnia 2007 roku - Umowa sprzedaży, na mocy której O. nabyła użytkowanie wieczyste działki gruntu nr 812 wraz z prawem własności dwóch budynków znajdujących się na działce, a stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, tj. portierni oraz budynku kontroli pojazdów (budowie te zostały po nabyciu rozebrane).
Nabycie wymienionych nieruchomości przez O. możliwe było dzięki przeniesieniu przez E. SA (dalej: „E.”), w tym samym akcie notarialnym, wszelkich praw i obowiązków wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej w dniu 23 maja 2007 roku pomiędzy P. a E. Dla przedmiotowej sprzedaży zastosowano zwolnienie z opodatkowania VAT; akt notarialny z dnia 25 lutego 2008 roku - Umowa przeniesienia użytkowania wieczystego gruntu w wykonaniu umowy zobowiązującej z dnia 21 grudnia 2007 roku, na mocy której O. nabyło użytkowanie wieczyste działek gruntu nr 258/14 oraz gruntu nr 258/15, które zgodnie z wypisem z gruntu stanowią inne tereny zabudowane (choć na moment zawarcia aktu wcześniejsze naniesienia na te grunty już wyburzone).
W przypadku tej sprzedaży, cena nabycia działek została powiększona o należny podatek VAT, obliczony według stawki podstawowej (23%). Zawarty w cenie podatek VAT został w całości potraktowany przez O. jako podatek VAT naliczony, w stosunku do którego O. miała prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego, z uwagi na fakt, że nabycie Gruntu wynikało z zamiaru prowadzenia przez O. działalności opodatkowanej VAT (najem powierzchni w Budynku / ewentualne zbycie Nieruchomości).
W oparciu o ten sam zamiar, O. korzystała następnie z prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego wynikającego z innych nabyć związanych z realizacją Projektu, czyli także tych stanowiących szeroko rozumiane nakłady na Budynek i/lub Budowle. W ramach projektu, wybudowany zostanie kompleks trzech biurowców. Natomiast na moment sporządzania niniejszego wniosku, ukończono i oddano do użytkowania pierwszy z nich, tj. Budynek. Budowa pozostałych dwóch budynków, zgodnie z planem, potrwa do 2018 roku. Konsekwentnie, pierwsze powierzchnie biurowe, w oddanym do użytkowania budynku ukończonym w ramach I Etapu Projektu, zostały wydane przez O. najemcom.
Najem ten podlega opodatkowaniu VAT. Także inne umowy zawierane w związku z realizacją projektu, w szczególności działaniami w celu komercjalizacji (wynajmu) Budynku, generują lub mogą potencjalnie generować obroty opodatkowane VAT (np. reklamy, sprzedaż materiałów). Na potrzeby budowy Budynku (w ramach I Etapu Projektu) O. zawarła, w szczególności: (i) umowy z zewnętrznymi wykonawcami dotyczące prac budowlanych i wykończeniowych (dalej: „Umowy z Wykonawcami”) i (ii) dostawcami usług, w tym w zakresie dostawy mediów na potrzeby zabudowy Nieruchomości i umowę o prace konserwacyjne (dalej: „Umowy Serwisowe”).
O. zawarło z E. umowy na przygotowanie inwestycji oraz zarządzanie przedsięwzięciem inwestycyjnym (dalej: „Umowy Project Management”). Na podstawie Umów Project Management, E. jest odpowiedzialna w szczególności za doradztwo w zakresie kontraktacji robót budowlanych, prac projektowych, doradztwo w kwestiach administracyjnych związanych z inwestycją, nadzór i koordynację prac budowlanych oraz projektowych w trakcie realizacji. Ponadto, po Transakcji zawarta zostanie nowa umowa o zarządzanie Nieruchomością (dalej: „Umowa o Zarządzanie”) z wybranym zarządcą.
Zarządca ten będzie działał samodzielnie, w oparciu o własny personel, lub będzie mógł powierzyć faktyczny zarząd Nieruchomością innemu zarządcy. Nieruchomość nie jest wyodrębniona organizacyjnie w strukturze O. na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze; nie stanowi ona także oddziału O. wyodrębnionego w KRS. W chwili obecnej istnieje budżet realizacyjny związany z realizacją Projektu. Jest to budżet obejmujący szacunkowe koszty zrealizowania Projektu (budżet obejmuje szacowaną stronę kosztową niezbędną do wykonania i wynajęcia Budynku).
Następnie, przed oddaniem Budynku do używania, utworzono budżet eksploatacyjny - na potrzeby zarządzania kosztami oraz przychodami generowanymi przez Nieruchomość (szacowana strona kosztowa wynajmowania powierzchni biurowej). Żaden z powyższych budżetów nie służy do wyodrębnienia finansowego Budynku w ramach O., tylko do zarządzania realizacją Projektu i eksploatacją Nieruchomości. W chwili obecnej funkcjonuje dokument pt. „Regulamin Budynku” (dalej: „Regulamin”), Regulamin jest dokumentem określającym wzajemne prawa i obowiązki związane z najmem powierzchni biurowej.
Regulamin określa m.in.: (i) sposób użytkowania lokali, stref dostaw, parkingów, a także części wspólnych, (ii) zasady bezpieczeństwa, (iii) zasady wywozu nieczystości, (iv) zasady postępowania w sytuacjach awaryjnych. Regulamin nie jest dokumentem wyznaczającym ramy funkcjonowania Budynku jako jednostki wyodrębnionej wewnątrz O. Po zawarciu Transakcji, najemcy nadal będą zobowiązani do przestrzegania Regulaminu, przy czym nabywca Nieruchomości nie wyklucza wprowadzenia zupełnie nowego Regulaminu.
Zgodnie z planem, sprzedaż Nieruchomości powinna nastąpić przed lub w ciągu 2 lat od dnia oddania przynajmniej części powierzchni biurowej do użytkowania pierwszemu najemcy na podstawie umowy najmu, z której przychody będą podlegały opodatkowaniu VAT. Umowa Przedwstępna przewiduje jednak, że możliwa jest sytuacja, że sprzedaż Nieruchomości nastąpi po upływie 2 lat od dnia oddania przynajmniej części powierzchni biurowej do użytkowania pierwszemu najemcy na podstawie umowy najmu, z której przychody będą podlegały opodatkowaniu VAT.
Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji W przypadku zawarcia Umowy Finalnej, w związku z transakcją sprzedaży Nieruchomości, dokonywane będą w szczególności następujące czynności: Sprzedaż przynależności będących własnością O., związanych prawidłowym funkcjonowaniem i eksploatacją Nieruchomości, Przeniesienie zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez poszczególnych najemców (w tym w szczególności - w drodze przelewu - praw z gwarancji bankowych, z pominięciem jednak kaucji składanych przez najemców, które zostaną zwrócone, o czym mowa w kolejnym paragrafie), Przeniesienie praw (gwarancji) związanych z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu jakości i prawidłowości wykonanych prac związanych z procesem budowlanym oraz zabezpieczenia prawidłowego wykonania tych praw (w tym w szczególności prawa z gwarancji bankowych oraz kaucje budowlane, jeśli takowe będą istniały), Przeniesienie dokumentacji prawnej i technicznej Nieruchomości, w tym: oryginałów wszystkich decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości lub procesu budowlanego, instrukcji obsługi dotyczące wszystkich urządzeń i maszyn w Budynku, instrukcji dotyczące bezpieczeństwa (BHP) dla Budynku i instalacji przeciwpożarowej, książki obiektu budowlanego dla Budynku, wszystkich kart dostępu, które są w posiadaniu O., kodów odnoszących się do systemu zarządzania Budynkiem, certyfikatów energetycznych.
Co do natomiast wspomnianych kaucji wpłaconych przez najemców, O. zobowiąże się do ich zwrotu tymże najemcom, a najemcy zobowiążą się do wpłaty na rzecz V. na nowo kaucji w ramach zabezpieczenia wykonania obowiązków wynikających z umów najmu. W trosce o uproszczenie stosunków pomiędzy O., najemcami i V., do spełnienia świadczenia dojdzie zapewne w drodze Przekazu. Tym samym, O. (przekazany) będzie zobowiązany do zwrotu powyższych kaucji najemcom (przekazujący), którzy z kolei przekażą V. (odbiorca przekazu) świadczenie O..
W przypadku natomiast odmiennych preferencji najemców, zainteresowane strony uzgodnią inny sposób wpłacenia kaucji na rzecz V. Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie wiązała się z przejściem pracowników sprzedającego (O.) w ramach tzw. przejścia zakładu pracy (art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy - tekst jedn. Dz. U. z 2014 r., poz. 1502 ze zm.; dalej: „Kodeks pracy”). Na dzień złożenia niniejszego wniosku, O. nie zatrudnia pracowników w rozumieniu art. 2 Kodeksu pracy.
Na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, wskutek nabycia Nieruchomości z mocy prawa na V. zostaną przeniesione prawa i obowiązki O. wynikające z umów najmu obowiązujących na dzień przeprowadzenia Transakcji. W takiej sytuacji na V. przejdą również prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców, z wyłączeniem kaucji najemców, gdyż te podlegać będą co do zasady zwrotowi na rzecz najemców, choć mogą zostać przelane przez O. do V. w ramach instytucji Przekazu (czyli odrębnego stosunku cywilnego).
Ponadto, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia przez O. na V. w szczególności: (i) Umów Serwisowych; (ii) Umów z Wykonawcami; (iii) Umów Project Management; (iv) Umowy o Zarządzanie; (v) stosunków ubezpieczenia mienia dotyczącego Nieruchomości (w tym na etapie budowy, jeśli będzie miało zastosowanie); (vi) umów rachunków bankowych O. (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których dokonuje ona rozliczeń z najemcami); (vii) umów związanych z finansowaniem działalności O. i zabezpieczeniem tego finansowania (w szczególności prawa i obowiązki wynikające z zaciągniętych kredytów/pożyczek); (viii) praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez O. (w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych itp.); (ix) środków pieniężnych O. zgromadzonych na rachunkach bankowych i w kasie (z wyjątkiem przelewu zabezpieczeń tj. - w szczególności - depozytów wykonawców, co stanowić będzie konsekwencję wstąpienia przez V. w stosunek najmu, lecz w wyłączeniem kaucji najemców, gdyż te podlegać będą co do zasady zwrotowi na rzecz najemców, choć mogą zostać przelane przez O. do V. w ramach instytucji Przekazu - czyli odrębnego stosunku cywilnego); (x) tajemnic przedsiębiorstwa O.; (xi) know-how (związany w szczególności z prowadzeniem działalności gospodarczej, a także z wyszukiwaniem i utrzymaniem odpowiedniego portfolio najemców); (xii) ksiąg rachunkowych O. i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem przez O. działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane V.); (xiii) firmy O.; (xiv) budżetu realizacyjnego i eksploatacyjnego; (xv) pozostałych należności i zobowiązań, (xvi) domeny oraz praw autorskich wynikających z umów na świadczenie usług związanych ze stroną internetową (O. wygasi swoje prawa do adresów, M. wykupi prawa do adresów dla V.); (xvii) umów dotyczących prawa do projektu, związanych z wykonaniem/budową Budynku i wszelkie powykonawcze projekty dotyczące tego Budynku, które są przedmiotem praw autorskich, a także oryginałów dokumentacji projektowej, o której mowa w tym punkcie (gdyż te zostaną wykupione przez M.); (xviii) Znaku Towarowego (gdyż prawa do niego nabędzie M. od E.); (xix) praw użytkowania wieczystego gruntów, na których posadowione mają zostać pozostałe dwa budynki kompleksu (gdyż te zostają po stronie O.).
V., który nabędzie Nieruchomość, podpisze nowe umowy z dostawcami wymaganych usług wymienionych powyżej (niewykluczone, że będą to te same podmioty- np. w przypadku dostawy mediów, jak również inne podmioty - np. w przypadku umowy ubezpieczenia).
Budżet realizacyjny oraz eksploatacyjny nie zostaną przeniesione na V. w ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości (V. może opracować na własne żądanie nowe budżety, przy czym nie jest wykluczone, że budżety wykorzystywane przez O. będą udostępnione V. w celach informacyjnych i wiedza uzyskana w ten sposób przez V. może zostać wykorzystana, w szczególności przy opracowaniu nowych budżetów przez V. oraz do rozliczeń z najemcami za rok, w którym doszło do nabycia Nieruchomości przez V.).
Nie ulegną natomiast rozwiązaniu (nie zostaną wypowiedziane) te umowy zawarte pomiędzy O. i V. przed dniem podpisania Umowy Finalnej, których kontynuacja będzie miała także sens po zbyciu Nieruchomości przez O. na rzecz V.. Nie można jednak mówić w tym przypadku o przeniesieniu tych umów w ramach Transakcji, gdyż V. nie wejdzie w prawa i obowiązki O. wynikające z takich umów. Podjęcie własnej działalności przez V. po Transakcji Po nabyciu Nieruchomości V. zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą w szczególności na wynajmie powierzchni biurowej. Wynajem ten będzie podlegać opodatkowaniu VAT.
Powyższa działalność będzie prowadzona przy wykorzystaniu własnych zasobów (jak również częściowo przy wykorzystaniu zasobów O. na podstawie zobowiązań O. wynikających z gwarancji czynszowej) oraz w oparciu o własny know-how, względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców.
Mając na uwadze, iż część umów dotyczących Nieruchomości nie zostanie przeniesiona na V. wskutek zawarcia lub na podstawie umowy przyrzeczonej, ani w dalszym czasie, w celu dalszego, nieprzerwanego wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, V. w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów, które zostaną zawarte przez nią z podmiotami zewnętrznymi - zapewni w szczególności: (1) zarządzanie Nieruchomością, (2) wykonanie czynności marketingowych przydatnych w funkcjonowaniu Nieruchomości oraz (3) wykonanie innych czynności / dostawę usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości.
Faktycznie, nowy zarządca może powierzyć wykonywanie czynności tym samym osobom, które obecnie zarządzają Nieruchomością. Podjęcie przez V. kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej aktualnym przeznaczeniem. V. nie wyklucza natomiast, że pozyska odpowiedni know-how oraz zasoby poprzez zawarcie umów z tymi samymi dostawcami, z którymi umowy te zawarła O..
Stąd może dojść do sytuacji, gdy ten sam podmiot będzie świadczył usługi zarówno na rzecz O. (przed sprzedażą Nieruchomości), jak i na rzecz V. (po nabyciu Nieruchomości) i w tym kontekście można mówić o tożsamości know-how czy zasobów (w tym osobowych) przed i po transakcji. Niemniej jednak, pozyskanie zasobów i know-how uregulowane zostanie odrębnymi stosunkami umownymi od tych, które łączyć będą tych profesjonalnych usługodawców z O., tj. nie dojdzie do cesji umów w tym zakresie. W szczególności, wspomniana tożsamość know-how oraz zasobów może dotyczyć: zarządcy Nieruchomości, dostawców mediów i obsługi Nieruchomości, podmiotu prowadzącego księgowość itp.
Takie jednak ustrukturyzowanie pozyskania zasobów i know-how ma swoje bezsprzeczne uzasadnienie biznesowe, tj. przemawia za nim także wola stron transakcji, aby przejęcie składników majątku przebiegło sprawnie, bez niepotrzebnych zakłóceń w możliwości kontynuacji działalności w oparciu o Nieruchomość, w tym w szczególności bez zawirowań odnoszących skutki dla najemców.
Warto w tym miejscu podkreślić jednakże, że do V. nie zostaną przeniesione osoby piastujące funkcje w zarządzie spółki, które decydują o przedsięwzięciach biznesowych w O. Niezależnie od wynajmu powierzchni biurowej, V. może również sprzedać Nieruchomość w całości lub w części lub prowadzić innego typu niż najem działalność w odniesieniu do Nieruchomości. W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania: Czy przedmiotem Transakcji będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT? Czy dostawa Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (23%)?
Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego, V. będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z otrzymanej od O. faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości? Czy transakcja sprzedaży Nieruchomości, w zakresie w jakim podlegać ona będzie opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (23%), nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych i w związku z tym na V. nie będzie ciążyć obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych? Czy w związku z nabyciem Nieruchomości V. nie będzie ponosić, na zasadach o których mowa w art. 112 § 1 Ordynacji podatkowej, odpowiedzialności za zobowiązania podatkowe O.?
Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych (pyt. Nr 4), w zakresie ordynacji podatkowej (pyt. Nr 5) zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 24 listopada 2016 r. została wydana interpretacja Nr 1462-4512.866.2016.1.MPe. Zdaniem Wnioskodawcy, transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych i w związku z tym na V. nie będzie ciążyć obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Stosownie do dyspozycji art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Jednocześnie, stosownie do art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy z zastrzeżeniem art. 5, przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.
Zgodnie zaś z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej; „PCC”) czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany: w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem: umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach, umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Jak wynika z powyższych regulacji ustawy o PCC, z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych wyłączone są wszystkie transakcje sprzedaży nieruchomości, które są opodatkowane podatkiem od towarów i usług. W zdarzeniu przyszłym będącym przedmiotem niniejszego wniosku sprzedaż Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu VAT z zastosowaniem 23% stawki VAT. W szczególności, nawet jeśli do niniejszej sprzedaży znajdzie zastosowanie zwolnienie z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to sprzedający i kupujący (V. oraz O.) będą uprawnieni do wyboru opcji opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości (zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT) i z tego prawa skorzystają.
W istocie więc spełniona będzie przesłanka wyłączająca opodatkowanie PCC, obejmująca czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim są one opodatkowane podatkiem VAT. W świetle powyższego, transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych i w związku z tym na V. nie będzie ciążyć obowiązek zapłaty tego podatku. W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.
U. z 2016 r., poz. 223 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Czynności cywilnoprawne zawarte w katalogu zamkniętym określonym w art. 1 wymienionej ustawy podlegają omawianemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych, o ile spełniają przesłanki zawarte w art. 1 ust. 4 cytowanej ustawy.
Zgodnie z powyższym artykułem czynności cywilnoprawne w tym umowy sprzedaży podlegają omawianemu podatkowi, jeżeli ich przedmiotem są: rzeczy znajdujące się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub prawa majątkowe wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej; rzeczy znajdujące się za granicą lub prawa majątkowe wykonywane za granicą, w przypadku gdy nabywca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej i czynność cywilnoprawna została dokonana na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy).
W ustawie przewidziano jednak sytuacje, w których czynność cywilnoprawna mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany: w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem: umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach, umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Zaznaczyć jednakże należy, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub z niego zwolniona, z uwzględnieniem wyjątków, o których mowa w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Biorąc powyższe pod uwagę, umowa sprzedaży, co do zasady podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Mając jednakże na uwadze zdarzenie przyszłe opisane we wniosku podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy możliwości opodatkowania umowy sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia opodatkowania powyższej transakcji podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
W interpretacji indywidualnej z dnia 24 listopada 2016 r. Nr 1462-IPPP1.4512.866.2016.1.MPe w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej zgodnie z którym: „(...) W związku z faktem, iż sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowić transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP, o których mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przedmiotowa sprzedaż powinna być uznana za odpłatną dostawę towarów w rozumieniu ustawy o VAT. W konsekwencji transakcja ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.
(…) W świetle przytoczonych powyżej przepisów, zwolnieniu z opodatkowania VAT podlegają zatem dostawy budynków dokonywane po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Przy czym w tym przypadku możliwe jest dokonanie wyboru opcji opodatkowania VAT tych dostaw. Natomiast dostawa budynków dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub w ciągu 2 lat od pierwszego zasiedlenia podlega zasadniczo opodatkowaniu VAT (z wyjątkiem szczególnych przypadków wymienionych w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT).
Tym samym, sprzedaż części Budynku, które na moment sprzedaży będą już używane przez najemców, będzie podlegała opodatkowaniu stawką podstawową VAT (23%) jako dostawa nieruchomości dokonywana w okresie 2 lat od pierwszego zasiedlenia tychże części Budynku (co wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT). Gdyby natomiast okazało się, że pewne części Budynku na moment sprzedaży nie zostały jeszcze wynajęte, sprzedaż tychże części Budynku również będzie podlegała opodatkowaniu stawką podstawową VAT (23%) - w tym zakresie jako dostawa nieruchomości odbywająca się w warunkach pierwszego zasiedlenia.
(…) W odniesieniu zatem do części Budynku i Budowli opisanych w punkcie A), z uwagi na fakt, że pierwsze zasiedlenie miało miejsce mniej niż dwa lata przed planowaną Transakcją, do dostawy tych części Budynku i Budowli na rzecz V. zastosowania nie znajdzie ani art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, ani art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT. W pierwszym przypadku zwolnienie nie znajdzie zastosowania, gdyż pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą Budynku i Budowli nie upłynął okres dłuższy niż 2 lata.
Z kolei art. 43 ust. 1 pkt 10a miałby potencjalne zastosowanie, gdyby O. dokonywała transakcji dostawy Budynku i Budowli, w stosunku do których nie przysługiwałoby jej prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Natomiast z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że O. po nabyciu Gruntów od poprzedniego właściciela wybudowała nowy Budynek wraz z Budowlami w ramach I Etapu Projektu, w związku z którymi przysługiwało jej prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Tym samym taka dostawa części Budynku i /lub Budowli opisana w punkcie A) będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej 23% VAT.W odniesieniu natomiast do niewynajmowanych dotąd części Budynku i Budowli, opisanych w punkcie B), z uwagi na fakt, że w stosunku do tych części nie doszło jeszcze do pierwszego zasiedlenia po ich wybudowaniu, a więc pierwsze zasiedlenie nastąpi dopiero wskutek Transakcji, zwolnienia przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT również nie znajdą zastosowania. Tym samym taka dostawa będzie podlegała opodatkowaniu według stawki podstawowej 23% VAT.
Podsumowując, biorąc pod uwagę opisane powyżej okoliczności, w opinii O. i V., dostawa Budynku i Budowli w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu stawką podstawową VAT 23%, w wyniku uznania, że w jej ramach nie znajdzie zastosowanie żadne ze zwolnień przewidzianych w art. 43 ust. 1 Ustawy o VAT. (…) Z kolei kwestię opodatkowania dostawy Gruntów, na których położone są budynki i budowie rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Oznacza to, że dostawa gruntu wraz z budynkami lub budowlami trwale z tym gruntem związanymi jest opodatkowana stawką właściwą dla dostawy takich budynków lub budowli, innymi słowy, dostawa gruntu dzieli na gruncie ustawy o VAT los dostawy budynków lub budowli z tym gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od VAT, bądź też opodatkowana jest 23% stawką podatku, na takich samych zasadach opodatkowana jest dostawa gruntu, na którym posadowione są budynki. Ponadto, w myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy o VAT, zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu jest traktowane jako dostawa towarów.
Do opodatkowania zbycia prawa użytkowania wieczystego Gruntów znajdzie zatem zastosowanie przepis ogólny, tj. art. 29a ust. 8 ustawy o VAT. Tym samym, skoro - jak już wykazano - dostawa Budynku i/lub Budowli posadowionych na Gruntach znajdującej się w użytkowaniu wieczystym będzie podlegała opodatkowaniu według stawki 23%, to zbycie samego prawa użytkowania wieczystego Gruntów również będzie opodatkowane stawką 23% VAT. W konsekwencji, biorąc pod uwagę omówione powyżej zasady opodatkowania, sprzedaży Nieruchomości (obejmujących także prawo wieczystego użytkowania Gruntów) będzie podlegało opodatkowaniu VAT podstawową stawką VAT 23%.
A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji. Stronie oraz Zainteresowanemu niebędącemu Stroną przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.
Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718).
Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.