Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowejz 13 lutego 2026 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.730.2025.3.MW

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe Szanowni Państwo, stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe. Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej Państwa wniosek z 3 grudnia 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczący transakcji zbycia Nieruchomości, wpłynął 3 grudnia 2025 r. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 16 stycznia 2026 r. (data wpływu 16 stycznia 2026 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca: Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem 1. Zainteresowany będący stroną postępowania: X 2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Y Opis zdarzenia przyszłego X (dalej „Nabywca”) zamierza nabyć w ramach umowy sprzedaży (dalej „Umowa Sprzedaży”) od spółki Y (dalej „Zbywca”) (Nabywca i Zbywca zwani dalej łącznie jako „Strony” lub „Wnioskodawcy”): a) prawo użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości położonej w (…), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (…)., z obrębu (…)., o powierzchni (…)., dla której Sąd Rejonowy (…), prowadzi księgę wieczystą (…) (dalej „Grunt”); b) prawo własności posadowionego na Gruncie budynku mieszkalno-usługowego, tj. budynek wielokondygnacyjny z garażem podziemnym (dalej „Budynek”); Grunt i Budynek zwane będą dalej łącznie jako „Nieruchomość”, (dalej jako „Transakcja”).

Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych planowanej Transakcji na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych. W dalszych punktach Wnioskodawcy przedstawią: (pkt 2) opis Nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Zbywcy i Nabywcy, (pkt 4) szczegółowy zakres planowanej Transakcji, a także (pkt 5) opis działalności, którą Nabywca będzie prowadził po Transakcji.

2. Opis Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji Grunt jest własnością Miasta, a użytkownikiem wieczystym oraz właścicielem zlokalizowanego na nim Budynku jest Zbywca. Zbywca nabył prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawo własności Budynku na mocy umowy sprzedaży z dnia (...) r. Uprzednim właścicielem była (…). Wskazana czynność podlegała opodatkowaniu VAT, a Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z nabycia prawa użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawa własności Budynku.

Budynek zostały wybudowany i uzyskano dla niego pozwolenie na użytkowanie w (…) r. Nabyty przez Zbywcę Budynek był przedmiotem istotnej modernizacji w (…) r. Od tego czasy Zbywca nie dokonywał żadnych modernizacji (ulepszeń), których wartość narastająco przekroczyłaby 30% wartości początkowej Budynku (ewentualne prace dotyczyły aranżacji i wynajętych powierzchni przez najemców lub przez Zbywcę na rzecz najemców, tzw. fit-outów, które jednak nie zwiększały wartości początkowej Budynku).

Ponadto do momentu planowanej sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji, Zbywca nie zamierza przeprowadzać żadnych istotnych prac modernizacyjnych ani dokonywać ulepszeń w zbywanym Budynku, które mogłyby spowodować, że narastająco wartość nakładów powiększających wartość początkową Budynku mogłaby przekroczyć 30% wartości początkowej tego obiektu. Nieruchomość jest użytkowana przez Zbywcę do celów działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT - najem komercyjny. Budynek nie jest wynajmowany na cele mieszkaniowe.

Wnioskodawcy pragną zaznaczyć, że na i w Gruncie mogą być zlokalizowane instalacje (np. przyłącza lub sieci) lub elementy instalacji będące własnością przedsiębiorstw przesyłowych, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Do tego rodzaju obiektów należą zlokalizowane na lub w Gruntach fragmenty sieci przesyłowych (w szczególności wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej i telekomunikacyjnej). Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej również: „KC”), wyżej wymienione instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego.

W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej Transakcji. Obszar Nieruchomości nie jest obecnie objęty żadnym obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość znajduje się w granicach terenu, dla którego przystąpiono do sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej także: „MPZP”). Dla terenu na którym znajduje się Nieruchomość w projekcie MPZP przewidziano zabudowę wielorodzinną i usługową. Nie jest znany termin uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ponadto, obecnie Nieruchomość objęta jest decyzją o warunkach zabudowy.

Decyzja została wydana na rzecz Y dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania istniejącego budynku mieszkalnego z usługami w parterze z funkcji mieszkaniowej na biurową zlokalizowanego na (…). 3. Zarys działalności Nabywcy i Zbywcy 3.1. Nabywca Nabywca jest spółką należącą do grupy kapitałowej (…) której aktywność gospodarcza koncentruje się głównie na działalności deweloperskiej oraz na zarządzaniu nieruchomościami. Nabywca jest spółką prowadzącą działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT. Na nabytej nieruchomości zamierza prowadzić działalność polegającą na najmie komercyjnym.

Nabyta przez Nabywcę Nieruchomość będzie wykorzystywana wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT. Nabywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji). 3.2. Zbywca Zbywca jest spółką prowadzącą obecnie działalność gospodarczą zasadniczo w zakresie długoterminowego wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi. Działalność gospodarcza Zbywcy w zakresie wynajmu dotyczy powierzchni użytkowych. Opisana powyżej działalność Zbywcy, w związku z jej charakterem, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, z zastosowaniem podstawowej stawki VAT (23%).

Dotychczas działalność Zbywcy koncentrowała się na wynajmie przedmiotowej Nieruchomości. Nieruchomość stanowi zasadnicze aktywo Zbywcy. Zbywca posiada również inne aktywa o pomocniczym charakterze, w postaci przede wszystkim maszyn i urządzeń służących do obsługi Nieruchomości, które również będą przedmiotem Transakcji. Po przeprowadzeniu Transakcji Zbywca nie będzie prowadził żadnej działalności na Nieruchomości. Środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone przede wszystkim na spłatę finansowania dłużnego pozyskanego wcześniej w celu sfinansowania inwestycji w Nieruchomość.

Co do dalszej działalności na rynku nieruchomości w Polsce, Zbywca podejmie decyzję w późniejszym terminie po rozważeniu aktualnych wtedy możliwości inwestycyjnych, przeanalizowaniu rynku nieruchomości w Polsce oraz ocenie możliwości pozyskania nowego finansowania dłużnego. W zależności od wyniku tych analiz, nie można wykluczyć, że Zbywca podejmie decyzję o zakończeniu działalności gospodarczej w Polsce. (e) Ponadto Wnioskodawca wskazuje, że Strony nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

Pomiędzy Stronami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

4. Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji W ramach Transakcji (lub - odpowiednio - w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione: 1. Nieruchomość (tj. prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawo własności Budynku) - opisana szczegółowo w punkcie 1 powyżej wraz z trwale związanymi z Nieruchomością instalacjami i urządzeniami, stanowiącymi jej wyposażenie związane z jej prawidłowym funkcjonowaniem i działaniem, które na gruncie Kodeksu Cywilnego nie stanowią ruchomości; 2. umowy najmu zawarte z najemcami przez Zbywcę; 3. znajdująca się w posiadaniu Zbywcy wybrana dokumentacja prawna i techniczna dotycząca Nieruchomości, w tym dotycząca Budynku - sprzedaży Nieruchomości towarzyszyć będzie wydanie Nabywcy właściwych pozwoleń na budowę, pozwoleń na użytkowanie oraz innych pozwoleń administracyjnych dotyczących Nieruchomości.

Ponadto, na Nabywcę zostaną przeniesione, posiadane przez Zbywcę na moment zawarcia Transakcji, majątkowe prawa autorskie i prawa zależne do projektów dotyczących Nieruchomości, w tym m.in.: projektów budowlanych, projektów wykonawczych, dokumentacji geotechnicznej, projektów architektonicznych, technologicznych, konstrukcyjnych, projektów instalacji wewnętrznych i zewnętrznych.

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury faktycznej lub prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów: 1. innych aktywów rzeczowych Zbywcy, w szczególności ruchomości niebędących częściami składowymi Nieruchomości; 2. praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania działalności Zbywcy (w szczególności z umów pożyczek i kredytów bankowych) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy (w tym umowy o prowadzenie ksiąg); 3. dokumentacji prawnej i księgowej; 4. praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank; 5. praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych; 6. środków pieniężnych Zbywcy; 7. praw i obowiązków wynikających z umów o zarządzanie Nieruchomością; 8. praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych; 9. praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych, świadczenia usług ochrony obiektu, sprzątania Nieruchomością; 10. know-how Zbywcy związanego z wykorzystaniem nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej; 11. należności i zobowiązań związanych z Nieruchomością (z zastrzeżeniem zobowiązań, które przechodzą na Nabywcę z mocy prawa), w szczególności praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców na podstawie umów najmu przysługujących Zbywcy do chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na najemców przed dokonaniem sprzedaży na rzecz Nabywcy; 12. oznaczeń indywidualizujących przedsiębiorstwo lub jego części, wierzytelności, praw z papierów wartościowych lub środków pieniężnych, ruchomości, chyba że na trwale związanych z Nieruchomością i stanowiących jej części składowe, praw i obowiązków z umów zawartych przez Zbywcę, za wyjątkiem praw i obowiązków z obowiązujących w chwili dokonania Transakcji umów najmu oraz kaucji gwarancyjnych wpłaconych uprzednio przez najemców, które przechodzą na Nabywcę z mocy prawa.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują co następuje: a) Nieruchomość nie jest formalnie wyodrębniona w strukturze organizacyjnej Zbywcy jako dział, wydział czy też oddział. Zbywca nie przyjął żadnego aktu korporacyjnego o wyodrębnieniu Nieruchomości. Zbywca w ramach swojej struktury organizacyjnej nie tworzy odrębnych komórek, działów dla Nieruchomości, przy czym Nieruchomość pozostaje zasadniczym aktywem Zbywcy; b) Zbywca nie prowadzi ewidencji księgowej dla Nieruchomości odrębnej od ewidencji prowadzonej dla całej spółki Zbywcy, w szczególności nie prowadzi wyodrębnionych ksiąg rachunkowych stricte dla Nieruchomości.

Zbywca nie opracowuje odrębnego bilansu dla Nieruchomości innego od bilansu sporządzonego dla całej spółki Zbywcy.

Zbywca nie prowadzi takiego systemu rejestracji zdarzeń gospodarczych, w którym następuje odrębne, bezpośrednie przypisywanie należności i zobowiązań stricte do Nieruchomości - ewidencja jest prowadzona dla całej spółki Zbywcy; c) Dla potrzeb utrzymania Nieruchomości, czy też osiągania przychodów z najmu/dzierżawy, Zbywca nie tworzył również odrębnych rachunków bankowych innych niż rachunki bankowe dla całej spółki Zbywcy, jak i nie przypisywał do Nieruchomości odrębnych środków pieniężnych; d) Zbywca nie zatrudnia pracowników, a czynności związane z realizacją działalności gospodarczej Zbywcy są wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z innymi podmiotami, w szczególności zarządzenie Nieruchomością (property management) jest realizowane na podstawie odrębnej umowy, która nie zostanie przeniesiona na Nabywcę; e) Zbywca pozyskał finansowanie dłużne na refinansowanie kredytu bankowego pierwotnie wykorzystanego na zakup Nieruchomości - Nabywca nie będzie przejmował zobowiązań Zbywcy w tym zakresie.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują co następuje: · Umowy na dostawę mediów i usługi dla Nieruchomości: zgodnie z ustaleniami Zbywcy i Nabywcy, po Transakcji Nabywca we własnym imieniu zawrze umowy o dostawę mediów bezpośrednio z gestorami.

Zbywca zobowiązuje się rozwiązać umowy na dostawę mediów niezwłocznie po zawarciu umowy sprzedaży (na zasadach uzgodnionych z Nabywcą); · Brak przejścia zakładu pracy: Transakcja nie będzie skutkować przeniesieniem poszczególnych pracowników Zbywcy na Nabywcę, ani przejściem „zakładu pracy” Zbywcy na Nabywcę w rozumieniu art. 231 kodeksu pracy z uwagi na fakt, że Zbywca nie posiada żadnych pracowników (w skład „personelu” Zbywcy wchodzą wyłącznie członkowie zarządu, którzy nie są pracownikami, oraz zewnętrzni dostawcy oraz usługodawcy, z którymi Zbywca będzie w dalszym ciągu współpracował).

Na dzień Transakcji Wnioskodawcy będą zarejestrowani w Polsce jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług. Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Zbywcę (jeśli zasadność i prawidłowość takiego działania zostanie potwierdzona w interpretacji wydanej na podstawie niniejszego Wniosku). Strony wskazują, że dążą do opodatkowania Transakcji podatkiem VAT.

W związku z tym, w takim zakresie w jakim Transakcja podlegałaby ewentualnie zwolnieniu od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Strony złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia (dalej „Oświadczenie”) stosownie do art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT w formie i w terminie przewidzianych w tym przepisie (tj. przed Transakcją naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Nabywcy lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą Nieruchomości).

Strony, ze względów ostrożnościowych, złożyły już takie oświadczenie przed zawarciem umowy przedwstępnej w ramach Transakcji, w szczególności z uwagi na uzgodnione płatności zadatku na poczet ceny sprzedaży przez Nabywcę. Nabywca w wyniku Transakcji wstąpi jako wynajmujący w zawarte przez Zbywcę umowy najmu.

Najem będzie trwał co najmniej do czasu zakończenia umowy z ostatnim najemcą, tj. do (...) r. Mając na uwadze, że: 1) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomościami; 2) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy; 3) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umów na finansowanie działalności Zbywcy (w szczególności z umów pożyczek); - w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca – w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi - zapewni: (1) zarządzanie Nieruchomościami i świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości oraz (2) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Nabywca zwraca się o wydanie interpretacji, przy założeniu, że jego zamiarem na moment przeprowadzenia Transakcji jest wykorzystanie przedmiotu Umowy Sprzedaży do czynności opodatkowanych VAT Nabywcy, w szczególności w miesiącu, za który Nabywca wystąpi o zwrot nadwyżki VAT naliczonego nad należnym wynikającej z uwzględnienia faktury dokumentującej nabycie przedmiotu Umowy Sprzedaży, Nabywca wykaże VAT należny z tytułu wykonania czynności opodatkowanej VAT.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone we wniosku nr 1-2) 1. Czy dostawa Nieruchomości w okolicznościach opisanych w zdarzeniu przyszłym, w szczególności uwzględniając fakt złożenia przez strony Umowy Sprzedaży Oświadczenia, podlegać będzie opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT oraz nie będzie zwolniona od VAT?

2. Czy Nabywca będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z wystawionej przez Zbywcę faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej dokonanie dostawy, oraz do zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT) w okolicznościach opisanych w zdarzeniu przyszłym?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług Ad 1. Zdaniem Wnioskodawców dostawa Nieruchomości w okolicznościach opisanych w zdarzeniu przyszłym, w szczególności uwzględniając fakt złożenia przez strony Umowy Sprzedaży Oświadczenia, podlegać będzie opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT oraz nie będzie zwolniona od VAT.

Ad 2. Zdaniem Wnioskodawców, Nabywca będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z wystawionej przez Zbywcę faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej dokonanie dostawy oraz do zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym w okolicznościach opisanych w zdarzeniu przyszłym.

1. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania. Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, sprzedaż nieruchomości stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi „przedsiębiorstwo” lub „zorganizowaną część przedsiębiorstwa” (dalej również jako „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania VAT. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny one podlegać ścisłej, literalnej wykładni.

Powyższe stanowisko było wielokrotnie potwierdzane w praktyce orzeczniczej i interpretacyjnej organów podatkowych, w tym także przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. - „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”). W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest zatem ustalenie, w pierwszej kolejności czy jej przedmiot będzie stanowił przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że planowana Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

II. Definicja przedsiębiorstwa i „zorganizowanej części przedsiębiorstwa” Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy (podobnie jak inne przepisy podatkowe). W związku z powyższym, w praktyce orzeczniczej jest jednolicie i powszechnie akceptowane, że także dla celów VAT pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w przepisach prawa cywilnego - art. 551 KC. Zgodnie z przywołanym przepisem: „Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności: 1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa); 2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości; 3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych; 4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne; 5) koncesje, licencje i zezwolenia; 6) patenty i inne prawa własności przemysłowej; 7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne; 8) tajemnice przedsiębiorstwa; 9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej”.

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 551 KC „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki. Kluczowym dla uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 KC (a co za tym idzie, ustawy o VAT) jest więc to, że stanowi on „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia do prowadzenia działalności gospodarczej”.

Potwierdza to art. 552 KC, zgodnie z którym: „Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych”. Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące ze sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa wynika natomiast z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Zgodnie z tym przepisem: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o zorganizowanej części przedsiębiorstwa - rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie.

Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: (a) organizacyjnej, (b) finansowej oraz (c) funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także ewentualny czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza. Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp.

Przy czym w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa. Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej.

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki: 1. istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, 2. zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie, 3. składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych, 4. zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Ponadto Wnioskodawcy pragną wskazać, że - zgodnie z praktyką organów podatkowych oraz Objaśnieniami - przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT („przedsiębiorstwo” w rozumieniu regulacji KC), czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności: i. zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, oraz ii. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Minister Finansów podkreśla w Objaśnieniach, że w przypadku dostawy nieruchomości „uznać należy daną transakcję za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria: i. przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności; ii. nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji”.

Zgodnie z Objaśnieniami, ustalając czy przenoszony zespół składników majątkowych umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i czy jest do jej prowadzenia wystarczający, należy wziąć pod uwagę czy taki zespół składników majątkowych nie będzie wymagać od nabywcy: i. angażowania innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji, lub ii. podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Zdaniem Ministra Finansów, „W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy: i. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów; ii. umowy o zarządzanie nieruchomością; iii. umowy zarządzania aktywami; iv. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

(...) Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy.

W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy”. III. Brak możliwości uznania przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo lub ZCP W pierwszej kolejności należy wskazać, że Transakcja tj. zbycie Nieruchomości oraz pozostałych ruchomości, o których mowa w opisie zdarzenia przyszłego, nie powinna zostać uznana za zbycie przedsiębiorstwa. Po pierwsze, Zbywca nie planuje, ani Nabywca nie jest zainteresowany przeniesieniem wszystkich elementów, które zgodnie z przepisami KC, stanowią przedsiębiorstwo.

W szczególności, w ramach planowanej Transakcji strony Umowy Sprzedaży nie przewidują możliwości transferu takich elementów składających się na przedsiębiorstwo jak: jego nazwy, wierzytelności, środków na rachunkach bankowych, zobowiązań. Ponadto, w ramach Transakcji nie następuje zbycie ksiąg ani dokumentów związanych z prowadzeniem przedsiębiorstwa Zbywcy. Z perspektywy Nabywcy przedmiotem nabycia będą tylko niektóre składniki należące do majątku przedsiębiorstwa Wnioskodawcy. W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawców, przedmiot Umowy Sprzedaży nie może być uznany za zbycie przedsiębiorstwa. Przedmiotem Transakcji, będzie tylko i wyłącznie określona liczba składników majątkowych.

Pozostałe elementy przedsiębiorstwa pozostaną własnością Zbywcy. W dalszej kolejności należy wskazać, że w analizowanej Transakcji sama Nieruchomość wraz z towarzyszącymi im prawami przenoszonymi w ramach Transakcji, nie mogą być uznane za „zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej”.

W kontekście analizy przedmiotu Transakcji pod kątem ww. trzech płaszczyzn wyodrębnienia wymaganych w judykaturze dla zaistnienia ZCP, należy wskazać, że: (a) nie ma miejsca żadne organizacyjne wyodrębnienie Nieruchomości w strukturze organizacyjnej Zbywcy - są i będą to po prostu wybrane istotne aktywa kontrolowane przez Zbywcę; (b) nie można mówić o istnieniu wyodrębnienia finansowego Nieruchomości w strukturze Zbywcy - m.in. z uwagi na brak odseparowanej ewidencji księgowo-finansowej prowadzonej dla Nieruchomości przez Zbywcę; (c) wyseparowane aktywa będące przedmiotem Transakcji (tj. zasadniczo Nieruchomość), same w sobie w obecnym kształcie (tj. na moment Transakcji), nie stanowią oraz nie mają potencjału by stanowić samodzielnie działające przedsiębiorstwo, bez uzupełnienia o dodatkowe elementy - tym samym nie można mówić o istniejącym na moment Transakcji wyodrębnieniu funkcjonalnym Nieruchomości.

Brak przeniesienia zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań Jak zostało to wskazane powyżej, podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest to, aby obejmowała ona zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań. Tymczasem w rozważanym zdarzeniu przyszłym, zawarciu Umowy Sprzedaży nie będzie towarzyszyć przeniesienie przykładowo: a) zobowiązań Wnioskodawcy; b) należności Spółki; c) środków pieniężnych Wnioskodawcy; d) umów na finansowanie Nieruchomości zawartych przez Zbywcę; e) praw i obowiązków z umów zawartych przez Wnioskodawcę wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego.

Ponadto, w celu kontynuacji działalności gospodarczej w oparciu o przejęty majątek, Nabywca będzie musiał po Transakcji zawrzeć umowy na prowadzenie swojej działalności (w tym umowy na zarządzanie Nieruchomością). W związku z faktem, że przedmiotem Transakcji nie będą zobowiązania, jak i biorąc pod uwagę, że Transakcja nie będzie obejmować należności, czy też środków pieniężnych, w opinii Wnioskodawców, w rozważanej sytuacji nie będzie spełniony zasadniczy wymóg do uznania przedmiotu transakcji za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, tj. przedmiotem nabycia nie będzie kompletny zespół składników materialnych, w tym zobowiązań.

Brak wyodrębnienia finansowego Wyodrębnienie finansowe oznacza sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

W tym miejscu należy podkreślić, że: a) Zbywca nie prowadzi wyodrębnionych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości innych niż dla całej Spółki, w szczególności Spółka nie opracowuje odrębnego bilansu dla działalności dotyczącej najmu nieruchomości, czy też innych form komercjalizacji nieruchomości; b) Zbywca nie wyodrębnia dla Nieruchomości aktywów i pasywów, w tym należności i zobowiązań (Zbywca nie prowadzi takiego systemu rejestracji zdarzeń gospodarczych, w którym następuje odrębne od całej spółki Zbywcy, bezpośrednie przypisywanie należności i zobowiązań dla majątku w postaci Nieruchomości); c) dla rozliczeń dotyczących Nieruchomości nie utworzono odrębnych rachunków bankowych ani subkont innych niż dla całej Spółki; do działalności związanej z Nieruchomością nie są formalnie przypisane odrębne środki pieniężne; d) nabyciu przez Nabywcę Nieruchomości nie będzie towarzyszyć przeniesienie środków pieniężnych i rachunków bankowych Zbywcy.

Biorąc pod uwagę powyższe, zdaniem Wnioskodawców, przedmiot Transakcji nie będzie posiadać przymiotu samodzielności finansowej i nie będzie spełniać kryterium wyodrębnienia finansowego, o którym mowa w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Brak wyodrębnienia organizacyjnego Biorąc więc pod uwagę, że Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Zbywcę na podstawie formalnej uchwały, czy też innego formalnego aktu korporacyjnego, jak i uwzględniając fakt, że Zbywca nie przyjął żadnego aktu korporacyjnego o wyodrębnieniu działalności w zakresie najmu/dzierżawy Nieruchomości, czy też komercjalizacji nieruchomości, należy uznać, że przedmiot Transakcji nie jest wyodrębniony na płaszczyźnie organizacyjnej u Zbywcy.

Brak możliwość stanowienia niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania Nie można traktować jako zorganizowaną część przedsiębiorstwa takich składników majątkowych, które dopiero w przyszłości mają stać się działającym przedsiębiorstwem, zaś w momencie zawierania transakcji wymagają jeszcze ponoszenia przez nabywcę dalszych nakładów, po zakończeniu których dopiero staną się przedsiębiorstwem.

Wnioskodawcy pragną wskazać, że spośród elementów, których przeniesienie warunkuje możliwość uznania przenoszonego zespołu składników za umożliwiający kontynuowanie działalności prowadzonej przez zbywcę, przedmiot Transakcji będzie zawierać jedynie „standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych”, czyli zasadniczo samą Nieruchomość oraz ściśle z nią związane prawa, wskazane szczegółowo w opisie zdarzenia przyszłego.

Przedmiotem Transakcji nie będzie natomiast objęty żaden z czterech dodatkowych kluczowych elementów wskazanych przez Ministra Finansów w Objaśnieniach, co zdaniem Wnioskodawców jednoznacznie wskazuje na to, że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części. Z przytoczonych wyżej okoliczności wynika, że podjęcie przez Nabywcę jakiejkolwiek działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. zawarcie nowych umów ubezpieczenia, umów o zarządzanie nieruchomością, zapewnienie obsługi księgowej, prawnej, zapewnienie umów na dostawy mediów i usług serwisowych dla Nieruchomości itd.

Na Nabywcę nie zostaną również przeniesione umowy na finansowanie dłużne. Nabywca będzie musiał samodzielnie pozyskać środki pieniężne w celu rozpoczęcia i finansowania działalności, w szczególności na sfinansowanie nabycia Nieruchomości. Bez tych działań, wyłącznie na bazie nabywanych w ramach Transakcji składników majątkowych, Nabywca nie będzie w stanie prowadzić żadnej działalności gospodarczej w oparciu o Nieruchomość i nabyte wraz z nimi prawa.

Innymi słowy, zespół składników majątkowych będący przedmiotem planowanej Transakcji nie ma obecnie w przedsiębiorstwie Zbywcy zdolności do niezależnego funkcjonowania jak samodzielny podmiot gospodarczy, z uwagi na fakt, że bez zapewnienia opisanych powyżej funkcji, które nie zostaną przekazane Nabywcy w ramach Transakcji (ani w żaden inny sposób), nie jest on wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej w sposób samoistny.

W konsekwencji, należy stwierdzić, że pomimo, iż Nabywca wstąpi w miejsce Zbywcy w umowy najmu przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej jego części przede wszystkim ze względu na fakt, że w celu prowadzenia działalności Nabywca będzie zobowiązany do podjęcia dodatkowych czynności, zapewniających funkcjonowanie obiektu.

Kierując się więc zasadą, że w celu uznania przedmiotu transakcji za wyodrębniony funkcjonalnie, przedmiot transakcji powinien obejmować wszystkie elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, jak i zobowiązania, należy uznać, że już na podstawie tylko tych przesłanek przedmiot Transakcji pomiędzy Zbywcą a Nabywcą nie jest wyodrębniony funkcjonalnie i Nabywca nie może być uznany za kontynuatora działalności gospodarczej prowadzonej przez Zbywcę. Podsumowując, przedmiot Umowy Sprzedaży nie powinien być kwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W związku z powyższym, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W konsekwencji, zbycie Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy nastąpi w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, tj. w ramach odpłatnej dostawy towarów. Opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła: dostawę prawa użytkowania wieczystego do zabudowanego Gruntu, wraz z posadowionym na nim Budynkiem. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Zasada ta dotyczy również przeniesienia prawa użytkowania wieczystego zabudowanych gruntów. Z powyższego przepisu wynika, że w celu prawidłowego ustalenia zasad opodatkowania dostawy nieruchomości konieczna jest analiza statusu podatkowego znajdujących się na nieruchomości budynków oraz budowli.

Zgodnie z ogólną zasadą, sprzedaż nieruchomości zabudowanych dokonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W przypadku dostawy nieruchomości, potencjalnie może mieć jednak zastosowanie jedno z ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o VAT.

W kontekście powyższego, Wnioskodawcy chcieliby zauważyć, że w odniesieniu do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, obejmujące dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeśli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od VAT (zasadniczo Nieruchomość była przedmiotem najmu opodatkowanego VAT). Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie do dostawy Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostały spełnione.

Ponadto, zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona od VAT, poza następującymi wyjątkami: (i) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, (ii) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Równocześnie, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu kupującemu lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: • wybudowaniu, lub • ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie znajdzie zastosowanie wskazane zwolnienie, należy zatem w pierwszej kolejności ustalić, czy względem Budynku wchodzącego w skład Nieruchomości nastąpiło przed Transakcją (lub nastąpi na moment Transakcji) „pierwsze zasiedlenie” tych obiektów. Mając na względzie okoliczności zaprezentowane w opisie zdarzenia przyszłego, w ocenie Wnioskodawców pierwsze zasiedlenie Budynku w rozumieniu regulacji ustawy VAT miało miejsce w (…) r., kiedy to Budynek zostały wybudowany i uzyskano dla niego pierwsze pozwolenie na użytkowanie.

Jednocześnie należy nadmienić, że po jego nabyciu przez Zbywcę w (…) roku, Budynek po (…) r. nie podlegał istotnym modernizacjom (ulepszeniom), w których nakłady na ulepszenie narastająco przekroczyłyby 30% wartości początkowej obiektu. Ponadto przed planowaną sprzedażą Nieruchomości, Zbywca nie zamierza przeprowadzać prac ulepszeniowych, które mogłyby spowodować przekroczenie powyższego progu. W konsekwencji upłynęło już więcej niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu regulacji VAT. W efekcie przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT należy uznać za spełnione. W związku z tym do Transakcji znajdzie zastosowanie przedmiotowe zwolnienie.

Jednocześnie, w ocenie Wnioskodawców do Transakcji dostawy Budynku (a w konsekwencji na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, także dostawy całej Nieruchomości) nie będzie miał również zastosowania przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Powołaną podstawę do zwolnienia dostawy budynku, budowli lub ich części z VAT należy bowiem przeanalizować jedynie wówczas, gdy dostawa ta nie jest objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Na tej podstawie, w ocenie Wnioskodawców analizowany obiekt nie będzie objęty zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego niniejszego wniosku, Zbywca oraz Nabywca zamierzają, na podstawie art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 ustawy o VAT zrezygnować z ew. zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (w zakresie w jakim miałby on zastosowanie) i wybrać dla dostawy Budynku (a w konsekwencji całej Nieruchomości) opodatkowanie zgodnie z właściwą stawką VAT.

W tym celu, przed dniem dokonania planowanej dostawy obu Nieruchomości, Zbywca i Nabywca zamierzają złożyć właściwemu dla Nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego albo zawrzeć w ramach aktu notarialnego dokumentującego sprzedaż Nieruchomości, zgodne Oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy Budynku (a tym samym całej Nieruchomości), spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

Podsumowując, dostawa Budynku (a w konsekwencji na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, także zbycie prawa użytkowania wieczystego Gruntu na którym Budynek jest posadowiony) będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT oraz nie będzie zwolniona od VAT, na skutek rezygnacji przez Strony ze zwolnienia od VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT oraz braku spełnienia przesłanek do zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT, przewidzianych w art. art. 43 ust. 1 pkt 2 i 10a ustawy o VAT.

2. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2 Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz będzie opodatkowana VAT (zgodnie z uzasadnianiem stanowiska Wnioskodawców do pytania nr 1), wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania.

Konsekwentnie, w celu oceny, czy Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego) należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu. Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca będzie prowadził działalność polegającą na wynajmie komercyjnym Nieruchomości. Taki typ działalności, jako odpłatne świadczenie usług (najem), podlega co do zasady opodatkowaniu VAT, według właściwej stawki podatkowej. W konsekwencji, nabycie Nieruchomości będzie jednoznacznie związane z wykonywaniem przez Nabywcę czynności podlegających opodatkowaniu VAT.

Zdaniem Wnioskodawców, po wyborze opcji opodatkowania z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowane VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT. A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

Jednocześnie w sprawie nie znajdzie zastosowanie żadna inna negatywna przesłanka przewidziana w art. 88 ustawy o VAT, w tym w szczególności: a) Transakcja nie będzie stanowiła nabycia towarów lub usług przewidzianych w art. 88 ust. 1 pkt 4 ustawy o VAT; b) faktura wystawiona przez Zbywcę nie będzie dokumentowała wydatków, o których mowa w art. 29a ust. 7 pkt 3 ustawy o VAT; c) Zbywca nie może zostać uznany za podmiot nieistniejący; d) Transakcja zostanie dokonana między Stronami; e) Faktura wystawiona przez Zbywcę będzie podawała kwoty zgodne z rzeczywistością; f) Transakcja nie będzie stanowiła czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 KC; g) Faktura zostanie wystawiona przez Zbywcę wykluczone jest zatem zaistnienie przesłanki negatywnej przewidzianej w art. 88 ust. 3a pkt 5 ustawy o VAT; h) Faktura wystawiona przez Zbywcę będzie wskazywać kwotę VAT w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których w związku ze złożonym Oświadczeniem Zbywca powinien wykazać kwotę podatku na fakturze; i) Nabywca jest i na moment otrzymania faktury od Zbywcy będzie podatnikiem VAT czynnym.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości i wykazany na przedmiotowej fakturze VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10, ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, jak również w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z Transakcją) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Nabywca będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Nabywcę rachunek bankowy.