Pytania
1) Czy z tytułu sprzedaży Nieruchomości 1 na podstawie umowy przyrzeczonej Wnioskodawczynie będą działać w charakterze podatników VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a tym samym czy transakcja będzie opodatkowana VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 7 ust. 1 tej ustawy? 2) W sytuacji uznania, że sprzedaż Nieruchomości 1 będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów wykonywaną przez podatnika VAT, czy sprzedaż Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT?
Państwa stanowisko w sprawie
1) Z tytułu sprzedaży Nieruchomości 1 na podstawie umowy przyrzeczonej Wnioskodawczynie będą działać w charakterze podatników VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a tym samym transakcja będzie opodatkowana VAT jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 7 ust. 1 tej ustawy. 2) W sytuacji uznania, że sprzedaż Nieruchomości 1 będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów wykonywaną przez podatnika VAT, sprzedaż Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT. Ad. 1 Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel […]. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast działalność gospodarcza, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.
Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Z kolei w myśl art. 15 ust. 3 ustawy o VAT, za wykonywaną samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 1, nie uznaje się czynności: · z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 12 ust. 1–6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych […]; · z tytułu których przychody zostały wymienione w art. 13 pkt 2-9 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli z tytułu wykonania tych czynności osoby te są związane ze zlecającym wykonanie tych czynności prawnymi więzami tworzącymi stosunek prawny pomiędzy zlecającym wykonanie czynności i wykonującym zlecane czynności co do warunków wykonywania tych czynności, wynagrodzenia i odpowiedzialności zlecającego wykonanie tych czynności wobec osób trzecich.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie o VAT ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.
Warto jednak zaznaczyć, że wspomniana definicja jest na tyle szeroka, że pozwala na objęcie zakresem ustawy o VAT również czynności niecharakteryzujące się ciągłością (o czym świadczy zwrot „w szczególności”). Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT, jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.
Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006 r. str. 1 ze zm.): „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem VAT może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Ciągłość podejmowanych działań jest argumentem przemawiającym za prowadzeniem działalności gospodarczej, lecz nie jest warunkiem koniecznym. Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem VAT w świetle powyższych przepisów jest zatem spełnienie dwóch przesłanek łącznie: · po pierwsze – dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, · po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem VAT. Przyjęcie, że dany podmiot, sprzedając grunt, działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).
Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.
Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności (a przynajmniej ich części), a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia jednej z nich. W analizowanej sprawie zdaniem Wnioskodawczyń spełnione zostały warunki do uznania ich za podatnika VAT w odniesieniu do planowanej transakcji.
Wnioskodawczynie bowiem w ramach umowy przedwstępnej udzieliły przedstawicielom Kupującemu 1 pełnomocnictwa do dokonywania kluczowych z punktu widzenia transakcji czynności, tj. a) występowania z wnioskiem o wydanie i odbiór wszelkich dokumentów i zaświadczeń dotyczących Nieruchomości 1, w tym między innymi: w zakresie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wypisów i wyrysów z rejestrów i ewidencji gruntów i budynków, zaświadczenia dotyczącego uproszczonego planu urządzania lasu, obszaru zdegradowanego lub obszaru rewitalizacji, a także do wglądu do akt księgi wieczystej oraz pobierania wszelkich odpisów i wypisów, jak również dokonania wszelkich czynności związanych wygaszeniem decyzji wydanych dla Nieruchomości 1; b) składania stosownych wniosków zmierzających do wyeliminowania z obrotu prawnego, w tym uchylenia lub wygaszenia, wszelkich decyzji dotyczących Nieruchomości 1, których wyeliminowanie z obrotu prawnego jest konieczne dla uzyskania przez Kupującego 1 decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę, co nie będzie dotyczyć decyzji o warunkach zabudowy; c) zawierania umów przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy na rzecz dowolnych podmiotów wskazanych przez Kupującego 1, zgodnie z treścią § 11 umowy; d) dokonywania wszelkich czynności prawnych oraz składania wszelkich oświadczeń woli i wiedzy jakie okażą się niezbędne w wykonaniu tego pełnomocnictwa.
Ponadto Wnioskodawczynie oraz ……. udzieliły Kupującemu 1 - prawa do dysponowania Nieruchomością 1 na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11) i art. 33 ust. 2 pkt 2) ustawy z dnia 07 lipca 1994 roku – Prawo budowlane (tekst jednolity – Dz. U. z 2024 roku poz. 725 ze zm.), a ponadto wyraziły zgodę na dokonywanie przez Kupującego 1 badań geologicznych gruntu na Nieruchomości 1 i dokonywania w tym celu przez Kupującego 1 stosownych odwiertów, przy czym Kupujący 1 zobowiązał się w takim przypadku każdorazowo do przywrócenia stanu poprzedniego Nieruchomości 1. Jednocześnie Strony zgodnie ustaliły, że Wnioskodawczynie oraz ……. są również zobowiązane do przedstawienia Kupującemu 1 bez zbędnej zwłoki, to jest w terminach umożliwiających zakończenie procedury zawarcia umów przyrzeczonych w określonym w umowie terminie, będących w posiadaniu Wnioskodawczyń oraz Beaty Antczak dokumentów i informacji wymaganych przez Kupującego 1 w ramach przedmiotowego badania, w celu przeprowadzenia badania stanu technicznego i prawnego Nieruchomości 1 oraz do udostępniania terenu Nieruchomości 1 inspektorom, pracownikom i innym doradcom Kupującego 1 w celu dokonywania jej oględzin, odwiertów i innych badań Nieruchomości 1, przy czym koszt takich badań w całości obciąża Kupującego 1. Nieruchomość 1 na dzień złożenia niniejszego Wniosku jest ponadto przedmiotem umowy użyczenia zawartej przez Wnioskodawczynie w dniu 19 września 2025 r. z Kupującym 1. Powyższa umowa użyczenia została zawarta w związku z tym, że zgodnie z umową przedwstępną sprzedaży Nieruchomości 1 Kupujący 1 ma uzyskać pozwolenia oraz zgody, zezwolenia, decyzje, uzgodnienia niezbędne do pozyskania pozwolenia na budowę, czemu miało służyć zawarcie ww. umowy użyczenia.
Zdaniem Wnioskodawczyń, działania, które zostały lub zostaną podjęte przez nie, choć nie charakteryzują się ciągłością i regularnością, a także dotyczą majątku prywatnego, wskazują na to, iż w ramach transakcji występować będą w charakterze podatnika VAT. Dostawa ta powinna być, w ocenie Wnioskodawczyń, traktowana jako dokonana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT z uwagi na jej bardzo szeroką definicję.
Wnioskodawczynie opierają swoje stanowisko na licznych interpretacjach indywidualnych wydawanych przez Dyrektora KIS w podobnych sprawach np.: · interpretacji z dnia 19 września 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.657.2025.3.AWY; · interpretacji z dnia 10 września 2025 r. sygn. 0114-KDIP1-2.4012.366.2025.3.AP; · interpretacji z dnia 5 września 2025 r. sygn. 0114-KDIP4-3.4012.458.2025.2.KM. Biorąc pod uwagę powyższe, należy zauważyć, że zgodnie z przytoczonymi wyżej art. 5 ust. 1 oraz art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości 1 będzie spełniała definicję odpłatnej dostawy towarów.
Jednocześnie mając na uwadze, że zostanie dokonana przez podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, to tym samym będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Ad. 2 W myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W ocenie Wnioskodawczyń zwolnienie przewidziane w powołanym wyżej przepisie nie znajdzie zastosowania do dostawy dokonywanej w ramach omawianej transakcji.
Jak bowiem wynika z opisu sprawy, Nieruchomość 1 nie była nigdy wcześniej wykorzystywana przez Wnioskodawczynie na cele działalności mieszczącej się w zakresie ustawy o VAT, w tym działalności zwolnionej z opodatkowania VAT. Tym samym przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie będą spełnione. Natomiast stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT - przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W ocenie Wnioskodawczyń Nieruchomość 1 będąca przedmiotem transakcji nie wypełnia przesłanki zastosowania zwolnienia uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, gdyż Nieruchomość 1 na moment jej zbycia będzie posiadać decyzję o warunkach zabudowy.
W konsekwencji w odniesieniu do Nieruchomości 1 nie zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt. 9 ustawy o VAT. Równocześnie nie znajdzie w niniejszej sprawie zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT, ponieważ przedmiotem transakcji nie będzie dostawa budynków, budowli i ich części, a dostawa Nieruchomości 1 będącej gruntem.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”: Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Według art. 2 pkt 22 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju. Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz.
UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”: Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy: 1) określone udziały w nieruchomości, 2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości, 3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części. Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.) zwanej dalej „Kodeks cywilny”.
Na mocy art. 195 ustawy Kodeks cywilny: Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Jak stanowi art. 196 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny: Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. W świetle art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny: Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że: Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział. Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. Według art. 15 ust. 1 ustawy: Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W myśl art. 15 ust. 2 ustawy: Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.
Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem, czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.
Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”: „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.
„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).
Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.
Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Zatem, w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziałów w działkach o numerach: ….. istotne jest, czy w celu dokonania jego sprzedaży podjęły Panie aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Skutkowałoby to koniecznością uznania Pań za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług.
Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.
Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.
Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.
Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy o VAT, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w której zasadnym jest odwołanie się o treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT. Z treści złożonego wniosku wynika, że będą Panie sprzedawały udziały w Nieruchomości nr 1, w skład której wchodzą działki nr: …….
Nabycie udziałów w działkach przez Wnioskodawczynię oraz Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania, w drodze zamiany, nastąpiło w ramach transakcji niepodlegającej opodatkowaniu VAT. Nabycie udziałów w działkach przez Wnioskodawczynię oraz Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania, w drodze zakupu od Gminy Miasta, nastąpiło w ramach transakcji zwolnionej z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT w odniesieniu do działek …. Nie przysługiwało Paniom prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Nieruchomość 1 nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla Nieruchomości 1 została wydana decyzja o warunkach zabudowy.
Nieruchomość 1 nie jest zabudowana podziemnymi instalacjami ani urządzeniami, jak również nie zawierają ukrytych urządzeń ani substancji niezgodnych z jej przeznaczeniem. Nieruchomość 1 nie była nigdy wykorzystywana do działalności gospodarczej, tylko stanowi majątek prywatny Wnioskodawczyń. Wnioskodawczynie nie podejmowały jakichkolwiek działań reklamowych ani marketingowych w związku z planowanym zbyciem Nieruchomości 1. Wnioskodawczyni oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nie wykorzystywały działek będących przedmiotem transakcji w żaden sposób.
Wnioskodawczyni oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nie ponosiły jakichkolwiek nakładów w celu uatrakcyjnienia wskazanych we wniosku działek oznaczanych jako Nieruchomość 1. Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem pytania oznaczonego we wniosku nr 1, należy wskazać, że na dzień złożenia niniejszego Wniosku, Nieruchomość 1 jest przedmiotem umowy użyczenia zawartej przez Wnioskodawczynie w dniu 19 września 2025 r. Niniejsza umowa użyczenia została zawarta przez Wnioskodawczynie z spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w … (NIP) (dalej: Kupujący 1).
Powyższa umowa użyczenia została zawarta w związku z tym, że zgodnie z umową przedwstępną sprzedaży Nieruchomości 1 Kupujący 1 ma uzyskać pozwolenia oraz zgody, zezwolenia, decyzje, uzgodnienia niezbędne do pozyskania pozwolenia na budowę, czemu miało służyć zawarcie ww. umowy użyczenia. Zgodnie z umową przedwstępną sprzedaży Nieruchomości 1 Kupujący 1 ma uzyskać pozwolenia oraz zgody, zezwolenia, decyzje, uzgodnienia niezbędne do pozyskania pozwolenia na budowę.
Wnioskodawczynie oraz Pani …. oświadczyły, iż udzielają Kupującym, każdemu z nich z oddzielnie, pełnomocnictwa (z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw) i umocowują Kupujących, każdego z nich oddzielnie, do m.in.: zawierania umów przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy na rzecz dowolnych podmiotów wskazanych przez Kupującego 1 i Kupującego 2, zgodnie z treścią umowy, dokonywania wszelkich czynności prawnych oraz składania wszelkich oświadczeń woli i wiedzy jakie okażą się niezbędne w wykonaniu tego pełnomocnictwa; przy czym niniejsze pełnomocnictwo uprawnia pełnomocnika (lub dalszego pełnomocnika) do reprezentowania mocodawcy przed wszelkimi podmiotami, władzami w tym sądami – wyłącznie wydziałami ksiąg wieczystych, urzędami, organami administracji rządowej i samorządowej, organami skarbowymi oraz Zakładem Ubezpieczeń Społecznych.
Te czynności nastąpią w sensie chronologicznym, jeszcze przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży. Jednakże, udzielenie pełnomocnictwa przyszłym kupującym umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb kupującego (pozwolenia, przyłącza, itp.) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców.
W przedmiotowej sprawie należy zatem zauważyć, że nabywca (Kupujący) już się zgłosili, Pani oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania jako współwłaścicielki gruntów nie muszą już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do ich nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocników (nabywców) w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą właścicielek gruntów (uzyskanie decyzji, pozwoleń, itd.). Jednak starania pełnomocników nie są staraniami właścicielek podejmowanymi w tym celu, aby pozyskać kupujących, aby oferowane grunty uczynić atrakcyjniejszymi dla potencjalnych nabywców.
Ponadto z informacji zawartych we wniosku, wynika, że Strony ustaliły warunki, których spełnienie jest niezbędne do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży i obejmują m.in.: uzyskania przez Kupującego 1, w całości na swój koszt, w terminie 22 (dwudziestu dwóch) miesięcy od dnia podpisania Pierwotnej Umowy, tj. do dnia 08 września 2026 roku, ostatecznej i prawomocnej, wydanej przez właściwy organ administracji publicznej, decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę umożliwiającej realizację zamierzonej przez Kupującego 1 inwestycji budowlanej wraz z pełną infrastrukturą towarzyszącą, w tym infrastrukturą mediów i infrastrukturą drogową oraz wjazdem publicznym (w pełnej relacji skrętów tj. prawo i lewoskręty) na nieruchomości składającej się z działek nr ….. i Nieruchomość 1 i z uwzględnieniem przyjętych przez Kupującego 1 założeń dotyczących tej inwestycji.
Z okoliczności sprawy wynika, że nabywca wykonuje opisane czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania ww. działek do swoich określonych potrzeb. Z wniosku nie wynika, aby w związku ze sprzedażą ww. działek Pani oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania podejmowały aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.
Zatem, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującym do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy nie powoduje, że Pani oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania zostaniecie z tego powodu uznane za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży udziałów w działkach o numerach: ….. nie wystąpił ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości wypełnia przesłanki działalności gospodarczej.
Pani oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nie podjęłyście takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców.
Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność Pani oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania w pełni mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10. Dokonując sprzedaży udziałów w działkach o numerach: …., Pani oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania będziecie korzystały z przysługującego Paniom prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
Brak tego statusu pozbawia Panią oraz Zainteresowaną niebędąca stroną postępowania cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży udziałów w ww. działkach, a dostawę - cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W związku z tym, dokonując sprzedaży udziałów w działkach o numerach: ………, Pani oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania będziecie korzystały z przysługującego Paniom prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której nie mają zastosowania przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.
W konsekwencji, sprzedaż udziałów w działkach o numerach: …… nie będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Niniejsze rozstrzygnięcie jest spójne z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych (por. wyroki NSA z 6.11.2024 r. sygn. akt I FSK 1014/21, z 24.10.2024 r. sygn. akt I FSK 265/21, z 11.10.2024 r. sygn. akt I FSK 364/21, z 21.10.2024 r. sygn. akt I FSK 347/21, z 23.07.2024 r. sygn. akt I FSK 1677/20, z 10.09.2024 r. sygn. akt I FSK 1675/20). Tym samym Państwa stanowisko w zakresie postawionego we wniosku pytania nr 1, uznałem za nieprawidłowe.
Jednocześnie, z uwagi na niepodleganie opodatkowaniu podatkiem VAT sprzedaży udziałów w działkach o numerach: …… i nieuznanie z tego tytułu Pani oraz Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania za podatników podatku od towarów i usług, nie udzielam odpowiedzi na postawione we wniosku pytanie nr 2, ze względu na warunkowy sposób sformułowania tego pytania. Oczekiwały Panie odpowiedzi na pytanie nr 2 wyłącznie w przypadku uznania, że sprzedaż Nieruchomości 1 będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów wykonywaną przez podatników VAT.
Dodatkowe informacje
Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Panie ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Panie w złożonym wniosku.
W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność. Odnosząc się do powołanych we wniosku interpretacji indywidualnych wskazuję, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych i należy je traktować indywidualnie.
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji. Wydana interpretacja dotyczy wniosku w zakresie podatku od towarów i usług. Natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli sytuacja Pań będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego.
Z funkcji ochronnej będzie mogła skorzystać ta z Pań, która zastosuje się do interpretacji. · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania ....(Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art.
53 § 1 PPSA): · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej