Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowejz 5 marca 2025 r., sygn. 0111-KDIB2-3.4014.593.2024.4.JS

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe Szanowny Panie, stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe. Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej 19 listopada 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 12 listopada 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości zabudowanej. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 2 lutego 2025 r. (wpływ: 10 lutego 2025 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca: Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem 1. Zainteresowany będący stroną postępowania: Pan X. Y. 2. Zainteresowani niebędący stroną postępowania: Pan A. B. Pani C. D. dalej łącznie: Zainteresowani, Sprzedający Opis zdarzenia przyszłego Są Państwo właścicielami nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym stanowiącej działkę ewidencyjną nr E. z obrębu (…) uregulowaną w księdze wieczystej KW Nr (…) o obszarze (…) m2, położoną w województwie (…), w powiecie (…), w gminie (…), w miejscowości (…), w dzielnicy (…), przy ulicy (…) (dalej: „Nieruchomość”).

Są Państwo właścicielami w udziałach – Pan X. Y. posiada 75%, a małżeństwo A. B i C. D. (w reżimie wspólności ustawowej małżeńskiej) – 25% i wszyscy zamierzają sprzedaż swoje udziały na rzecz dowolnego nabywcy/kupującego (osoby trzeciej) w celu realizacji prawa zniesienia współwłasności. Na przedmiotowej nieruchomości stanowiącej działkę E., znajduje się budynek wzniesiony w (…) r. oraz nadbudowy zgodnie z decyzjami wydanymi przez (…) nr (…) z (…) 2021 r. zmieniającej decyzję nr (…) z (…) 2016 r. w sprawie „nadbudowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego usytuowanego na działce o nr ewid. E. z obrębu (…) przy ul. (…) w F.”.

W wyniku nadbudowy powstała dodatkowa powierzchnia mieszkalna – (…) m2 w postaci potencjalnych maksymalnie trzech lokali mieszkalnych. Obiekt (budynek) w chwili planowanej sprzedaży nie będzie zgłoszony i przyjęty do użytkowania, gdyż prace budowlane objęte pozwoleniem na budowę nie zostaną ukończone do tego czasu. Nieruchomość objęta jest miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Nr (…) z (…)listopada 2008 r. (dalej: „Plan Miejscowy"). Według Planu Miejscowego Nieruchomość znajduje się na obszarze oznaczonym symbolem „(…)” - teren zabudowy mieszkalnej i zabudowy usługowej.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydanym przez (…) według stanu na (…) 2024 r. (znak: (…)) działka ewidencyjna nr E., identyfikator działki: (…), położona jest w województwie (…), w powiecie (…), w jednostce ewidencyjnej: (…), (…), w obrębie ewidencyjnym: (…), zawiera obszar (…) i według opisu użytków stanowi tereny mieszkaniowe oznaczone symbolem B. Nieruchomość zabudowana jest budynkiem o funkcji „mieszkalny" (identyfikator budynku: (…)) zawierającym trzy kondygnacje nadziemne, kondygnacje podziemne zero, bez wyodrębnionych lokali mieszkalnych (aktualny stan ewidencyjny, który nie ujawnia jeszcze nadbudowy).

Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, to jest ulicy (…). Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego z uwagi na fakt, że w Planie Miejscowym przeznaczona jest na cele nierolne. Nieruchomość nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, długami, prawami, roszczeniami, ani innymi ograniczeniami w jej rozporządzaniu, w tym ustawowym lub umownym prawem pierwokupu; nie istnieją żadne przeszkody do jej zbycia na rzecz osób trzecich.

Nieruchomość była przedmiotem umowy dzierżawy w celu uzyskania pozwolenia na budowę i zakończenia umów zawartych przez (…) w ramach dawnego kwaterunku. W wyniku zakończenia tych umów ostatni lokator (mieszkaniec) opuścił budynek (…) przy wsparciu komornika i od tego czasu budynek nie jest zamieszkały. Aktualnie budynek po wykonanej nadbudowie jednej kondygnacji znajduje się w stanie surowym zamkniętym i w takim stanie planowana jest jego sprzedaż. Pan X. Y. nie prowadzi działalności gospodarczej, ale jest zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług w związku z działalnością zarobkową w zakresie najmu nieruchomości.

Pan A. B. prowadzi działalność gospodarczą w zakresie usług prawniczych, jest zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług i uzyskuje dochody z najmu prywatnego nieruchomości. Pani C. D. nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest zarejestrowana jako podatnik podatku od towarów i usług, uzyskuje dochody z najmu prywatnego nieruchomości. W okresie ostatnich 5 lat żaden z Zainteresowanych nie zbywał nieruchomości. W świetle powyższego powzięli Państwo wątpliwości odnośnie opodatkowania podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem od czynności cywilnoprawnych transakcji sprzedaży Nieruchomości.

W piśmie uzupełniającym, w odpowiedzi na pytanie o wskazanie statusu Zainteresowanych wskazali Państwo, że chodzi Państwu o skutki podatkowe powstałe po Państwa stronie jako ewentualnych sprzedających. Przeformułowali Państwo również pytania i stanowisko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie treść uzupełnienia dotyczy podatku od towarów i usług, a więc jego pozostała treść została pominięta w tej interpretacji.

Pytania w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych przeformułowane w uzupełnieniu wniosku 1. Czy w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 (dotyczącego podatku od towarów i usług) za prawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedający nie działają w charakterze podatników podatku od towarów i usług), sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających (Zainteresowanych) na rzecz nabywcy (osoby trzeciej) będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?

(pytanie oznaczone we wniosku nr 2) 2. Czy w przypadku uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 (dotyczącego podatku od towarów i usług) za prawidłowe (tj. uznania, że sprzedaż Nieruchomości jest objęta zwolnieniem z podatku od towarów i usług), Sprzedający będą zwolnieni od zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych?

(pytanie oznaczone we wniosku nr 4) Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych przeformułowane w uzupełnieniu wniosku Państwa zdaniem, w świetle opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego Sprzedający nie będą działali w charakterze podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a w rezultacie przeniesienie prawa własności nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Uzasadnienie stanowiska do pytania nr 2 i 4 zawarte we wniosku Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają temu podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest: - opodatkowana podatkiem od towarów i usług, - zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem: - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach, - umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z kolei zgodnie z art. 1a pkt 7 ww. ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości, o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (objęta pytaniem nr 1 wniosku). Wskazali Państwo, że ewentualne objęcie przedmiotowej sprzedaży Nieruchomości podatkiem od towarów i usług (w przypadku, gdyby Zainteresowani działali w charakterze podatnika podatku od towarów i usług) może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

W Państwa ocenie przy sprzedaży Nieruchomości nie będą Państwo podatnikiem podatku od towarów i usług prowadzącym działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług i transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność nie będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i będzie opodatkowana tym podatkiem na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych według właściwej stawki. W związku z tym podatnikiem na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych będzie nabywca (osoba trzecia).

Podnieśli Państwo, że jak wskazali w uzasadnieniu stanowiska do pytania numer 1 (dotyczącego podatku od towarów i usług), w Państwa ocenie, przy sprzedaży Nieruchomości Zainteresowani nie będą działać w charakterze podatnika podatku od towarów i usług prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Wskazali Państwo, że w przypadku, gdyby Organ uznał, że Zainteresowani działają w charakterze podatnika podatku od towarów i usług i uznał Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe, tj. uznał, że transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych według właściwej stawki. W związku z tym podatnikiem na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych będzie nabywca (osoba trzecia).

Natomiast, w przypadku gdy strony zdecydują się na rezygnację ze zwolnienia i opodatkowanie podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, taka dostawa nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.