Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowejz 4 kwietnia 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.32.2025.4.KO

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe Szanowni Państwo, stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zaistniałego stanu faktycznego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe. Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej 15 stycznia 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej m.in. zakresie podatku od towarów i usług. Uzupełnili go Państwo pismem z 4 marca 2025 r. (wpływ 4 marca 2025 r.) – w odpowiedzi na wezwanie.

Treść wniosku wspólnego jest następująca: Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem 1. Zainteresowany będący stroną postępowania: A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością; 2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania: B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Opis zaistniałego stanu faktycznego 1. Wnioskodawcy B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej „Sprzedawca”) ma miejsce siedziby i zarządu na terytorium Polski oraz podlega w Polsce tzw. nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku dochodowym od osób prawnych.

Sprzedawca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i był zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT na moment zawarcia transakcji będącej przedmiotem niniejszego wniosku). Sprzedawca prowadził w Polsce działalność gospodarczą polegającą na wynajmie nieruchomości, która podlega opodatkowaniu 23 proc. stawką VAT. A spółka z ograniczoną (dalej „Nabywca”) jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i był zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT na moment zawarcia transakcji będącej przedmiotem niniejszego wniosku). Nabywca prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem jest m.in.: (…).

Sprzedawca oraz Nabywca (dalej łącznie: „Wnioskodawcy”) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 2805 ze zm., dalej: „ustawa o CIT”). Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 Ustawy o VAT.

2. Opis nieruchomości Sprzedawca był właścicielem nieruchomości budynkowej, tj. stanowiącego własność Sprzedawcy budynku biurowego o nazwie (…) (dalej: „Budynek”) oraz użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej o powierzchni użytkowej (…) m2, położonej w (…), stanowiącej działkę geodezyjną nr 1 w obrębie (…), dla których to Sąd Rejonowy dla (…) prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) (dalej: „Nieruchomość”). Na Nieruchomości znajdują się także budowle i urządzenia budowlane traktowane jako budowle na potrzeby podatku od nieruchomości (dalej: „Budowle”). Budowle to m.in. totem, elementy zagospodarowania terenu.

Nabycie Nieruchomości przez Sprzedawcę nastąpiło w wyniku przejęcia przedsiębiorstwa likwidowanej spółki (podział majątku między wspólników) w dniu 30 kwietnia 2014 r. Do dnia planowanej sprzedaży upłynął okres 10 lat od dnia nabycia Nieruchomości przez Sprzedawcę w ramach nabycia przedsiębiorstwa. Nieruchomość była w całości wykorzystywana przez Sprzedawcę na potrzeby oddania w używanie najemcom na podstawie umów najmu (wraz z częściami wspólnymi służącymi prawidłowemu korzystaniu z nieruchomości) w okresie dłuższym niż dwa lata.

Budynek i Budowle nie były ulepszane (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) przez Sprzedawcę, w tym w okresie ostatnich dwóch lat przed planowaną sprzedażą, o ponad 30% wartości początkowej, a Sprzedawca nie ponosił takich wydatków do dnia Transakcji. Stan budynku na moment Transakcji nie odpowiadał aktualnym standardom najemców powierzchni biurowych i handlowych i jego wynajem w tym stanie nie był uzasadniony ekonomicznie. Budynek wymagał znaczących nakładów w celu kontynuowania działalności w tym zakresie. 3. Działalność Sprzedawcy Nieruchomość stanowiła główny majątek Sprzedawcy.

Sprzedawca posiadał poza tym ruchomości, w tym związane z Nieruchomością (stanowiące jej wyposażenie) oraz inne niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej. Sprzedawca jest bowiem spółką, której przedmiotem działalności był najem powierzchni użytkowej znajdującej się w Budynku (głównie powierzchnia biurowa oraz handlowa, gastronomiczna, parkingi, itp.). Sprzedawca zamierza wszcząć likwidację po dokonaniu transakcji (nie bezpośrednio) i nie zamierza prowadzić innej działalności. Sprzedawca w celu zapewnienia obsługi Nieruchomości korzystał przede wszystkim z infrastruktury i zasobów kadrowych zewnętrznego podmiotu świadczącego usługi zarządzania Nieruchomością.

Sprzedawca nie zatrudniał do dnia Transakcji pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej były wykonywane na podstawie umów usługowych, zawartych z innymi podmiotami. Zarządzanie Nieruchomością było realizowane na podstawie umowy przez odrębny podmiot.

Obsługa Budynku była realizowana przez umowy z podmiotami zewnętrznymi (dalej: „Umowy serwisowe”) i obejmowały one: - sprzątanie; - wywóz odpadów; - dezynsekcję, deratyzację, dezynfekcję; - ochronę fizyczną; - energię elektryczną; - przechowywanie obrazów dokumentów (skanów); - dostawę wody i odprowadzanie ścieków; - monitorowanie ppoż; - konserwację wind; - obsługę techniczną; - usługi telefoniczne i dostęp do Internetu; - dostawę ciepła. Jednocześnie Sprzedawca miał zawartych szereg umów na świadczenie usług doradczych, prawnych, księgowych, PR i reklamowych, pośrednictwa w komercjalizacji Nieruchomości.

Sprzedawca prowadził działalność w zakresie wynajmu powierzchni w Nieruchomości nabytej w ramach przejęcia przedsiębiorstwa w 2014 r. Działalność ta była opodatkowana VAT. Sprzedawca nie wykorzystywał Nieruchomości (do dnia zawarcia Transakcji) wyłącznie do celów działalności gospodarczej zwolnionej z VAT. Sprzedawca był zarejestrowany w Polsce jako podatnik VAT czynny na dzień Transakcji oraz dokonywał zakupów towarów i usług, w odniesieniu do których odliczał podatek naliczony stosownie do art. 86 ustawy o VAT.

Sprzedawca nie prowadził do dnia Transakcji innej działalności gospodarczej niż opisano powyżej, tj. działalności innej niż komercyjny wynajem powierzchni znajdujących się w Nieruchomości. Sprzedawca nie posiadał aktywów innych niż związane z tą działalnością gospodarczą (innych niż Nieruchomość, ruchomości, prawa autorskie do utworów związanych z Nieruchomością, środków pieniężnych). Sprzedawca posiadał złożone przez najemców zabezpieczenia wykonania ich zobowiązań najemców na podstawie umów najmu - kaucje.

Sprzedawca nie dokonał wyodrębnienia organizacyjnego Nieruchomości jako wydziału, oddziału czy innych jednostek organizacyjnych, zarówno formalnie poprzez rejestrację oddziału w Rejestrze Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, jak również wewnętrznie w drodze przyjęcia odpowiednich uchwał lub regulaminów. Przychody i koszty oraz należności i zobowiązania związane z działalnością gospodarczą Sprzedawcy polegającą na wynajmie Nieruchomości są zewidencjowane zgodnie z ogólnymi przepisami o rachunkowości.

Sprzedawca posiada 4 konta bankowe: - konto ogólne w PLN - do realizowania wszelkich operacji bankowych i przyjmowania wszelkich należności w PLN z wyjątkiem Kosztów operacyjnych (jak zdefiniowano poniżej), - konto dla Kosztów operacyjnych w PLN – udostępnione zarządcy budynku w celu realizowania należnych opłat, - konto ogólne w EUR – do realizowania wszelkich operacji bankowych i przyjmowania wszelkich należności w EUR z wyjątkiem Kosztów operacyjnych (jak zdefiniowano poniżej), - rachunek VAT.

Jako że przedmiot Transakcji stanowił główny majątek Sprzedawcy, w omawianym zdarzeniu przyszłym w praktyce nie wystąpią inne składniki majątku, od których Sprzedawca mógł potencjalnie go oddzielić, ani dla których mógł potencjalnie prowadzić odrębne księgi lub inne urządzenia księgowe służące wyodrębnieniu tej działalności. Sprzedawca pozostaje w sporze prawnym (postępowania sądowe w toku) z 3 były najemcami Budynku. 4. Umowy Najmu Z końcem marca 2024 Budynek opuścił wiodący najemca, a w Budynku nadal pozostają najemcy głównie powierzchni handlowych.

Na dzień Transakcji Budynek był wynajęty wyłącznie w części odpowiadającej ok. 4% powierzchni biurowo-handlowej przeznaczonej do wynajmu oraz ok. 78% powierzchni parkingowej przeznaczonej do wynajmu.

Na dzień Transakcji obowiązywało jedynie kilka umów najmu/dzierżawy (dalej: „Umowy najmu”) obejmujących łącznie: 1) ok 78% miejsc parkingowych; 2) fragment gruntu pod stojak na rowery; 3) powierzchnię handlową na parterze łącznie 139,15 m2 (obejmującą korzystanie z powierzchni wspólnych); 4) powierzchnię usługową na parterze łącznie 198,51 m2 (obejmującą korzystanie z powierzchni wspólnych); 5) oddanie do niewyłącznego korzystania fragmentu dachu, szachtów i tras kablowych, pomieszczenia technicznego część nieruchomości w zakresie w jakim jest ona wykorzystywana na przeprowadzenie światłowodu do budynku; 6) oddanie do wyłącznego korzystania fragment dachu ok 2,5 m2 pod stację bazową (…) i antenę radioliniową oraz powierzchni dla umieszczenia torów antenowych i anten wewnętrznych w Budynku; 7) oddanie części Nieruchomości do niewyłącznego korzystania na potrzeby położenia infrastruktury teletechnicznej.

Znacząca większość powierzchni biurowej tj. ok 96% oraz ok. 22% powierzchni parkingowej powierzchni przeznaczonej na najem pozostaje niewynajęta. Umowy najmu bazują co do zasady na następującym modelu rozliczenia z tytułu najmów: 1) umówionego czynszu najmu; 2) kosztów operacyjnych (dalej: „Koszty operacyjne”) a. licznikowych - w tych przypadkach, gdzie jest możliwe opomiarowanie zużycia indywidualnego najemcy; b. proporcjonalnych – proporcjonalny udział w pozostałych kosztach Nieruchomości, które nie są rozliczone jako indywidualne zużycie danego najemcy.

3) Ponadto najemcy są zobowiązani do złożenia zabezpieczania pieniężnego najmu w formie Kaucji gwarancyjnej lub Gwarancji bankowej (dalej: „Zabezpieczenia pieniężne umów najmu”).

5. Planowana Transakcja Transakcja (dalej „Transakcja”) obejmuje sprzedaż: - prawa użytkowania wieczystego gruntu; - własności Budynku; - własność Budowli i urządzeń budowlanych; - własność ruchomości stanowiących wyposażenie lub niezbędne do funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem; - praw autorskich związanych z Nieruchomością i praw ochronnych do Znaku Towarowego (słowno-graficznego znaku towarowego (…) zarejestrowanego w Urzędzie Patentowym RP pod numerem (…), na rzecz Sprzedawcy ważnego do dnia 18 sierpnia 2028 r., w klasach (…) oraz praw do domeny odpowiadającej nazwie Budynku dalej „Prawa autorskie”).

Dokonanie Transakcji nastąpiło przed złożeniem wniosku i przed wydaniem interpretacji. W ramach Transakcji zostały wydane Nabywcy przynależności Nieruchomości (nie stanowiące odrębnego przedmiotu własności). Ruchomości inne niż stanowiące wyposażenie Nieruchomości lub służące jej funkcjonowaniu zgodnie z przeznaczeniem nie były przedmiotem sprzedaży. Umowy najmu nie były przedmiotem sprzedaży, Nabywca wstąpił w miejsce wynajmującego wraz z nabyciem Nieruchomości z mocy prawa (art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego). W związku z tym Sprzedawca wydał Nabywcy Zabezpieczenia pieniężne Umów najmu z obowiązkiem ich rozliczenia wynikającym z wstąpienia w miejsce wynajmującego.

Z ostrożności, objęto także umową przejście na Nabywcę potencjalnych praw z Umów najmu, które nie przechodziłby zgodnie z postanowieniami art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego na Nabywcę wraz z nabyciem Nieruchomości (wstąpienie w miejsce wynajmującego). Przy czym nie zidentyfikowano takich praw, w związku z tym nie przypisano im ceny i ich przejście nastąpi w ramach ceny Nieruchomości. Możliwość występowania takich praw jest przedmiotem rozbieżności w doktrynie i działając ostrożnościowo (biorąc pod uwagę ewentualne ryzyko sądowe przyznania racji jednemu z rozbieżnych stanowisk) potencjalnie istniejące prawa objęto umową.

Nabywca kupił Nieruchomość i wstąpił w Umowy Najmu oraz będzie uzyskiwał przychody z Umów Najmu, które będą podlegać opodatkowaniu 23% stawką VAT. Intencją Sprzedawcy i Nabywcy w ramach Transakcji było to, by korzyści i ciężary związane z Nieruchomością w całości przeszły na Nabywcę od dnia dostawy Nieruchomości (dalej „Dzień transakcji”). Umowa zawiera szczegółowe postanowienia, które służą realizacji takiego podziału korzyści i ciężarów, przy uwzględnieniu tego, że Dzień transakcji miał miejsce w trakcie okresów rozliczeniowych umówionych z dostawcami mediów i usługodawcami oraz najemcami.

Zamiarem stron jest wypowiedzenie przez Sprzedawcę Umów serwisowych i zawarcie ich we własnym zakresie przez Nabywcę. Umowy te mogą być kontynuowane po Dniu transakcji jedyne w zakresie niezbędnym dla utrzymania ciągłości najmu i przez możliwie najkrótszy okres z nich wynikający. Umowa zawiera szczegółowe postanowienia dotyczące m.in. zobowiązania Sprzedawcy do rozwiązania umów serwisowych za porozumieniem stron lub – w braku takiej możliwości – ich wypowiedzenia, a także kontynuowania Umów serwisowych, których nie udało się rozwiązać na Dzień transakcji, w okresie ich wypowiedzenia.

Strony zobowiązują się do koordynowania swoich działań i współpracy w dobrej wierze po Dniu transakcji w celu zapewnienia ciągłości świadczenia usług i dostarczania mediów do Nieruchomości. W tym zakresie, od Dnia transakcji, do dnia zawarcia przez Nabywcę nowych umów niezbędnych dla zapewnienia ciągłości świadczenia usług i dostarczenia mediów do Nieruchomości, strony dopuszczają zgodnie z obowiązującymi przepisami, celem podziału kosztów (ciężarów) związanych z utrzymaniem Nieruchomości na dzień Transakcji, refakturę (bez marży) kosztów poniesionych przez Sprzedawcę na Nabywcę, w zakresie w jakim te koszty go obciążają zgodnie z zasadą podziału korzyści i ciężarów od Dnia transakcji.

Zamiarem stron Przy Transakcji było dokonanie rozliczenia ciężarów i korzyści na Dzień transakcji, w szczególności nie jest zamiarem stron przenoszenie żadnych umów, praw i obowiązków innych niż wyżej opisane wynikające z wstąpienia z mocy prawa w miejsce wynajmującego, z zastrzeżeniem postanowień ostrożnościowych. Jednakże nie było możliwe zapewnienie, że wszelkie umowy zostaną rozwiązane na Dzień transakcji. Strony zobowiązały się do współpracy by ich zakończenie nastąpiło to w możliwie szybkim terminie.

Jedynie, jeśli taki będzie wymóg jedynego dostępnego dostawcy (np. woda, ścieki, ciepło) może dojść do cesji umowy pomiędzy Sprzedawcą i Nabywcą, jako sposób zawarcia nowej umowy, przy czym taki sposób będzie niezależny od ich woli. Umowa nie zawiera innych niż opisane powyżej szczegółowych postanowień dotyczących przejścia ze Sprzedawcy na Nabywcę praw i obowiązków z Umów najmu – w tym zakresie zastosowanie będą miały ogólne przepisy prawa. Sprzedawca nie przeniesie na rzecz Nabywcy także umowy ubezpieczenia (polisy) Nieruchomości, umów księgowych, doradczych oraz wszelkich innych umów dotyczących działalności Sprzedawcy.

W ramach Transakcji zostaną wydane Nabywcy standardowe dokumenty przekazywane przy sprzedaży Nieruchomości (m.in. dokumentacja projektowa, w tym dot. prac aranżacyjnych dla najemców oraz dokumentacja dotycząca Umów najmu oraz rozliczeń z nimi) niezbędne do prawidłowego korzystania z nieruchomości i wywiązywania się z obowiązków wynikających Umów najmu, w które w miejsce wynajmującego wstąpi Nabywca. Poza ww. przedmiotami Transakcji jej przedmiotem nie były inne niż opisane powyżej składniki majątkowe przedsiębiorstwa Sprzedawcy.

Przedmiotem Transakcji nie były w szczególności: a) należności oraz zobowiązania pieniężne; c) know-how i tajemnica przedsiębiorstwa Sprzedawcy; d) oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo Sprzedawcy (firma Sprzedawcy); e) księgi rachunkowe Sprzedawcy, ani też dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedawcę (z wyłączeniem ww. wskazanej dokumentacji dotyczącej przedmiotów Transakcji i dokumentów związanych z Umowami Najmu); f) zobowiązania Sprzedawcy (inne niż te, które przejdą z mocy prawa jako wynikające z Umów najmu); g) środki pieniężne Sprzedawcy, czy umowy rachunków bankowych Sprzedawcy; h) prawa i obowiązki Sprzedawcy wynikające z zawartych przez niego umów (innych niż te, które przejdą z mocy prawa jako wynikające z Umowy najmu); i) prawa i obowiązki (w tym zobowiązania) wynikające z umów o pracę w związku z przejściem części zakładu pracy w rozumieniu art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (Dz.

U. z 2023 r. poz. 1465), („Kodeks Pracy”) (Sprzedawca nie zatrudnia pracowników); j) prawa i obowiązki wynikające z postępowań sądowych w ramach sporu prawnego z byłymi najemcami. W celu kontynuacji Umów najmu bez naruszenia warunków z nich wynikających Nabywca jest zobowiązany co najmniej do: (1) zawarcia umowy ubezpieczenia Nieruchomości; (2) objęcia Nieruchomości obsługą księgową niezbędną do wykonywania najmu; (3) zarządzania najmem we własnym zakresie lub zatrudnienia podmiotu zarządzającego; (4) zapewnienia finansowania obsługi najmu; (5) zawarcia we własnym zakresie Umów serwisowych dla Nieruchomości.

Sprzedawca wykorzystywał Nieruchomość wyłącznie do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług i nie wykorzystywał jej do działalności zwolnionej. Na moment dokonania Transakcji zarówno Sprzedawca jak i Nabywca byli zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi. Zawierając Transakcję Nabywca działał będzie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a nabytą Nieruchomość będzie wykorzystywał do swojej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT stawką podstawową.

Sprzedawca (jako czynny zarejestrowany podatnik VAT) oraz Nabywca (jako czynny zarejestrowany podatnik VAT) w Umowie zawartej w formie aktu notarialnego zrezygnowali ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tj. Dz.U. z 2024 r. poz. 361, ze zm.; dalej: „Ustawa o VAT”) dla dostawy Budynku i budowli oraz ich części objętych umową. 1. Działalność Nabywcy Nabywca zamierza w przypadku uzyskania odpowiednich decyzji i pozwoleń przebudować i zmodernizować Nieruchomość oraz zmienić jej charakter, a następnie przeznaczyć ją do Sprzedaży w całości lub w częściach.

Wyłącznie w przypadku, gdy dopuszczalny zgodnie z uzyskanymi decyzjami zakres przebudowy i modernizacji nie będzie uzasadniał realizacji podstawowych zamierzeń Nabywcy, ten dopuszcza dokonanie remontu Budynku w ramach dzisiejszego sposobu jego wykorzystywania i prowadzenie działalności w zakresie najmu nieruchomości na cele biurowo- handlowe. Głównym celem nabywcy jest zmodernizować obiekt i zmienić jego charakter, by zmaksymalizować jego wartość rynkową, co potwierdzają m.in. zamówione i przeprowadzone przez niego w czasie trwających negocjacji warunków Transakcji prace analityczne i koncepcyjne. Pismem z 4 marca 2025 r. uzupełniono opis sprawy następująco.

W odpowiedzi na wezwanie w sprawie złożonego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej na wstępie pragną Państwo wskazać, że dotyczył on następujących kwestii: 1) Czy dokonanie Transakcji będzie stanowiło dostawę towarów (dostawę Nieruchomości i ruchomości) oraz świadczenie usług (zbycie Praw autorskich) podlegającą opodatkowaniu VAT, czyli nie będzie to transakcja wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT? 2) Czy sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów opodatkowaną VAT, w związku z rezygnacją przez Sprzedawcę i Nabywcę ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT?

3) Czy Nabywca w związku z planowanym zakupem Nieruchomości, ruchomości i Praw autorskich będzie uprawniony do: a) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz b) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym – zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT i na zasadach wskazanych w tym przepisie? 4) Czy sprzedaż Nieruchomości, ruchomości i Praw autorskich będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych?

Sama Nieruchomość jest opisana we wniosku jako Budynek i Budowle posadowione na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym. Naniesienia poczynione na użytkowaniu wieczystym stanowią własność użytkowania wieczystego, a jako że prawo własności jest związane z prawem użytkowania wieczystego, rozporządzenie na podstawie umowy sprzedaży obejmuje całość tj. prawo użytkowania wieczystego jak i wszystkich naniesień należących do użytkownika wieczystego.

Jednoczenie tytułem przypomnienia wskazujemy, że Nabycie Nieruchomości przez Sprzedawcę nastąpiło w wyniku przejęcia przedsiębiorstwa likwidowanej spółki (podział majątku między wspólników) w dniu 30 kwietnia 2014 r. Do dnia planowanej sprzedaży upłynął okres 10 lat od dnia nabycia Nieruchomości przez Sprzedawcę w ramach nabycia przedsiębiorstwa. Zatem Sprzedawca nie był podmiotem, który wybudował Budynek oraz Budowle, tylko nabył je w ramach przejęcia przedsiębiorstwa.

Jedynie jedno urządzenie budowlane „parking kostka” został wybudowany przez Sprzedawcę i oddany do użytkowania (rozpoczęto jego użytkowanie) w maju 2018 r. Poniżej udzielają Państwo odpowiedzi na poszczególne pytania, jednak pozwoli sobie zaznaczyć przy poszczególnych pytaniach czy faktycznie odpowiedź może mieć wpływ i znaczenie co do oceny prawnopodatkowej stanowiska przedstawionego przez Wnioskodawców. We wniosku należy przedstawić bowiem wyczerpujący opis stanu faktycznego – tj. taki jaki jest niezbędny do dokonania oceny prawidłowości stanowiska wnioskodawcy.

W przypadku elementów, które pozostają bez wpływu na rozstrzygnięcie wezwanie do uzupełnienia stanu faktycznego jest bezprzedmiotowe (por. wyrok NSA z dnia 19 lutego 2021 r. II FSK 2441/20: „W trybie żądania uzupełnienia braków formalnych pisma, jakim jest wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, organ podatkowy może żądać jedynie uzupełnienia wniosku o takie elementy, bez których nie jest możliwa ocena, czy stanowisko przedstawione we wniosku i ocena prawna są prawidłowe czy też błędne. (…) Elementy te organ podatkowy powinien precyzyjnie wskazać w wezwaniu, wyjaśniając dlaczego ich brak uniemożliwia wydanie interpretacji indywidualnej.

Interpretacja indywidualna ma bowiem na celu uzyskanie stanowiska organu podatkowego w zakresie rozumienia przepisów prawa podatkowego na gruncie przedstawionego przez wnioskodawcę, a nie ustalanego przez organ podatkowy, stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego (…) Jeżeli przedstawiony przez podatnika stan faktyczny pozwala na udzielenie odpowiedzi na sformułowane pytanie należy to uczynić.

Jeżeli zaś nie pozwala, to należy wezwać o dalsze niezbędne informacje, lecz odnoszące się do okoliczności faktycznych i prawnych związanych z wnioskiem, czego dotyczy art. 14b § 2 i § 3 O.p. Takie wskazania wypływają z przepisów art. 14h w zw. z art. 169 § 1 O.p.” Zakres wezwania 1. W zakresie podatku od towarów i usług: Doprecyzowali Państwo przedstawiony we wniosku zaistniały stan faktyczny tj. wskazali: 1) Budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 725 ze zm. ) trwale z gruntem związane (posadowione na działce nr 1) będące przedmiotem sprzedaży, proszę je wymienić?

Odpowiedź stanowi jednocześnie odpowiedź na pytanie 3 obejmujące wymienienie urządzeń budowlanych. Należy wskazać, że wymienianie poszczególnych budowli znajdujących się na działce jest irrelewantne dla rozstrzygnięcia sprawy w związku z tym, że dla wszystkich budowli występuje taki sam stan faktyczny istotny z pkt widzenia oceny prawno-podatkowej, tj. wszystkie Budowle i urządzenia budowlane były wykorzystywane od ponad dwóch lat po ich ostatnim „pierwszym zasiedleniu” na potrzeby działalności w zakresie wynajmu Nieruchomości, a więc działalności obligatoryjnie opodatkowanej VAT (jako odpłatne świadczenie usług).

Elementy te nie były wykorzystywane do działalności zwolnionej od VAT (w szczególności wyłącznie do takiej). Od ich pierwszego zasiedlenia upłynął okres ponad dwóch lat. Tym samym ich dostawa w ramach niniejszej Transakcji Sprzedaży jest zwolniona od VAT z możliwością rezygnacji z tego zwolnienia i wybrania opodatkowania dostawy tych rzeczy i prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Nie ma zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT (brak wykorzystania do działalności zwolnionej), ani zwolnienie o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT (zwolnienie to może mieć zastosowanie wyłącznie, gdy nie są spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT – które są spełnione w przedstawionym stanie faktycznym).

Dostawa całości była zwolniona od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, zaś Strony z tego zwolnienia zrezygnowały dla wszystkich elementów składających się na Nieruchomość (prawo użytkowania wieczystego gruntu, Budynek i Budowle oraz ich części, jak również inne elementy składowe Nieruchomości) będącą przedmiotem dostawy. Bez znaczenia dla oceny zasad opodatkowania (prawidłowość opodatkowania VAT wszystkich elementów, w związku ze spełnieniem warunków wskazanych w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i rezygnacją z tego zwolnienia), pozostaje to czy Sprzedawca miał prawo do odliczenia VAT przy nabyciu poszczególnych elementów.

Na Nieruchomości znajdują się następujące Budowle i urządzenia budowlane: 1) oznakowanie terenu; 2) zagospodarowanie terenu; 3) wideofon; 4) oznakowanie parkingu; 5) totem (pod znak będący oznaczeniem budynku); 6) szlabany; 7) parking kostka; 8) chodnik. Potwierdza to składana na potrzeby podatku od nieruchomości deklaracja DN-1. Należy jednak mieć na uwadze, że urządzenia budowlane są traktowane jako budowle na potrzeby tego podatku. Przy czym na gruncie prawa budowlanego można spotkać się z rozbieżnymi interpretacjami.

Klasyfikacja danego elementu jako budowli lub urządzenia budowlanego nie stanowi stanu faktycznego sprawy tylko ocenę prawną stanu faktycznego – który sprowadza się do wskazania tego, jakie naniesienia znajdują się na danej nieruchomości. Ocena prawna czy klasyfikacja prawna, jeśli przepis nie uzależnia od tego zasad opodatkowania, nie jest elementem stanu faktycznego, a co najwyżej uzasadnienia dokonanego rozstrzygnięcia prawno- podatkowego (stanowiska wnioskodawcy lub jego oceny za nieprawidłowe).

W naszej ocenie (to jest uzupełnienie uzasadnienia i oceny prawnej, a stanu faktycznego): - w przypadku sprzedaży nieruchomości (w tym obejmującej grunt w użytkowaniu wieczystym) przedmiotem opodatkowania są wyłącznie budynki, budowle i ich części znajdujące się na nieruchomości. Inne urządzenia jak urządzenia budowlane stanowiące własność użytkownika wieczystego nie są odrębnym przedmiotem opodatkowania tylko wchodzą do podstawy opodatkowania Budynków i budowli podobnie jak wartość gruntu. Powyższe wynika z tego, że są to transakcje związane i nie jest skuteczne rozporządzenie tylko niektórymi z tych elementów.

Także zgodnie z zasadami powszechności opodatkowania i jednolitego traktowania na potrzeby VAT dostawy nieruchomości zabudowanych (i innych) stanowiących własność lub będących w użytkowaniu wieczystym (oceniając z pkt widzenia zaspokajanej potrzeby nabywcy) różnicowanie sposobu opodatkowania dostawy takich nieruchomości w zależności od tytułu prawnego do gruntu nie znajduje uzasadnienia na gruncie VAT, a w konsekwencji PCC; - liczba budowli czy ich rodzaj, oraz nazwa nie ma znaczenia dla zasad opodatkowania VAT i PCC jeśli wszystkich dotyczy ten sam stan faktyczny niezbędny do dokonania oceny prawnej; - zgodnie z przepisem art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego przez urządzenia budowlane: należy (…) rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Zatem za urządzenia budowlane, zgodnie z tą definicją, należałoby uznać: - parking kostka - jako plac postojowy; - chodnik - umożliwiający dostęp do budynku; - szlabany - urządzenie techniczne; - wideofon - urządzenie techniczne; - oznakowanie terenu i parkingu - urządzenie techniczne odpowiednio element parkingu lub chodników. Z kolei za budowle należałoby uznać : - totem; - zagospodarowanie terenu. 2) W odniesieniu do każdej ww. budowli w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy Prawo Budowlane proszę wskazać osobno: a) Czy przysługiwało Sprzedającemu prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu/wytworzeniu budowli?

Ze względu na spełnienie warunków zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i rezygnację z tego zwolnienia oraz brak wykorzystywania Nieruchomości wyłącznie do czynności zwolnionych od VAT, kwestia przysługiwania prawa do odliczenia nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia.

Jak wskazaliśmy Sprzedawca nabył wszystkie Budowle i prawie wszystkie inne naniesienia (z wyjątkiem „parking kostka”) w ramach nabycia przedsiębiorstwa 30 kwietnia 2014 r. Jako nabywca przedsiębiorstwa jest na gruncie podatku VAT (nie wynika to wprost z polskiej ustawy – która jednak wprost przewiduje następstwo w zakresie podatku naliczonego) sukcesorem prawnym (wstępuje w prawa i obowiązki w zakresie VAT) zbywcy przedsiębiorstwa. Prawo do odliczenia powstało przy nabyciu/wybudowaniu tych elementów przez zbywcę przedsiębiorstwa, a więc jeszcze przed nabyciem tych elementów (w ramach przedsiębiorstwa) przez Sprzedawcę.

Sprzedawcy zatem ono nie przysługiwało, samo nabycie przedsiębiorstwa jest bowiem wyłączone spod VAT. Jednak wchodzi on w prawa zrealizowane przez poprzednika prawnego, który także prowadził działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – należy zatem przyjąć, że przysługiwało mu prawo do odliczenia VAT od wydatków związanych z tą działalnością.

W odniesieniu do składnika majątkowego „parking kostka” Sprzedawcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT w związku z jego wybudowaniem i wykorzystywaniem do czynności podlegających opodatkowaniu VAT. b) Kiedy (w jakim miesiącu i roku) wystąpiło pierwsze zajęcie (używanie) budowli w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 361 ze zm.)? Okoliczność ta pozostaje bez znaczenia dla oceny zasad opodatkowania dostawy stanowiącej przedmiot wniosku. W przedstawionym stanie faktycznym (brak wykorzystania wyłącznie do czynności zwolnionych oraz upływ ponad dwóch lata od ostatniego „pierwszego zasiedlenia”).

Sprzedawca nabył budowle i inne naniesienia (z wyjątkiem – parking kostka) w dniu 30 kwietnia 2014 r. w ramach nabycia przedsiębiorstwa. Pierwsze zajęcie (używanie) nastąpiło przed tą datą. Parking kostka (nie jest zdaniem Państwa budowlą) został oddany do używania 31 maja 2018 r. i wówczas nastąpiło jego pierwsze zajęcie (używanie). Dzienna data nabycia nie ma istotnego dla rozstrzygnięcia znaczenia ze względu na to, że nastąpiło ponad dwa lata temu (odpowiednio ponad 10 i ponad 6 lat temu). c) Czy od pierwszego zajęcia (używania) budowli do chwili jej sprzedaży upłynął okres dłuższy niż 2 lata?

Tak, wszystkie naniesienia były objęte pierwszym zasiedleniem (pierwsze używanie) – w tym także ostatnim, jeśli nastąpiło ono kilka razy – ponad dwa lata temu. d) Czy Sprzedający poniósł wydatki na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym budowli w stosunku, do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego? e) Jeżeli Sprzedający poniósł ww. wydatki to czy były one wyższe niż 30% wartości początkowej budowli, kiedy zakończono ulepszenie, proszę podać datę? f) W przypadku twierdzącej odpowiedzi na pkt e) proszę wskazać, czy miało miejsce pierwsze zajęcie (używanie) budowli po ulepszeniu?

Proszę podać miesiąc i rok? g) Czy od ponownego pierwszego zasiedlenia (zajęcia) budowli po jej ulepszeniu do chwili sprzedaży upłynął okres dłuższy niż 2 lata? Łączna odpowiedź na pytania z lit. d)-g). Jak wyżej wyjaśniały Strony zrezygnowały ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT i wybrały opcję opodatkowania VAT. Pytania dotyczą okoliczności które miałyby znaczenie prawne, gdyby Nieruchomość (wszystkie elementy które się na nią składają) nie byłaby zwolniona od VAT na powyższych zasadach.

Z tych okoliczności mogłoby co najwyżej wynikać, że dostawa nie jest zwolniona od VAT tylko jest obligatoryjnie opodatkowana VAT (gdyby była dokonywana w ciągu 2 lat od ostatniego pierwszego zasiedlenia). Skoro w wyniku oświadczenia Stron dostawa podlega VAT (rezygnacja ze zwolnienia) nie ma żadnego znaczenia dla prawidłowości przedstawionego stanowiska (prawidłowość opodatkowania dostawy VAT) to, czy opodatkowanie jest obligatoryjne (brak prawa do zwolnienia) czy fakultatywne (rezygnacja ze zwolnienia). Okoliczności których dotyczą pytania są irrelewantne dla oceny prawidłowości stanowiska Wnioskodawcy.

Pierwsze zasiedlenie po ostatnim ewentualnym ulepszeniu nastąpiło w odniesieniu do wszystkich naniesień ponad dwa lata przed dokonaniem dostawy będącej przedmiotem wniosku. Jednocześnie szczegółowe i wyczerpujące informacje w tym zakresie znajdują się w treści wniosku, w pkt 2 Opis Nieruchomości wskazano: Budynek i Budowle nie były ulepszane (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) przez Sprzedawcę, w tym w okresie ostatnich dwóch lat przed planowaną sprzedażą, o ponad 30% wartości początkowej, a Sprzedawca nie ponosił takich wydatków do dnia Transakcji. h) Czy Sprzedający wykorzystywał budowlę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT?

Jak opisano we wniosku Sprzedawca jest zarejestrowanym podatnikiem VAT i wykorzystywał Nieruchomość do działalności w zakresie wynajmu, która w tej sytuacji jest obligatoryjnie opodatkowana VAT. Sprzedawca nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie do działalności zwolnionej od VAT – co wprost wskazano we wniosku w pkt 3 Działalność Sprzedawcy: Sprzedawca prowadził działalność w zakresie wynajmu powierzchni w Nieruchomości nabytej w ramach przejęcia przedsiębiorstwa w 2014 r. Działalność ta była opodatkowana VAT. Sprzedawca nie wykorzystywał Nieruchomości (do dnia zawarcia Transakcji) wyłącznie do celów działalności gospodarczej zwolnionej z VAT.

3) Urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 ww. ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane posadowione na działce nr 1, proszę je wymienić? Odpowiedzi udzielono w ramach pytania 1 4) W odniesieniu do każdego ww. urządzenia budowlanego proszę wskazać osobno czy jest ono związane z budynkiem lub z którą budowlą? Okoliczność z którym budynkiem lub z którą budowlą są związane urządzenia budowlane nie ma żadnego znaczenia dla opodatkowania dostawy/sprzedaży Nieruchomości podatkami VAT lub PCC.

Ponieważ Nieruchomość stanowi faktycznie jeden Budynek biurowy to wszystkie urządzenia budowlane oraz budowlę są związane z Budynkiem, zapewniając możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem. 5) Jeżeli przedmiotem sprzedaży były ruchomości, to proszę je wymienić oraz wskazać osobno dla każdej z ruchomości: a) czy przysługiwało Sprzedającemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych ruchomości? b) czy ruchomości były wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku? Łączna odpowiedź na pytania z lit a)-b).

Jak wskazano wyżej i w samym wniosku Sprzedawca prowadził wyłącznie działalność opodatkowaną, nie mógł zatem wykorzystywać ruchomości wyłącznie do działalności zwolnionej skoro takiej nie prowadził. Sprzedaż ruchomości przez Sprzedawcę (zarejestrowanego podatnika VAT czynnego) wobec powyższego zawsze będzie podlegać opodatkowaniu niezależnie od tego czy przysługiwało prawo do odliczenia czy nie. Z tego wynika także, że przysługiwało mu prawo do odliczenia VAT.

Ruchomości to: 1) Wyposażenie restauracji (KśT-808) 2) Meble (KśT-808) 3) Sejf 2001 (KśT-808) 4) Meble recepcja (KśT-808) Ruchomości wskazane w pkt 1-3 zostały nabyte w ramach nabycia przedsiębiorstwa 30 kwietnia 2014 r. (por. uwagi w zakresie prawa do odliczenia VAT naliczonego wskazane w odpowiedzi na pytanie 2.a)).

Z kolei ruchomość wskazana powyżej w pkt 4 została nabyta przez Sprzedawcę i jest użytkowana od 31 grudnia 2015 r. 6) Czy nabyte przez Państwa nieruchomości, ruchomości i praw autorskie są/będą wykorzystywane do wykonywania czynności: a) opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, Tak. b) zwolnionych od podatku od towarów i usług, Nie c) niepodlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Nie Pytania w zakresie podatku od towarów i usług 1) Czy dokonanie Transakcji będzie stanowiło dostawę towarów (dostawę Nieruchomości i ruchomości) oraz świadczenie usług (zbycie Praw autorskich) podlegającą opodatkowaniu VAT, czyli nie będzie to transakcja wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT? 2) Czy sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów opodatkowaną VAT, w związku z rezygnacją przez Sprzedawcę i Nabywcę ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT?

3) Czy Nabywca w związku z planowanym zakupem Nieruchomości, ruchomości i Praw autorskich będzie uprawniony do: a) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz b) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym - zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT i na zasadach wskazanych w tym przepisie? Państwa stanowisko w sprawie/Stanowisko Zainteresowanych w sprawie Ad.

1. Dokonanie Transakcji będzie stanowiło dostawę towarów (dostawa Nieruchomości i ruchomości) oraz świadczenie usług (zbycie Praw autorskich) podlegającą opodatkowaniu VAT, czyli nie będzie to transakcja wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. Ad. 2. Sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów opodatkowaną VAT, w związku z rezygnacją przez Sprzedawcę i Nabywcę ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT. Ad.

3. Nabywca w związku z planowanym zakupem Nieruchomości, ruchomości i Praw autorskich będzie uprawniony do: a. obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia towarów i usług po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz b. zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym - zgodnie z art. 87 Ustawy o VAT i na zasadach wskazanych w tym przepisie.

Uzasadnienie Uwagi wspólne: Określenie, czy sprzedaż Nieruchomości, ruchomości oraz Praw autorskich w ramach planowanej Transakcji stanowiła dostawę towarów bądź świadczenie podlegające opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Sprzedawcy pozwala na potwierdzenie jego obowiązków w zakresie rozliczenia VAT należnego z tytułu dokonania dostawy towaru i świadczenia usług oraz potwierdzi prawidłowe zadeklarowanie Transakcji wobec organów podatkowych (w pliku JPK) za właściwy okres rozliczeniowy oraz wystawienie stosownych faktur na rzecz Nabywcy.

Jednocześnie, z punktu widzenia Nabywcy, potwierdzenie czy sprzedaż Nieruchomości, ruchomości i Praw autorskich w ramach Transakcji stanowiła dostawę towarów bądź świadczenie usług podlegające opodatkowaniu VAT będzie potwierdzać jego prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego, zapłaconego w ramach ceny (…). Biorąc pod uwagę powyższe, każda ze stron Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej tego samego stanu faktycznego.

W celu odpowiedzi na pytania Wnioskodawców zadane w niniejszym wniosku, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy planowana Transakcja podlegała przepisom Ustawy o VAT, a następnie, czy nie była zwolniona od VAT. Ad. pytanie 1. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. Dz.U. z 2024 poz. 361 ze zm. – dalej „Ustawy o VAT”): „Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają (…) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju”.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT: „Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).” Zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o (…) towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii”. Zgodnie z art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o (…) sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów”.

Zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT: „Przepisów ustawy nie stosuje się do (…) transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa”. Mając na uwadze powyższe przepisy, w kontekście pytań zadanych we wniosku, w pierwszej kolejności należy przeanalizować, czy Transakcja nie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej „ZCP”).

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część – ma kluczowe znaczenie dla oceny sytuacji podatkowej Wnioskodawców, gdyż rozstrzyga o podleganiu opodatkowaniu VAT planowanej Transakcji, lub wyłączeniu jej spod opodatkowania i rzutuje na odpowiedzi na kolejne pytania.

W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, niezbędne jest dokonanie wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „ZCP”, użytych w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, a następnie dokonanie oceny, czy przedstawiona w opisie stanu faktycznego sprzedaż stanowiła dostawę towarów (dostawa Nieruchomości i ruchomości) oraz świadczenie usług (zbycie Praw autorskich) opodatkowane VAT.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o (…) zorganizowanej części przedsiębiorstwa - rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”. W orzecznictwie podkreśla się, że podstawowym wymogiem uznania zbywanego majątku za ZCP jest to, aby majątek ten stanowił zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań).

Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej. W analizowanej sytuacji, zdaniem Wnioskodawców, nie dojdzie do sprzedaży ZCP. Nieruchomość, ruchomości i Prawa autorskie stanowiły główny majątek Sprzedawcy. Sprzedawca jest bowiem spółką, której przedmiotem działalności był najem powierzchni biurowo-handlowej. Poza Nieruchomością, ruchomościami i Prawami autorskimi Sprzedawca nie posiadał innych istotnych aktywów. Tym samym nie można mówić o jakimkolwiek wyodrębnieniu przedmiotu Transakcji w ramach przedsiębiorstwa Sprzedawcy. Nie było bowiem od czego go wyodrębnić.

W szczególności, brak było wyodrębnienia organizacyjnego, finansowego oraz funkcjonalnego. Zgodnie z utrwaloną i jednolitą linią orzeczniczą, ZCP musi jako takie funkcjonować u sprzedającego, zaś z taką sytuacją nie mamy do czynienia w przedmiotowym przypadku. Kolejnym krokiem jest zatem ocena, czy przedmiotem transakcji nie jest przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. Przepisy Ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa" dla celów tej ustawy.

W związku z tym w praktyce orzeczniczej jest jednolicie i powszechnie akceptowane, że także dla celów VAT pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55¹ ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. z 2023 poz. 1610 ze zm. – dalej „KC”). Zgodnie z tym przepisem: „Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności: 1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa); 2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości; 3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych; 4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne; 5) koncesje, licencje i zezwolenia; 6) patenty i inne prawa własności przemysłowej; 7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne; 8) tajemnice przedsiębiorstwa; 9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.” Z kolei zgodnie z art. 55² KC: „Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.” Zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie podkreśla się, że w celu uznania określonych składników majątkowych za przedsiębiorstwo muszą one stanowić całość pod względem organizacyjnym oraz funkcjonalnym.

Należy również zwrócić uwagę, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko prostą sumą jego składników, ale o przedsiębiorstwie możemy mówić wyłącznie jeśli składniki te są zorganizowanym zespołem, co jest uwidocznione w ustawowej definicji przedsiębiorstwa oraz zaakcentowane w wielu wyrokach wydanych przez sądy administracyjne. Jak słusznie podkreślił NSA w wyroku z 13 grudnia 2022 r. (III FSK 1346/21), czynnikiem „konstytuującym” przedsiębiorstwo w znaczeniu przedmiotowym jest występowanie elementu organizacji oraz funkcjonalnego powiązania różnorodnych jego składników umożliwiających traktowanie przedsiębiorstwa, jako pewną całość (zespół).

Występowanie elementu organizacji pozwala odróżnić przedsiębiorstwo od majątku, gdyż ten ostatni jest przedmiotem organizacji i stanowi jedynie zbiór elementów wchodzących w skład zorganizowanej całości, jaką jest przedsiębiorstwo. Ważne jest więc, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki między poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 55¹ KC „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa.

W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 55¹ KC. Niemniej przedmiotowe składniki, aby mogły zostać uznane za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ KC (a co za tym idzie, Ustawy o VAT) muszą spełniać kluczowy warunek tj. stanowić „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia do prowadzenia działalności gospodarczej”. W tym także być wystarczające do jej prowadzenia bez dodatkowego zaangażowania środków nabywcy.

Potwierdza to art. 55² KC, zgodnie z którym „czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych”. Jednocześnie jednak, pojęcie „przedsiębiorstwo” na gruncie regulacji Ustawy o VAT charakteryzuje się pewną autonomią pojęciową, wynikającą z faktu, iż przepisy dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (dalej „Dyrektywa VAT”) pozwalają państwom członkowskim na wyłączenie, z zakresu znaczeniowego pojęcia dostawy towarów, transakcji polegających na przeniesieniu całości lub części majątku.

Dyrektywa VAT nie posługuje się zatem pojęciem „przedsiębiorstwa”, lecz pojęciem „całości lub części majątku”. Zgodnie z art. 19 Dyrektywy VAT: „W przypadku przekazania, odpłatnie lub nieodpłatnie lub jako aportu do spółki całości lub części majątku, państwa członkowskie mogą uznać, że dostawa towarów nie miała miejsca i że w takim przypadku osoba, której przekazano towary, będzie traktowana jako następca prawny przekazującego. W przypadkach gdy odbiorca nie podlega w pełni opodatkowaniu, państwa członkowskie mogą przedsięwziąć środki niezbędne w celu uniknięcia zakłóceń konkurencji.

Mogą także przyjąć wszelkie niezbędne środki, aby zapobiec uchylaniu się od opodatkowania lub unikaniu opodatkowania poprzez wykorzystanie przepisów niniejszego artykułu.” Oznacza to, że art. 19 Dyrektywy VAT daje prawo ustawodawcom krajowym do wyłączenia wybranych przez tych ustawodawców transakcji obejmujących całość lub część majątku. Polski ustawodawca, korzystając z tego uprawnienia, zdecydował się posłużyć pojęciem ZCP (zdefiniowanym w Ustawie o VAT) oraz pojęcie przedsiębiorstwa (zdefiniowanym w KC). W analizowanej sytuacji kluczowa jest zatem definicja przedsiębiorstwa zawarta w KC.

Z tej definicji (oraz orzecznictwa do niej) wynika, że przedsiębiorstwo musi zawierać wszystkie składniki niezbędne do prowadzenia dotychczasowej działalności. Innymi słowy, nabywca przedsiębiorstwa może kontynuować prowadzenie przedsiębiorstwa bez podejmowania dodatkowych działań i zamierza je kontynuować. W analizowanym przypadku jest inaczej. Umowa nie zawiera innych niż wskazane w opisie stanu faktycznego (ustalenia w zakresie momentu przejścia korzyści i ciężarów związanych z przedmiotem Transakcji) szczegółowych postanowień dotyczących przejścia z Sprzedawcy na Nabywcę praw i obowiązków z Umowy najmu - w tym zakresie zastosowanie miały ogólne przepisy prawa.

Sprzedawca nie przeniósł na rzecz Nabywcy żadnych umów, w tym w szczególności wymaganej Umowami najmu umowy ubezpieczenia (polisy) nieruchomości, umów o zarządzanie Nieruchomością, umów serwisowych dla obsługi Nieruchomości, umów o świadczenie usług księgowych i umów stałej obsługi prawnej, i innych.

Przedmiotem Transakcji nie będą: a) należności oraz zobowiązania pieniężne; c) know-how i tajemnica przedsiębiorstwa Sprzedawcy; d) oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo Sprzedawcy (firma Sprzedawcy); e) księgi rachunkowe Sprzedawcy, ani też dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedawcę (z wyłączeniem dokumentacji dotyczącej Nieruchomości, Praw autorskich i dokumentów związanych z Umową najmu); f) zobowiązania Sprzedawcy (inne niż te, które przejdą z mocy prawa jako wynikające z Umowy najmu); g) środki pieniężne Sprzedawcy, czy umowy rachunków bankowych Sprzedawcy; h) prawa i obowiązki Sprzedawcy wynikające z zawartych przez niego umów o świadczenie usług księgowych czy umów o świadczenie usług prawnych, i) prawa i obowiązki (w tym zobowiązania) wynikające z umów o pracę w związku z przejściem części zakładu pracy w rozumieniu art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy (Dz.

U. z 2023 r. Poz. 1465), („Kodeks Pracy”) (Sprzedawca nie zatrudnia pracowników); j) prawa i obowiązki wynikające z postępowań sądowych w ramach sporu prawnego z byłymi najemcami. Nabywca w celu kontynuacji najmu bez naruszenia warunków wynikających z Umowy Najmu jest zobowiązany co najmniej do: (1) zawarcia umowy ubezpieczenia; (2) objęcia Nieruchomości obsługą księgową niezbędną do wykonywania najmu; (3) zarządzania najmem we własnym zakresie lub zatrudnienia podmiotu zarządzającego; (4) finansowania działalności związanej z najmem z własnych zasobów; (5) zawarcia we własnym zakresie umów serwisowych dla Nieruchomości.

Powyższe przesądza, zdaniem Wnioskodawców, że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT. Jak zauważył Dyrektor KIS w interpretacji z 20 sierpnia 2021 r., (0114-KDIP1-1.4012.353.2021.3.MM): „składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład przedsiębiorstwa powinny pozostawać ze sobą w wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie zbiorze pewnych elementów. Istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami tak, żeby przekazane składniki majątkowe mogły posłużyć kontynuowaniu działalności gospodarczej zbywcy”.

Ponadto w zbywanym majątku, by traktować je jako przedsiębiorstwo zachowane muszą być funkcjonalne związki po między poszczególnymi składnikami oraz zbiór ten musi być kompletny, w tym znaczeniu , że jest wystarczający do kontynuowania określonej działalności gospodarczej, bez podejmowania dodatkowych czynności przez Nabywcę.

Planowanej Transakcji nie towarzyszył transfer wszystkich niezbędnych do kontynuowania działalności elementów, np. oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo, środki pieniężne niezbędne do zapewnienia płynności finansowej, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, wierzytelności oraz zobowiązania zbywcy, umowy z dostawcami usług gwarantujące dalsze funkcjonowanie w dotychczasowej formie, wymagane dla prawidłowego wykonywania umowy najmu ubezpieczenie Nieruchomości, które Nabywca musi zawrzeć we własnym zakresie.

W analizowanej sytuacji Nabywca dla kontynuowania działalności w zakresie najmu, zgodnie z Umową najmu będzie musiał wykorzystać własne zasoby oraz podjąć określone działania. To powoduje, że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa. Należy podkreślić, „element ludzki” w zakresie świadczenia usług najmu komercyjnego jest kluczowy, zaś sama Nieruchomość jest jedynie aktywem, na bazie którego możliwe jest świadczenie tego rodzaju usług. Kwestie zarządzania Nieruchomości oraz Umowami najmu Nabywca będzie musiał samodzielnie zorganizować, w szczególności zawrzeć nowe umowy najmu na praktycznie całą powierzchnię biurową i istotną część miejsc parkingowych.

Dodatkowo musi poczynić znaczne nakłady na Budynek, by w ogóle móc go wynająć w sposób uzasadniony ekonomicznie. Podobnie wspomniane już ubezpieczenie oraz finansowanie tej działalności. To również wskazuje, że przedmiotem transakcji nie było przedsiębiorstwo.

W tym miejscu należy wskazać, że Minister Finansów w dniu 11 grudnia 2018 r. opublikował objaśnienia podatkowe „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej jako: „Objaśnienia”), które to mają służyć zwiększeniu pewności stosowania prawa u podatników poprzez zmniejszenie ryzyka kwestionowania poprawności rozliczeń w podatku VAT przez organy podatkowe przy transakcjach sprzedaży nieruchomości. Z treści Objaśnień wynika, że jedynie w wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu VAT.

Takie okoliczności występują, gdy: a. istnieje zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz b. istnieje faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji. Wskazać należy, że kontynuowanie działalności Sprzedawcy (należy mieć na uwadze jej szczątkowy z punktu widzenia stopnia komercjalizacji budynku charakter) nie jest podstawowym zamiarem Nabywcy. Zamierza on zmienić charakter budynku na podstawie uzyskanych decyzji i pozwoleń oraz przeznaczyć go do sprzedaży w całości lub w częściach.

Dopiero w braku możliwości realizacji celu podatkowego dopuszcza jego wykorzystanie zgodnie z dotychczasowym sposobem, co jednak wymaga poniesienie znaczących nakładów na remont i modernizację budynku. Kontynuacja działalności Sprzedawcy w aktualnym stanie budynku nie jest w praktyce możliwa, co potwierdza fakt opuszczenia go przez najemców.

Minister Finansów w objaśnieniach stwierdził ponadto, że celem weryfikacji istnienia faktycznej możliwości kontynuowania działalności przy użyciu składników majątkowych wchodzących w skład Transakcji należy ustalić czy na nabywcę przenoszone są wszystkie wskazane poniżej elementy: a) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów; b) umowy o zarządzanie nieruchomością; c) umowy zarządzania aktywami; d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Jak zostało to przedstawione w opisie stanu faktycznego, przedmiotem Transakcji nie będą prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedawcy finansowania dłużnego (brak), a także środki pieniężne Sprzedawcy związane z przenoszonym majątkiem, znajdujące się na rachunku bankowym Sprzedawcy nie są przekazywane Nabywcy. Umowę o zarządzenie rozwiązano i nie przeszła na Nabywcę.

Ponadto, Minister Finansów zwraca uwagę, że w sytuacji, w której konieczne jest podejmowanie przez nabywcę dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, wykluczona jest możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników „umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę”.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt sytuacji opisanej we wniosku stwierdzić należy, że Nabywca z racji tego, że w ramach Transakcji nie zostały przeniesione środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych Sprzedawcy, zmuszony jest do angażowania swoich własnych środków oraz podjęcia dodatkowych działań faktycznych i prawnych celem prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o składniki Transakcji.

O ile zatem Nabywca nawet planowałby kontynuować działalność prowadzoną dotychczas przez Sprzedawcę, to nie istnieje faktyczna możliwość kontynuowania działalności przez Nabywcę bez podjęcia dodatkowych działań - m.in. poniesienia znacznych nakładów na remont Nieruchomości, zatrudnienia nowych osób posiadających określone kompetencje do bieżącej obsługi najmu Nieruchomości i zarządzania Nieruchomością, lub zawarcia umów w tym zakresie.

Z kolei, brak podstaw do uznania transakcji sprzedaży Nieruchomości wraz ruchomościami niezbędnymi do jej funkcjonowania i Prawami autorskimi oraz pewnymi ściśle z nią związanymi prawami i obowiązkami (w tym, przejęciem na mocy art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego praw i obowiązków z umów najmu) za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP, znajduje potwierdzenie w następujących interpretacjach indywidualnych: a) interpretacja indywidualna z dnia 20 listopada 2019 r. (nr 0114-KDIP1-1.4012.444.2019.3.EW), b) interpretacja indywidualna z dnia 10 stycznia 2019 r. (nr 0114-KDIP1-1.4012.722.2018.3.RR), c) interpretacja indywidualna z dnia 3 sierpnia 2021 r. (nr 0114-KDIP1-1.4012.220.2021.3.MM), d) interpretacja indywidualna z dnia 10 sierpnia 2021 r. (nr 0114-KDIP4- 3.4012.322.2021.2.IG), e) interpretacja indywidualna z dnia 19 września 2024 r. (nr 0111-KDIB3-1.4012.322.2024.3.KO).

Podsumowując, nie można uznać, iż przedmiotem sprzedaży przez Sprzedawcę i przedmiotem nabycia przez Nabywcę był zespół składników majątkowych charakteryzujący się więzią o charakterze organizacyjnym i kompletny (wystarczający do kontynuacji działalności bez podejmowania dodatkowych czynności przez Nabywcę), co jest warunkiem uznania tych składników za przedsiębiorstwo. Nie ma zatem podstaw, aby planowaną Transakcję zaklasyfikować jako zbycie przez Sprzedawcę przedsiębiorstwa. Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców sprzedaż Nieruchomości, ruchomości i Praw autorskich stanowiła dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT.

Sprzedaż Nieruchomości, ruchomości i Praw autorskich nie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. Ad. pytanie 2 Jak wskazano powyżej, Transakcja stanowiła odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT i nie była wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. Miejscem opodatkowania Transakcji jest Polska (art. 22 ust. 1 pkt 3).

Zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT: „W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.” Stawka VAT właściwa dla opodatkowania Nieruchomości determinowała stawkę VAT właściwą dla opodatkowania gruntu, na którym wzniesiony jest Budynek. W Ustawie o VAT ustawodawca przewidział sytuacje, w których dostawa nieruchomości podlega zwolnieniu z VAT. Mając na uwadze powyższe, w kontekście pytań postawionych przez Wnioskodawców, należy przeanalizować, czy dostawa Nieruchomości podlegała zwolnieniu od opodatkowania VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT: „Zwalnia się od podatku (…) dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego”. Sprzedawca wykorzystywał Nieruchomość do świadczenia usług najmu opodatkowanych 23 proc. stawką VAT. Art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT nie ma zatem zastosowania.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT: „Zwalnia się od podatku (…) dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata”.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o (…) pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”. W powyższym zakresie należy wskazać, że Transakcja dotyczy Nieruchomości, w przypadku której od pierwszego zasiedlenia upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Jak zostało wykazane w opisie stanu faktycznego: (i) od nabycia Nieruchomości przez Sprzedawcę upłynął okres przekraczający 2 lata (ponad 10 lat), (ii) nie poniesiono wydatków na ulepszenie Nieruchomości, w rozumieniu przepisów o podatkach dochodowych, które stanowiły co najmniej 30% ich wartości początkowej w okresie ostatnich dwóch lat przed Transakcją. Ponadto, Sprzedawca wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT w postaci najmu powierzchni biurowo- handlowej na podstawie Umów najmu (działalność ta podlegała opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych, i nie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania VAT).

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawców, w stosunku do planowanej dostawy Nieruchomości powinno mieć zastosowanie zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, z możliwością wyboru opcji opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT: „Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części: 1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni; 2) złożą: a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.” Zgodnie z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT: „Oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać: 1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy; 2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części – w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a; 3) adres budynku, budowli lub ich części.” Wnioskodawcy byli na moment Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i zrezygnowali ze zwolnienia od VAT na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT, poprzez złożenie zgodnego oświadczenia w akcie notarialnym dokumentującym dostawę Nieruchomości.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawców dostawa Nieruchomości stanowiła odpłatną dostawę towarów opodatkowaną VAT (i niekorzystającą ze zwolnienia od VAT), w związku z rezygnacją przez Wnioskodawców ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT. Ad. pytanie 3 Jak wykazano powyżej Transakcja stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT i jednocześnie nie była wyłączona z opodatkowania na podstawie art. 6 ust. 1 Ustawy o VAT. Ponadto dostawa Nieruchomości nie była zwolniona od VAT.

Oznacza to, że przy dostawie Nieruchomości w ramach Transakcji nie będą miały miejsca okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT. Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT: „Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy (…) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku”. Wnioskodawcy podkreślają, że na dzień Transakcji, Nabywca był i nadal będzie zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, a zatem nie znajdzie zastosowania ograniczenie zawarte w art. 88 ust. 4 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 88 ust. 4 Ustawy o VAT: „Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.” Zdaniem Wnioskodawców, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o pełnym prawie do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości przez Nabywcę, zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT: „W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.” Zgodnie z art. 87 ust. 1 Ustawy o VAT: „W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.” Jeżeli, zatem, dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Jak wskazano wcześniej: 1) Wnioskodawcy byli na moment transakcji zarejestrowani jako podatnik VAT czynni, 2) Wnioskodawcy zrezygnowali ze zwolnienia od VAT; 3) Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca będzie wykorzystywać Nieruchomość w działalności podlegającej opodatkowaniu VAT.

Oznacza to, że po nabyciu Nieruchomości i otrzymaniu od Sprzedawcy prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca ma: 1) pełne prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji, oraz 2) pełne prawo do obniżenia za następne okresy kwoty podatku należnego o nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym powstałą w okresie rozliczeniowym, w którym otrzymał fakturę dokumentującą dostawę Nieruchomości lub prawo do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.