Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowejz 30 stycznia 2026 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.698.2025.3.MW

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe Szanowni Państwo, stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe. Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej Państwa wniosek z 21 listopada 2025 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczący transakcji zbycia Nieruchomości, wpłynął 23 listopada 2025 r. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 27 stycznia 2026 r. (data wpływu 27 stycznia 2026 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca: Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem 1. Zainteresowany będący stroną postępowania: X 2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Y Opis zdarzenia przyszłego 1. Wprowadzenie Działając na podstawie art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j.

Dz.U. z 2025 r. poz. 111, ze zm.; dalej: „Ordynacja podatkowa”), X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością oraz spółka Y sp. z o.o. (dalej łącznie: „Zainteresowani”), niniejszym składają wniosek wspólny o wydanie pisemnej interpretacji indywidualnej przepisów ustawy o VAT i ustawy o PCC w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości zlokalizowanej w (…), szczegółowo opisanej w dalszej części niniejszego wniosku (dalej: „Nieruchomość”) przez spółkę Y sp. z o.o. działającej w charakterze sprzedającego (dalej: „Sprzedający”) na rzecz X sp. z o.o. (dalej: „Kupujący”) (dalej: „Transakcja”).

Zgodnie z obowiązkiem wynikającym z treści art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, Zainteresowani przedstawiają poniżej opis Transakcji jako zdarzenia przyszłego, własne stanowisko w sprawie oceny prawnej tego zdarzenia wraz z jego uzasadnieniem oraz wnoszą o potwierdzenie jego prawidłowości. 2. Opis Zainteresowanych Kupujący Kupujący należy do grupy kapitałowej działającej w sektorze nieruchomości, skoncentrowanej głównie w obszarze inwestycji i wynajmu nieruchomości na rynku międzynarodowym za pośrednictwem spółek zależnych - w tym w Polsce.

Kupujący planuje nabyć opisaną w dalszej części wniosku nieruchomość zlokalizowaną w (…) znaną pod nazwą S oraz zamierza wykorzystywać ją w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. W szczególności, Kupujący z mocy prawa wstąpi w ogół praw i obowiązków wynajmującego wynikających z zawartych przez Sprzedającego i pozostających w mocy na dzień Transakcji umów najmu, kontynuując tym samym istniejące stosunki najmu, a ponadto będzie podejmował działania zmierzające do zawarcia nowych umów najmu dotyczących Nieruchomości. Kupujący jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym w Polsce i prowadzi działalność opodatkowaną tym podatkiem.

Sprzedający Y jest spółką polskiego prawa handlowego prowadzącą działalność gospodarczą na rynku nieruchomości. Przedmiotem działalności Sprzedającego jest m.in. wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, tj. działalność opodatkowana VAT. Sprzedający jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym w Polsce i prowadzi działalność opodatkowaną tym podatkiem. Sprzedający dokonywał zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odliczał podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o VAT. Obecnie Sprzedający jest właścicielem opisanego w dalszej części biurowca S znajdującego się w centrum (…), który to planuje zbyć na rzecz Kupującego.

Obecnie Sprzedający wykorzystuje przedmiotową Nieruchomość - S - do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na odpłatnym wynajmowaniu powierzchni biurowych na podstawie zawartych umów najmu z podmiotami trzecimi. Wynajem ten stanowi czynność opodatkowaną VAT. W związku z powyższym Nieruchomość jest wykorzystywana przez Sprzedającego do celów działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Do dnia Transakcji, Sprzedający nie wykorzystywał i nie będzie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie do celów działalności gospodarczej zwolnionej z VAT.

Do dnia Transakcji Sprzedający nie będzie prowadził innej działalności gospodarczej niż opisano powyżej, tj. działalności innej niż komercyjny wynajem Nieruchomości. Oprócz Nieruchomości będącej głównym aktywem Sprzedającego, w skład majątku Sprzedającego wchodzą także środki pieniężne w kasie, środki pieniężne na rachunkach bankowych oraz należności. Sprzedający posiada także tajemnice handlowe, firmę, księgi rachunkowe oraz pozostałą dokumentację finansową, księgową i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej. Sprzedający nie zatrudnia pracowników do prowadzenia działalności gospodarczej, ale korzysta z usług zewnętrznych podmiotów.

Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2025 r. poz. 278 z późn. zm.; dalej „ustawa o CIT”). Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

3. Opis Nieruchomości - status i historia W ramach Transakcji, Kupujący zamierza nabyć Nieruchomość (kompleks biurowy S tj. nieruchomość położoną w (…), która obejmuje: a) prawo użytkowania wieczystego dwóch zabudowanych działek gruntu z obrębu (…), oznaczonych numerami ewidencyjnymi: nr (…)o łącznej powierzchni gruntu (…), okres użytkowania wieczystego do dnia 21 września 2090 roku („Działki”), oraz b) prawo własności budynku biurowego posadowionego na ww. działkach, oznaczonych numerami (…), stanowiących odrębną nieruchomość („Budynek”) wraz z towarzyszącą mu infrastrukturą, w tym opisanymi poniżej budowlami oraz urządzeniami budowlanymi, związanymi z użytkowaniem Budynku („Budowle”), - dla których Sąd (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…), - łącznie jako „Nieruchomość”.

Budynek oferuje łącznie około (…) powierzchni najmu brutto (GLA), rozmieszczonej na (…) kondygnacjach nadziemnych oraz dwóch poziomach garażowych, w tym: (…). Budowle wchodzące w skład Nieruchomości, należące do Sprzedającego, to: parking naziemny zlokalizowany na wewnętrznym patio, składający się z utwardzenia terenu parkingu i wjazdów kostką betonową, kanalizacji deszczowej oraz dwóch szlabanów, a także zagospodarowanie terenu wokół Budynku, obejmujące utwardzoną nawierzchnię wraz z kanalizacją deszczową i oświetleniem.

Układ funkcjonalny Nieruchomości umożliwia elastyczną aranżację przestrzeni - od dużych modułów typu open space po mniejsze, wydzielone biura - co pozwala na efektywną obsługę zarówno dużych, jak i średnich najemców. Obecnie ok. 97% powierzchni S jest oddane w najem podmiotom trzecim. Nieruchomość posiada osobne wejścia z recepcją - tj. (…) Nieruchomość jest powszechnie rozpoznawana pod nazwą S jednak nie jest to nazwa własna zarejestrowana w Urzędzie Patentowym RP.

Prawo ochronne na znak towarowy graficzny S zostało uzyskane przez poprzedniego właściciela Nieruchomości - spółkę (…). - które wygasło, iw związku z tym nazwa S funkcjonuje obecnie wyłącznie w obrocie potocznym, i nie korzysta z ochrony prawnej jako znak towarowy, i nie będzie wchodzić w skład Transakcji. Do dnia Transakcji Sprzedający nie planuje podejmowania działań w zakresie rejestracji znaku towarowego. Budynek S został wybudowany, i oddany do użytkowania pod koniec lat 90. na podstawie Decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (…).

Sprzedający nabył Nieruchomość w dniu 2 czerwca 2014 roku na podstawie umowy przeniesienia przedsiębiorstwa oraz przejęcia zobowiązań od (…) z siedzibą w (…) (podział majątku między wspólników). W ramach tej umowy Sprzedający nabył zorganizowany zespół składników materialnych i niematerialnych, stanowiących przedsiębiorstwo w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego, przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie posiadania, zarządzania, użytkowania oraz wynajmu Nieruchomości.

Przedmiot transakcji obejmował w szczególności: prawo własności Budynku, prawo użytkowania wieczystego Działek, nazwę przedsiębiorstwa, środki trwałe, środki pieniężne, prawa i obowiązki wynikające z zawartych umów, tajemnice przedsiębiorstwa oraz inne składniki niematerialne związane z prowadzoną działalnością. Nieruchomość stanowiła wówczas integralną część nabytego przedsiębiorstwa i była wykorzystywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zgodnie z jej przeznaczeniem. Do dnia planowanej Transakcji upłynął okres 10 lat od dnia nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego w ramach nabycia przedsiębiorstwa, o którym mowa powyżej.

Nieruchomość od 2014 roku pozostaje aktywem Sprzedającego generującym przychody z tytułu odpłatnych umów najmu zawartych z podmiotami trzecimi - S cechuje się wysokim poziomem komercjalizacji, a zawarte przez Sprzedającego umowy najmu podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT zgodnie z obowiązującymi przepisami. Sprzedający w okresie posiadania Nieruchomości dokonywał szeregu inwestycji mających na celu utrzymanie oraz podniesienie standardu technicznego i funkcjonalnego obiektu.

Nieruchomość była w całości wykorzystywana przez Sprzedającego na potrzeby oddania w używanie najemcom na podstawie umów najmu (wraz z częściami wspólnymi służącymi prawidłowemu korzystaniu z Nieruchomości) w okresie dłuższym niż dwa lata. W okresie ostatnich dwóch lat Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie Nieruchomości, które przekraczałyby 30% wartości początkowej Nieruchomości, w stosunku do których przysługiwało mu prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego. Sprzedający, w celu zapewnienia kompleksowej obsługi Nieruchomości, powierzył wykonywanie czynności związanych z jej zarządzaniem wyspecjalizowanemu podmiotowi zewnętrznemu.

W konsekwencji Sprzedający pozostaje stroną umowy o zarządzanie Nieruchomością (ang. property management agreement) zawartej z podmiotem trzecim, profesjonalnie zajmującym się zarządzaniem nieruchomościami. Ponadto, Sprzedający korzysta również z usług świadczonych przez zewnętrzne podmioty w zakresie ochrony fizycznej, sprzątania (w tym dezynsekcji, deratyzacji, dezynfekcji), przechowywania obrazów, dokumentów (skanów), monitorowania p.poż, konserwacji wind, obsługi technicznej, usług telefonicznych i dostępu do Internetu.

Ponadto, Sprzedający zawarł szereg umów na dostawę mediów do Nieruchomości, obejmujących m.in. energię elektryczną, wodę, gaz oraz inne usługi niezbędne do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Jednocześnie Sprzedający jest stroną szeregu umów na świadczenie usług doradczych, prawnych, księgowych, PR i reklamowych, pośrednictwa w komercjalizacji Nieruchomości. Sprzedający nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał lub regulaminów.

Sprzedający nie prowadzi odrębnej ewidencji księgowej dla Nieruchomości. Przychody, koszty, należności oraz zobowiązania związane z działalnością gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości są ujmowane w księgach rachunkowych Sprzedającego zgodnie z ogólnymi zasadami rachunkowości, w ramach standardowego systemu ewidencji stosowanego dla całej działalności gospodarczej Sprzedającego. Wszystkie operacje związane z wynajmem Nieruchomości traktowane są jako element ogólnej działalności Sprzedającego, bez wyodrębniania odrębnej ewidencji dla tego obszaru.

Jednocześnie, z uwagi na fakt, iż Nieruchomość stanowi kluczowy składnik majątku Sprzedającego, w analizowanym zdarzeniu przyszłym w praktyce nie występują inne aktywa, od których Nieruchomość mogłaby zostać wyodrębniona, ani dla których możliwe byłoby prowadzenie odrębnych ksiąg rachunkowych lub innych urządzeń księgowych służących takiemu wyodrębnieniu.

4. Opis i przedmiot planowanej Transakcji W zakresie planowanej Transakcji, zamiarem Zainteresowanych jest podpisanie umowy sprzedaży Nieruchomości, w rezultacie której prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości wraz z prawem własności Budynku zostaną przeniesione ze Sprzedającego na Kupującego za cenę uzgodnioną w tej umowie („Umowa Sprzedaży”). Intencją Zainteresowanych jest zawarcie Transakcji na początku 2026 roku, jednak ostateczny termin może ulec zmianie.

Z chwilą zawarcia Umowy Sprzedaży, oprócz nabycia prawa użytkowania wieczystego Działek oraz prawa własności Budynku przez Kupującego, Kupujący, z mocy prawa, wstąpi w miejsce Sprzedającego we wszelkie prawa i obowiązki wynajmującego wynikające z obowiązujących w dniu Transakcji umów najmu zawartych w stosunku do Nieruchomości. Na etapie składania niniejszego wniosku Zainteresowani wciąż prowadzą negocjacje dotyczące szczegółowych warunków Transakcji.

Niemniej jednak, na dzień sporządzenia niniejszego wniosku o interpretację zakładane jest, że w ramach planowanej Transakcji (tj. sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Działek wraz z prawem własności Budynku) nastąpi przeniesienie na Kupującego następujących składników majątku i obowiązków związanych z Nieruchomością (o ile takie będą istniały na dzień Transakcji): a) prawo użytkowania wieczystego Działek wchodzących w skład Nieruchomości, b) prawo własności Budynku i Budowli, c) prawo własności ruchomości stanowiących elementy wyposażenia Nieruchomości i służących prawidłowemu funkcjonowaniu Nieruchomości, o ile nie należą one do osób trzecich, w tym w szczególności któregokolwiek z najemców Nieruchomości, d) prawa i obowiązki wynikające z umów najmu zawartych przez Sprzedającego, e) prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu (w formie gwarancji), f) kwoty stanowiące równowartość depozytów gotówkowych wpłaconych przez najemców w celu zabezpieczenia prawidłowego wykonania umów najmu w zakresie, w jakim zostały dostarczone przez najemców, g) prawa i obowiązki wynikające z rękojmi oraz gwarancji udzielonych przez wykonawców prac budowlanych dotyczących Nieruchomości, wraz z prawami i obowiązkami wynikającymi z zabezpieczeń prawidłowego wykonania tych praw w postaci gwarancji lub depozytów gotówkowych wpłaconych przez wykonawców- oraz prawa autorskie udzielone przez takich wykonawców h) dokumentacja prawna, dokumentacja techniczna i projektowa związana z Nieruchomością, będąca w posiadaniu Sprzedającego, (wymienione powyżej składniki majątku, w tym prawa i obowiązki związane z Nieruchomością, będą dalej łącznie zwane: „Przedmiotem Dostawy”).

Co do zasady, planowana Transakcja nie będzie obejmowała jakichkolwiek innych składników majątku Sprzedającego poza opisanym powyżej Przedmiotem Dostawy. Intencją Zainteresowanych jest, aby najpóźniej w dniu Transakcji doszło do wypowiedzenia umów zawartych przez Sprzedającego związanych z bieżącą obsługą Nieruchomości (tj. umów serwisowych i umów na dostawę mediów) Po Transakcji Kupujący zamierza zawrzeć we własnym zakresie umowy w powyżej wskazanych zakresach, przy czym nie można wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi podmiotami.

W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Sprzedającego, gdyż wynikać będą z negocjacji i planów Kupującego, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Kupującego za korzystne lub też takie warunki są narzucone przez dostawców danych usług. Nie jest intencją Zainteresowanych, aby jakiekolwiek umowy związane z bieżącą obsługą Nieruchomości, w szczególności umowy serwisowe czy umowy dotyczące dostawy mediów, zostały przeniesione na Kupującego w ramach Transakcji.

Niemniej jednak, z ostrożności nie można wykluczyć, że niektóre z umów- zostaną przeniesione, w szczególności w sytuacjach, gdyby warunki zaproponowane Kupującemu przez dotychczasowych usługodawców Sprzedającego miałyby być rażąco mniej korzystne niż dotychczasowe (np. znaczne podwyższenie kosztów, skrócenie okresu wypowiedzenia, zmiana zakresu świadczonych usług), bądź gdyby obowiązujące zasady świadczenia usług przez danego dostawcę uniemożliwiały ich kontynuację na dotychczasowych warunkach w przypadku zmiany właściciela Nieruchomości.

Przedmiotem Transakcji nie będą: a) prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością, którą Sprzedający ma zawartą z podmiotem trzecim (po dokonaniu Transakcji Kupujący będzie zarządzał Nieruchomością samodzielnie albo we współpracy z podmiotem trzecim, na podstawie odrębnie zawartej umowy), b) co do zasady praw i obowiązków z umów serwisowych i na dostawę mediów (z zastrzeżeniem uwag powyżej), c) tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego oraz know-how Sprzedającego - rozumiany jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji, d) firma przedsiębiorstwa Sprzedającego, e) księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej (poza dokumentacją ściśle związaną z Nieruchomością zbywaną w ramach planowanej Transakcji), f) prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Sprzedającego (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Sprzedający dokonuje rozliczeń z najemcami), g) środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie, w tym środki pieniężne ze zbycia przedmiotu Transakcji (z zastrzeżeniem depozytów gotówkowych wpłaconych przez najemców lub wykonawców, o których mowa powyżej), h) prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z prowadzeniem przez Sprzedającego bieżącej działalności (nie dotyczących bezpośrednio Nieruchomości), w tym umowy na prowadzenie obsługi księgowej czy umowy doradztwa prawnego czy podatkowego, i) zobowiązania związane z funkcjonowaniem Nieruchomości, w tym (i) wobec banku z tytułu jakiekolwiek umowy finansowania, (ii) związanych z rozliczeniami publicznoprawnymi (których prawnie, na skutek takiej Transakcji nie można przenieść) a także analogicznie należności publicznoprawnych oraz (iii) wynikających z wszelkich sporów sądowych i administracyjnych, których stroną jest Sprzedający, o ile będą istniały, j) zakład pracy Sprzedającego na Kupującego w rozumieniu art. 231 Kodeksu pracy, k) umów ubezpieczeniowych zawartych przez Sprzedającego, l) prawa i obowiązki wynikające z jakiejkolwiek umowy finansowania zawartej przez Sprzedającego w związku z Nieruchomością.

Strony na dzień Transakcji posiadać będą status czynnych podatników VAT w Polsce, a Transakcja będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej każdego z Zainteresowanych. Intencją Zainteresowanych jest opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT według odpowiedniej stawki. W związku z dostawą Nieruchomości, Zainteresowani zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT oraz wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2b) i ust. 11 ustawy o VAT.

Oświadczenie to zostanie złożone w akcie notarialnym dokumentującym dostawę Nieruchomości, tj. w Umowie Sprzedaży, w którym strony wspólnie zadeklarują rezygnację ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z VAT oraz wybiorą opodatkowanie tej dostawy VAT zgodnie z przepisami ustawy o VAT. 5. Wykorzystywanie Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej przez Kupującego po Transakcji Kupujący, po nabyciu Nieruchomości, zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości.

W konsekwencji na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego i ciągłego funkcjonowania Nieruchomości, zarówno we własnym zakresie, jak i poprzez zawarcie nowych umów z podmiotami trzecimi, w tym w szczególności umowy o zarządzanie Nieruchomością. Usługi najmu będą świadczone przez Kupującego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, co oznacza, że będą podlegały opodatkowaniu VAT zgodnie z obowiązującymi przepisami. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzenia przez Kupującego działalności gospodarczej w postaci komercyjnego wynajmu powierzchni Nieruchomości, przy wykorzystaniu własnego know-how i zasobów organizacyjnych oraz środków Kupującego.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że: - Zarówno budynek biurowy S jak i towarzysząca mu infrastruktura, obejmująca budowle w postaci parkingu naziemnego zlokalizowanego na wewnętrznym patio (wraz z utwardzeniem nawierzchni parkingu i wjazdów kostką betonową, kanalizacją deszczową oraz dwoma szlabanami), a także zagospodarowanie terenu wokół Budynku (obejmujące utwardzoną nawierzchnię, kanalizację deszczową oraz oświetlenie), zlokalizowane są na obszarze obu działek - tj. (…). - Zdefiniowane we wniosku Budynek oraz Budowle stanowią odpowiednio budynek i budowle w rozumieniu przepisów o prawie budowlanym - tj. (i) budynek biurowy S zlokalizowany w (…) stanowi budynek w rozumieniu art. 3 pkt. 2 ustawy Prawo budowlane.

Ponadto, wymienione we wniosku Budowle (tj. zgodnie z treścią wniosku: parking naziemny, wjazdy, kanalizacja deszczowa oraz dwa szlabany, utwardzona nawierzchnia wokół Budynku wraz z kanalizacją deszczową i oświetleniem) stanowią budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane. - Na działce nr (...) znajdują się następujące urządzenia budowalne związane z funkcjonowaniem zarówno budynku, budowli i ich częściami: przyłącza kanalizacji deszczowej, przewody instalacji wodociągowej oraz kanalizacji sanitarnej, przyłącze energii elektrycznej, przyłącza energii cieplnej oraz przewód telekomunikacyjny, przejazdy i place postojowe zlokalizowane na parkingu naziemnym oraz przejazdy do parkingu podziemnego budynku. - Na działce nr (...) znajdują się następujące urządzenia budowalne związane z funkcjonowaniem zarówno budynku, budowli i ich częściami: przyłącze energii elektrycznej, przejazdy i place postojowe zlokalizowane na parkingu naziemnym. - Budowle wymienione we wniosku, zlokalizowane na działkach nr (…), których prawo użytkowania wieczystego będzie przedmiotem sprzedaży, nie stanowią części składowych budynku.

W szczególności nie są częścią składową budynku: parking naziemny zlokalizowany na wewnętrznym patio, utwardzenie nawierzchni parkingu oraz wjazdów kostką betonową, kanalizacja deszczowa, szlabany wjazdowe, zagospodarowanie terenu wokół budynku obejmujące utwardzoną nawierzchnię, kanalizację deszczową oraz oświetlenie.) Wskazane obiekty stanowią odrębne budowle lub elementy zagospodarowania terenu i nie są trwale ani konstrukcyjnie związane z budynkiem w sposób pozwalający uznać je za jego części składowe. - W okresie ostatnich dwóch lat, jak również do dnia planowanej transakcji, Zbywca nie ponosił ani nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie Nieruchomości, poszczególnych budynków, budowli ani ich części, których wartość byłaby równa lub przekraczała 30% wartości początkowej Nieruchomości, w szczególności takich, w stosunku do których przysługiwałoby Sprzedającemu prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego. - Po nabyciu nieruchomości będącej przedmiotem opisanej we wniosku transakcji – Nabywca X będzie wykorzystywał ją do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni - tj. wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone we wniosku nr 1-3) 1) Czy planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, a jednocześnie nie będzie stanowiła sprzedaży przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT (wyłączonej z opodatkowania VAT na gruncie art. 6 ust. 1 ustawy o VAT)?

2) Czy w przypadku złożenia przez Zainteresowanych zgodnego oświadczenia w rozumieniu art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT, dotyczącego rezygnacji ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Transakcja sprzedaży Nieruchomości stanowić będzie czynność opodatkowaną VAT niebędącą czynnością zwolnioną z VAT oraz będzie podlegała udokumentowaniu fakturą VAT?

3) Czy w zakresie, w jakim planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT i nie zostanie zwolniona z tego podatku, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o kwotę VAT naliczonego wynikającego z faktury VAT oraz zwrotu nadwyżki podatku naliczonego z tytułu Transakcji zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 oraz art. 87 ustawy o VAT? Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług Ad.

1 W ocenie Zainteresowanych, planowana sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT, tj. dostawę niestanowiącą sprzedaży przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT wyłączonej z opodatkowania VAT na gruncie art. 6 ust. 1 ustawy o VAT. Ad.

2 W ocenie Zainteresowanych, w przypadku złożenia przez Wnioskodawców zgodnego oświadczenia w rozumieniu art. 43 ust. 10-11 Ustawy o VAT, dotyczącego rezygnacji ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, Transakcja sprzedaży Nieruchomości stanowić będzie czynność opodatkowaną VAT, niebędącą czynnością zwolnioną z VAT, oraz będzie podlegała udokumentowaniu fakturą VAT. Ad.

3 W zakresie, w jakim planowana Transakcja będzie podlegać VAT i nie zostanie zwolniona z tego podatku, Kupujący będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT) oraz (ii) do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym lub do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

Uzasadnienie Uzasadnienie w zakresie pytania 1: 1. Zasady ogólne - opodatkowanie VAT dostawy nieruchomości Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W świetle art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Z kolei przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii, o czym stanowi art. 2 pkt 6 ustawy o VAT.

Stosownie do brzmienia art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT. W świetle VAT, grunt związany funkcjonalnie z budynkiem dzieli jego losy na gruncie podatku VAT, co oznacza, że sposób opodatkowania dostawy budynku znajduje zastosowanie również do dostawy gruntu, na którym budynek ten jest posadowiony.

Z kolei zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy mamy do czynienia ze zbyciem przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, czynność taka nie podlega regulacjom ustawy o VAT. Mając na uwadze powyższe, w kontekście pytań zadanych w niniejszym wniosku, w pierwszej kolejności należy przeanalizować czy planowana Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. 2. Brak przesłanek uzasadniających uznanie przedmiotu Transakcji za „przedsiębiorstwo” i wyłączenia na tej podstawie Transakcji spod zakresu VAT. 2.1 Normatywna definicja przedsiębiorstwa Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia przedsiębiorstwa.

Niemniej jednak, pojęcie to zostało zdefiniowane w art. 551 Kodeksu cywilnego. Stosownie do treści przedmiotowej regulacji, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności: - oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części, nazwa przedsiębiorstwa, - własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, - prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, - wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, - koncesje, licencje i zezwolenia, - patenty i inne prawa własności przemysłowej, - majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne, - tajemnice przedsiębiorstwa, - księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

2.2 Przedmiot Transakcji vs. elementy normatywnej definicji przedsiębiorstwa Zważywszy na wyżej wymienione normatywne elementy przedsiębiorstwa, według Zainteresowanych, nie można uznać, że przedmiot planowanej Transakcji stanowi przedsiębiorstwo Sprzedającego. Wynika to z faktu, iż przedmiot planowanej Transakcji, w ocenie Zainteresowanych, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników wymienionych powyżej i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Zdaniem Zainteresowanych, za przeniesienie przedsiębiorstwa nie można bowiem przyjąć transakcji mającej za przedmiot ściśle określone składniki majątkowe - t.j. w przypadku analizowanej Transakcji składniki majątkowe wchodzące w skład Nieruchomości. Takie stanowisko zostało tez wielokrotnie potwierdzone przez polskie organy podatkowe, w tym np. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 4 marca 2013 r. (sygn. IPPP3/443- 1221/12-2/KT), zgodnie z którą: „(...) Nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa. Sama Nieruchomość nie wyczerpuje bowiem przytoczonej definicji przedsiębiorstwa z art. 551 Kodeksu cywilnego.

Planowanej transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących jego funkcjonowanie. Przy Zbywcy pozostanę bowiem podstawowe elementy składające się na przedsiębiorstwo, w tym, w szczególności, nazwa przedsiębiorstwa, środki pieniężne zgromadzone przez Zbywcę, bieżące zobowiązania i należności związane z prowadzonym wynajmem, zobowiązania związane z rozliczeniem mediów, know-how związany z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni, księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Zbywcy”.

2.3 Przedmiot Transakcji vs. całość organizacyjna i funkcjonalna W doktrynie i orzecznictwie podkreśla się, iż przeniesienie przedsiębiorstwa polega na przeniesieniu w pełni funkcjonalnej, samodzielnej jednostki organizacyjnej, zdolnej do samodzielnego realizowania celów gospodarczych. W ramach Transakcji Kupujący nabędzie główny składnik majątku Sprzedającego, jakim jest Nieruchomość, jednak nie nabędzie wszystkich aktywów wchodzących w skład przedsiębiorstwa Sprzedającego. Transakcja dotyczy wyłącznie określonego składnika majątkowego.

W konsekwencji, po jej dokonaniu, w majątku Sprzedającego pozostaną wciąż inne aktywa, które obecnie stanowią część jego przedsiębiorstwa, a które nie są Przedmiotem Dostawy. Oznacza to, że Kupujący nie przejmuje całego przedsiębiorstwa Sprzedającego ani nie będzie kontynuował prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Po nabyciu Nieruchomości Kupujący będzie wykorzystywał ją do prowadzenia własnej działalności gospodarczej w zakresie komercyjnego wynajmu powierzchni, w sposób całkowicie niezależny od Sprzedającego, przy wykorzystaniu własnych zasobów i know-how oraz zasadniczo, na podstawie nowo zawartych przez siebie umów z podmiotami trzecimi.

Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Z uwagi na fakt, iż Kupujący nabędzie tylko wybrany składnik majątkowy Sprzedającego, nie można - zdaniem Zainteresowanych - uznać, iż stanowi on zespół elementów, które to elementy te łączyłaby więź o charakterze organizacyjnym. Zgodnie ze stanowiskiem przyjmowanym przez organy podatkowe, w tym przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 23 czerwca 2020 r. (sygn.

0111-KDIB3-2.4012.207.2020.2.EJU): „(...) zbycie przedsiębiorstwa ma miejsce wówczas, gdy cały majątek przedsiębiorstwa przechodzi na własność jednego nabywcy, który kontynuuje działalność gospodarczą zbywcy. O tym, czy doszło do wyodrębnienia przedsiębiorstwa decyduje pełen zakres zbywanego majątku, praw i zobowiązań, wyodrębnienie to musi dotyczyć przedsiębiorstwa jako całości. Nie może ono obejmować dowolnej części danego przedsiębiorstwa, żeby można było uznać, że doszło do powstania zespołu składników, które mogłyby stanowić niezależne przedsiębiorstwo”. Takie stanowisko znajduje potwierdzenie także w najnowszym orzecznictwie sądowym - w wyroku z dnia 14 marca 2023 r. (sygn.

I FSK 2093/18), Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że: „W art. 2 pkt 27e w zw. z art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług nie chodzi o zespół składników majątkowych, które po włączeniu do majątku nabywcy i podjęciu określonych działań (np. zawarciu umów najmu, zatrudnieniu lub wydzieleniu grupy pracowników do obsługi tej działalności) będą mogły funkcjonować jako niezależny zakład (dział, wydział itp.), a o przekazanie takiego zespołu składników majątkowych, który już jest zdolny do samodzielnego funkcjonowania w takim charakterze”. Z świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych nie ma podstaw, aby Transakcję zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Sprzedającego.

W szczególności, w ocenie Zainteresowanych przedmiot Transakcji nie umożliwia dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Dla prowadzenia takiej działalności niezbędne byłoby uzupełnienie przedmiotu Transakcji o szereg dodatkowych elementów (np. przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie Nieruchomością), co po dniu Transakcji będzie pozostawało wyłącznie w gestii Kupującego. W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, przedmiot Transakcji należy traktować jako pojedynczy składnik majątkowy, a nie jako przedsiębiorstwo w rozumieniu przepisów prawa.

3. Brak przesłanek uzasadniających uznanie Transakcji za zbycie „zorganizowanej części przedsiębiorstwa” i wyłączenia na tej podstawie Transakcji spod zakresu VAT. 3.1 Normatywna definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy VAT przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

W świetle przywołanego przepisu zorganizowana część przedsiębiorstwa istnieje, jeżeli łącznie spełnione są następujące przesłanki: a) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania; b) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie; c) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych (wyodrębnienie funkcjonalnie); d) zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. a) Przesłanka zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań W praktyce interpretacyjnej organów podatkowych przyjmuje się, że warunek przeniesienia składników niematerialnych, w tym zobowiązań, uważa się za spełniony, gdy przedmiotem zbycia są wszystkie te umowy, wierzytelności i zobowiązania, które są niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej przez zbywaną część przedsiębiorstwa.

W ramach planowanej Transakcji nie będą przenoszone składniki, takie jak umowy o zarządzanie Nieruchomością czy umowy serwisowe, które są niezbędne do prowadzenia działalności Sprzedającego z wykorzystaniem Nieruchomości - Kupujący w ramach Transakcji nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe przedsiębiorstwa Sprzedającego, których wg Zainteresowanych nie można uznać za zorganizowany zespół elementów. b) Przesłanka dotycząca wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego O wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział, itp.

(co potwierdzone jest praktyką organów podatkowych). Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość). Odrębność finansową, zdaniem Zainteresowanych, należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej.

Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa. Nieruchomość nie stanowi i nie będzie stanowić na moment Transakcji odrębnego przedsiębiorstwa ani jednostki organizacyjnej (np. oddziału, wydziału czy działu) w strukturze Sprzedającego. Nie została i nie zostanie wyodrębniona w dokumentach korporacyjnych jako samodzielna jednostka.

Pod względem finansowym Nieruchomość nie jest również wyodrębniona - Sprzedający nie prowadzi dla niej odrębnej księgowości, bilansu ani rachunku zysków i strat, co oznacza brak możliwości przypisania przychodów, kosztów, należności i zobowiązań do ZCP. W związku z powyższym, Nieruchomość jako przedmiot Transakcji nie spełnia przesłanek odrębności organizacyjnej ani finansowej. c) Przesłanka wyodrębnienia funkcjonalnego i przesłanko możliwości samodzielnej realizacji zadań gospodarczych Wyodrębnienie funkcjonalne oznacza przeznaczenie danego zespołu składników do realizacji określonych zadań gospodarczych.

Powszechnie podkreśla się, że zorganizowana część przedsiębiorstwa powinna stanowić potencjalnie niezależne przedsiębiorstwo, zdolne do samodzielnego wykonywania zadań gospodarczych, do realizacji których służy w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. Podkreślenia wymaga fakt, że sama Nieruchomość nie będzie wystarczająca do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej przez Kupującego. Samodzielność ZCP, zdaniem Zainteresowanych, oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo.

Zdaniem Zainteresowanych, pozostawienie poza zakresem Transakcji szeregu elementów działalności gospodarczej Sprzedającego pozbawia Nieruchomość zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Dopiero w gestii Kupującego będzie leżało takie ich zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby mogły być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej. W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych przedmiot Transakcji nie może zostać uznany za samodzielną część przedsiębiorstwa.

3.2 Przedmiot Transakcji vs. normatywna definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa W ocenie Zainteresowanych, przedmiot Transakcji nie spełnia warunków wymaganych do uznania go za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. W analizowanym przypadku nie występuje wyodrębnienie organizacyjne, wyodrębnienie finansowe i nie dochodzi do przeniesienia zobowiązań, które są wskazane wprost w treści art. 2 pkt 27e jako jeden z niezbędnych elementów ZCP. W efekcie, nie są spełnione kluczowe przesłanki z definicji ZCP, co wyklucza możliwość zakwalifikowania przedmiotu Transakcji jako ZCP.

W konsekwencji, Transakcja nie będzie podlegać wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. 4. Podsumowanie argumentacji w zakresie braku możliwości uznania przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo lub ZCP W ocenie Zainteresowanych, przedmiot planowanej Transakcji nie wykazuje odrębności organizacyjnej, finansowej ani nie stanowi zespołu składników majątkowych, wraz z zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze. W ocenie Zainteresowanych, przedmiotem planowanej Transakcji nie jest przedsiębiorstwo w rozumieniu przepisów prawa cywilnego.

W tym miejscu należy wskazać, że Minister Finansów w dniu 11 grudnia 2018 r. opublikował objaśnienia podatkowe: „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” („Objaśnienia”) w celu zwiększenia pewności stosowania prawa u podatników poprzez zmniejszenie ryzyka kwestionowania poprawności rozliczeń w podatku VAT przez organy podatkowe przy transakcjach sprzedaży nieruchomości. Z treści Objaśnień wynika, że jedynie w wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu VAT.

Takie okoliczności występują w dwóch przypadkach: (i) gdy istnieje zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz (ii) istnieje faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Minister Finansów stwierdził, że celem weryfikacji istnienia faktycznej możliwości kontynuowania działalności przy użyciu składników majątkowych wchodzących w skład Transakcji należy ustalić czy na nabywcę przenoszone są wszystkie wskazane poniżej elementy: e) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów; f) umowy o zarządzanie nieruchomością; g) umowy zarządzania aktywami; h) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak zostało to przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego, Transakcja nie będzie obejmowała przeniesienia żadnego z ww. elementów. Ponadto Minister Finansów zwraca uwagę, że w sytuacji, w której konieczne jest podejmowanie przez nabywcę dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, wykluczona jest możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników „umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę”.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt opisanego zdarzenia przyszłego, stwierdzić należy, że Kupujący z racji tego, że w ramach Transakcji nie zostaną przeniesione środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych Sprzedającego, zmuszony będzie do angażowania swoich własnych środków oraz podjęcia dodatkowych działań faktycznych i prawnych celem prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o składniki nabyte w ramach Transakcji.

O ile zatem Kupujący może planować kontynuowanie działalności prowadzonej dotychczas przez Sprzedającego, to nie istnieje faktyczna możliwość kontynuowania działalności przedsiębiorstwa Sprzedającego bez podejmowania dodatkowych działań - m.in. zawarcia przez Kupującego nowej umowy o zarządzenie Nieruchomością. W świetle powyższego, po dokonanej analizie treści przesłanek z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, treści Objaśnień i odniesieniu się do wskazówek interpretacyjnych Ministra Finansów, zdaniem Zainteresowanych, przedmiot planowanej Transakcji nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa, ani też zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Za słusznością stanowiska Zainteresowanych przemawiają liczne interpretacje podatkowe wydane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w zbliżonych stanach faktycznych/zdarzeniach przyszłych dotyczących transakcji dostawy nieruchomości komercyjnych, przykładowo: - interpretacja indywidualna z dnia 3 września 2025 roku (sygn. 0111-KDIB3-3.4012.410.2025.3.JSU), - interpretacja indywidualna z dnia 19 lutego 2024 r. (sygn. 0112-KDIL1-2.4012.652.2023.1.DS), - interpretacja indywidualna z dnia 15 lutego 2024 r. (sygn. 0112-KDIL1-1.4012.699.2023.1.MG), - interpretacja indywidualna z dnia 28 kwietnia 2025 r. (sygn.

0111-KDIB3-3.4012.57.2025.3.AW), - interpretacja indywidualna z dnia 3 września 2025 r. (sygn. 0111-KDIB3-3.4012.410.2025.3.JSU), - interpretacja indywidualna z dnia 10 listopada 2023 r. (sygn. 0111-KDIB3-2.4012.522.2023.3.ASZ), - interpretacja indywidualna z dnia 16 sierpnia 2023 r. (sygn. 0112-KDIL3.4012.360.2023.2.MBN), - interpretacja indywidualna z dnia 30 marca 2023 r. (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.47.2023.3.IK). Zdaniem Zainteresowanych - planowana Transakcja nie będzie stanowiła dostawy przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego, a w konsekwencji nie będzie podlegała wyłączeniu spod stosowania ustawy o VAT.

W konsekwencji, planowana Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, a zatem będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Zbywana Nieruchomość jako składnik majątkowy o charakterze materialnym, mieści się w definicji towaru, o której mowa w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT. W szczególności, w ramach Transakcji dojdzie do faktycznego przekazania władztwa ekonomicznego nad Nieruchomością, umożliwiającego Kupującemu samodzielne podejmowanie decyzji o jej przeznaczeniu i wykorzystaniu, co odpowiada cechom prawnym dostawy towaru dla celów VAT.

Tym samym, Transakcja nie będzie objęta wyłączeniem, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, i powinna zostać rozliczona zgodnie z zasadami właściwymi dla opodatkowania dostawy nieruchomości na gruncie ustawy o VAT. Uzasadnienie w zakresie pytania 2: 1. Dostawa Nieruchomości w świetle VAT - zasady ogólne Ustaliwszy, że Transakcja sprzedaży Nieruchomości nie spełnia warunków do uznania jej za sprzedaż przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, należy przejść do analizy zasad opodatkowania tej Transakcji na gruncie ustawy o VAT.

Jednocześnie należy mieć na uwadze, że grunt - jako element związany z budynkiem - dzieli jego losy na gruncie VAT, co oznacza, że sposób opodatkowania Nieruchomości odnosi się do Budynku oraz gruntu, na którym jest on posadowiony. Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Odnosząc powyższe przepisy do przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, należy w pierwszej kolejności wskazać, że Nieruchomość spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT.

W związku ze sprzedażą Kupujący nabędzie prawo do rozporządzania Nieruchomością jak właściciel. Kupujący będzie zobowiązany do zapłaty na rzecz Sprzedającego ceny sprzedaży. Tym samym planowana sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. W dalszej kolejności analizy wymaga, czy w związku z Transakcją Sprzedający będzie działał jako podatnik VAT. Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego Sprzedający posiada status czynnego podatnika VAT - tym samym w ramach planowanej Transakcji Sprzedający będzie działał jako podatnik VAT.

Podsumowując powyższe, sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów dokonywaną przez podatnika VAT. Nie przesądza to jednak automatycznie, że planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Ustawodawca określił bowiem w art. 43 ust. 1 ustawy o VAT katalog czynności zwolnionych przedmiotowo z opodatkowania tym podatkiem.

Dostawa nieruchomości w świetle VAT - zwolnienia z VAT Zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT jest więc konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług oraz brak prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy ich nabyciu, imporcie lub wytworzeniu. Powyższe warunki do zastosowania opisywanego zwolnienia muszą być spełnione łącznie.

W ocenie Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegać zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, ponieważ Nieruchomość była (jest) wykorzystywana przez Sprzedającego do działalności opodatkowanej VAT. 2.2 Zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwolniona od podatku jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, według art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: (a) wybudowaniu lub (b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Zaznaczyć należy, że zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt. 10 ustawy o VAT ma charakter fakultatywny. Ustawodawca przewidział w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT możliwość rezygnacji z tego zwolnienia.

Stosownie do treści ww. przepisu, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części są (1) zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz (2) złożą przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia, którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, takie oświadczenie musi również zawierać: imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy, planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części, adres budynku, budowli lub ich części.

2.3 Dostawa Nieruchomości a zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT W ocenie Zainteresowanych, opierając się na definicji "pierwszego zasiedlenia", w odniesieniu do Budynku wchodzącego w skład Nieruchomości pierwsze zasiedlenie nastąpiło ponad 2 lata przed planowaną Transakcją - Budynek co najmniej od dwóch lat jest wykorzystywany przez Sprzedającego w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej opodatkowanej VAT.

Ponadto w odniesieniu do Budynku nie doszło i nie dojdzie do jego ponownego pierwszego zasiedlenia w okresie ostatnich dwóch lat przed planowaną Transakcją (wydatki poniesione na jego ulepszenia nie przekroczyły i nie przekroczą do dnia Transakcji 30% ich wartości początkowej). W konsekwencji, do dostawy Nieruchomości znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

2.4 Rezygnacja ze zwolnienia z VAT Na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Zainteresowani mogą zrezygnować z tego zwolnienia i wybrać opodatkowanie dostawy Nieruchomości pod warunkiem, że zarówno Sprzedający jak i Kupujący będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi i złożą w umowie sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie VAT dostawy budynku. Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego intencją Zainteresowanych jest opodatkowania Transakcji VAT.

Zarówno Sprzedający jak i Kupujący będą na moment Transakcji czynnymi podatnikami VAT, a zatem pierwszy z warunków do rezygnacji z ww. zwolnienia i wybrania opodatkowania VAT dostawy Budynku, Budowli i ich części, wymienionych w powołanym przepisie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, należy uznać za spełniony. Zainteresowani zamierzają również złożyć w akcie notarialnym (umowie sprzedaży Nieruchomości) oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2b i ust. 11 ustawy o VAT wybierając opodatkowanie VAT budynku, budowli lub ich części.

2.5 Zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, zwolniona jest z VAT pod warunkiem że (a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, (b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

2.6 Dostawa Nieruchomości a zwolnienie z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT W ocenie Zainteresowanych do dostawy Budynku wchodzącego w skład Nieruchomości nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Wskazany przepis znajduje zastosowanie wyłącznie w sytuacji, gdy dostawa budynków, budowli lub ich części nie jest objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Tymczasem, w ocenie Zainteresowanych dostawa Budynku wchodzącego w skład Nieruchomości będzie w całości objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ co najmniej 2 lata przed Transakcją doszło do ich pierwszego zasiedlenia. W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych, do dostawy wchodzących w skład Nieruchomości budynku, budowli i ich części, nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

2.7 Podsumowanie stanowiska Zainteresowanych odnośnie opodatkowania VAT dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji Podsumowując, w ocenie Zainteresowanych: - do dostawy Nieruchomości znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w związku jednak z tym, że Zainteresowani złożą oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust 10 pkt 2b i ust. 11 ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT, to Transakcja będzie w całości opodatkowana VAT, - zgodnie z dyspozycją art. 29a ust 8 ustawy o VAT (w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu), również dostawa gruntu, na którym znajduje się Budynek, będzie opodatkowana VAT - zatem dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie w całości opodatkowana VAT, - do dostawy Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie znajdą zastosowania zwolnienia z VAT, o których mowa w art. 43 ust 1 pkt 2 oraz 43 ust. 1 pkt 10 a ustawy o VAT.

Uzasadnienie w zakresie pytania 3: Elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o jego prawie do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Jeśli zatem dane towary i usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy nabyciu. Na dzień dokonania Transakcji Zainteresowani będą zarejestrowanymi czynnym podatnikami VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący będzie prowadzić działalność polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości. Taki typ działalności - jako odpłatne świadczenie usług - podlega opodatkowaniu VAT według stawki VAT podstawowej, o której mowa w art. 41 ust. 1 ustawy o VAT.

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji (sprzedaży Nieruchomości) i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej faktyczne dokonanie, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty VAT należnego o VAT naliczony odpowiednio przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie zaś z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku, gdy kwota podatku naliczonego jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy. Jeżeli, zatem, dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Podsumowując, z uwagi na fakt, iż Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem od Sprzedającego lub prawo do zwrotu tej różnicy na rachunek bankowy zgodnie z art. 87 ust 1 ustawy o VAT.