Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowejz 15 stycznia 2024 r., sygn. 0111-KDIB2-3.4014.484.2023.2.JS

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe Szanowni Państwo, stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe. Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej 15 listopada 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 15 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości niezabudowanej. Uzupełnili go Państwo samoistnie w piśmie z 15 listopada 2023 r. (wpływ 28 listopada 2023 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca: Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem 1) Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: Kupujący, Nabywca): C. Sp. z o.o. NIP: (…) 2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania Pan R. Z. (Sprzedający 1) 3) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: Pani A. Z. (Sprzedający 2) łącznie dalej jako: Sprzedający Opis zdarzenia przyszłego Wstęp R. Z. (dalej: „Sprzedający 1”) oraz A. Z. (dalej: „Sprzedający 2”), (łącznie dalej jako: „Sprzedający”), Zainteresowani niebędący stroną postępowania, oraz C. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jako kupujący (dalej: „Kupujący”), Zainteresowany będący stroną postępowania, zamierzają dokonać transakcji sprzedaży nieruchomości niezabudowanej zlokalizowanej w R. (…), działka gruntu numer (…) (dalej: „Transakcja”).

Sprzedający oraz Kupujący będą w dalszej części łącznie określani jako Zainteresowani lub Strony. Ponadto Kupujący planuje dokonać nabycia sąsiadujących ze sobą nieruchomości gruntowych. Przedmiotem tego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji.

W dalszych punktach Zainteresowani przedstawią: (pkt 2) opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Sprzedających i Kupującego, (pkt 4) okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedających oraz sposób jej wykorzystania, (pkt 5) przedmiot i okoliczności towarzyszące planowanej Transakcji oraz (pkt 6) opis działalności Kupującego po Transakcji.

Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji W ramach planowanej Transakcji Kupujący nabędzie od Sprzedających prawo własności nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu o powierzchni 5,3437 ha położonej w (…), o numerze ewidencyjnym (…), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW o nr (…) (dalej: „Nieruchomość”). Przedmiotowa księga wieczysta obejmuje również, działkę gruntową o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni 0,124 ha, która to nie będzie przedmiotem planowanej Transakcji.

Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na podstawie uchwały nr (…) w sprawie uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Nr (…). Nieruchomość zgodnie z uchwałą nr (…) Rady Miasta z (…)r. w sprawie uchwalenia zmiany Nr (…)-Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Nr (…) w rejonie (…) ma przeznaczenie: tereny przeznaczone pod przemysł, składy i magazyny, usługi komercyjne, obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, komunikację, sieci infrastruktury technicznej oraz budowle im towarzyszące.

Sprzedający ani przed, ani w trakcie uchwalania wyżej wskazanego planu zagospodarowania przestrzennego nie składali żadnych wniosków mających na celu uzyskanie jakichkolwiek zmian. Nieruchomość, która ma być przedmiotem sprzedaży, jest efektem podziału pierwotnej działki nr (…) na działki nr (…),(…) i (…). Podział został dokonany na podstawie decyzji Prezydenta (…) w ramach inwestycji celu publicznego polegającego na wydzieleniu gruntu pod drogi lokalne.

Procedura podziałowa została rozpoczęta z inicjatywy Prezydenta Miasta (…), wpis wydzielonej działki do nowej księgi wieczystej nastąpił w 2012 r. Sprzedający nigdy nie podejmowali działań zmierzających do polepszenia infrastruktury związanej z gruntem w zakresie dróg, czy też doprowadzenia mediów. Tym samym Nieruchomość stanowi teren budowlany – grunt przeznaczony pod zabudowę w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług. Nieruchomość jest i na moment dokonania Transakcji będzie niezabudowana, tj. nie będą się na niej znajdować żadne budynki, budowle, obiekty małej architektury, ani żadne inne naniesienia budowlane.

Nieruchomość nie jest uzbrojona oraz nie będzie uzbrojona na moment planowanej Transakcji. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej. Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Nieruchomość nie przechodzą/znajdują się na niej instalacje wchodzące w skład przedsiębiorstwa podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle (np. urządzenia przesyłowe). Na Nieruchomości nie zostały ustanowione służebności przesyłu. Jak wynika z wypisu z rejestru gruntów wydanego na 14 czerwca 2023 r. z upoważnienia Prezydenta Miasta (…), działka gruntu numer (…)stanowi grunty orne, oznaczone symbolem R, o klasyfikacji RII, RIIIa, RIIIb.

Zarys działalności Sprzedających i Kupującego Sprzedający są osobami fizycznymi. Żaden ze Sprzedających nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług. W szczególności Sprzedający nie prowadzą działalności polegającej na dzierżawie lub obrocie ziemią rolną. Sprzedający 1 prowadzi rolniczą działalność gospodarczą, jest rolnikiem ryczałtowym, natomiast Sprzedający 2 (żona) pomaga mężowi w prowadzeniu gospodarstwa rolnego. Kupujący jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, będącą polskim rezydentem podatkowym, z siedzibą w Warszawie.

Kupujący prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz jest zarejestrowany (oraz na moment planowanej Transakcji będzie zarejestrowany) jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Kupujący prowadzi działalność gospodarczą polegającą, m.in. na realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych i deweloperskich. Dodatkowo wskazali Państwo, że Kupujący nie jest podmiotem powiązanym wobec Sprzedających w rozumieniu art. 11a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ani art. 23m ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pomiędzy Kupującym oraz Sprzedającymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. Przy czym Sprzedający są powiązani wobec siebie (małżonkowie). Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedających oraz sposób jej wykorzystania Sprzedający nabyli prawo własności Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży z 23 września 1996 r. (Repertorium A numer (…) z 1996 r.).

Sprzedający dokonali nabycia Nieruchomości do ich majątków prywatnych, przy czym w dniu nabycia Nieruchomości pozostawali w związku małżeńskim, w którym obowiązywał ustrój wspólności ustawowej małżeńskiej – tym samym Nieruchomość nabyta została do majątku wspólnego i weszła w skład gospodarstwa rolnego. Na moment nabycia Nieruchomość była niezabudowana i stanowiła działkę rolną. Po nabyciu Nieruchomości nie były na niej prowadzone żadne prace budowlane czy inwestycyjne.

Nieruchomość została nabyta od osób fizycznych i nie podlegała opodatkowaniu podatku od towarów i usług oraz była zwolniona z opłaty skarbowej (obowiązującej w 1996 r., która została następnie zastąpiona przez ustawę o podatku od czynności cywilnoprawnych). Należy podkreślić, że nabycie Nieruchomości przez Sprzedających nie było udokumentowane fakturą/fakturami wystawionymi na ich rzecz z wykazaną kwotą podatku. Tym samym, nabycie Nieruchomości przez Sprzedających w ogóle nie było opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Nieruchomość była i obecnie jest wykorzystywana przez Sprzedającego 1 do prowadzonej działalności rolniczej, w szczególności Sprzedający 1 wykorzystywał nieruchomość do własnej uprawy rolnej, w tym sprzedawał plony z prowadzonej uprawy. Sprzedający 2 (żona) pomagała mężowi w prowadzonym gospodarstwie rolnym. Nieruchomość nie była przedmiotem żadnych umów dzierżawy czy najmu z osobami trzecimi ani nie była udostępniana osobom trzecim. Sprzedający dokonali sprzedaży innej działki w 2017 r. (około 772 m2) – przy czym z tytułu tego zbycia Sprzedający nie odprowadzili podatku od towarów i usług (traktowali zbycie jak rozporządzenie majątkiem prywatnym).

Poza tą sytuacją nie dokonywali sprzedaży innych nieruchomości, w tym działek. Jednocześnie, sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie jest pierwszą próbą jej sprzedania przez Sprzedających. W grudniu 2021 r. Sprzedający zawarli umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości z podmiotem trzecim, jednakże ze względu na upływ terminu rozwiązującego w umowie sprzedaż nie doszła do skutku. Niemniej jednak, w świetle okoliczności należy przyjąć, że w przeszłości Sprzedający podejmowali już próbę sprzedaży Nieruchomości, w tym w szczególności zawarli przedwstępną umowę sprzedaży w celu odpłatnego przeniesienia własności Nieruchomości na podmiot trzeci.

W celu sprzedaży Nieruchomości Sprzedający obecnie nie podejmowali żadnych działań marketingowych lub promocyjnych. To Kupujący zwrócił się do Sprzedających z ofertą zakupu Nieruchomości. Obecnie Sprzedający nie są zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług.

Z uwagi, na to, że Strony są zdania, że Transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na moment planowanej Transakcji Sprzedający zarejestrują się jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług, chyba, że w ramach odpowiedzi na Pytanie nr 1 zawarte we wniosku, Organ stwierdzi, że Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji nie występują w charakterze podatników podatku od towarów i usług i Strony uzyskają interpretację podatkową przed sfinalizowaniem Transakcji, wówczas nie będą rejestrowali się jako podatnicy podatku od towarów i usług, a jeżeli nastąpi już ich rejestracja – dokonają wyrejestrowania z podatku od towarów i usług.

Ostateczna data Transakcji nie jest jeszcze znana, jednak planują Państwo przeprowadzić Transakcję najpóźniej do końca I kw. 2024 r. Ponadto Strony rozważają możliwość zwarcia warunkowej umowy sprzedaży w grudniu 2023 r. lub styczniu 2024 r., z warunkiem że zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży Nieruchomości nastąpi po uzyskaniu interpretacji indywidualnej w zakresie wniosku.

Przedmiot i okoliczności towarzyszące planowanej Transakcji 31 sierpnia 2023 r. D. sp. z o.o. (dalej: „Agent”) zawarł ze Sprzedającymi warunkową umowę przedwstępną nabycia Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”) – Repertorium A numer (…), na podstawie, której Sprzedający zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości, będących przedmiotem Transakcji, na rzecz Agenta pod określonymi warunkami (dalej: „Warunki”).

W szczególności, Umowa Przedwstępna przewiduje, że przed zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży lub umowy przenoszącej prawo własności Nieruchomości zostaną spełnione następujące Warunki: 1) przeprowadzenie przez Agenta procesu analizy stanu prawnego oraz technicznego Nieruchomości i uznanie przez Agenta według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące. 2) zmiany klasy gruntu Nieruchomości z II/III na IV, 3) uzyskania interpretacji indywidualnej dla Nieruchomości, z której wynikać będzie forma opodatkowania Transakcji (podatkiem od towarów i usług, bądź podatkiem od czynności cywilnoprawnych).

Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, powyższe warunki zawieszające zastrzeżone są na korzyść kupującego, co oznacza, że kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy przyrzeczonej pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków zawieszających.

Umowa Przedwstępna ważna jest do 15 stycznia 2024 r. Sprzedający w Umowie Przedwstępnej udzielili Agentowi prawa do dysponowania Nieruchomością do celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę czy decyzji zatwierdzającej geodezyjny podział, przygotowania planowanej Inwestycji w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane, tj. dla składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (z prawem do cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią), składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a nadto do uzyskiwania wypisów i wyrysów z ewidencji gruntów, a także do wejścia na teren Nieruchomości celem usunięcia kolizji istniejących sieci i projektowanym przebiegiem sieci, prowadzenia prac przygotowawczych, badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację Inwestycji polegającej na budowie budynków przeznaczonych pod przemysł, składy i magazyny, usługi komercyjne z dopuszczeniem obiektów handlowych.

Jednocześnie, w ramach Umowy Przedwstępnej, Sprzedający udzielili Agentowi pełnomocnictwa z prawem substytucji do zasięgania informacji na temat Nieruchomości, jak również występowania o wydanie wszelkich zgód, decyzji administracyjnych, wymienionych powyżej, a także do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych, w szczególności związanych z uzyskiwaniem pozwoleń, uzgodnień, o których mowa w akapicie poprzednim.

Sprzedający, oświadczyli ponadto, że znane są im zamierzenia Agenta, tj. realizacja Inwestycji i że zobowiązują się do niezgłaszania z tego tytułu żadnych roszczeń oraz do nieskładania żadnych odwołań, protestów ani skarg w toku postępowań administracyjnych, dotyczących realizacji inwestycji.

Ponadto, w trakcie obowiązywania Umowy Przedwstępnej Sprzedający zobowiązali się: - nie rozporządzać Nieruchomością w całości lub w części ani nie obciążać jej prawami osób trzecich, - nie podejmować jakichkolwiek czynności dotyczących Nieruchomości lub Sprzedających i ich działalności, które mogą w sposób istotny wpłynąć na stan Nieruchomości lub sytuację Sprzedających, - powiadamiać kupującego o wszelkich istotnych czynnościach lub okolicznościach dotyczących Nieruchomości, w tym o aktualnym stanie wszelkich postępowań administracyjnych lub sądowych związanych z Nieruchomością oraz niezwłocznie przekazywać kupującemu kopie tych postępowań.

Sprzedający są również zobowiązani dostarczyć przed dokonaniem Transakcji, m.in. zaświadczenia potwierdzające, że nie zalegają z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi Wszystkie wyżej opisane prace mają na celu przygotowanie Nieruchomości do Inwestycji. Są to standardowe czynności, do wykonania przed Transakcją.

Agent na podstawie otrzymanego pełnomocnictwa (lub Kupujący w przypadku scedowania pełnomocnictwa na niego) przed dokonaniem Transakcji dokona/-ją procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości oraz ewentualnie środowiskowego i technicznego Nieruchomości (tj. polegającego na przeprowadzeniu badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość jest wolna od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację Inwestycji).

Sprzedający przed dokonaniem sprzedaży nie będą dokonywali innych czynności w celu przygotowania Nieruchomości do sprzedaży, tj. m.in. nie dojdzie do uzbrojenia terenu czy innych działań zmierzających do zwiększenia wartości lub atrakcyjności Nieruchomości czy zamieszczania ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, np. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji lub innych działań marketingowych.

Ponadto, poza udzieleniem wspomnianego pełnomocnictwa (oraz ewentualnie dodatkowych pełnomocnictw w przyszłości – gdyby takie pełnomocnictwa były konieczne) Sprzedający nie będą podejmowali żadnych czynności związanych z przygotowaniem Nieruchomości do Transakcji, ani nie będą aktywnie wspierać Agenta/Kupującego w uzyskaniu ewentualnych decyzji, zezwoleń i zaświadczeń opisanych powyżej.

Całe zaangażowanie Sprzedającego sprowadza się do udzielenia pełnomocnictwa Agentowi (oraz ewentualnych dodatkowych pełnomocnictw gdyby były konieczne), to na Agencie (lub Kupującym w przypadku scedowania pełnomocnictwa) działającym samodzielnie w oparciu o pełnomocnictwo (lub zlecając wykonanie określonych czynności profesjonalnym doradcom np. prawnikom, architektom, geodetom itp.) spoczywa doprowadzenie do stanu faktycznego i prawnego, w którym możliwa będzie finalizacja Transakcji.

Cesja umowy przedwstępnej sprzedaży Nieruchomości Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, Agent może dokonać cesji praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej na inny podmiot – spółkę mającą siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej bądź na rzecz dowolnej spółki będącej cudzoziemcem w rozumieniu odrębnych przepisów. Kupujący zamierza zawrzeć z Agentem umowę cesji, na której podstawie wejdzie we wszelkie prawa i obowiązki tego podmiotu wynikające z zawartej Umowy Przedwstępnej. W wyniku zawarcia umowy cesji, Transakcję (tj. transakcję sprzedaży Nieruchomości) ze Sprzedającymi dokona nie Agent, a właśnie Kupujący.

Jednocześnie, po dokonaniu cesji to na Kupującego przejdą wszelkie pełnomocnictwa oraz prawa do dysponowania Nieruchomością. Opis działalności Kupującego po Transakcji Kupujący planuje nabyć Nieruchomość w celu realizacji na Nieruchomości inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą. Po realizacji inwestycji Kupujący będzie wykonywał czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Kupujący zamierza skomercjalizować budynek i świadczyć usługi w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni w budynku.

Działalność ta, stanowiąca odpłatne świadczenie usług, podlega co do zasady opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Ponadto, Kupujący nie będzie dokonywał czynności zwolnionych z podatku od towarów i usług w stosunku do wybudowanej inwestycji. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, nabycie Nieruchomości przez Kupującego będzie związane z wykonywaniem późniejszych czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług przez Kupującego.

Podsumowując: - Nieruchomość jest terenem budowlanym, ale obecnie jest niezabudowana i będzie niezabudowana na moment finalizacji Transakcji; - Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako tereny przeznaczone pod przemysł, składy i magazyny, usługi komercyjne, obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, komunikację, sieci infrastruktury technicznej oraz budowle im towarzyszące; - Nieruchomość stanowi grunt rolny; - Nieruchomość stanowi majątek prywatny Sprzedających; - Sprzedający nie są podatnikami podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług na moment złożenia wniosku; - Sprzedający nie prowadzą działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy z dnia 6 marca 2018 roku - Prawo przedsiębiorców, polegającej na obrocie ziemią rolną w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług; - Sprzedający nie zamierzają rozpoczynać prowadzenia działalności gospodarczej, która w jakikolwiek sposób byłaby związana z Nieruchomością; - Sprzedający nie zatrudniali ani nie zatrudniają żadnych pracowników ani osób, dla których Nieruchomość byłaby zakładem pracy; - obecnie Nieruchomość wykorzystywana jest zgodnie z przeznaczeniem – jest na niej prowadzona działalność rolnicza (uprawa ziemi) przez Sprzedających; - Sprzedający w 2021 r. zawarli przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, która nie została zrealizowana ze względu na upływ terminu na jej zawarcie.