Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowejz 8 października 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.526.2025.5.KO

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe Szanowni Państwo, stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe. Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej 27 czerwca 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. w zakresie podatku od towarów i usług. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie pismami z 5 sierpnia 2025 r. i z 1 września 2025 r. (wpływ odpowiednio 5 sierpnia 2025 r. i 1 września 2025 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem 1. Zainteresowany będący stroną postępowania: A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością 2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania: B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Opis zdarzenia przyszłego 1. Wnioskodawcy A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej „Sprzedawca”) ma miejsce siedziby i zarządu na terytorium Polski oraz podlega w Polsce tzw. nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób prawnych. Sprzedawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT na moment zawarcia transakcji będącej przedmiotem niniejszego wniosku).

Sprzedawca prowadzi w Polsce działalność gospodarczą polegającą na wynajmie nieruchomości, która podlega opodatkowaniu 23 proc. stawką VAT. B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej „Nabywca”) jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT na moment zawarcia transakcji będącej przedmiotem niniejszego wniosku). Nabywca prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem jest m.in. 68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub Dzierżawionymi; 70.12.Z Kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek; 70.20.Z Wynajem nieruchomości na własny rachunek.

Sprzedawca oraz Nabywca (dalej łącznie: „Wnioskodawcy”) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2025.278 tj. z dnia 2025.03.07, dalej: „ustawa o CIT”). Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 Ustawy o VAT.

2. Opis nieruchomości Sprzedawca jest właścicielem nieruchomości budynkowej, tj. zabudowanej działki numer 1, o powierzchni 1.369 m2, położonej w (…), dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą numer (…) (dalej: „Działka”) oraz zabudowy tj. budynku-kamienicy „(…)” z oficyną północą i południową (…), która wpisana jest do Rejestru Zabytków Miasta (…) pod nr (…) rej. grunt. (…) na podstawie opisu i mapy k.3 na wniosek z dnia (…) na podstawie decyzji Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków (…) z dnia (…) wpisano (...) (dalej: „Budynek”). Działka zabudowana Budynkiem dalej łącznie określana jest jako Nieruchomość.

Na Nieruchomości znajdują się następujące budowle: utwardzenie dziedzińca z płyt granitowych o powierzchni 163 m.kw.; utwardzenie z kostki granitowej na wejściach od strony ul. (…) o łącznej powierzchni 9,1 m.kw. oraz utwardzenie płytami granitowymi na wejściu od strony ul. (…) o powierzchni 0,9 m.kw. (dalej: „Budowle”). Sprzedawca nabył Nieruchomość 31 lipca 2013 r. na podstawie umowy przeniesienia własności nieruchomości sporządzonej przez (…), notariusza w (…) (Repertorium A nr – (…)), a nabycie zostało udokumentowane fakturą z wykazanym podatkiem VAT, który podlegał odliczeniu przez Sprzedawcę.

Do dnia planowanej sprzedaży upłynie zatem okres ponad 10 lat od dnia nabycia Nieruchomości przez Sprzedawcę. Nieruchomość jest wykorzystywana przez Sprzedawcę na potrzeby oddania w używanie najemcom na podstawie umów najmu oraz dzierżawy (wraz z częściami wspólnymi służącymi prawidłowemu korzystaniu z nieruchomości) w okresie dłuższym niż dwa lata przed dniem planowanej sprzedaży i z tego tytułu Sprzedawca wystawia faktury z 23% VAT.

Dla Nieruchomości Prezydent (…) wydał w dniu 31 marca 2023 r. decyzję nr (…) zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę dla inwestycji obejmującej przebudowę, rozbudowę, remont i zmianę sposobu użytkowania Budynku na budynek mieszkalny wielorodzinny z usługami w parterze wraz z zagospodarowaniem terenu (budowa wewnętrznego dziedzińca w miejscu przeszklonego atrium przeznaczonego do rozbiórki, przebudowa dwóch studni doświetlających piwnicę w chodniku ul. (…), remont dwóch studni doświetlających piwnicę w chodniku Rynku (dz. Nr (…)), a wskazana decyzja jest ostateczna i prawomocna.

Budynek nie był i nie będzie ulepszany (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) przez Sprzedawcę, w tym w okresie ostatnich dwóch lat przed planowaną sprzedażą, o ponad 30% wartości początkowej Budynku. Sprzedawca poniósł koszty sporządzenia projektu architektonicznego, których wysokość nie przekroczyła 30% wartości początkowej Budynku. 3. Działalność Sprzedawcy Sprzedawca jest spółką, której przedmiotem działalności jest najem powierzchni użytkowej znajdującej się w Budynku (głównie powierzchnia biurowa oraz handlowa). Sprzedawca nie zatrudnia pracowników.

Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych, zawartych z innymi podmiotami. Sprzedawca w celu zapewnienia obsługi Nieruchomości korzysta przede wszystkim z infrastruktury oraz zasobów kadrowych zewnętrznych podmiotów świadczących usługi zarządzania nieruchomościami i obsługi nieruchomości.

Obsługa Nieruchomości jest realizowana przez umowy z podmiotami zewnętrznymi (dalej: „Umowy serwisowe”), które obejmują usługi oraz dostawy takie jak sprzątanie, wywóz odpadów, dezynsekcja, deratyzacja, ochrona fizyczna, dostawa energii elektrycznej, dostawa wody i odprowadzanie ścieków, monitoring ppoż., konserwacja wind, obsługa techniczna, dostawa ciepła. Jednocześnie Sprzedawca zawierał umowy na świadczenie usług doradczych, prawnych, księgowych, PR i reklamowych dotyczących Nieruchomości. Sprzedawca prowadzi działalność w zakresie wynajmu oraz dzierżawy powierzchni w Nieruchomości. Działalność ta jest opodatkowana VAT według standardowej stawki 23%.

Sprzedawca nie wykorzystuje Nieruchomości wyłącznie do celów działalności gospodarczej zwolnionej z VAT. Sprzedawca jest zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny oraz dokonuje zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odlicza podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o VAT. Sprzedawca nie prowadzi innej działalności gospodarczej niż opisano powyżej, tj. działalności innej niż komercyjny wynajem powierzchni znajdujących się w Nieruchomości. Sprzedawca nie posiada aktywów innych niż związane z opisaną wyżej działalnością gospodarczą.

W szczególności, Sprzedawca nie posiada aktywów trwałych innych niż Nieruchomość wraz z przynależnościami oraz prawami związanymi z Nieruchomością. Sprzedawca nie dokonał ani nie będzie dokonywał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innej jednostki organizacyjnej, ani formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego ani wewnętrznie w drodze przyjęcia uchwał lub regulaminów. Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością gospodarczą Sprzedawcy polegającą na wynajmie powierzchni użytkowej w ramach Nieruchomości są ewidencjonowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości.

4. Umowy Najmu Na dzień transakcji sprzedaży Nieruchomości obowiązywać będzie kilka umów dotyczących najmu, użytkowania lub dzierżawy powierzchni Nieruchomości (dalej: „Umowy najmu”) w tym: 1) Umowy najmu powierzchni użytkowych zawartych z klientami biznesowymi; 2) Umowa dzierżawy zawarta ze spółką telekomunikacyjną; 3) Umowa o udostępnieniu nieruchomości w celu budowy i eksploatacji sieci telekomunikacyjnej. Umowy najmu bazują na standardowym modelu rozliczenia najmu powierzchni, tj. wynagrodzenie Sprzedawcy z tytułu najmu obejmuje umówiony czynsz najmu oraz koszty mediów i utrzymania Nieruchomości w podziale na najemców.

Ponadto, Umowy najmu co do zasady przewidują wpłatę przez najemcę kaucji zabezpieczającej. 5. Planowana Transakcja Transakcja (dalej „Transakcja”) obejmie przeniesienie przez Sprzedawcę na Nabywcę: 1) własności zabudowanej Działki; 2) własności zabudowy, tj. Budynku i Budowli; 3) własności ruchomości stanowiących wyposażenie niezbędne do funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem (przynależności), które nie stanowią odrębnego przedmiotu własności; 4) praw autorskich do dokumentacji projektowej, które Sprzedający nabył na podstawie umowy zawartej ze spółką C sp. z o.o. z dnia 22 grudnia 2021 r. w zakresie w jakim Sprzedający je nabył (dalej „Prawa autorskie”).

Ruchomości inne niż stanowiące wyposażenie Nieruchomości lub służące jej funkcjonowaniu zgodnie z przeznaczeniem nie będą przedmiotem Transakcji. W ramach Transakcji Sprzedawca wyda Nabywcy komplet dokumentacji projektowej związanej z uzyskanym pozwoleniem na budowę, w tym projekt budowlany, projekt wykonawczy, uzyskane warunki, odstępstwa, dziennik budowy itp. Umowy najmu nie będą przedmiotem sprzedaży. Większość Umów najmu jest zawarta na czas określony, który skończy się przed planowaną datą sprzedaży Nieruchomości (jednak Strony dopuszczają możliwość, że okres najmu niektórych z nich zostanie przedłużony).

Możliwe zatem, że w przypadku części Umów najmu Nabywca wstąpi w miejsce wynajmującego wraz z nabyciem Nieruchomości z mocy prawa (art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego). Zgodnie z umową sprzedaży, Nabywca nie dokona wypowiedzenia żadnej z umów najmu na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli którykolwiek z najemców wysunie zgodnie z art. 679 § 1 Kodeksu cywilnego roszczenie wobec Sprzedającego o naprawienie szkody wynikającej ze zwrotu przedmiotu najmu przed terminem przewidzianym w danej umowie najmu, Nabywca naprawi szkodę na rzecz Sprzedającego lub, według uznania Nabywcy, zapłaci bezpośrednio na rzecz takiego najemcy kwotę odszkodowania, jakie ma być zapłacone temu najemcy, wraz z wszelkimi racjonalnymi i udokumentowanymi kosztami doradztwa prawnego, jak również kosztami sądowymi i administracyjnymi itp.

Intencją Sprzedawcy i Nabywcy w ramach Transakcji będzie to, by korzyści i ciężary związane z Nieruchomością w całości przeszły na Nabywcę od dnia dostawy Nieruchomości (dalej „Dzień transakcji”). Zamiarem stron jest wypowiedzenie przez Sprzedawcę Umów serwisowych i zawarcie ich we własnym zakresie przez Nabywcę. Umowy te mogą być kontynuowane po Dniu transakcji jedyne w zakresie niezbędnym dla utrzymania ciągłości najmu i przez możliwie najkrótszy okres z nich wynikający.

Zamiarem stron Transakcji będzie dokonanie rozliczenia ciężarów i korzyści na Dzień transakcji, w szczególności nie jest zamiarem stron przenoszenie żadnych umów, praw i obowiązków innych niż wyżej opisane wynikające z wstąpienia z mocy prawa w miejsce wynajmującego, z zastrzeżeniem postanowień ostrożnościowych. Jednakże nie będzie możliwe zapewnienie, że wszelkie umowy zostaną rozwiązane na Dzień transakcji. Strony będą współpracować aby zapewnić, żeby ich zakończenie nastąpiło to w możliwie szybkim terminie.

Jedynie, jeśli taki będzie wymóg jedynego dostępnego dostawcy (np. woda, ścieki, ciepło) może dojść do cesji umowy pomiędzy Sprzedawcą i Nabywcą, jako sposób zawarcia nowej umowy, przy czym taki sposób będzie niezależny od ich woli. Umowa nie będzie zawierać innych niż opisane powyżej szczegółowych postanowień dotyczących przejścia ze Sprzedawcy na Nabywcę praw i obowiązków z Umów najmu – w tym zakresie zastosowanie będą miały ogólne przepisy prawa. Sprzedawca nie przeniesie na rzecz Nabywcy umowy ubezpieczenia (polisy) Nieruchomości, umów księgowych, doradczych oraz wszelkich innych umów dotyczących działalności Sprzedawcy.

W ramach Transakcji zostaną wydane Nabywcy standardowe dokumenty przekazywane przy sprzedaży Nieruchomości (m.in. dokumentacja projektowa, w tym dot. prac aranżacyjnych dla najemców oraz dokumentacja dotycząca Umów najmu oraz rozliczeń z nimi) niezbędne do prawidłowego korzystania z Nieruchomości i wywiązywania się z obowiązków wynikających Umów najmu, w które w miejsce wynajmującego wstąpi Nabywca (jeżeli taka sytuacja wystąpi). Poza ww. przedmiotami Transakcji jej przedmiotem nie będą inne niż opisane powyżej składniki majątkowe przedsiębiorstwa Sprzedawcy.

Przedmiotem Transakcji nie będą w szczególności: a) należności oraz zobowiązania pieniężne; b) know-how i tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedawcy; c) oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo Sprzedawcy (firma Sprzedawcy); d) księgi rachunkowe Sprzedawcy, ani też dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedawcę (z wyłączeniem ww. wskazanej dokumentacji); e) zobowiązania Sprzedawcy (inne niż te, które przejdą z mocy prawa jako wynikające z Umów najmu); f) środki pieniężne Sprzedawcy czy umowy rachunków bankowych Sprzedawcy (z wyjątkiem wpłaconych przez Najemców kaucji – jeżeli wystąpią); g) prawa i obowiązki Sprzedawcy wynikające z zawartych przez niego umów (innych niż te, które przejdą z mocy prawa jako wynikające z Umów najmu); h) prawa i obowiązki (w tym zobowiązania) wynikające z umów o pracę w związku z przejściem części zakładu pracy w rozumieniu art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (Dz.

U. z 2023 r. Poz. 1465), („Kodeks Pracy”) – Sprzedawca nie zatrudnia pracowników; i) prawa i obowiązki wynikające z ewentualnych postępowań sądowych dotyczących sporów prawnych z byłymi najemcami. W celu kontynuacji Umów najmu bez naruszenia warunków z nich wynikających Nabywca będzie zobowiązany co najmniej do: 1) zawarcia umowy ubezpieczenia Nieruchomości; 2) objęcia Nieruchomości obsługą księgową niezbędną do wykonywania najmu; 3) zarządzania najmem we własnym zakresie lub zatrudnienia podmiotu zarządzającego; 4) zapewnienia finansowania obsługi najmu; 5) zawarcia we własnym zakresie Umów serwisowych dla Nieruchomości.

Sprzedawca wykorzystuje Nieruchomość wyłącznie do działalności opodatkowanej podatkiem VAT i nie wykorzystywał jej do działalności zwolnionej. Na moment dokonania Transakcji zarówno Sprzedawca jak i Nabywca będą zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi. Sprzedawca (jako czynny zarejestrowany podatnik VAT) oraz Nabywca (jako czynny zarejestrowany podatnik VAT) w Umowie zawartej w formie aktu notarialnego zrezygnują ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tj. Dz.U. z 2024 . poz. 361, ze zm.; dalej: „Ustawa o VAT”) dla dostawy Budynku.

6. Działalność Nabywcy Zawierając Transakcję Nabywca działał będzie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a nabytą Nieruchomość będzie wykorzystywał do swojej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT stawką podstawową. Głównym celem nabywcy jest zmodernizować Budynek i zmienić jego charakter, tak aby zmaksymalizować jego wartość rynkową. Nabywca zamierza w przypadku uzyskania odpowiednich decyzji i pozwoleń przebudować i zmodernizować Nieruchomość oraz zmienić jej charakter na Nieruchomość o funkcji hotelowej wraz z zapleczem gastronomiczno-usługowym.

Nabywca planuje dostosowanie Budynku do funkcji hotelowych i osiąganie przychodów z działalności hotelarskiej, a gdyby okazało się to niemożliwe dostosowanie Budynku do funkcji mieszkaniowych oraz usługowych i osiąganie przychodów ze sprzedaży lokali mieszkalnych, które będą podlegać opodatkowaniu 8% stawką VAT i sprzedaży lokali usługowych opodatkowanych stawką 23%.

Pismem z 5 sierpnia 2025 r. uzupełniono opis sprawy następująco: 1. Czy: - utwardzenie dziedzińca z płyt granitowych o powierzchni 163 m.kw, - utwardzenie z kostki granitowej na wejściach od strony ul. (…) o łącznej powierzchni 9,1 m.kw. oraz - utwardzenie płytami granitowymi na wejściu od strony ul. (…) o powierzchni 0,9 m.kw. stanowi budowlę w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418) i czy jest trwale związane z gruntem lub urządzenie budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 ww. ustawy Prawo budowlane?

Wszystkie ww. elementy zagospodarowania terenu – tj. utwardzenie dziedzińca oraz nawierzchni przy wejściach – stanowią budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane oraz w rozumieniu art. 1a ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych, a Spółka odprowadza od nich podatek od nieruchomości. Wszystkie opisane nawierzchnie są trwale związane z gruntem poprzez odpowiednie wykonanie podbudowy.

2. W odniesieniu do każdej budowli w rozumieniu ww. ustawy Prawo budowlane, proszę wskazać: a) Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775, budowli, a jej dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata? b) Czy przysługiwało Państwu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu/wytworzeniu budowli? c) Czy ponieśli Państwo wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym budowli, w stosunku do których mieli prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponieśli takie wydatki, to czy były one wyższe niż 30% wartości początkowej tej budowli? d) W przypadku twierdzącej odpowiedzi na ppkt c proszę wskazać, czy miało miejsce pierwsze zajęcie (używanie) budowli? e) Czy od ponownego pierwszego zasiedlenia (zajęcia) budowli po jej ulepszeniu do chwili planowanej sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata? f) Czy budowlę wykorzystywali Państwo wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT? a) Tak, budowle zostały nabyte przez Spółkę wraz z budynkiem, którego dotyczy wniosek i były przez Spółkę wykorzystywane przez okres dłuższy niż 2 lata przed planowaną dostawą, a zatem pomiędzy pierwszym zasiedleniem obiektów a ich planowaną dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata. b) Tak, nabycie budowli wraz z budynkiem zostało udokumentowane fakturą z wykazanym podatkiem VAT, a Spółka skorzystała z prawa do odliczenia podatku naliczonego. c) W przeszłości Spółka ponosiła wydatki związane z ograniczonym podniesieniem standardu i remontami budowli, jednakże nie przekroczyły one 30% ich wartości początkowej. d) Nie dotyczy. e) Nie dotyczy. f) Nie, budowle były wykorzystywane do działalności opodatkowanej VAT Spółki – nieruchomość (w tym budowle) była wynajmowana najemcom na podstawie umów najmu i dzierżawy, z tytułu których Spółka wystawiała faktury VAT.

3. Czy któreś z naniesień określonych we wniosku jako Budowle, znajdujących się na Gruncie będącym przedmiotem sprzedaży, stanowią ruchomości (w rozumieniu Kodeksu cywilnego), tj. nie są częścią składową budynku ani gruntu (proszę wskazać które)? Wskazane budowle (tj. utwardzenia dziedzińca i ciągów pieszych) są trwale związane z gruntem i nie stanowią ruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego. 4. Czy opisana we wniosku transakcja w części dotyczącej sprzedaży ruchomości będzie podlegać uregulowaniom zawartym w ustawie o podatku od towarów i usług?

Przedmiotem transakcji jest własność Nieruchomości wraz z ruchomościami stanowiącymi jej przynależności, niebędącymi samodzielnym przedmiotem własności. Ruchomości inne niż służące funkcjonalnemu wykorzystaniu Nieruchomości nie będą przedmiotem sprzedaży. Wniosek Spółki dotyczy planowanej sprzedaży Nieruchomości wraz z ruchomościami będącymi jej przynależnościami. W ocenie Spółki, transakcja w zakresie sprzedaży przynależności (ruchomości) powinna dzielić skutki podatkowe sprzedaży Nieruchomości.

Zatem, w ocenie Spółki, przepisy należy interpretować w ten sposób, że sprzedaż Nieruchomości wraz z ruchomościami stanowiącymi jej przynależności, których dotyczy wniosek będzie opodatkowana VAT i nie będzie podlegała podatkowi od czynności cywilnoprawnych (PCC). Pismem z 1 września 2025 r. uzupełniono opis sprawy następująco: 1. Wskazanie wyposażenia niezbędnego do funkcjonowania Nieruchomości (przynależności), o których mowa w pytaniu nr 3 wniosku.

Przez pojęcie przynależności użyte we Wniosku Zainteresowani rozumieją występujące w budynku instalacje oraz urządzenia, które stanowią wraz z budynkiem jedną całość będącą przedmiotem sprzedaży, do których należą: urządzenia wentylacyjne, klimatyzatory, kurtyny powietrzne, instalacje ściekowe (w tym separator tłuszczów), rozdzielnie, transformatory, oświetlenie, windy i instalacje przeciw-pożarowe a także urządzenia ruchome ściśle związane z budynkiem, które będą przedmiotem sprzedaży łącznie z budynkiem, do których należą meble.

Przedmiotowe elementy budynku stanowią towary w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i będą przedmiotem sprzedaży wraz z budynkiem, do którego przynależą.

2. W odniesieniu do ww. wyposażenia niezbędnego do funkcjonowania Nieruchomości (przynależności) proszę osobno wskazać: a) Czy w związku z nabyciem/wytworzeniem ww. wyposażenia przysługiwało Państwu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? b) Czy wykorzystywali Państwo ww. wyposażenie wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? c) Czy którykolwiek z elementów ww. wyposażenia został umieszczony/zamontowany w budynku z wykorzystaniem w sposób istotny elementów konstrukcyjnych budynku? d) Czy sposób zamocowania poszczególnych elementów ww. wyposażenia umożliwia późniejszy ich demontaż bez uszkodzenia konstrukcji budynku, tzn. czy elementy mogą być przeniesione bez zniszczenia budynku? e) Czy demontaż poszczególnych elementów ww. wyposażenia spowoduje naruszenie elementów konstrukcyjnych budynku, których głównym zadaniem jest przenoszenie obciążeń?

W odniesieniu do powyższego wskazują Państwo, że do głównych elementów konstrukcyjnych budynku należą: fundament, ściany konstrukcyjne, nadproża, stropy, dach, stropodach, wieńce. a) Tak, w związku z nabyciem/wytworzeniem ww. wyposażenia, Spółce przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Nabycie ww. wyposażenia nastąpiło razem z budynkiem lub w czasie użytkowania budynku i Spółka była uprawniona do odliczenia VAT. b) Nie, ponieważ cała Nieruchomość wraz z instalacjami i wyposażeniem była wykorzystywana do działalności opodatkowanej VAT. c) Tak, niektóre elementy jak np. windy są zamontowane w budynku z wykorzystaniem w sposób istotny jego elementów konstrukcyjnych. d) Sprzedaży podlegają także rzeczy, które można wynieść z budynku tj. meble. Przy czym, sprzedaż wyposażenia tego rodzaju nie ma charakteru niezależnego od transakcji sprzedaży budynku, ponieważ strony nie są zainteresowane nabywaniem odrębnie wyposażenia, ale nabyciem budynku w całości.

W związku z tym, w ocenie Zainteresowanych, sposób opodatkowania sprzedaży mebli powinien być taki sam jak sprzedaży budynku, tj. podlegać opodatkowaniu VAT. e) Wszelkie instalacje, które są trwale związane z budynkiem takie jak np. windy i instalacje wentylacyjne, są traktowane przez Spółkę jako element budynku i podlegać będą sprzedaży jako część budynku, stanowiąc jedną transakcję. Strony nie są zainteresowane nabywaniem odrębnie instalacji budynkowych i nie ma uzasadnienia dla traktowania sprzedaży instalacji budynkowych odrębnie od strony podatkowej.

Demontaż instalacji takich jak np. windy wymagałby prac budowlanych i potencjalnie mógłby wiązać się z ingerencją w takie elementy jak ściany konstrukcyjne budynku. Pytania w zakresie podatku od towarów i usług 1) Czy dokonanie Transakcji będzie stanowiło dostawę towarów (dostawę Nieruchomości) oraz świadczenie usług (zbycie Praw autorskich) podlegającą opodatkowaniu VAT, czyli nie będzie to transakcja wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT?

2) Czy sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów opodatkowaną VAT w związku z rezygnacją przez Sprzedawcę i Nabywcę ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT?

3) Czy Nabywca w związku z planowanym zakupem Nieruchomości wraz z przynależnościami i Praw autorskich będzie uprawniony do: a. obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz b. zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT i na zasadach wskazanych w tym przepisie? Państwa stanowisko w sprawie/Stanowisko Zainteresowanych Ad.

1 Dokonanie Transakcji będzie stanowiło dostawę towarów (dostawa Nieruchomości) oraz świadczenie usług (zbycie Praw autorskich) podlegające opodatkowaniu VAT, czyli nie będzie to transakcja wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. Ad. 2 Sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów opodatkowaną VAT, w związku z rezygnacją przez Sprzedawcę i Nabywcę ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT. Ad.

3 Nabywca w związku z planowanym zakupem Nieruchomości i Praw autorskich będzie uprawniony do: a) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz b) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym - zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT i na zasadach wskazanych w tym przepisie.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych Uwagi wspólne Określenie, czy sprzedaż Nieruchomości oraz Praw autorskich w ramach planowanej Transakcji stanowić będzie dostawę towarów bądź świadczenie podlegające opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedawcy pozwala na potwierdzenie jego obowiązków w zakresie rozliczenia VAT należnego z tytułu dokonania dostawy towaru i świadczenia usług oraz potwierdzi prawidłowe zadeklarowanie Transakcji wobec organów podatkowych (w pliku JPK) za właściwy okres rozliczeniowy oraz wystawienie stosownych faktur na rzecz Nabywcy.

Jednocześnie, z punktu widzenia Nabywcy, potwierdzenie czy sprzedaż Nieruchomości, ruchomości i Praw autorskich w ramach Transakcji stanowić będzie dostawę towarów bądź świadczenie usług podlegające opodatkowaniu VAT będzie potwierdzać jego prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, zapłaconego w ramach ceny, oraz brak obowiązku zapłaty podatku PCC. Biorąc pod uwagę powyższe, każda ze stron Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

W celu odpowiedzi na pytania Wnioskodawców zadane w niniejszym wniosku, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie czy planowana Transakcja podlegać będzie przepisom Ustawy o VAT a następnie czy nie będzie zwolniona od VAT. Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz.U. z 2025 poz. 775 – dalej „Ustawy o VAT”): „Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają (…) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju”.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT: „Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…)” Zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o (…) towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii”. Zgodnie z art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o (…) sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów”.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT: „Przepisów ustawy nie stosuje się do (…) transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa”. Mając na uwadze powyższe przepisy, w kontekście pytań zadanych we wniosku, w pierwszej kolejności należy przeanalizować, czy Transakcja nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej „ZCP”).

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część – ma kluczowe znaczenie dla oceny sytuacji podatkowej Wnioskodawców, gdyż rozstrzyga o podleganiu opodatkowaniu VAT planowanej Transakcji lub wyłączeniu jej spod opodatkowania i rzutuje na odpowiedzi na kolejne pytania.

W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, niezbędne jest dokonanie wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „ZCP”, użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, a następnie dokonanie oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego sprzedaż stanowić będzie dostawę towarów (dostawa Nieruchomości) oraz świadczenie usług (zbycie Praw autorskich) opodatkowane VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o (…) zorganizowanej części przedsiębiorstwa - rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”. W orzecznictwie podkreśla się, że podstawowym wymogiem uznania zbywanego majątku za ZCP jest to, aby majątek ten stanowił zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).

Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej. W analizowanej sytuacji, zdaniem Wnioskodawców, nie dojdzie do sprzedaży ZCP. Nieruchomość wraz z przynależnościami i Prawa autorskie stanowią majątek Sprzedawcy. Sprzedawca jest bowiem spółką, której przedmiotem działalności jest najem powierzchni biurowo-handlowej. Poza Nieruchomością wraz z przynależnościami i Prawami autorskimi Sprzedawca nie dysponuje innymi istotnymi aktywami. Tym samym, nie można mówić o jakimkolwiek wyodrębnieniu przedmiotu Transakcji w ramach przedsiębiorstwa Sprzedawcy.

Nie ma bowiem od czego go wyodrębnić. W szczególności, brak jest wyodrębnienia organizacyjnego, finansowego oraz funkcjonalnego. Zgodnie z utrwaloną i jednolitą linią orzeczniczą, ZCP musi jako takie funkcjonować u podmiotu sprzedającego, zaś z taką sytuacją nie mamy do czynienia w przedmiotowym przypadku. Kolejnym krokiem jest zatem ocena, czy przedmiotem transakcji nie będzie przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. Przepisy Ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy.

W związku z tym w praktyce orzeczniczej jest jednolicie i powszechnie akceptowane, że także dla celów VAT pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55¹ ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. z 2024 poz. 1061 – dalej „KC”). Zgodnie z tym przepisem: „Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności: 1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa); 2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości; 3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych; 4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne; 5) koncesje, licencje i zezwolenia; 6) patenty i inne prawa własności przemysłowej; 7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne; 8) tajemnice przedsiębiorstwa; 9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.” Z kolei zgodnie z art. 55² KC: „Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.” Zarówno w doktrynie jak i w orzecznictwie podkreśla się, że w celu uznania określonych składników majątkowych za przedsiębiorstwo muszą one stanowić całość pod względem organizacyjnym oraz funkcjonalnym.

Należy również zwrócić uwagę, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko prostą sumą jego składników, ale o przedsiębiorstwie możemy mówić wyłącznie jeśli składniki te są zorganizowanym zespołem, co jest uwidocznione w ustawowej definicji przedsiębiorstwa oraz zaakcentowane w wielu wyrokach wydanych przez sądy administracyjne. Jak słusznie podkreślił NSA w wyroku z 13 grudnia 2022 r. (III FSK 1346/21), czynnikiem „konstytuującym” przedsiębiorstwo w znaczeniu przedmiotowym jest występowanie elementu organizacji oraz funkcjonalnego powiązania różnorodnych jego składników umożliwiających traktowanie przedsiębiorstwa jako całość (zespół).

Występowanie elementu organizacji pozwala odróżnić przedsiębiorstwo od majątku, gdyż ten ostatni jest przedmiotem organizacji i stanowi jedynie zbiór elementów wchodzących w skład zorganizowanej całości, jaką jest przedsiębiorstwo. Ważne jest więc, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki między poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55¹ KC „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa.

W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 55¹ KC. Niemniej, przedmiotowe składniki, aby mogły zostać uznane za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ KC (a co za tym idzie, Ustawy o VAT), muszą spełniać kluczowy warunek tj. stanowić „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia do prowadzenia działalności gospodarczej”. W tym także być wystarczające do jej prowadzenia bez dodatkowego zaangażowania środków nabywcy.

Potwierdza to art. 55² KC, zgodnie z którym „czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych”. Jednocześnie jednak, pojęcie „przedsiębiorstwo” na gruncie regulacji Ustawy o VAT charakteryzuje się pewną autonomią pojęciową, wynikającą z faktu, iż przepisy dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (dalej „Dyrektywa VAT”) pozwalają państwom członkowskim na wyłączenie, z zakresu znaczeniowego pojęcia dostawy towarów, transakcji polegających na przeniesieniu całości lub części majątku.

Dyrektywa VAT nie posługuje się zatem pojęciem „przedsiębiorstwa”, lecz pojęciem „całości lub części majątku”. Zgodnie z art. 19 Dyrektywy VAT: „W przypadku przekazania, odpłatnie lub nieodpłatnie lub jako aportu do spółki całości lub części majątku, państwa członkowskie mogą uznać, że dostawa towarów nie miała miejsca i że w takim przypadku osoba, której przekazano towary, będzie traktowana jako następca prawny przekazującego. W przypadkach gdy odbiorca nie podlega w pełni opodatkowaniu, państwa członkowskie mogą przedsięwziąć środki niezbędne w celu uniknięcia zakłóceń konkurencji.

Mogą także przyjąć wszelkie niezbędne środki, aby zapobiec uchylaniu się od opodatkowania lub unikaniu opodatkowania poprzez wykorzystanie przepisów niniejszego artykułu.” Oznacza to, że art. 19 Dyrektywy VAT daje prawo ustawodawcom krajowym do wyłączenia wybranych przez tych ustawodawców transakcji obejmujących całość lub część majątku. Polski ustawodawca, korzystając z tego uprawnienia, zdecydował się posłużyć pojęciem ZCP (zdefiniowanym w Ustawie o VAT) oraz pojęciem przedsiębiorstwa (zdefiniowanym w KC). W analizowanej sytuacji kluczowa jest zatem definicja przedsiębiorstwa zawarta w KC.

Z tej definicji (oraz orzecznictwa do niej) wynika, że przedsiębiorstwo musi zawierać wszystkie składniki niezbędne do prowadzenia dotychczasowej działalności. Innymi słowy, nabywca przedsiębiorstwa może kontynuować prowadzenie przedsiębiorstwa bez podejmowania dodatkowych działań i zamierza je kontynuować. W analizowanym przypadku warunek ten nie będzie spełniony. Umowa sprzedaży nie będzie zawierać innych niż wskazane w opisie zdarzenia przyszłego postanowień dotyczących przejścia ze Sprzedawcy na Nabywcę praw i obowiązków z Umów najmu - w tym zakresie zastosowanie będą miały ogólne przepisy prawa.

Sprzedawca nie przeniesie na rzecz Nabywcy żadnych umów, w tym w szczególności umowy ubezpieczenia (polisy) Nieruchomości, umów o zarządzanie Nieruchomością, umów serwisowych dla obsługi Nieruchomości, umów o świadczenie usług księgowych i umów stałej obsługi prawnej i innych.

Przedmiotem Transakcji nie będą: a) należności oraz zobowiązania pieniężne; b) know-how i tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedawcy; c) oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo Sprzedawcy (firma Sprzedawcy); d) księgi rachunkowe Sprzedawcy, ani też dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedawcę (z wyłączeniem dokumentacji wskazanej w opisie zdarzenia przyszłego bezpośrednio związanej z przenoszonymi składnikami majątkowymi); e) zobowiązania Sprzedawcy (inne niż te wskazane w opisie zdarzenia przyszłego i które przejdą z mocy prawa); f) środki pieniężne Sprzedawcy czy umowy rachunków bankowych Sprzedawcy; g) prawa i obowiązki Sprzedawcy wynikające z zawartych przez niego umów o świadczenie usług księgowych czy umów o świadczenie usług prawnych, h) prawa i obowiązki (w tym zobowiązania) wynikające z umów o pracę w związku z przejściem części zakładu pracy w rozumieniu art. 231 Kodeksu Pracy – Sprzedawca nie zatrudnia bowiem pracowników; i) prawa i obowiązki wynikające z postępowań sądowych w ramach ewentualnych sporów prawnych z najemcami.

Nabywca w celu kontynuacji stosunków najmu bez naruszenia warunków wynikających z Umów najmu jest zobowiązany co najmniej do: 1) zawarcia umowy ubezpieczenia; 2) objęcia Nieruchomości obsługą księgową niezbędną do wykonywania najmu; 3) zarządzania najmem we własnym zakresie lub zatrudnienia podmiotu zarządzającego; 4) finansowania działalności związanej z najmem z własnych zasobów; 5) zawarcia we własnym zakresie umów serwisowych dla Nieruchomości. Powyższe przesądza, zdaniem Wnioskodawców, że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT.

Jak zauważył Dyrektor KIS w interpretacji z 20 sierpnia 2021 r., (0114-KDIP1-1.4012.353.2021.3.MM): „składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą w wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami tak, żeby przekazane składniki majątkowe mogły posłużyć kontynuowaniu działalności gospodarczej zbywcy”.

Ponadto w zbywanym majątku, aby traktować je jako przedsiębiorstwo zachowane muszą być funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami oraz zbiór ten musi być kompletny, w tym znaczeniu, że jest wystarczający do kontynuowania określonej działalności gospodarczej, bez podejmowania dodatkowych czynności przez nabywcę.

Planowanej Transakcji nie towarzyszy transfer wszystkich niezbędnych do kontynuowania działalności elementów, np. oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo, środków pieniężnych niezbędnych do zapewnienia płynności finansowej, ksiąg i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, wierzytelności oraz zobowiązań zbywcy, umów z dostawcami usług gwarantujących dalsze funkcjonowanie w dotychczasowej formie czy wymaganego dla prawidłowego wykonywania Umów najmu ubezpieczenia Nieruchomości, które Nabywca musi zawrzeć we własnym zakresie.

W analizowanej sytuacji Nabywca dla kontynuowania działalności w zakresie najmu, zgodnie z Umowami najmu będzie musiał wykorzystać własne zasoby oraz podjąć określone działania. To powoduje, że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa. Co więcej, planem Nabywcy jest zmiana sposobu wykorzystania Nieruchomości poprzez jej przebudowę i sprzedaż lokali. Należy podkreślić, „element ludzki” w zakresie świadczenia usług najmu komercyjnego jest kluczowy, zaś sama Nieruchomość jest jedynie aktywem, na bazie którego możliwe jest świadczenie tego rodzaju usług. Kwestie zarządzania Nieruchomością oraz Umowami najmu Nabywca będzie musiał zorganizować samodzielnie.

Dodatkowo zamierza on poczynić znaczne nakłady na Budynek, by dostosować go do funkcji hotelowych. Podobnie wspomniane już ubezpieczenie oraz finansowanie tej działalności będą musiały zostać zapewnione przez Nabywcę. To również wskazuje, że przedmiotem transakcji nie jest przedsiębiorstwo.

W tym miejscu należy wskazać, że Minister Finansów w dniu 11 grudnia 2018 r. opublikował objaśnienia podatkowe „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej jako: „Objaśnienia”), które mają służyć zwiększeniu pewności stosowania prawa u podatników poprzez zmniejszenie ryzyka kwestionowania poprawności rozliczeń w podatku VAT przez organy podatkowe przy transakcjach sprzedaży nieruchomości. Z treści Objaśnień wynika, że jedynie w wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu VAT.

Takie okoliczności występują, gdy: a) istnieje zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz b) istnieje faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji. Wskazać należy, że kontynuowanie działalności Sprzedawcy nie jest podstawowym zamiarem Nabywcy. Zamierza on zmienić charakter budynku na podstawie uzyskanych decyzji i pozwoleń oraz prowadzić w nim hotel.

Minister Finansów w Objaśnieniach stwierdził ponadto, że celem weryfikacji istnienia faktycznej możliwości kontynuowania działalności przy użyciu składników majątkowych wchodzących w skład transakcji należy ustalić czy na nabywcę przenoszone są wszystkie wskazane poniżej elementy: a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego a) na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów; b) umowy o zarządzanie nieruchomością; c) umowy zarządzania aktywami; d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak zostało to przedstawione w opisie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), przedmiotem Transakcji nie będą prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedawcy finansowania dłużnego (brak), a także środki pieniężne Sprzedawcy związane z przenoszonym majątkiem, w tym znajdujące się na rachunkach bankowych Sprzedawcy nie będą przekazane Nabywcy (za wyjątkiem kaucji wpłaconych przez najemców na podstawie Umów najmu – jeżeli wystąpią). Umowy dotyczące zarządzania i obsługi Nieruchomości nie będą przenoszone na Nabywcę.

Ponadto, w Objaśnieniach Minister Finansów zwraca uwagę, że w sytuacji, w której konieczne jest podejmowanie przez nabywcę dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, wykluczona jest możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników „umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę”.

Z racji tego, że w ramach Transakcji nie zostaną przeniesione środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych Sprzedawcy, Nabywca zmuszony będzie do angażowania swoich własnych środków oraz podjęcia dodatkowych działań faktycznych i prawnych celem prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o składniki Transakcji.

O ile zatem Nabywca nawet planowałby kontynuować działalność prowadzoną dotychczas przez Sprzedawcę, to nie istnieje faktyczna możliwość kontynuowania działalności przez Nabywcę bez podjęcia dodatkowych działań takich jak zatrudnienia nowych osób posiadających określone kompetencje do bieżącej obsługi najmu Nieruchomości i zarządzania Nieruchomością lub zawarcie umów w tym zakresie.

Z kolei, brak podstaw do uznania transakcji sprzedaży Nieruchomości wraz ruchomościami niezbędnymi do jej funkcjonowania i Prawami autorskimi oraz pewnymi ściśle z nią związanymi prawami i obowiązkami (w tym, przejęciem na mocy art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego praw i obowiązków z Umów najmu) za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP, znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych, przykładowo: 1) interpretacja indywidualna z dnia 20 listopada 2019 r. (nr 0114-KDIP1-1.4012.444.2019.3.EW), 2) interpretacja indywidualna z dnia 10 stycznia 2019 r. (nr 0114-KDIP1-1.4012.722.2018.3.RR), 3) interpretacja indywidualna z dnia 3 sierpnia 2021 r. (nr 0114-KDIP1-1.4012.220.2021.3.MM), 4) interpretacja indywidualna z dnia 10 sierpnia 2021 r. (nr 0114-KDIP4-3.4012.322.2021.2.IG), 5) interpretacja indywidualna z dnia 19 września 2024 r. (nr 0111-KDIB3-1.4012.322.2024.3.KO).

Podsumowując, nie można uznać, że przedmiotem sprzedaży przez Sprzedawcę i przedmiotem nabycia przez Nabywcę będzie zespół składników majątkowych charakteryzujący się więzami o charakterze organizacyjnym i kompletny (wystarczający do kontynuacji działalności bez podejmowania dodatkowych czynności przez Nabywcę), co jest warunkiem uznania tych składników za przedsiębiorstwo. Nie ma zatem podstaw, aby planowaną Transakcję zaklasyfikować jako zbycie przez Sprzedawcę przedsiębiorstwa. Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości z przynależnościami i Praw autorskich stanowić będzie dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT.

Sprzedaż Nieruchomości, ruchomości i Praw autorskich nie będzie stanowić transakcji wyłączonej z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. Pismem z 5 sierpnia 2025 r. uzupełniono własne stanowisko następująco: Stanowisko Zainteresowanych dotyczące opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości oraz jego uzasadnienie znajduje również zastosowanie do sprzedaży wskazanych budowli oraz urządzeń budowlanych. W ocenie Zainteresowanych, będą one objęte tą samą kwalifikacją podatkową, co dostawa całej Nieruchomości.

W konsekwencji, stanowisko Zainteresowanych wyrażone we wniosku odnosi się także do sprzedaży przedmiotowych budowli, które zostaną sprzedane łącznie z Nieruchomością, tj.: - transakcja będzie podlegać VAT jako dostawa towarów (Nieruchomość, w tym budowle) i świadczenie usług (zbycie Praw autorskich) i nie będzie to transakcja wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT (stanowisko do pytania nr 1). Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2 Jak wskazano powyżej, Transakcja stanowi odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT i nie jest wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Miejscem opodatkowania Transakcji jest Polska (art. 22 ust. 1 pkt 3). Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT: „W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.” Stawka VAT właściwa dla opodatkowania Budynku determinuje stawkę VAT właściwą dla opodatkowania Działki, na której wzniesiony jest Budynek. W Ustawie o VAT ustawodawca przewidział sytuacje, w których dostawa nieruchomości podlega zwolnieniu z VAT.

Mając na uwadze powyższe, w kontekście pytań postawionych przez Wnioskodawców, należy przeanalizować, czy dostawa Nieruchomości podlegać będzie zwolnieniu od opodatkowania VAT. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT: „Zwalnia się od podatku (…) dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego”. Sprzedawca wykorzystuje Nieruchomość do świadczenia usług najmu opodatkowanych 23 proc. stawką VAT. Art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT nie ma zatem zastosowania.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT: „Zwalnia się od podatku (…) dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata”.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o (…) pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”. W powyższym zakresie należy wskazać, że Transakcja dotyczy Nieruchomości, w przypadku której od pierwszego zasiedlenia upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Jak zostało wykazane w opisie stanu faktycznego: (i) od nabycia Nieruchomości przez Sprzedawcę upłynął okres przekraczający 2 lata (ponad 10 lat), (ii) nie poniesiono wydatków na ulepszenie Nieruchomości, w rozumieniu przepisów o podatkach dochodowych, które stanowiły co najmniej 30% ich wartości początkowej w okresie ostatnich dwóch lat przed Transakcją. Ponadto, Sprzedawca wykorzystuje Nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT w postaci najmu powierzchni biurowo-handlowej na podstawie Umów najmu (działalność ta podlega opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych i nie korzysta ze zwolnienia z opodatkowania VAT).

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawców, w stosunku do planowanej dostawy Nieruchomości powinno mieć zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, z możliwością wyboru opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT: „Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części: 1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni; 2) złożą: a. przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub b. w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.” Zgodnie z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT: „Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać: 1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy; 2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a; 3) adres budynku, budowli lub ich części.” Wnioskodawcy będą na moment Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i zrezygnują ze zwolnienia od VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT poprzez złożenie zgodnego oświadczenia w akcie notarialnym dokumentującym dostawę Nieruchomości.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców dostawa Nieruchomości stanowić będzie odpłatną dostawę towarów opodatkowaną VAT (i niekorzystającą ze zwolnienia od VAT), w związku z rezygnacją przez Wnioskodawców ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT. Pismem z 5 sierpnia 2025 r. uzupełniono własne stanowisko następująco: Stanowisko Zainteresowanych dotyczące opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości oraz jego uzasadnienie znajduje również zastosowanie do sprzedaży wskazanych budowli oraz urządzeń budowlanych. W ocenie Zainteresowanych, będą one objęte tą samą kwalifikacją podatkową, co dostawa całej Nieruchomości.

W konsekwencji, stanowisko Zainteresowanych wyrażone we wniosku odnosi się także do sprzedaży przedmiotowych budowli, które zostaną sprzedane łącznie z Nieruchomością, tj.: - Sprzedaż Nieruchomości wraz budowlami będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów opodatkowaną VAT, w związku z rezygnacją przez Sprzedawcę i Nabywcę ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT (stanowisko do pytania nr 2).

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 Jak wykazano powyżej Transakcja stanowi odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT i jednocześnie nie jest wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 ust. 1 Ustawy o VAT. Ponadto dostawa Nieruchomości nie jest zwolniona od VAT. Oznacza to, że przy dostawie Nieruchomości w ramach Transakcji nie będą miały miejsca okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT: „Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy (…) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku”. Wnioskodawcy podkreślają, że na dzień Transakcji, Nabywca będzie zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, a zatem nie znajdzie zastosowania ograniczenie zawarte w art. 88 ust. 4 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 88 ust. 4 Ustawy o VAT: „Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.” Zdaniem Wnioskodawców, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o pełnym prawie do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości przez Nabywcę, zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT: „W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.” Zgodnie z art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT: „W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.” Jeżeli, zatem, dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Jak wskazano wcześniej: 1) Wnioskodawcy będą na moment transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, 2) Wnioskodawcy zrezygnują ze zwolnienia od VAT; 3) Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca będzie wykorzystywać Nieruchomość w działalności podlegającej opodatkowaniu VAT.

Oznacza to, że po nabyciu Nieruchomości i otrzymaniu od Sprzedawcy prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie miał: 1) pełne prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości oraz Praw autorskich w ramach planowanej Transakcji, oraz 2) pełne prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym otrzymał fakturę dokumentującą dostawę Nieruchomości oraz Praw autorskich lub prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Pismem z 5 sierpnia 2025 r. uzupełniono własne stanowisko następująco: Stanowisko Zainteresowanych dotyczące opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży Nieruchomości oraz jego uzasadnienie znajduje również zastosowanie do sprzedaży wskazanych budowli oraz urządzeń budowlanych. W ocenie Zainteresowanych, będą one objęte tą samą kwalifikacją podatkową, co dostawa całej Nieruchomości.

W konsekwencji, stanowisko Zainteresowanych wyrażone we wniosku odnosi się także do sprzedaży przedmiotowych budowli, które zostaną sprzedane łącznie z Nieruchomością, tj.: - Nabywca w związku z planowanym zakupem Nieruchomości (w tym przedmiotowych budowli) i Praw autorskich będzie uprawniony do: a) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz b) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym - zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT i na zasadach wskazanych w tym przepisie (stanowisko do pytania nr 3).

Pismem z 1 września 2025 r. uzupełniono własne stanowisko następująco: W ocenie Zainteresowanych, w odniesieniu do elementów trwale związanych z budynkiem, będą one opodatkowane w taki sam sposób jak budynek, którego stanowią część składową. Natomiast w przypadku ruchomości, takich jak meble, które zostaną sprzedane wraz z budynkiem ich zbycie należy traktować jako dostawę towarów na terytorium Polski w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

W konsekwencji, sprzedaż mebli będzie zdaniem Zainteresowanych podlegać opodatkowaniu VAT i nie będzie to transakcja wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, a Nabywca będzie uprawniony do odliczenia VAT z tytułu nabycia Nieruchomości oraz przedmiotowych mebli, ponieważ po nabyciu Nieruchomości łącznie ze znajdującymi się w budynku meblami, Nabywca będzie wykorzystywać Nieruchomość, w tym także meble w działalności podlegającej opodatkowaniu VAT.