Spis treści, przepisy i wyszukiwarka

Powołane przepisy 1

Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowejz 15 maja 2025 r., sygn. 0112-KDSL1-2.4011.173.2025.2.PS

Interpretacja aktualnaStanowisko prawidłoweTekst u wydawcy: EUREKA

Interpretacja indywidualna wiąże organ tylko w sprawie osoby, która o nią wystąpiła, i tylko przy opisanym stanie faktycznym. Innym pokazuje, jak organ rozumie przepisy.

TezaSkutki podatkowe planowanej sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe Szanowni Państwo, stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe. Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej 11 marca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 6 marca 2025r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnili go Państwo pismem z 16 kwietnia 2025 r. (wpływ 16 kwietnia 2025 r. i 23 kwietnia 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku wspólnego jest następująca: Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem 1) Zainteresowany będący stroną postępowania: (…) 2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: (…) Opis zdarzeń przyszłych Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej także „Wnioskodawca”) oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej także: „Wnioskodawczyni”) są polskimi rezydentami podatkowymi, podlegającym w Polsce opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych od całości osiąganych dochodów (zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o PIT). Wnioskodawca oraz Wnioskodawczyni pozostają ze sobą w związku małżeńskim, w którym trwa wspólność ustawowa.

Wnioskodawca od (…) września 1982 r. prowadzi działalność gospodarczą. Zgodnie z CEIDG przeważający przedmiot działalności Wnioskodawcy stanowi Sprzedaż hurtowa drewna, materiałów budowlanych i wyposażenia sanitarnego (46.73.Z), pozostały przedmiot działalności (zgodnie z CEIDG) stanowią natomiast: (…). Wnioskodawca jest ponadto wspólnikiem wraz z Wnioskodawczynią w spółce cywilnej, której przeważający przedmiot działalności obejmuje wydobywanie kruszyw ze złóż kruszywa naturalnego. Wnioskodawca jest także wraz z synem wspólnikiem spółki jawnej, której działalność koncentruje się na (…).

Wnioskodawca jest również rolnikiem indywidualnym w rozumieniu art. 5 i 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Od 1998 r. prowadzi gospodarstwo rolne, w ramach którego prowadzi działalność wytwórczą w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej.

Wnioskodawcy, na prawach wspólności ustawowej, są m.in. właścicielami: (i) niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu (…), o łącznym obszarze (…), położonej w (…), dla której nieruchomości (…) prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) (dalej: „Nieruchomość 1”); (ii) niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu (…), o łącznym obszarze (…), położonej w (…), , dla której nieruchomości (…) prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) (dalej: „Nieruchomość 2”) oraz (iii) niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu (…), o łącznym obszarze (…), położonej w (…), dla której nieruchomości (…) prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) (dalej: „Nieruchomość 3”).

Opisane nieruchomości zostały przez Wnioskodawców nabyte odpowiednio 15 lutego 1995 r. (Nieruchomość 1), 20 lutego 2007 r. (Nieruchomość 2) oraz 28 lipca 2011 r. (Nieruchomość 3). Wzmiankowane nieruchomości bezpośrednio ze sobą graniczą, stanowią funkcjonalną całość (dalej zwane są także „Nieruchomościami”). Wnioskodawca nabył przedmiotowe Nieruchomości w celu prowadzenia na nich działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej. Od momentu nabycia Nieruchomości przez Wnioskodawcę są one użytkowane rolniczo (uprawiane zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej).

Obecnie, w ramach tzw. zarządu majątkiem prywatnym, zostały przez Wnioskodawcę oddane do używania osobie trzeciej (rolnikowi indywidualnemu w rozumieniu art. 5 i 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego) na cele rolnicze (produkcja roślinna). Opisane nieruchomości znajdują się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą (…).

Plan ten został uchwalony w ramach inicjatywy planistycznej gminy, określając przeznaczenie nieruchomości na tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami (MWU, MW), tereny zabudowy usługowej (U), tereny usług i zieleni publicznej (UZP), tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (MN), tereny zieleni urządzonej (ZP), tereny dróg wewnętrznych (KDW), dróg lokalnych (KDL) oraz dróg dojazdowych (KDD). Wnioskodawcy od momentu nabycia Nieruchomości nie ponosili nakładów na Nieruchomości w celu przygotowania ich do sprzedaży (w tym nie wykonywali ogrodzenia terenu, nie uzbrajali Nieruchomości).

Wnioskodawcy nie zamieszczali także ogłoszeń o sprzedaży Nieruchomości w środkach masowego przekazu, tj. prasie, radiu lub telewizji oraz nie podejmowali innych działań marketingowych. Wnioskodawcy nie zawierali również jakichkolwiek umów dotyczących pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Wnioskodawcy podjęli decyzję o sprzedaży części opisanych nieruchomości, odpowiadając na zainteresowanie potencjalnych nabywców, którzy samodzielnie zgłaszali chęć ich zakupu. Dodatkowo, ze względu na wiek, Wnioskodawca stopniowo ogranicza prowadzoną działalność rolniczą. Wnioskodawcy zawarli z podmiotem trzecim (dalej: „Kupujący”) umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkami (dalej: „Umowa przedwstępna”).

Jako że Kupujący zamierza nabyć jedynie część Nieruchomości, planowane jest dokonanie podziału geodezyjnego opisanych Nieruchomości, na podstawie którego to podziału powstaną między innymi: (i) działki gruntu oznaczone jako ETAP I o powierzchni około (…) (dalej: „Przedmiotowa Nieruchomość”), (ii) działki gruntu oznaczone jako ETAP II o powierzchni około (…). Podział Nieruchomości nastąpi na wniosek Wnioskodawców, jako jedynych uprawnionych do jego złożenia zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, natomiast wszelkie czynności formalne oraz koszty związane z jego realizacją obciążą Kupującego.

Zawarta z Kupującym przedwstępna umowa sprzedaży obejmuje Przedmiotową Nieruchomość określa m.in. cenę sprzedaży, termin zawarcia umowy przyrzeczonej oraz obowiązek wpłaty przez Kupującego zaliczki. Wnioskodawcy nie wykluczają (w przyszłości, po zawarciu przyrzeczonej sprzedaży działek gruntu oznaczonych jako ETAP I) sprzedaży na rzecz Kupującego działek oznaczonych jako ETAP II.

Umowa przedwstępna została zawarta pod następującymi warunkami: (i) uzyskania ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział geodezyjny Nieruchomości, (ii) wydania, przez właściwy organ, na rzecz Kupującego, na wniosek złożony przez Kupującego, zgodny z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, warunkami technicznymi oraz obowiązującymi przepisami prawa (w tym w szczególności prawa budowlanego), ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę zamierzenia inwestycyjnego obejmującego budowę budynków mieszkalnych, (iii) przeprowadzenia przez Kupującego, na jego koszt, procesu analizy prawnej, architektonicznej, technicznej i środowiskowej Przedmiotowej Nieruchomości pod kątem możliwości zabudowy tej nieruchomości, zgodnie z założonymi przez Kupującego planami inwestycyjnymi i uznania przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące, (iv) wydania, przez właściwy organ, na rzecz Wnioskodawców, indywidualnej interpretacji podatkowej w zakresie skutków podatkowych planowanej sprzedaży.

Warunki opisane w pkt (i) – (iii) powyżej zostały zastrzeżone na korzyść Kupującego, natomiast warunek opisany w pkt (iv) powyżej został zastrzeżony na korzyść Wnioskodawców. W Umowie przedwstępnej Wnioskodawcy oświadczyli, że zobowiązują się współpracować z Kupującym do czasu sprzedaży, to jest w szczególności udostępniać sobie korespondencję dotyczącą Nieruchomości, a także udzielać wglądu w dokumentację dotyczącą Nieruchomości oraz informować się wzajemnie o uzyskaniu wszelkiej dokumentacji dotyczącej Nieruchomości, wnioskach, zgodach, i tym podobnych.

Na potrzeby uzyskania przez Kupującego (własnym staraniem i na jego koszt) pozwolenia na budowę w treści umowy przedwstępnej Wnioskodawcy udzielili Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane, o którym mowa w art. 33 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane i tym samym użyczyli Kupującemu Nieruchomości wyłącznie na cele uzyskania pozwolenia na budowę.

W związku z planowaną sprzedażą Wnioskodawcy udzieli przedstawicielom Kupującego pełnomocnictwa do: (i) przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości I, Nieruchomości II i Nieruchomości III, a ponadto wykonywania fotokopii akt, a także przeglądania i sporządzania kopii dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w księgach wieczystych, (ii) uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich dokumentów, zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości I, Nieruchomości II i Nieruchomości III, (iii) uzyskiwania od wszelkich gestorów sieci infrastruktury technicznej informacji oraz dokumentów informujących o stanie wyposażenia Nieruchomości I, Nieruchomości II i Nieruchomości III w media, a także uzyskiwanie wszelkich dokumentów które okażą się niezbędne w celu uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci, (iii) występowania przed właściwymi organami administracji we wszelkich sprawach dotyczących uzyskania decyzji na lokalizację zjazdów do Nieruchomości I, Nieruchomości II i Nieruchomości III, (iv) uzyskiwania informacji o toczących się postępowaniach administracyjnych i sądowych w stosunku do Nieruchomości I, Nieruchomości II i Nieruchomości III, (v)uzyskiwania wszelkich dokumentów, które okażą się niezbędne do uzyskania dla Nieruchomości I, Nieruchomości II i Nieruchomości III pozwolenia na budowę oraz technicznych warunków przyłączenia do sieci.

W związku z planowaną sprzedażą Wnioskodawcy ani Kupujący nie będą dokonywali inwestycji infrastrukturalnych, jak również jakichkolwiek innych działań zmierzających do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności Nieruchomości. W piśmie z 16 kwietnia 2025 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielili Państwo następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania: 1. W jaki sposób nabyli Państwo działki nr (…) (np. umowa kupna-sprzedaży, darowizna, spadek, inny – jaki?)? Odpowiedź: Opisane we wniosku nieruchomości zostały nabyte przez Wnioskodawców na podstawie umów sprzedaży.

2. W przypadku wskazania, że ww. nabycie przez Państwa nastąpiło w drodze spadku, należy wskazać dokładną datę śmierci Państwa spadkodawcy, a także, czy został przeprowadzony dział spadku. Jeżeli tak to proszę wskazać: - datę przeprowadzenia działu spadku, - skutki prawne przeprowadzonego działu spadku dla każdego spadkobiercy, - czy wartość uzyskanych przez Państwo (spadkobiorców) wskutek działu spadku nieruchomości mieściła się w wartości pierwotnego udziału, jaki przysługiwał Państwu w spadku po zmarłym, czy też przekraczała wartość dotychczasowego udziału spadkowego?

Organ nie wylicza na podstawie podanych kwot, czy wartość uzyskanych przez Państwo (spadkobiorców) wskutek działu spadku nieruchomości mieściła się w wartości pierwotnego udziału, jaki przysługiwał Państwu w spadku po zmarłym, czy też przekraczała wartość dotychczasowego udziału spadkowego. Odpowiedź: Opisane we wniosku nieruchomości zostały nabyte przez Wnioskodawców na podstawie umów sprzedaży. 3. Czy Pana żona prowadzi jakąkolwiek zarejestrowaną działalność gospodarczą lub prowadziła taką działalność na moment nabycia niezabudowanych nieruchomości stanowiących działki gruntu? Jeśli tak – to jaki jest/był jej zakres?

Odpowiedź: Jak wskazano we wniosku, Wnioskodawca wraz z żoną są wspólnikami spółki cywilnej, której przeważający przedmiot działalności obejmuje wydobywanie kruszyw ze złóż kruszywa naturalnego. Spółka cywilna została zawarta w lipcu 1996 r. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, każdy wspólnik spółki cywilnej będący osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą musi posiadać wpis do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG). W związku z tym żona Wnioskodawcy, jako wspólnik spółki cywilnej, została wpisana do CEIDG.

Zgodnie z CEIDG przeważający przedmiot działalności żony Wnioskodawcy stanowi Sprzedaż hurtowa drewna, materiałów budowlanych i wyposażenia sanitarnego (46.73.Z), pozostały przedmiot działalności (zgodnie z CEIDG) stanowią natomiast: (…). W momencie nabycia Nieruchomości 1 żona Wnioskodawcy nie prowadziła działalności gospodarczej. Z kolei, w momencie nabycia Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości 3 żona Wnioskodawcy była wspólnikiem wspomnianej spółki cywilnej. 4. Czy Pan albo Pana żona prowadzi/będzie prowadził/-a działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami?

W przypadku odpowiedzi twierdzącej proszę wskazać, czy sprzedaż przedmiotowych nieruchomości nastąpi w ramach wykonywania tej działalności? Odpowiedź: Wnioskodawca wraz z żoną nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Także w przyszłości nie zamierzają prowadzić takiej działalności w ramach prowadzonych przez nich działalności gospodarczych. 5. Czy w stosunku do działek będących przedmiotem planowanej sprzedaży, podejmowali/będą podejmowali Państwo takie działania jak: zmiana przeznaczenia terenu, wystąpienie o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, lub jakiegokolwiek inne działania? Jeśli tak, to jakie i w jakim celu?

Odpowiedź: W stosunku do działek, które mają być przedmiotem planowanej sprzedaży, ani Wnioskodawca, ani żona Wnioskodawcy nie podejmowali i nie będą podejmować działań takich jak wystąpienie o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu czy o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w celu zmiany przeznaczenia terenu, wystąpienie o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. W stosunku do działek, które mają być przedmiotem planowanej sprzedaży, ani Wnioskodawca, ani żona Wnioskodawcy nie podejmowali oraz nie planują podejmować także innych działań, które nie zostały opisane we wniosku.

6. Kiedy zawarli Państwo przedwstępną umowę sprzedaży (dd-mm-rrrr) i w jakim terminie zamierzają Państwo wraz z Kupującym zawrzeć umowę przyrzeczoną sprzedaży przedmiotowych działek? Odpowiedź: Umowę przedwstępną Wnioskodawca wraz z żoną zawarli (…) lutego 2025 r. W świetle zawartej umowy przedwstępnej umowa przyrzeczona ma zostać zawarta w terminie najpóźniej 14 dni o daty łącznego spełnienia się warunków opisanych we wniosku, nie później jednak niż do dnia (…) marca 2026 r. Przy czym, w przypadku odmowy wydania przez właściwy organ decyzji o pozwoleniu na budowę i wniesieniu przez Kupującego odwołania od tej decyzji termin powyższy może ulec wydłużeniu o 4 miesiące.

7. Kto (Państwo, czy podmiot działający jako pełnomocnik) pokryje koszty działań związanych z pełnomocnictwem, które udzieliliście Państwo przedstawicielom Kupującego? Odpowiedź: Koszty działań związanych z pełnomocnictwem pokryje Kupujący. 8. Na co będą przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży przedmiotowych działek? Odpowiedź: W chwili obecnej Wnioskodawca wraz z żoną nie są w stanie w precyzyjny sposób wskazać na co zostaną wydatkowane środki uzyskane ze sprzedaży. W tym miejscu Wnioskodawca wskazuje, ze wraz z żoną osiągnęli wiek emerytalny, oraz że uzyskane ze sprzedaży środki stanowić będą zabezpieczenie na przyszłość.

Ponadto Wnioskodawca wskazuje, że środków uzyskanych ze sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca wraz z żoną nie zamierzają przeznaczyć na nabycie innych nieruchomości, które miałyby zostać przeznaczone do dalszej odsprzedaży. 9. Czy w przeszłości Pan/Pana żona dokonywał/-a sprzedaży innych działek niż wskazanej we wniosku?

Jeśli tak – proszę podać odrębnie dla każdej sprzedanej działki: a) kiedy i w jaki sposób wszedł Pan/weszła Pana żona w posiadanie tej działki/działek; b) w jakim celu działka/działki te zostały przez Pana/Pana żonę nabyte; c) w jaki sposób działka/działki były wykorzystywane przez Pana/Pana żonę od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży; d) kiedy Pan/Pana żona dokonał/-a sprzedaży działki/działek i co było przyczyną ich sprzedaży; e) ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, a jeśli zabudowanych – to czy zabudowa ma charakter mieszkalny czy użytkowy?)? f) na co zostały przeznaczone środki ze sprzedaży działki/działek?

Odpowiedź: W przeszłości Wnioskodawca wraz z żoną dokonali sprzedaży następujących działek: · Nieruchomość w (…): (…) maja 1998 r. na podstawie umowy sprzedaży Wnioskodawca wraz z żoną nabyli do majątku wspólnego niezabudowaną nieruchomość rolną położoną w (…). (…) października 1999 r. dokupili (na podstawie umowy sprzedaży) przylegającą do tej nieruchomości nieruchomość rolną ((…)). Obie nieruchomości zostały nabyte w celu powiększenia prowadzonego przez Wnioskodawców gospodarstwa rolnego. Nabyte nieruchomości od momentu objęcia ich w posiadanie są wykorzystywane rolniczo.

Z uwagi na słabe klasy gruntów oraz występujące w ostatnich latach susze, skutkujące niską jakością plonów, Wnioskodawcy podjęli w ostatnim czasie decyzję o ich sprzedaży. Obie powyższe nieruchomości uległy podziałowi, w wyniku czego powstały działki o numerach (…). W 2023 r. Wnioskodawca wraz z żoną sprzedali powstałą z podziału niezabudowaną działkę nr (…) wraz z udziałem w działce nr (…), a w 2024 r. sprzedali niezabudowaną działkę nr (…) wraz z udziałem w działce nr (…). Obie te działki były wykorzystywane rolniczo do momentu ich sprzedaży.

Środki uzyskane ze sprzedaży zostały przeznaczone na potrzeby własne Wnioskodawców, w tym na dofinansowanie działalności rolniczej. · Nieruchomość w (…) (…) stycznia 1981 r., na podstawie decyzji (…), w trybie przepisów ustawy z dnia 6 lipca 1972 r. o terenach budownictwa jednorodzinnego i zagrodowego oraz o podziale nieruchomości w miastach i osiedlach (Dz. U. Nr 27 poz. 192), Wnioskodawca nieodpłatnie nabył niezabudowaną nieruchomość położoną w (…) od (…). Prawo do nabycia tej nieruchomości zostało przekazane Wnioskodawcy przez rodziców. Przez cały okres posiadania nieruchomości, Wnioskodawca nie wykorzystywał jej w żaden sposób.

Ze względu na niewielką powierzchnię ((…)), jej lokalizację, a także fakt, że Wnioskodawca zamieszkuje w innej miejscowości, nie znalazł dla niej żadnego zastosowania. Z tych powodów podjął decyzję o sprzedaży działki. (…) marca 2022 r. Wnioskodawca sprzedał przedmiotową nieruchomość, która w chwili sprzedaży była niezabudowana. Środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczył na własne potrzeby. · Nieruchomość w (…): (…) maja 2008 r. na podstawie umowy sprzedaży Wnioskodawca wraz z żoną nabył nieruchomość ((…)) położoną w (…) w wyniku przetargu organizowanego przez (…). Działka ta była niezabudowana.

Nieruchomość została przez Wnioskodawcę nabyta z zamiarem realizacji celów rekreacyjnych, zarówno dla Wnioskodawcy, jak i jego rodziny. Z biegiem czasu, w wyniku zmiany ich planów, Wnioskodawca z żoną zdecydował realizować cele rekreacyjne w innej miejscowości. W związku z tym, po dłuższym okresie jej posiadania, podjęli decyzję o sprzedaży tej nieruchomości. (…) stycznia 2022 r. Wnioskodawca sprzedał dz. (…), która w momencie sprzedaży była niezabudowana.

Środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczył na własne potrzeby, w tym na zakup nieruchomości rekreacyjnej w innej miejscowości. · Nieruchomość w (…): (…) maja 2001 r. na podstawie umowy sprzedaży Wnioskodawca wraz z żoną nabył nieruchomość rolną położoną w (…), oznaczoną jako działka nr (…). Nieruchomość została nabyta w celu powiększenia prowadzonego przez Wnioskodawcę i jego żonę gospodarstwa rolnego i początkowo była wykorzystywana w działalności rolniczej. Z czasem nieruchomość została podzielona na mniejsze działki, w wyniku czego powstały m.in. działki nr (…).

Każda z tych działek została zabudowana budynkiem jednorodzinnymi w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności, a następnie sprzedana. Proces ten miał miejsce w latach 2006-2010 (dz. nr (…) została sprzedana (…) grudnia 2006 r., dz. nr (…) została sprzedana (…) czerwca 2008 r., dz. nr (…) została sprzedana (…) sierpnia 2009 r., dz. nr (…) została sprzedana (…) sierpnia 2008 r., (…) zostały sprzedane w latach 2007-2010). W momencie zakupu działki nr (…) Wnioskodawca nie planował prowadzenia działalności deweloperskiej, ani żadnej działalności gospodarczej związanej z budową i sprzedażą nieruchomości. Początkowo służyła wyłącznie celom rolniczym w ramach gospodarstwa rolnego.

Środki uzyskane ze sprzedaży działek zostały przeznaczone na spłatę zobowiązań związanych z prowadzoną przez Wnioskodawcę jednoosobową działalnością gospodarczą. · Nieruchomość w (..): (…) listopada 2006 r. na podstawie umowy sprzedaży Wnioskodawca wraz z żoną nabył niezabudowaną nieruchomość położoną w (…), oznaczoną jako działka nr (…) o powierzchni (…). Zakupu Wnioskodawcy dokonali z zamiarem wybudowania domów dla ich dzieci – dwóch synów oraz córki – z przeznaczeniem pod ich przyszłe potrzeby mieszkaniowe. Żadne z dzieci jednak ostatecznie nie skorzystało z tej możliwości.

Synowie wybudowali swoje domy w innych lokalizacjach, a córka również zdecydowała się zamieszkać w innej miejscowości. Na jednej z wydzielonych z działki nr (…) części, Wnioskodawca wybudował dom jednorodzinny z myślą o córce. Dom ten został jednak sprzedany (…) października 2020 r., a środki uzyskane z jego sprzedaży Wnioskodawcy przekazali córce, by mogła zakupić dom dla siebie, męża oraz dzieci w innej miejscowości. Na pozostałych działkach powstałych w wyniku podziału działki nr (…) Wnioskodawca wybudował dwa lokale, które następnie zostały sprzedane.

Te sprzedaże zostały zrealizowane odpowiednio w dniu (…) czerwca 2010 r. oraz w dniu (…) lutego 2016 r. Środki zostały przeznaczone na potrzeby własne rodziny. Sprzedaż tych nieruchomości nastąpiła po dłuższym czasie od nabycia gruntu, w związku ze zmianą sytuacji rodzinnej i nieskorzystaniem przez dzieci Wnioskodawców z pierwotnie planowanego przeznaczenia działki. 10. Czy posiada Pan/Pana żona jeszcze inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży (oprócz wymienionych we wniosku)? Jeśli tak to ile i jakie? Odpowiedź: Wnioskodawca wraz z żoną nie planują aktywnej sprzedaży posiadanych przez nich nieruchomości.

Dopuszczają jednak możliwość sprzedaży pozostałych działek położonych w (…), które powstały w wyniku podziału działek nr (…), nabytych przez nich w latach 1998-1999 jako grunty rolne z przeznaczeniem na powiększenie prowadzonego gospodarstwa rolnego. 11. Czy zamierzacie nabywać Państwo inne nieruchomości w celu ich sprzedaży? Odpowiedź: Wnioskodawca wraz z żoną nie zamierzają nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.

Pytanie

Czy w związku z planowaną sprzedażą Przedmiotowej Nieruchomości Wnioskodawcy uzyskają przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawców, na przedstawione powyżej zapytanie należy udzielić odpowiedzi przeczącej. W myśl art. 9 ust. 1 ustawy o PIT, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 3, źródłem przychodów jest m.in. pozarolnicza działalność gospodarcza.

Definicja działalności gospodarczej zawarta w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT wskazuje, że jest to działalność zarobkowa, prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 ustawy.

Z kolei, zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jak wynika z powyższych przepisów, odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, rodzi obowiązek podatkowy w PIT.

Jeżeli natomiast odpłatne zbycie nieruchomości następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie stanowi wówczas źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, a tym samym kwota uzyskana z odpłatnego zbycia nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu. Istotne jest też, że zaliczenie do przychodów do źródła z odpłatnego zbycia nieruchomości następuje pod warunkiem, że transakcja nie jest wykonywana w ramach działalności gospodarczej.

W przypadku sprzedaży nieruchomości w pierwszej kolejności należy zatem zbadać, czy transakcja następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem należy zbadać, czy można jej przypisać znamiona działalności gospodarczej określone w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Bazując na przytoczonej definicji działalności gospodarczej, można wyróżnić kluczowe elementy składające się na to pojęcie. Należą do nich: zarobkowy charakter działalności, jej zorganizowany i ciągły charakter, a także prowadzenie jej we własnym imieniu oraz na własny lub cudzy rachunek. Zarobkowy charakter działalności wskazuje, że jej głównym celem jest osiągnięcie zysku.

O działalności zarobkowej można mówić wtedy, gdy posiada ona potencjał generowania dochodu, a jej prowadzenie ukierunkowane jest na uzyskanie określonych korzyści finansowych, (tak m.in. w interpretacji DKIS z 3 listopada 2023 r. o sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.626.2023.1.AKU).

Na pojęcie „zorganizowania" w rozumieniu powyższego przepisu składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji (tak m.in. w interpretacji DKIS z 4 lipca 2023 r. o sygn. 0115-KDIT3.4011.339.2023.2.KP, z 27 stycznia 2023 r. o sygn. 0112-KDIL2-1.4011.869.2022.2.MB, z 21 września 2021 r. o sygn. 0113-KD1PT2-2.4011.475.2021.4.MP). Z kolei, prowadzenie działalności w sposób ciągły oznacza jej prowadzenie stale, a nie zaś wyłącznie okazjonalnie.

Wiąże się ona z planowaniem i konsekwentną realizacją poszczególnych czynności. Działalność gospodarcza nie obejmuje bowiem działań (przedsięwzięć) o charakterze incydentalnym i sporadycznym. W nauce prawa podatkowego podkreśla się, że działania incydentalne, jednorazowe nie mogą zostać zaliczone do działalności gospodarczej (zob. Komentarz do art. 5a ustawy o PIT A. Bartosiewicz, R. Kubacki, Komentarz. Lex). Ciągłość działania wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły.

Wyłącznie takie transakcje wolno kwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej, które cechuje ciągłość, stałość i powtarzalność (tak np. w wyrokach NSA: z 30 stycznia 2014 r., II 8 FSK 867/12; z 13 czerwca 2013 r., II FSK 1987/11; z 2 października 2013 r., II FSK 2729/11). Ciągłość zorganizowanego działania charakteryzująca działalność gospodarczą oznacza stały zamiar jej wykonywania, powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznaczać musi względnie stały zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zespół działań w odniesieniu do działalności handlowej oznacza zakup i sprzedaż, a nie samą sprzedaż. Pojęcie działalności gospodarczej nie obejmuje działań o charakterze incydentalnym i sporadycznym, co zawsze dotyczy wyprzedaży własnego majątku, który nawet jeśli jest wieloskładnikowy z każdą kolejną sprzedażą zmniejsza się, nie można więc mówić w tej sytuacji o „ciągłości”. Ciągłość działań w przypadku działalności handlowej wymusza dokonywanie zakupów towarów, które będą następnie oferowane do sprzedaży.

W zakresie handlu nieruchomościami, działalność gospodarczą stanowi zatem prowadzenie powiązanych ze sobą czynności polegających na (i) wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, (ii) ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem prywatnym),(iii) wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym nieruchomości przygotowanych w ten sposób do zbycia oraz (iv) dokonywaniu związanych z tym transakcji w stosunkowo krótkim przedziale czasowym (tak m.in. w wyroku WSA w Poznaniu z 31 marca 2021 r., sygn. I SA/Po 851/20 i przywołanym w nim orzecznictwie).

Stanowisko to zostało wyrażone również w interpretacji DKIS z dnia 11 lipca 2023 r. o sygn. 0114-KDIP3-2.4011.469.2023.3.MT. Zbliżony pogląd wyrażono m.in. w interpretacji z dnia 3 listopada 2023 r. (sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.626.2023.1.AKU), natomiast w interpretacji z dnia 21 września 2021 r. (sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.475.2021.4.MP) wskazano: „Na związek osiąganych przychodów z działalnością określoną w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT może wskazywać całościowa analiza podejmowanych przez podatnika działań. Kluczowe znaczenie ma ich powtarzalność, zorganizowany charakter oraz konsekwentne dążenie do osiągnięcia zysku.

W szczególności dotyczy to sytuacji, gdy podatnik dokonuje wielokrotnego nabywania nieruchomości, ich zaawansowanego przygotowania do sprzedaży (tj. w sposób wykraczający poza zwykłe zarządzanie majątkiem prywatnym), a następnie ich wielokrotnego zbywania w celu osiągnięcia korzyści finansowych. Natomiast nie ma podstaw do uznania za działalność gospodarczą czynności mieszczących się w ramach zwykłego zarządu własnym majątkiem, czyli działań mających na celu jego racjonalne i zgodne z przeznaczeniem wykorzystanie”.

Orzecznictwo konsekwentnie wskazuje, że czynności o charakterze incydentalnym nie mogą zostać zakwalifikowane jako działalność gospodarcza (por. wyroki: z 30 stycznia 2014 r., sygn. II FSK 867/12; z 13 czerwca 2013 r., sygn. II FSK 1987/11; z 2 października 2013 r., sygn. II FSK 2729/11). Wprowadzenie przez ustawodawcę kryteriów zorganizowania i ciągłości miało na celu wykluczenie z zakresu działalności gospodarczej działań o charakterze jednorazowym lub sporadycznym, które nie spełniają wymogu systematycznego i zorganizowanego prowadzenia działalności zarobkowej.

Jak już wcześniej wskazano, orzecznictwo podkreśla, że uznanie określonych czynności za działalność gospodarczą wymaga spełnienia określonych przesłanek, w szczególności warunku ciągłości, o którym mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Kryterium to nie zostaje spełnione, jeżeli działania podatnika ograniczają się do standardowych czynności związanych z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży, takich jak np. podział nieruchomości w celu wydzielenia części przeznaczonej do sprzedaży.

O prowadzeniu działalności gospodarczej można mówić dopiero wtedy, gdy zakres podejmowanych przez podatnika działań w odniesieniu do nieruchomości (zarówno formalnych, jak i inwestycyjnych) istotnie wykracza poza zwykły zarząd majątkiem, który racjonalny właściciel podejmuje w celu osiągnięcia optymalnego przychodu ze sprzedaży. Ponadto działania te muszą mieć charakter stały (stanowić trwałe źródło dochodu) oraz cechować się profesjonalizmem i powtarzalnością, a nie być jedynie okazjonalne czy amatorskie (tak m.in. w wyrokach NSA z 11 lipca 2019 r., sygn. II FSK 2617/17; z 3 lipca 2018 r., sygn. II FSK 1892/16, II FSK 1836/16 oraz II FSK 2299/16).

W związku z powyższym, w celu zakwalifikowania sprzedaży opisanych we wniosku nieruchomości do właściwego źródła przychodu, należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem tych nieruchomości, ponieważ sprzedaż majątku prywatnego osoby fizycznej, który nie jest związany z działalnością gospodarczą oraz nie został nabyty w celu odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Pogląd ten jest jednolicie prezentowany w interpretacjach prawa podatkowego.

Tytułem przykładu wskazać można na interpretacje DKIS z 3 listopada 2023 r. o sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.626.2023.1.AKU; z 11 lipca 2023 r. o sygn. 0114-KDIP3-2.4011.469.2023.3.MT; z 4 października 2022 r. o sygn. 0115-KDIT3.4011.539.2022.2.JS; z 6 września 2022 r. o sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.627.2022.1.ST; z 8 lipca 2019 r. o sygn. 0115-KDIT2-3.4011.216.2019.4.JS; z 8 lipca 2019 r. o sygn. 0115-KDIT2-3.4011.202.2019.4.PS; z 4 czerwca 2019 r. o sygn. 0112-KDIL3-3.4011.87.2019.4.DS.

W ocenie Wnioskodawców, opisana we wniosku sprzedaż Przedmiotowej Nieruchomości nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a w konsekwencji stanowić będzie niepodlegający opodatkowaniu przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Przede wszystkim należy podkreślić, że Nieruchomości nigdy nie stanowiły składnika majątku wykorzystywanego na potrzeby działalności gospodarczej ani przez Wnioskodawcę, ani przez Wnioskodawczynię. W omawianym przypadku nie sposób przyjąć, aby Wnioskodawcy wypełnili znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT. Wnioskodawcy nie zajmują się – w przeszłości również nie zajmowali się – obrotem nieruchomościami.

Poza dokonaniem podziału Nieruchomości, udzieleniem pełnomocnictwa oraz prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, Wnioskodawcy nie dokonywali i nie będą dokonywać żadnych dodatkowych czynności związanych ze sprzedażą Nieruchomości. W omawianym przypadku brak jest podstaw do uznania, że Wnioskodawcy podejmują działania wykraczające poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym. Nie można bowiem mówić o zorganizowanym charakterze sprzedaży, gdyż Wnioskodawcy nie realizują szeregu skoordynowanych i profesjonalnych czynności w sposób systematyczny. Ich działania mają charakter incydentalny i są podyktowane wyłącznie potrzebami Kupującego.

Warto również zauważyć, że Wnioskodawcy nie angażowali w proces sprzedaży wyspecjalizowanych podmiotów zajmujących się obrotem nieruchomościami (pośredników). Co więcej, Wnioskodawcy nie podejmowali i nie zamierzają podejmować żadnych działań o charakterze profesjonalnym w celu zwiększenia atrakcyjności nieruchomości na rynku. Nie prowadzili działań inwestycyjnych na Nieruchomościach, nie wykonywali przyłączy mediów ani żadnych innych czynności charakterystycznych dla przedsiębiorców zajmujących się obrotem nieruchomościami. Brak jest również przesłanki ciągłości, kluczowej dla uznania działań za działalność gospodarczą.

Wszelkie czynności podejmowane przez Wnioskodawców w odniesieniu do Nieruchomości mają charakter okazjonalny i sporadyczny, pomiędzy poszczególnymi działaniami występują wieloletnie odstępy czasowe. Od momentu nabycia Nieruchomości do podjęcia pierwszych działań związanych ze sprzedażą jej części upłynęło niemalże 30 lat. Biorąc pod uwagę powyższe, nie sposób uznać, że sprzedaż Przedmiotowej Nieruchomości będzie miała charakter działalności gospodarczej. Wnioskodawcy działać bowiem będą w ramach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, a nie jako podmioty profesjonalnie zajmujący się obrotem nieruchomościami.

Należy podkreślić, że udzielenie Kupującemu pełnomocnictwa lub pełnomocnictwa wraz z prawem do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane – w celu uzyskania przez nich decyzji oraz pozwoleń niezbędnych do zawarcia umowy przyrzeczonej – nie stanowi przesłanki pozwalającej na zakwalifikowanie tych działań jako działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT.

Prezentowane stanowisko wpisuje się w linię interpretacyjną organów podatkowych (tak m.in. w interpretacjach indywidualnych DKIS z 25 września 2024 r. o sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.590.2024.2.ACZ, z 18 kwietnia 2024 r. o sygn. 0114-KDIP3-1.4011.79.2024.3.PT, z 3 listopada 2023 r. o sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.626.2023.1.AKU, z 11 lipca 2023 r. o sygn. akt 0114-KDIP3-2.4011.469.2023.3.MT). Podział nieruchomości dokonany w celu wydzielenia określonych działek zgodnie z wymaganiami Kupującego również nie stanowi przesłanki prowadzenia działalności gospodarczej. Działanie to ma charakter typowy i mieści się w zakresie zwykłego zarządu własnym majątkiem.

Stanowisko to zostało potwierdzone m.in. w interpretacjach DKIS.: z 4 października 2024 r. o sygn. 0112-KDSL1-1.4011.391.2024.4.AG, z 27 lutego 2024 r. o sygn. 0113- KDIPT2-2.4011.833.2023.4.ACZ. Podobne stanowisko wyrażają również sądy administracyjne. Tytułem przykładu można wskazać na wyrok WSA w Gdańsku z 19 września 2023 r. o sygn. I SA/Gd 311/23, w którym wskazano: „Tym samym sprzedaż spornych działek nie miała związku z działalnością gospodarczą, a czynności związane z przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży miały cechy zwykłego dbania o własne interesy finansowe.

Przede wszystkim należy zwrócić uwagę, że każdy właściciel nieruchomości, którą przeznacza na sprzedaż podejmuje działania zwiększające jej atrakcyjność handlową. Z uwagi na duży areał (ponad (...) ha.) znikome są szanse na jednorazową sprzedaż nietrakcyjnie położonych gruntów jednemu inwestorowi. Stąd konieczność podziału nieruchomości. Należy wskazać, że Skarżący podzielił nieruchomość na zaledwie 4 działki. Ten fakt wyklucza uznanie, że wystąpiła, niezbędna dla uznania prowadzenia działalności gospodarczej, przesłanka jej »ciągłości«”.

Uwzględniając okoliczności przedstawione we wniosku, nie można uznać, że sprzedaż Przedmiotowej Nieruchomości będzie generować przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT.

W podobnych sprawach wielokrotnie wypowiadał się DKIS, zajmując stanowisko tożsame ze stanowiskiem prezentowanym przez Wnioskodawców (tak m.in. DKIS w interpretacjach indywidualnych: z 4 października 2024 r. o sygn. 0112-KDSL1 1.4011.391.2024.4.AG; z 25 września 2024 r. o sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.590.2024.2.ACZ; z 16 września 2024 r. o sygn. 0114-KDIP3-1.4011.536.2024.4.MZ; z 4 października 2024 r. o sygn. 0112-KDSL1-1.4011.391.2024.4.AG; z 18 kwietnia 2024 r. o sygn. 0114-KDIP3-1.4011.79.2024.3.PT; z 27 lutego 2024 r. o sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.833.2023.4.ACZ; z 3 listopada 2023 r. o sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.626.2023.1.AKU; z 11 października 2023 r. o sygn. 0115-KDIT3.4011.472.2023.2.AWO; z 11 lipca 2023 r. o sygn. 0114-KDIP3-2 4011.469.2023.3 MT; z 4 lipca 2023 r. o sygn. 0115-KDIT3.4011.339.2023.2.KP; z 24 maja 2023 r. o sygn. 0115-KDIT3.4011.169.2023.2.DP; z 27 stycznia 2023 r. o sygn. 0112-KDIL2-1.4011.869.2022.2.MB; z 20 października 2022 r. o sygn. 0113-KDIPT2-1.4011.707.2022.4.ID; z 4 października 2022 r. o sygn. 0115-KDIT3.4011.539.2022.2.JS; z 6 września 2022 r. o sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.627.2022.1.ST; z 27 maja 2022 r. o sygn. 0114-KDIP3-1.4011.1163.2021.4.AC; z 3 marca 2022 r. o sygn. 0114-KDIP3-1.4011.584.2019.1.EC; z 8 lipca 2021 r. o sygn. 0112-KDIL2-1.4011.430.2021.2.KF; z 12 maja 2020 r. o sygn. 0112-KDIL2-1.4011.372.2020.1.KB; z 30 sierpnia 2019 r. o sygn. 0114-KDIP3-3.4011.305.2019.1.JK3; z 26 maja 2017 r. o sygn. 0113-KDIPT2-2.4011.17.2017.1.EC.).

Reasumując, jako że sprzedaż przez Wnioskodawców Przedmiotowej Nieruchomości nie zostanie zrealizowana w warunkach działalności gospodarczej, przychodu z tej sprzedaży nie sposób będzie zakwalifikować do źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. W konsekwencji przychód z tego tytułu stanowić będzie niepodlegający opodatkowaniu przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Od momentu nabycia upłynęło bowiem więcej niż wskazane w powołanym przepisie 5 lat.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 163 ze zm.): Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, c) prawa wieczystego użytkowania gruntów, – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego.

Natomiast, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu. Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki: - odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz - zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie. Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza. Pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ww. ustawy.

Zgodnie z tym przepisem: Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową : a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9; Wskazuję, że treść definicji zawartej w cytowanym powyżej przepisie, daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: ‒ po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, ‒ po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz ‒ po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa.

Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania.

Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r., sygn. I SA/Po 919/14: Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f. Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu.

Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej. Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą.

Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Z przytoczonych przepisów wynika zatem, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy).

Przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości (działki) – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.

Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności. Dlatego też, w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Państwa do właściwego źródła przychodów należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości (działek), o których mowa we wniosku.

Ze złożonego przez Państwa wniosku oraz jego uzupełnienia wynika, że są Państwo polskimi rezydentami podatkowymi, podlegającymi w Polsce opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych od całości osiąganych dochodów (zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Pozostają Państwo w związku małżeńskim, w którym trwa wspólność ustawowa. Pan od (…) września 1982 r. prowadzi działalność gospodarczą. Zgodnie z CEIDG przeważający przedmiot Pana działalności stanowi Sprzedaż hurtowa drewna, materiałów budowlanych i wyposażenia sanitarnego (46.73.Z).

Jest Pan ponadto wspólnikiem wraz z Panią w spółce cywilnej, zawartej w lipcu 1996 r., której przeważający przedmiot działalności obejmuje wydobywanie kruszyw ze złóż kruszywa naturalnego. Jest Pan także wraz z synem wspólnikiem spółki jawnej, której działalność koncentruje się na dzierżawie nieruchomości rolnej na cele budowy farmy fotowoltaicznej realizowanej przez podmiot trzeci, jak również rolnikiem indywidualnym w rozumieniu art. 5 i 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Od 1998 r. prowadzi Pan gospodarstwo rolne, w ramach którego prowadzi Pan działalność wytwórczą w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej.

Nie prowadzą Państwo działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Także w przyszłości nie zamierzają Państwo prowadzić takiej działalności w ramach prowadzonych przez Państwa działalności gospodarczych.

Na prawach wspólności ustawowej, są Państwo m.in. właścicielami: (i) niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu (…), o łącznym obszarze (…), położonej w (..), dla której nieruchomości (…) prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) („Nieruchomość 1”); (ii) niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu (…), o łącznym obszarze (…), położonej w (…), dla której nieruchomości (…) prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) („Nieruchomość 2”) oraz (iii) niezabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę gruntu (…), o łącznym obszarze (…), położonej w (…), dla której nieruchomości (…) prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) („Nieruchomość 3”).

Opisane nieruchomości zostały przez Państwa nabyte na podstawie umów sprzedaży odpowiednio (…) lutego 1995 r. (Nieruchomość 1), (…) lutego 2007 r. (Nieruchomość 2) oraz (…) lipca 2011 r. (Nieruchomość 3). Ww. nieruchomości bezpośrednio ze sobą graniczą, stanowią funkcjonalną całość. Nabył Pan przedmiotowe Nieruchomości w celu prowadzenia na nich działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej. Od momentu nabycia Nieruchomości przez Pana są one użytkowane rolniczo (uprawiane zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki rolnej).

Plan ten został uchwalony w ramach inicjatywy planistycznej gminy, określając przeznaczenie nieruchomości na tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami (MWU, MW), tereny zabudowy usługowej (U), tereny usług i zieleni publicznej (UZP), tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (MN), tereny zieleni urządzonej (ZP), tereny dróg wewnętrznych (KDW), dróg lokalnych (KDL) oraz dróg dojazdowych (KDD). Od momentu nabycia Nieruchomości nie ponosiliście Państwo nakładów na Nieruchomości w celu przygotowania ich do sprzedaży (w tym nie wykonywaliście ogrodzenia terenu, nie uzbrajaliście Nieruchomości).

Nie podejmowaliście i nie będą Państwo podejmować działań takich jak wystąpienie o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, czy o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w celu zmiany przeznaczenia terenu, wystąpienie o decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. Nie zamieszczaliście także Państwo ogłoszeń o sprzedaży Nieruchomości w środkach masowego przekazu, tj. prasie, radiu lub telewizji oraz nie podejmowaliście innych działań marketingowych. Nie zawieraliście również Państwo jakichkolwiek umów dotyczących pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Jako że Kupujący zamierza nabyć jedynie część Nieruchomości, planowane jest dokonanie podziału geodezyjnego opisanych Nieruchomości, na podstawie którego to podziału powstaną między innymi: działki gruntu oznaczone jako ETAP I o powierzchni około (…) („Przedmiotowa Nieruchomość”) oraz działki gruntu oznaczone jako ETAP II o powierzchni około (…). Podział Nieruchomości nastąpi na Państwa wniosek, jako jedynych uprawnionych do jego złożenia zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, natomiast wszelkie czynności formalne oraz koszty związane z jego realizacją obciążą Kupującego.

Umowę przedwstępną zawarliście Państwo (…) lutego 2025 r. Zawarta z Kupującym przedwstępna umowa sprzedaży obejmuje Przedmiotową Nieruchomość określa m.in. cenę sprzedaży, termin zawarcia umowy przyrzeczonej oraz obowiązek wpłaty przez Kupującego zaliczki. Nie wykluczają Państwo (w przyszłości, po zawarciu przyrzeczonej sprzedaży działek gruntu oznaczonych jako ETAP I) sprzedaży na rzecz Kupującego działek oznaczonych jako ETAP II.

W Umowie przedwstępnej oświadczyliście Państwo, że zobowiązujecie się współpracować z Kupującym do czasu sprzedaży, to jest w szczególności udostępniać sobie korespondencję dotyczącą Nieruchomości, a także udzielać wglądu w dokumentację dotyczącą Nieruchomości oraz informować się wzajemnie o uzyskaniu wszelkiej dokumentacji dotyczącej Nieruchomości, wnioskach, zgodach, i tym podobnych.

Na potrzeby uzyskania przez Kupującego (własnym staraniem i na jego koszt) pozwolenia na budowę w treści umowy przedwstępnej udzieliliście Państwo Kupującemu prawa do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane, o którym mowa w art. 33 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane i tym samym użyczyliście Kupującemu Nieruchomości wyłącznie na cele uzyskania pozwolenia na budowę.

W świetle zawartej umowy przedwstępnej umowa przyrzeczona ma zostać zawarta w terminie najpóźniej 14 dni o daty łącznego spełnienia się warunków opisanych we wniosku, nie później jednak niż do dnia (…) marca 2026 r. Przy czym, w przypadku odmowy wydania przez właściwy organ decyzji o pozwoleniu na budowę i wniesieniu przez Kupującego odwołania od tej decyzji termin powyższy może ulec wydłużeniu o 4 miesiące.

W związku z planowaną sprzedażą udzieliliście Państwo przedstawicielom Kupującego pełnomocnictwa do: przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości I, Nieruchomości II i Nieruchomości III, a ponadto wykonywania fotokopii akt, a także przeglądania i sporządzania kopii dokumentów stanowiących podstawę zamieszczenia wzmianek w księgach wieczystych, uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich dokumentów, zaświadczeń, informacji, wypisów, wyrysów dotyczących stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości I, Nieruchomości II i Nieruchomości III, uzyskiwania od wszelkich gestorów sieci infrastruktury technicznej informacji oraz dokumentów informujących o stanie wyposażenia Nieruchomości I, Nieruchomości II i Nieruchomości III w media, a także uzyskiwanie wszelkich dokumentów które okażą się niezbędne w celu uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci, występowania przed właściwymi organami administracji we wszelkich sprawach dotyczących uzyskania decyzji na lokalizację zjazdów do Nieruchomości I, Nieruchomości II i Nieruchomości III, uzyskiwania informacji o toczących się postępowaniach administracyjnych i sądowych w stosunku do Nieruchomości I, Nieruchomości II i Nieruchomości III, uzyskiwania wszelkich dokumentów, które okażą się niezbędne do uzyskania dla Nieruchomości I, Nieruchomości II i Nieruchomości III pozwolenia na budowę oraz technicznych warunków przyłączenia do sieci.

Koszty działań związanych z pełnomocnictwem pokryje Kupujący. W związku z planowaną sprzedażą ani Państwo, ani Kupujący nie będą dokonywali inwestycji infrastrukturalnych, jak również jakichkolwiek innych działań zmierzających do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności Nieruchomości. W chwili obecnej nie są Państwo w stanie w precyzyjny sposób wskazać na co zostaną wydatkowane środki uzyskane ze sprzedaży. Osiągnęliście Państwo wiek emerytalny, zatem uzyskane ze sprzedaży środki stanowić będą zabezpieczenie na przyszłość.

Ponadto, środków uzyskanych ze sprzedaży Nieruchomości nie zamierzacie Państwo przeznaczyć na nabycie innych nieruchomości, które miałyby zostać przeznaczone do dalszej odsprzedaży. W przeszłości dokonywali już Państwo sprzedaży działek. Sprzedaż tych nieruchomości nastąpiła po dłuższym czasie od nabycia gruntu, w związku ze zmianą sytuacji rodzinnej i nieskorzystaniem przez Państwa dzieci z pierwotnie planowanego przeznaczenia działki. Nie planują Państwo aktywnej sprzedaży posiadanych przez Państwa nieruchomości. Nie zamierzają Państwo nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy Państwa wątpliwości dotyczą wskazania, czy planowana przez Państwa sprzedaż działek gruntu oznaczonych jako ETAP I o powierzchni około (…) powstałych z podziału geodezyjnego działek o nr (…), będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W celu ustalenia prawidłowego źródła przychodów z tytułu planowanej sprzedaży działek gruntu oznaczonych jako ETAP I o powierzchni około (…) powstałych z podziału geodezyjnego działek o nr (…) należy rozważyć, czy czynność sprzedaży wydzielonych działek zawiera znamiona pozarolniczej działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków Państwa działań do właściwego źródła przychodu, należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości, o których mowa we wniosku. Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku.

Są to czynności polegające na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Podnieść trzeba, że zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż, nawet wielokrotna, przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Z przedstawionego we wniosku i jego uzupełnienia opisu sprawy nie sposób zatem przyjąć, że sprzedaż działek, wygeneruje przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podejmowane przez Państwa czynności wskazują, że nie mają one charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem.

Zatem, okoliczności opisane we wniosku nie wskazują, że sprzedaż przez Państwa przedmiotowych działek nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpuje znamiona działalności gospodarczej, określonej w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Całokształt okoliczności, a w szczególności sposób nabycia nieruchomości, zakres, stopień zaangażowania i cel Państwa działań wskazuje, że są to działania należące do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Przedmiotowe Nieruchomości nabyliście Państwo w celu prowadzenia na nich działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej. Od momentu nabycia Nieruchomości są one użytkowane rolniczo.

Obecnie, w ramach tzw. zarządu majątkiem prywatnym, zostały przez Pana oddane do używania osobie trzeciej (rolnikowi indywidualnemu w rozumieniu art. 5 i 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego) na cele rolnicze (produkcja roślinna). Opisane Nieruchomości znajdują się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, uchwalonego w ramach inicjatywy planistycznej gminy. Nie prowadziliście i nie prowadzą Państwo w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży.

Podjęliście Państwo decyzję o sprzedaży części opisanych nieruchomości, odpowiadając na zainteresowanie potencjalnych nabywców, którzy samodzielnie zgłaszali chęć ich zakupu. Dodatkowo, ze względu na wiek, stopniowo ogranicza Pan prowadzoną działalność rolniczą. Prowadzą Państwo działalność gospodarczą, ale nie w zakresie obrotu nieruchomościami, także w przyszłości nie zamierzają Państwo prowadzić takiej działalności w ramach prowadzonych przez Państwa działalności gospodarczych. Zatem istotą Państwa działań nie jest prowadzenie działalności gospodarczej polegającej na obrocie nieruchomościami, lecz zwykły zarząd majątkiem prywatnym.

Ponadto, sprzedaż Przedmiotowych Nieruchomości nastąpi po upływie długiego okresu czasu od ich nabycia. Środków uzyskanych ze sprzedaży Nieruchomości nie zamierzacie Państwo przeznaczyć na nabycie innych nieruchomości, które miałyby zostać przeznaczone do dalszej odsprzedaży. W przeszłości dokonywali już Państwo sprzedaży działek, jednak sprzedaż tych nieruchomości nastąpiła po dłuższym czasie od nabycia gruntu, m.in. w związku ze zmianą sytuacji rodzinnej i nieskorzystaniem przez Państwa dzieci z pierwotnie planowanego przeznaczenia działki. Nie planują Państwo aktywnej sprzedaży posiadanych przez Państwa nieruchomości.

Nie zamierzają Państwo również nabywać innych nieruchomości w celu ich sprzedaży. Tym samym, przychód uzyskany ze sprzedaży Przedmiotowych Nieruchomości (gruntu oznaczonego jako ETAP I) nie będzie stanowił przychodu ze źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Państwa, skutki podatkowe planowanej sprzedaży gruntu oznaczonego jako ETAP I o powierzchni około (…) powstałych z podziału geodezyjnego działek o nr (…) należy oceniać w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia. Wyjaśnić należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie precyzuje pojęcia „nabycie”, a także nie wskazuje, czy ma to być nabycie odpłatne, czy nieodpłatne. Nie określa również na podstawie jakiej czynności prawnej bądź zdarzenia prawnego, może nastąpić nabycie nieruchomości, ich części oraz udziału w nieruchomości lub praw majątkowych.

Zatem, pojęcie to należy rozumieć szeroko, co oznacza, że z nabyciem nieruchomości lub praw majątkowych wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mamy do czynienia z chwilą uzyskania prawa własności do nieruchomości lub tych praw, bez względu na charakter czynności prawnej, na podstawie której doszło do przysporzenia majątkowego w postaci własności rzeczy lub praw.

Interpretacja pojęcia „nabycie” została przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według Kodeksu cywilnego nabycie jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem, aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym został określony zgodnie w art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu Cywilnego (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.), w myśl którego: Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Natomiast stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2809 ze zm.).

Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego: Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną.

Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, że niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego. W myśl art. 341 tej ustawy: Każdy z małżonków jest uprawniony do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego oraz do korzystania z nich w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez drugiego małżonka.

Zgodnie natomiast z art. 36 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego: § 1. Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. § 2. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej.

Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku. § 3. Przedmiotami majątkowymi służącymi małżonkowi do wykonywania zawodu lub prowadzenia działalności zarobkowej małżonek ten zarządza samodzielnie. W razie przemijającej przeszkody drugi małżonek może dokonywać niezbędnych bieżących czynności. Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. W piśmiennictwie podaje się, że o zaliczeniu danego przedmiotu majątkowego do majątku wspólnego decyduje moment faktycznego jego nabycia.

Z punktu widzenia przynależności prawa do majątku wspólnego bez znaczenia jest, czy jego nabycia dokonali małżonkowie wspólnie, czy też tylko jeden z nich. Nie jest istotna także podstawa (sposób) nabycia danego przedmiotu. Obowiązuje domniemanie, że przedmioty majątkowe nabyte w trakcie wspólności małżeńskiej przez jednego z małżonków zostały nabyte z majątku wspólnego na rzecz wspólności majątkowej. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną.

Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, że niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego. W świetle art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego: Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym. Zatem każdy z małżonków ma zarówno prawo do udziału w majątku wspólnym, jak i w odniesieniu do poszczególnych składników majątku wspólnego. W przypadku małżonków będących współwłaścicielami nieruchomości należącej do ich majątku wspólnego zasadą jest, że każde z nich ma udział w całej nieruchomości wspólnej.

Z wniosku wynika, że są Państwo współwłaścicielami niezabudowanych nieruchomości stanowiących działki gruntu oznaczonych: (…) nabytej (…) lutego 1995 r., nr (…) nabytej (…) lutego 2007 r. oraz nr (…) nabytej (…) lipca 2011 r. Nieruchomości te znajdują się w majątku wspólnym małżonków. Tym samym, nabywając wspólnie nieruchomości stali się Państwo ich współwłaścicielami. Nie można więc w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej wyodrębnić części należącej do żony i części należącej do męża, bowiem nieruchomości te są niepodzielnie własnością męża, jak i żony.

Biorąc powyższe pod uwagę, stwierdzam, że za datę nabycia działek gruntu oznaczonych jako ETAP I o powierzchni około (…) powstałych z podziału geodezyjnego działek o nr (…) należy w Państwa sytuacji przyjąć datę nabycia przez Państwa tych działek, na podstawie umów sprzedaży, odpowiednio (…) lutego 1995 r., (…) lutego 2007 r. oraz (…) lipca 2011 r. Zatem planowana przez Państwa sprzedaż działek gruntu oznaczonych jako ETAP I o powierzchni około (…) powstałych z podziału geodezyjnego działek o nr (…), nastąpi po upływie pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym zostały one nabyte w drodze sprzedaży.

W rezultacie przychód ze sprzedaży działek gruntu oznaczonych jako ETAP I o powierzchni około (…) powstałych z podziału geodezyjnego działek o nr (…), nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ pięcioletniego okresu wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Na powyższe nie będzie miał wpływ podział geodezyjny działek, w wyniku którego następuje zmiana powierzchni działki. Wydzielenie działek z nieruchomości gruntowej nie powoduje zmiany jej właściciela. Na skutek dokonania tej czynności nie następuje przeniesienie prawa własności działki, a więc nie dochodzi do jej nabycia.

W konsekwencji, z uwagi na upływ 5-letniego terminu, sprzedaż działek gruntu oznaczonych jako ETAP I o powierzchni około (…) powstałych z podziału geodezyjnego działek o nr (…), nie będzie skutkowała powstaniem po Państwa stronie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym, planowana przez Państwa sprzedaż przedmiotowych działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzeń przyszłych podanych przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność. Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku.

Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenia przyszłe są zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na zdarzeniach przyszłych przedstawionych we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.

W odniesieniu do powołanych przez Państwa wyroków oraz interpretacji indywidualnych należy wskazać, że rozstrzygnięcia w nich zawarte dotyczą tylko konkretnych, indywidualnych spraw i nie mają zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzeń przyszłych.

Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji. · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania Pan (…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art.

53 § 1 PPSA): · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.

Tekst u wydawcy: EUREKAPobrany 29 września 2026 r.Zgłoś dane osobowe albo błąd

Treść dosłownie; przetworzyliśmy: podział na sekcje i akapity, linki do przepisów, wyróżnienia i zakrycie numerów PESEL, dowodów, paszportów i rachunków, których anonimizacja u wydawcy nie objęła.