Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowejz 29 czerwca 2026 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.342.2026.2.MSO

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe Szanowni Państwo, stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe. Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej 29 kwietnia 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 29 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej.

Treść wniosku wspólnego jest następująca: Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem 1. Zainteresowany będący stroną postępowania: X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością NIP: (…) „Kupujący”, „Nabywca” 2. Zainteresowani niebędący stroną postępowania: A „Sprzedający 1” B „Sprzedający 2” Łącznie: Sprzedający Opis zdarzenia przyszłego 1. Opis Nieruchomości i Transakcji Zainteresowanym będącym stroną postępowania jest X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”) z siedzibą w (…), zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) jako podatnik VAT czynny.

Zainteresowanymi niebędącymi stronami postępowania są A (dalej: „Sprzedający 1”) i B (dalej: „Sprzedająca 2”). Sprzedający 1 i Sprzedająca 2 w dalszej części niniejszego wniosku będą łącznie zwani „Sprzedającymi”. Sprzedający 1 i Sprzedająca 2 są osobami fizycznymi. Sprzedający 1 nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny lub zwolniony (pozostaje wspólnikiem spółki cywilnej, której działalność gospodarcza jest aktualnie zawieszona). Sprzedająca 2 prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą zarejestrowaną w CEIDG w zakresie usług (…). Sprzedająca 2 nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.

Sprzedający nie prowadzą i nigdy nie prowadzili działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami lub działalności deweloperskiej. W dalszej części niniejszego wniosku Kupujący wraz ze Sprzedającymi będą łącznie zwani „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.

W dniu (…) 2025 r. Sprzedający oraz Kupujący zawarli przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Przedwstępna”), w której – z zastrzeżeniem spełnienia się lub zrzeczenia, zgodnie z postanowieniami tej umowy, warunków – zobowiązali się zawrzeć umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży” lub „Umowa Przyrzeczona”), na podstawie której Sprzedający sprzedadzą Kupującemu prawo własności zabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu numer „a”, położonej w (…) przy ulicy (…) numer (…), gminie (…), powiecie (…), województwie (…), obrębie ewidencyjnym numer (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…) (dalej: „Nieruchomość”).

Planowana sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Kupującego zwana będzie w dalszej części niniejszego wniosku „Transakcją”.

W Umowie Przedwstępnej Strony postanowiły, że Umowa Przyrzeczona zostanie zawarta po łącznym spełnieniu się następujących warunków, lub zrzeczeniu się ich zgodnie z postanowieniami tej umowy: 1) wyniki Audytu, o którym mowa w Umowie Przedwstępnej, okażą się dla Kupującej satysfakcjonujące i tym samym Kupująca nie skorzysta w terminie, o którym mowa w Umowie Przedwstępnej z zastrzeżonego umownego prawa do odstąpienia od tej Umowy, 2) Kupująca zawrze przedwstępne umowy sprzedaży dotyczące nieruchomości gruntowych stanowiących działki gruntu numer (…) oraz (…), położonych w (…), przy ulicy (…), w terminie 6 miesięcy od dnia, w którym wyniki Audytu, o którym mowa w Umowie Przedwstępnej, okażą się dla Kupującej satysfakcjonujące, nie później jednak niż do dnia (…) 2026 roku; 3) uzyskanie przez Kupującą prawomocnej i ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy na działkach (…), (…) i „a” pozwalającej na realizację inwestycji, nie mniejszej niż (…) m2 powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM), przy maksymalnie jednej kondygnacji parkingu podziemnego (dalej: „Inwestycja”); 4) uzyskania przez Kupującą wszystkich prawomocnych i ostatecznych decyzji, zezwoleń i uzgodnień pozwalających na budowę Inwestycji, w szczególności decyzji zezwalającej na wycinkę drzew, uzgodnień dotyczących usunięcia ewentualnych kolizji Inwestycji z infrastrukturą techniczną na przedmiocie umowy, 5) uzyskania przez Kupującą warunków przyłączenia mediów pozwalających na realizację Inwestycji, w tym warunków na zrzut wody deszczowej, 6) uzyskania przez Kupującą prawomocnej, tj. ostatecznej i niezaskarżonej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę dla Inwestycji.

Na potrzeby niniejszego wniosku ww. zdarzenia będą zwane łącznie: „Warunkami Umowy Przedwstępnej”. Warunki Umowy Przedwstępnej zostały przy tym zastrzeżone na korzyść Kupującego.

Na Nieruchomości znajdują się i na planowaną datę Transakcji będą znajdowały się następujące naniesienia będące własnością Sprzedających: 1. budynek mieszkalny, klasyfikowany jako budynek wg ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: „Prawo budowlane”); 2. budynek gospodarczo-garażowy, klasyfikowany jako budynek wg Prawa budowlanego; 3. ogrodzenie (częściowo na podmurówce, częściowo z płyt betonowych, częściowo z siatki), klasyfikowane jako urządzenie budowlane wg Prawa budowlanego; 4. brama wjazdowa (na podmurówce), klasyfikowana jako urządzenie budowlane wg Prawa budowlanego; 5. plac (podjazd i teren wzdłuż garażu oraz strefa przy budynku z kostki brukowej), klasyfikowany jako urządzenie budowlane wg Prawa budowlanego; 6. instalacja fotowoltaiczna, zainstalowana na dachu budynku mieszkalnego, klasyfikowana jako urządzenie budowlane wg Prawa budowlanego.

Budynek mieszkalny i budynek gospodarczo-garażowy w dalszej części wniosku będą zwane łącznie „Budynkami”. Ogrodzenie, brama wjazdowa, plac postojowy, instalacja fotowoltaiczna w dalszej części wniosku będą zwane łącznie „Urządzeniami budowlanymi”. Ponadto, na Nieruchomości znajdują się i na planowaną datę Transakcji będą znajdowały się także następujące obiekty będące własnością przedsiębiorstw przesyłowych, o których mowa w art. 49 § 1 kodeksu cywilnego (dalej: „KC”): 1. sieć wodno-kanalizacyjna, 2. sieć ciepłownicza, 3. sieć elektroenergetyczna (przyłącze napowietrzne).

2. Historia Nieruchomości oraz informacje o Sprzedających Sprzedający nabyli Nieruchomość wraz ze znajdującymi się na niej Budynkami na podstawie umowy sprzedaży z dnia (…) 2004 r. Transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Sprzedający nabyli Nieruchomość do majątku objętego ustawową wspólnością majątkową małżeńską. Do nabycia Nieruchomości doszło w celach mieszkalnych. Nieruchomość nie została nabyta przez Sprzedających w celu jej dalszej odsprzedaży. Sprzedający wykorzystywali Nieruchomość wyłącznie w celach prywatnych – na własne cele mieszkaniowe. Nieruchomość nie jest i nie była nigdy wykorzystywana do celów prowadzenia działalności gospodarczej przez żadnego z nich.

Sprzedający zbyli w przeszłości dwa lokale mieszkalne, w których wcześniej mieszkali (w 2004 r. i w 1995 r.) Były to transakcje sprzedażowe w ramach zarządu ich majątkiem prywatnym. Sprzedający nie planują aktualnie zbywać w przyszłości innych nieruchomości niż Nieruchomość. Sprzedający nie podejmowali żadnych działań marketingowych lub reklamowych w celu zbycia Nieruchomości – nie zamieszczali ogłoszeń w prasie, Internecie czy tablicach reklamowych. Sprzedający nie podejmowali żadnych działań mających na celu podniesienie atrakcyjności i ceny sprzedaży Nieruchomości.

Transakcja sprzedaży Nieruchomości nastąpiła z inicjatywny Kupującego, który skontaktował się ze Sprzedającymi i przedstawił im ofertę zakupu. Nieruchomość jest aktualnie dzierżawiona na rzecz Kupującego na potrzeby przygotowania jej do Inwestycji i nie jest, ani nie była w przeszłości przedmiotem innych umów najmu, dzierżawy, użyczenia, czy innych podobnych umów. Budynki, wraz z ogrodzeniem, bramą wjazdową, placem, znajdowały się na Nieruchomości w dacie jej nabycia. Wtedy też Sprzedający rozpoczęli ich użytkowanie na własne potrzeby (wcześniej obiekty te były użytkowane przez poprzednich właścicieli).

W latach 2008-2009 r. Sprzedający dokonali rozbudowy budynku mieszkalnego oraz przebudowy budynku gospodarczo-garażowego. Sprzedający nie odliczali VAT od wydatków związanych z ww. pracami. Sprzedający nie pamiętają wysokości wydatków na ww. rozbudowę i przebudowę, natomiast prawdopodobnie były one niższe niż 30% wartości początkowej danego Budynku.

Niezależnie od powyższego, i co istotne dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, Sprzedający rozpoczęli użytkowanie rozbudowanego budynku mieszkalnego oraz przebudowanego budynku gospodarczo-garażowego na własne potrzeby w 2009 r. Budynki te nie były później przedmiotem ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość wynosiłaby co najmniej 30% wartości początkowej danego Budynku. Sprzedający nie zamierzają też ponosić wydatków na ulepszenie Budynków przed datą Transakcji.

Dla uniknięcia wątpliwości Strony wskazują, że w 2020 r. na dachu budynku mieszkalnego Sprzedający zamontowali instalację fotowoltaiczną – wartość jej zakupu i montażu była znacznie niższa niż 30% wartości początkowej budynku mieszkalnego.

W związku z zawarciem Umowy Przedwstępnej Sprzedający udzielili pełnomocnictw (dalej: „Pełnomocnictwa”) dla osób wskazanych przez Kupującego do reprezentowania ich w szczególności: 1) w zakresie przeprowadzenia audytu technicznego i prawnego Nieruchomości […]; 2) w zakresie realizacji planowanej Inwestycji na terenie Nieruchomości do: a) występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej i innymi właściwymi podmiotami oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych niezbędnych w celu przygotowania i realizacji planowanej Inwestycji, w tym: i. w sprawach związanych z wydaniem promes, warunków technicznych i umów przyłączeniowych wraz z możliwością ich aneksowania dotyczących przyłączy energii elektrycznej, wody, odprowadzania ścieków, gazu, energii cieplnej, usług telekomunikacyjnych i innych mediów, ii. uzyskania warunków obsługi komunikacyjnej Nieruchomości, iii. uzyskania decyzji wodnoprawnej; b) reprezentowania Sprzedających we właściwym postępowaniu, w tym do składania oświadczeń, wniosków, uzupełnień, pism w imieniu Sprzedających dotyczących: i. spraw związanych z postępowaniem dotyczącym uchwalenia przez Radę Miasta (…) Planu (…); ii. spraw związanych z postępowaniem dotyczącym uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości; iii. spraw związanych z postępowaniem dotyczącym uzyskania decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę obiektów budowlanych znajdujących się na Nieruchomości; iv. spraw związanych z postępowaniem dotyczącym uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę dla Nieruchomości; 3) w zakresie toczącego się postępowania Prezydenta Miasta (…) w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy dla Inwestycji pod nazwą „(…)”, którego Sprzedający są stroną.

Ponadto, Sprzedający udzielili Kupującemu zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, w szczególności do uzyskania decyzji udzielającej pozwolenia na budowę dla Inwestycji, a także wydawania warunków technicznych i zawierania umów przyłączeniowych (dalej: „Zgoda”). Sprzedający oddali także Kupującemu Nieruchomość w dzierżawę w celu przygotowania jej do rozpoczęcia prac budowlanych związanych z realizacją Inwestycji, w tym w celu wykonania wszelkich niezbędnych oględzin, testów i pomiarów Nieruchomości, jak również w celu uzyskania wszelkich niezbędnych uzgodnień i decyzji administracyjnych (dalej: „Umowa dzierżawy”).

Umowa ta jest odpłatna ((…) zł brutto za cały okres dzierżawy), lecz ma charakter czysto techniczny i służy wyłącznie Kupującemu. Nie jest związana z żadną działalnością gospodarczą Sprzedających ani nie ma charakteru inwestycyjnego. Strony zwracają jednocześnie uwagę, że wszystkie czynności podejmowane przez Kupującego w oparciu o Pełnomocnictwa, Zgodę, Umowę dzierżawy są związane z planowaną przez niego Inwestycją (zdefiniowana poniżej) i są wykonywane wyłącznie staraniem i na koszt Kupującego. Sprzedający nie ponoszą żadnych nakładów i nie uczestniczą w tych działaniach.

Czynności te są wykonywane wyłącznie w interesie Kupującego, a nie Sprzedających – służą realizacji ww. Inwestycji Kupującego. 3. Zakres Transakcji W ramach Transakcji dojdzie do zakupu przez Kupującego od Sprzedających wyłącznie Nieruchomości. Przedmiotem Transakcji nie będą żadne inne niż Nieruchomość składniki majątku Sprzedających. W szczególności przedmiotem Transakcji nie będą jakiekolwiek składniki przedsiębiorstwa Sprzedającej 2 (jak wskazano powyżej, Nieruchomość nie stanowi i na datę Transakcji nie będzie stanowiła składnika majątku związanego z jakąkolwiek działalnością gospodarczą prowadzoną przez Sprzedających).

4. Sposób wykorzystania Nieruchomości po Transakcji Po przeprowadzeniu Transakcji Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomości oraz nieruchomościach sąsiadujących, tj. działkach gruntu nr (…), (…), „a” (obręb (…)), Inwestycji polegającej na wybudowaniu budynku wielorodzinnego z garażem podziemnym (1 kondygnacja podziemna), drogami wewnętrznymi i parkingami oraz niezbędną infrastrukturą techniczną na nie mniej niż (…) m2 powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM). Inwestycja będzie wykorzystywana przez Kupującego w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT.

W dniu (…).2026 r. Kupujący złożył wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla Inwestycji. Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone jak we wniosku) 1. Czy prawidłowym jest stwierdzenie, że Sprzedający nie będą podatnikami podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości i w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT? 2. Jeżeli stanowisko w zakresie Pytania nr 1 zostanie uznane za nieprawidłowe i sprzedaż Nieruchomości będzie objęta zakresem opodatkowania podatkiem VAT, to czy sprzedaż Nieruchomości będzie zwolniona od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT?

4. Jeżeli stanowisko w zakresie Pytania nr 1 i Pytania nr 2 zostanie uznane za nieprawidłowe i w rezultacie zostanie przyjęte, że sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT, to czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT? Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług Zdaniem Stron: 1. Sprzedający nie będą podatnikami podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości i w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

2. Jeżeli stanowisko w zakresie Pytania nr 1 zostanie uznane za nieprawidłowe, to sprzedaż Nieruchomości będzie zwolniona od podatku VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. 4. Jeżeli stanowisko w zakresie Pytania nr 1 i Pytania nr 2 zostanie uznane za nieprawidłowe i w rezultacie zostanie przyjęte, że sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT, to Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania 1 Aby dana czynność podlegała pod przepisy ustawy o VAT, w tym przepisy dotyczące zwolnień z podatku VAT, musi być wykonana przez podmiot, któremu w związku z jej wykonaniem przysługuje status podatnika podatku VAT. Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Z kolei w myśl ust. 2, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Powyższa definicja działalności gospodarczej ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnika” wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Przy czym status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zatem dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Działalność gospodarcza powinna cechować się ponadto stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania. Działalność gospodarcza występuje również w przypadku wykorzystywania rzeczy w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Właściwym zatem jest wykluczenie z grona podatników osób fizycznych, w przypadku gdy dokonują sprzedaży towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź w celu wykorzystania go przy wykonywaniu innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

Tym samym nie jest podatnikiem podatku VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika VAT w zakresie tych czynności. Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.

Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nieruchomości nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Powyższe elementy mogą bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy VAT. Dodatkowo, należy wskazać, że nie ma podstaw, aby traktować małżonków jako jeden podmiot, którego działalność podlega ocenie z perspektywy posiadania statusu podatnika podatku VAT. Oznacza to, że oceny posiadania statusu podatnika VAT dokonuje się odrębnie w stosunku do każdego z małżonków (status podatnika VAT może uzyskać zarówno jedno z małżonków, jak i oboje, tj. każde z osobna).

Przechodząc na grunt niniejszej sprawy, zdaniem Stron, Sprzedający nie spełniają wyżej wskazanych przesłanek do uznania ich za podatników podatku VAT w związku z planowaną Transakcją sprzedaży Nieruchomości. Działania Sprzedających nie wykraczają bowiem poza zakres zarządu majątkiem prywatnym (zwykłego wykonywania prawa własności).

Przemawiają za tym w szczególności następujące okoliczności: - Sprzedający nabyli Nieruchomość do majątku prywatnego w celu zamieszkania w niej i wykorzystywali ją wyłącznie na cele prywatne; - Sprzedający nie wykorzystywali Nieruchomości w prowadzonej działalności gospodarczej, ani nie wynajmowali jej w celach zarobkowych (nie zawierali także innych podobnych umów poza Umową dzierżawy na rzecz Kupującego, która została zawarta wyłącznie w celach technicznych, aby ułatwić Kupującemu przygotowanie Nieruchomości pod Inwestycję); - Sprzedający nie podejmowali żadnych działań reklamowych czy marketingowych mających na celu doprowadzenie do sprzedaży Nieruchomości – nie umieszczali ogłoszeń w prasie, Internecie, tablicach reklamowych oraz nie nawiązali współpracy z biurem nieruchomości.

Sprzedający nie podejmowali żadnych działań mających na celu podniesienie atrakcyjności i ceny sprzedaży Nieruchomości. To Kupujący skontaktował się z nimi z własnej inicjatywy w celu przedstawienia oferty zakupu. - Sprzedający nie prowadzą i nigdy nie prowadzili działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. - Od daty zakupu Nieruchomości do daty zawarcia Umowy przedwstępnej sprzedaży minęło ponad 20 lat. - Sprzedający nie planują innych transakcji sprzedaży nieruchomości. W przeszłości sprzedali jedynie dwa lokale mieszkalne, które wcześniej wykorzystywali na własne potrzeby mieszkaniowe.

W konsekwencji należy uznać, że Sprzedający nie podejmowali działań stanowiących przejaw aktywności porównywalnej do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Sprzedający zbywając Nieruchomość korzystają z przysługującego im prawa do rozporządzania majątkiem osobistym. Także aktywność Sprzedających polegająca na udzieleniu Kupującemu Pełnomocnictw, Zgody oraz udostępnieniu Kupującemu Nieruchomości na podstawie Umowy dzierżawy nie dają podstaw do uznania ich za podatników VAT z tytułu planowanej sprzedaży Nieruchomości. Czynności te zostały wykonane wyłącznie z powodów formalnych, gdyż są one potrzebne Kupującemu do realizacji jego własnych celów biznesowych.

Zdaniem Wnioskodawcy, należy więc uznać, że Sprzedający nie prowadzą działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i nie będą działać przy Transakcji sprzedaży Nieruchomości jako podatnicy VAT, o których mowa w art. 15 ust. 1 tej ustawy. Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, tj. nie będzie opodatkowana VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT. W takim przypadku nie zostanie bowiem spełniona „podmiotowa” przesłanka uznania sprzedaży za podlegającą opodatkowaniu VAT.

Bez wpływu na taką konkluzję będzie okoliczność, że sprzedaż Nieruchomości stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. Przesłanka „przedmiotowa” oraz „podmiotowa” uznania transakcji za podlegającą opodatkowaniu VAT muszą zostać spełnione łącznie. Podsumowując: - Sprzedającym nie będzie przysługiwał status podatników podatku VAT z tytułu sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji. - W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Powyższe konkluzje potwierdzają m.in. następujące interpretacje podatkowe: - Interpretacja indywidualna z 17 grudnia 2025 r., nr 0112-KDIL3.4012.634.2025.3.MBN „Dokonując rozstrzygnięcia kwestii będącej przedmiotem Pana zapytania należy wskazać, że doszło do udzielenia Kupującemu pełnomocnictwa do działania w Pana imieniu w zakresie niezbędnym do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń na budowę obiektu handlowego z parkingiem – zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego. [..] udzielenie pełnomocnictwa przyszłemu Kupującemu umożliwiające podjęcie czynności mających na celu dostosowanie gruntu do potrzeb Kupującego (pozwolenia, przyłącza itp.) nie jest staraniem sprzedawcy, który przykładowo stara się grunt uzbroić czy uzyskać określone pozwolenia, aby przedmiot sprzedaży uczynić bardziej atrakcyjnym dla potencjalnych nabywców. [..] W rozpatrywanej sprawie należy zatem zauważyć, że skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.) – czyli nabywcy – w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą Pana – jako właściciela gruntu.

Jednak starania pełnomocnika (czyli Kupującego) nie są Pana staraniami – jako właściciela gruntu – podejmowanymi w celu pozyskania kupującego, a w kontekście oferowanego gruntu – uczynienia go bardziej atrakcyjnym dla potencjalnego nabywcy. Ponadto, z analizy całokształtu okoliczności sprawy oraz informacji zawartych we wniosku wynika, że sprzedawana nieruchomość została odpłatnie udostępniona na rzecz Kupującego – odpłatna umowa dzierżawy. Jak wskazał Pan we wniosku – dzierżawa miała charakter czysto techniczny i służyła wyłącznie Kupującemu. Nie była związana z żadną działalnością gospodarczą Wnioskodawcy ani nie miała charakteru inwestycyjnego.

Zatem, odpłatne udostępnienie przez Pana sprzedawanego gruntu należy traktować jako element zawartej wcześniej z Kupującym umowy przedwstępnej. [..] Z wniosku nie wynika zatem, aby w związku ze sprzedażą działki nr (...) podejmował Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Zatem, samo udzielenie przez Pana pełnomocnictwa Kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy i odpłatne udostępnienie na rzecz Kupującego nie powodują, że dokonując sprzedaży opisanej nieruchomości zostanie Pan z tych powodów uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.” - Interpretacja indywidualna z 10 grudnia 2025 r., nr 0114-KDIP4-1.4012.492.2025.2.BS „Zatem, samo udzielenie przez Pana pełnomocnictwa nabywcy, do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy nie powoduje, że dokonując sprzedaży opisanych we wniosku działek, będzie Pan z tych powodów uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. [..] Należy podkreślić, że wszelkie czynności podjęte przez nabywcę na mocy udzielonego mu przez Pana pełnomocnictwa, zostaną podjęte w interesie przyszłego – skonkretyzowanego nabywcy.

Zatem, dokonując sprzedaży przedmiotowych działek będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania majątkiem osobistym, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie sprzedaży ww. działek, a ich dostawę – cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.” - Interpretacja indywidualna z 14 listopada 2025 r., nr 0112-KDIL1-2.4012.565.2025.2.DM „W rozpatrywanej sprawie należy zatem zauważyć, że Pan – jako właściciel gruntu – nie musi już podejmować działań, aby zachęcić kogokolwiek do ich nabycia. Skutki prawne czynności wykonanych przez pełnomocnika (uzyskanie decyzji, pozwoleń itd.) – czyli nabywcy – w sensie prawnym rzeczywiście dotyczą Pana – jako właściciela gruntu.

Jednak starania pełnomocnika (czyli nabywcy) nie są/będą Pana staraniami – jako właściciela gruntu – podejmowanymi w celu pozyskania kupującego, aby oferowane działki uczynić atrakcyjniejszymi dla potencjalnego nabywcy. Z wniosku nie wynika zatem, aby w związku z planowaną sprzedażą niezabudowanych działek, podejmował Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Zatem, samo udzielenie przez Pana pełnomocnictwa nabywcy, do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy nie powoduje, że dokonując sprzedaży opisanych we wniosku działek, będzie Pan z tych powodów uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.” Interpretacja indywidualna z 22 października 2025 r., nr 0111-KDIB3-2.4012.655.2025.3.DK „Podkreślić należy, że podjęte przez Kupującą Spółkę – Państwa działania nie prowadzą do podwyższenia atrakcyjności działki, lecz nabywca wykonuje te czynności we własnym interesie, dla zrealizowania własnych potrzeb, w celu przystosowania działki do swoich określonych potrzeb.

Mając powyższe na uwadze, w świetle całokształtu okoliczności sprawy, samo udzielenie pełnomocnictwa kupującemu do wykonania określonych czynności w celu dostosowania gruntu do potrzeb nabywcy i użyczenie gruntu na rzecz kupującego (nabywcy) przed sprzedażą, po zawarciu umowy przedwstępnej nie powoduje, że Sprzedający zostanie z tego powodu uznany za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą.” Dodatkowo, należy wskazać, że do Transakcji nie znajdzie zastosowania wyłączenie z zakresu podlegania VAT przewidziane w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT dla dostawy przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Przedmiotem planowanej Transakcji będzie bowiem wyłącznie Nieruchomość.

Przedmiotem Transakcji nie będą żadne inne składniki majątku Sprzedających, w szczególności należące do przedsiębiorstwa Sprzedającej 2 (jak wskazano w opisie stanu faktycznego / zdarzenia przyszłego Nieruchomość nie jest i nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej Sprzedających). Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania 2 W pierwszej kolejności Strony wskazują, że niniejsze uzasadnienie dotyczy sytuacji, w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna stanowisko w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, tj. uzna, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji podlega pod ustawę o VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również zbycie praw użytkowania wieczystego. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W myśl art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego wynika, że grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku VAT, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części, które zostały na nim posadowione. Oznacza to również, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, to również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku VAT. Przepisy Ustawy o VAT wprowadzają zwolnienia dotyczące dostaw nieruchomości. Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT zostały określone w art. 43 Ustawy o VAT.

Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT zwolnieniu z podatku VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Definicja pierwszego zasiedlenia została zawarta w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT.

Zgodnie z nią przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Mając na uwadze powyższe, w celu ustalenia sposobu opodatkowania Nieruchomości, kluczowe jest określenie, kiedy po wybudowaniu lub ulepszeniu Budynków doszło do ich pierwszego zasiedlenia.

Jak wynika z opisanego stanu faktycznego / zdarzenia przyszłego, Budynki, wraz z ogrodzeniem, bramą wjazdową, placem, znajdowały się na Nieruchomości w dacie jej nabycia w 2004 r. Wtedy też Sprzedający rozpoczęli ich użytkowanie na własne potrzeby. W latach 2008-2009 r. Sprzedający dokonali rozbudowy budynku mieszkalnego oraz przebudowy budynku gospodarczo-garażowego. Sprzedający rozpoczęli użytkowanie rozbudowanego budynku mieszkalnego oraz przebudowanego budynku gospodarczo-garażowego na własne potrzeby w 2009 r. Budynki te nie były później przedmiotem ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które na datę Transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej.

Sprzedający nie zamierzają też ponosić wydatków na ulepszenie Budynków przed datą Transakcji. W 2020 r. na dachu budynku mieszkalnego Sprzedający zamontowali instalację fotowoltaiczną – wartość jej zakupu i montażu nie przekroczyła jednak 30% wartości budynku mieszkalnego. Przenosząc powyższe przepisy na analizowaną sprawę, należy stwierdzić, że od daty rozpoczęcia użytkowania Budynków przez Sprzedających po ich ostatnim ulepszeniu – tj. od momentu „pierwszego zasiedlenia” Budynków – upłynął okres dłuższy niż dwa lata. W konsekwencji należy uznać, że zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia sprzedaży Nieruchomości z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Uzupełniająco, Strony wskazują, że w analizowanej sprawie nie znajdą zastosowania następujące zwolnienia z VAT: - Zwolnienie od podatku VAT z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, stosowane przy łącznym spełnieniu dwóch warunków: a) towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej; b) brak prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzeniu tych towarów. Jak zostało wskazane w opisie sprawy, nabycie Nieruchomości nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT.

Interpretacje podatkowe (oraz wyroki polskich sądów administracyjnych i TSUE) potwierdzają, że omawiane zwolnienie nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja nabycia towaru nie była opodatkowana podatkiem VAT (skoro bowiem nabycie towaru nie było objęte podatkiem VAT, to nie można mówić, że przysługiwało lub nie przysługiwało prawo do odliczenia VAT – tak np. interpretacja z dnia 16 października 2024 r., nr 0112-KDIL3.4012.496.2024.1.MC).

W analizowanej sprawie nie jest więc spełniony jeden z warunków zastosowania wskazanego zwolnienia z VAT. - Zwolnienie od podatku VAT z art. 43 ust. 1 pkt 9) Ustawy o VAT dla dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Nieruchomość na moment Transakcji będzie bowiem zabudowana Budynkami. - Zwolnienie od podatku VAT z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, gdyż przepis ten może znaleźć zastosowanie tylko wówczas, gdy nie stosuje się zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT („Zwalnia się od podatku: dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że: [..]”) Jednocześnie, Strony wskazują, że Urządzenia budowlane znajdujące się na Nieruchomości należy opodatkować łącznie z Budynkami, z którymi są związane. Brak podstaw prawnych do stosowania przepisów ustawy o VAT dla ww. urządzeń w oderwaniu od budynków/budowli, do których przynależą.

W konsekwencji sprzedaż Urządzeń budowlanych powinna zdaniem Stron dzielić los podatkowy Budynków. Podsumowując, w ocenie Stron, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie spełniać warunki dla zastosowania zwolnienia od opodatkowania VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. Na Nieruchomości znajdują się Budynki, których pierwsze zasiedlenie nastąpiło ponad 2 lata temu. Jednocześnie Sprzedający nie planują w stosunku do nich żadnych prac o charakterze ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, o wartości wynoszącej co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 4 W pierwszej kolejności Strony wskazują, że niniejsze uzasadnienie dotyczy sytuacji, w których Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna stanowisko w zakresie pytania nr 1 i 2 za nieprawidłowe, tj. uzna, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT. Prawo do odliczenia podatku naliczonego VAT przysługuje pod warunkiem spełnienia przesłanek pozytywnych wynikających z art. 86 Ustawy o VAT oraz niewystąpienia przesłanek negatywnych określonych w art. 88 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu: a) nabycia towarów i usług, b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak stanowi art. 88 ust. 4 Ustawy o VAT, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7. Z powyższych przepisów wynikają zatem następujące podstawowe warunki uprawniające do odliczenia podatku naliczonego: - towary i usługi, z których nabyciem podatek VAT został naliczony są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych (tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego VAT), - transakcja jest udokumentowana fakturą, - transakcja jest opodatkowana VAT (co oznacza, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który został nieprawidłowo wykazany na fakturze, w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku VAT), - odliczenia podatku VAT dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik VAT.

Mając na uwadze, że jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego: i. Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, ii. Transakcja zostanie udokumentowana stosowaną fakturą (fakturami) VAT, iii. Kupujący jest i będzie czynnym podatnikiem VAT, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z zakupem Nieruchomości.

Reasumując, jeżeli sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT, to Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.